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ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00603 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PWRJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 JANVIER 2023 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN N° RG 20/01050 APPELANTS : Monsieur [H] [O] né le 24 Avril 1967 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représenté par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Madame [I] [B] épouse [O] née le 29 Novembre 1970 à [Localité 13] (25) de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représenté par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant S.A.S.U. DCLA MANAGEMENT exerçant à l'enseigne'LE COCO BAR' représentée par son représentant légal [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représenté par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMES : Monsieur [Z] [A] ès qualités de liquidateur de la SARL LE COCO BAR et co-gérant de la SCI DE L'OCEAN ATLANTIQUE né le 27 Juillet 1960 à [Localité 16] (31) de nationalité Française [Adresse 17] [Localité 3] Représenté par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Sevki AKDAG, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Madame [R] [S] ès qualités de co-associée de la SCI DE L'OCEAN ATLANTIQUE née le 21 Juillet 1944 à [Localité 16] (31) de nationalité Française [Adresse 17] [Localité 3] Représentée par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Sevki AKDAG, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES S.C.I. DE L'OCEAN ATLANTIQUE prise en la personne de son représentant légal [Adresse 17] [Localité 3] Représentée par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Sevki AKDAG, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES S.A.R.L. LE COCO BAR prise en la personne de son représentant légal [Adresse 17] [Localité 3] Représentée par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barrreau de MONTPELLIER substituant Me Sevki AKDAG, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ste Coopérative banque Pop. SOCIÉTÉ ANONYME COOPÉRATIVE DE BANQUE POPULAIRE À CAPITAL VARIABLE BANQUE POPULAIRE DU SUD et pour elle son représentant légal en exercice [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES : S.E.L.A.R.L. FHB prise en la personne de Me [J] [T], ès qualités d'administrateur judiciaire de la SASU DCLA MANAGEMENT [Adresse 8] [Localité 6] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représenté par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Maître [D] [X] ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU DCLA MANAGEMENT [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représenté par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 13 Juin 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 JUILLET 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère M. Thibault GRAFFIN, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Jacqueline SEBA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière.
Faits et procédure
FAITS ET PROCEDURE Par acte sous-seing-privé rédigé avec l'assistance de la société Fiduciaire du commerce et des sociétés (dont le gérant est M. [G]), daté du 5 juillet 2018, faisant suite à un promesse synallagmatique de vente du 29 janvier 2018, la SARL Le Coco Bar (dont les gérants sont M. [Z] [A] et Mme [R] [S]), a cédé à la SASU DCLA Management, (représentée par son président, M. [H] [O]), un fonds de commerce de snack, bar, glacier exploité sous l'enseigne «'Le Coco bar'» sis au [Adresse 9] au prix de 150'000 €, payé à concurrence de la somme de 50'000 € par l'acquéreur sur ses deniers personnels et à concurrence de 100'000 € au moyen d'un prêt consenti par la Banque populaire du Sud. A la date de signature de la vente, les murs dudit fonds de commerce appartenaient pour les lots 7,10, 195 et 196 à la SCI Océan Atlantique, et pour les lots 5 et 193, à M. et Mme [F]. Par acte sous-seing-privé, rédigé avec l'assistance d'un notaire le 29 janvier 2018, la SCI de l'Océan Atlantique a signé une promesse synallagmatique de vente à M. [H] [O] des lots n°7, 10, 195 et 196 dans l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » section AC n° [Cadastre 2] au [Localité 7] 77) sous conditions suspensives. Le fonds de commerce était exploité en vertu : - d'un premier bail commercial en date du 22 mars 2017 portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] comprenant les lots n°5 et 193 (bail [F]/[V]). Les loyers pour ces deux lots étaient fixés à la somme de 6 200 € hors-taxes annuels, outre TVA et provision sur charges. - d'un second bail commercial par acte authentique en date du 3 août 2017 signé à Blaye (Gironde) à effet du 1er avril 2014 portant sur des locaux à usage commercial sis à la même adresse comprenant les lots n°7, n°195, n°196 ("à l'exclusion du lot n°10" - bail SCI de l'océan Atlantique). Les loyers étaient fixés à la somme de 14'460 € hors-taxes annuels (après indexation), outre TVA provision sur charges. Le 5 juillet 2018, soit le même jour que la signature de l'acte de vente du fonds de commerce, les parties ont signé un protocole d'accord stipulant que la SCI Océan Atlantique, après avoir acquis les lots n°5 et 193 appartenant aux consorts [F]/[V], s'engageait à céder à la société DCLA Management tous les lots n°5, 193, 7, 195, 196, y compris le lot n° 10 non compris dans les baux, au prix de 261'000 €. En contrepartie de la vente des lots, la société DCLA Management acceptait de conclure un nouveau bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail portant sur les lots 5 et 193 consenti par les époux [F] auquel serait ajouté au lot n°10, à l'exception du loyer mensuel qui devait être porté à 2476€ hors-taxes outre une provision de charges de 310 €, le remboursement de la taxe foncière et le versement d'un dépôt de garantie de deux mois de loyer. Un nouveau bail commercial en la forme authentique regroupant tous les lots (5, 193, 7, 195, 196 et 10) devait être signé par les parties pour la période du 1er septembre 2018 au 31 août 2027. Le bailleur a autorisé le preneur à exploiter à titre gratuit le lot n°10 jusqu'au 31 août 2018. En juillet et août 2018, la société DCLA Management a payé pour les lots 2448, 36 € par mois. Puis 3 281,20 € en ajoutant le lot n°10 (rôtisserie), exécutant les termes du protocole d'accord du 5 juillet 2018. À partir du mois de novembre 2018, la société DCLA Management a cessé de payer le montant des loyers et charges, et n'a pas signé le nouveau bail commercial. Par acte du 28 décembre 2018, la SCI de l'Océan Atlantique lui a fait délivrer un commandement de payer des loyers et charges impayés depuis novembre 2018, soit la somme de 7'991,17 euros. Par exploit du 15 janvier 2019, la société DCLA Management a fait opposition à ce commandement de payer, et a assigné la SCI de l'Océan Atlantique pour voir déclarer nul le commandement, et condamner la SCI à lui rembourser un trop-perçu. Par ordonnance en date du 28 novembre 2019, l'exception d'incompétence soulevée par la SCI de l'Océan Atlantique au profit du tribunal de commerce a été rejetée par le juge de la mise en état. Par exploit du 9 mai 2020, la société DCLA Management et ses associés, M. [H] [O] et Mme [I] [O], ont assigné la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, et M. [Z] [A] et Mme [R] [S], en qualité d'associés et co-gérants des sociétés assignées, en nullité de la vente du fonds de commerce et en versement de dommages et intérêts. Par exploit du 3 juin 2020, la société DCLA Management a attrait en la procédure la société Banque Populaire du Sud, le prêteur des fonds ayant financé l'acquisition. Le 12 novembre 2020, les instances ont été jointes. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 novembre 2020, confirmée par arrêt de la cour d'appel de ce siège en date du 17 février 2022, les consorts [O] ont été déclarés recevables en leur intervention volontaire à titre personnel. Pluieurs expertises judiciaires ont été ordonnées : la première confiée à M. [C] puis, la société DCLA Management contestant ses conclusions, un deuxième expert a été nommé, M. [E], qui n'a pas pu mener à terme son expertise, faute de versement d'une consignation. Par ailleurs, un arrêté de péril ayant été pris sur l'immeuble, un expert judiciaire, M. [W], a été désigné à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence, lequel a conclu à l'absence de désordres touchant la structure de l'immeuble et l'absence de péril grave et imminent. L'expert judiciaire [L], désigné par le tribunal administratif, a conclu dans le même sens. Par un arrêt en date du 18 février 2021, la cour d'appel de ce siège a dit que l'opposition manifestée par la société DCLA Management et de la société Financière du commerce et des sociétés, séquestre du prix, au versement, entre les mains du cédant, de l'intégralité du prix de vente, et le maintien de cette opposition en cours de procédure d'appel, en dépit des stipulations claires sur les modalités de libération du séquestre, constituaient une faute contractuelle et une faute dans la stratégie procédurale, déclaré l'appel abusif, et les a condamnés au paiement à la SARL Coco bar la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts. Par arrêt en date du 17 février 2022 la deuxième chambre civile de ce siège a condamné la société DCLA Management à payer à la SCI de l'Océan Atlantique bailleresse la somme de 71'412,40 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés depuis le mois de novembre 2018, les loyers impayés à la date de l'arrêt à plus de 121 000 €, et celle de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif. Par jugement contradictoire en date du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan (le jugement déféré) a : - jugé la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S] irrecevables en leurs demandes afférentes à l'exception d'incompétence et à l'irrecevabilité des demandes des consorts [O] pour défaut de qualité à agir [comme déjà jugées] ; - sur le fond, - débouté la société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] de l'intégralité de leurs demandes'; - mis la Banque Populaire du Sud hors de cause,'et rejeté sa demande pour procédure abusive'; - condamné solidairement la société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] aux dépens et à payer à : - la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S], ensemble, les sommes de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 3'000 euros au titre des frais irrépétibles'; - à la Banque Populaire du Sud la somme de 1'000 euros pour frais irrépétibles'; - et constaté que l'exécution provisoire est de droit. Le 3 février 2023, la SASU DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B] ont relevé appel de ce jugement. La société DCLA Management a été placée sous sauvegarde de justice par jugement du tribunal de commerce de Perpignan en date du 19 avril 2023, puis en redressement judiciaire le 10 avril 2024, avec les mêmes administrateur et mandataire judiciaire. Par conclusions du 5 juin 2024, la SASU DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B], la Selarl FHB, prise en la personne de M. [J] [T], en qualité d'administrateur de la société DCLA Management et Mme [D] [X], en qualité de mandataire judiciaire de ladite société, demandent à la cour, au visa des articles 552 et suivants, 1109, 1110, 1116, 1130, 1131, 1137, 1342-2, 1648, 1603, 1625, 1626 et 1641 du code civil, de l'article L.141-3 du code de commerce et de l'article 766 du code de procédure civile : - de déclarer recevables les interventions volontaires de la société FHBX prise en la personne de Me [J] [T], administrateur judiciaire et de Me [D] [X], mandataire judiciaire'; - de déclarer recevable l'appel formé'; - d'infirmer le jugement'entrepris ; - pour une bonne administration de la justice, de se faire communiquer l'intégralité du dossier pénal dont l'instruction a été confiée au doyen des juges d'instruction de [Localité 6]'; - statuant à nouveau - de juger que les intimés ont sciemment dissimulé la réalité des faits, concernant les baux et leurs clauses, la convention d'occupation de la véranda et de la terrasse ouverte, lesquels sont des conditions substantielles de l'acte de vente, dont le caractère était déterminant pour l'acheteur'; de dire qu'en l'état de l'ensemble des man'uvres et réticences dolosives, le dol est caractérisé'; qu'il y eu vice du consentement ; que le vendeur n'a pas délivré une chose conforme ; que les intimés ont manqué à leurs obligations de garantie des vices cachés et de garantie de non éviction'; - d'annuler en conséquence l'acte de cession du fonds de commerce conclu le 5 juillet 2018'entre de la société Le Coco Bar (en liquidation amiable) et la société DCLA Management ; - de condamner les intimés in solidum à restituer à la société DCLA Management : - le prix de vente soit la somme de 150 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2018, augmenté des frais d'acte, des frais d'enregistrement de la vente et des frais de publicité de la vente sur justificatifs'; - les primes d'assurances, taxes foncières et les loyers versés (soit 3 mois de juillet à septembre 2018) ainsi que les cautions'; - de dire que les loyers ne sont pas dûs à compter de 5 juillet 2018, conformément à l'arrêté préfectoral, non exécuté par le bailleur'; - condamner les intimés in solidum à rembourser à M. et Mme [O] l'ensemble des frais de déménagement de [Localité 14] au [Localité 7], et du Coco Bar au nouveau logement'; - de juger que la société DCLA Management n'a pu exploiter la rôtisserie dans le lot n°10, la dalle de sol présentant une faiblesse entrainant la fermeture de cette activité'; - de condamner in solidum les intimés : ' pour l'impossibilité d'exploiter le lot n°10, à payer aux appelants la perte de bénéfice de 45 000 euros par an depuis le 5 juillet 2018 avec intérêts à la date des présentes conclusions, et à parfaire à la date de l'arrêt soit 270 000 euros de septembre 2018 à septembre 2024'; - à rembourser aux appelants l'ensemble des intérêts et frais bancaires payés à la suite du prêt'; - à payer aux appelants, au titre de la réparation des préjudices subis par la perte de chiffre d'affaires, la perte de chance, la perte de bénéfice, la perte de développement du fonds de commerce, la somme de 600 000 euros avec intérêts de droit et application de l'article 1343-2 du code civil, hors perte de bénéfice de la rôtisserie lot 10 et concernant le fonds de commerce exploitant les lots énoncés'; - de condamner in solidum les intimés à payer au titre de la réparation des préjudices subis par M. [O] à titre personnel notamment pour les préjudices financiers et moraux la somme de 150 000 euros avec intérêts depuis le 5 juillet 2018'; - de condamner in solidum les intimés à payer à Mme [O] la somme de 200 000 euros avec intérêts et application de l'article 1343-2 du code civil, pour la perte de son emploi, la perte d'une chance, la perte d'une partie de retraite non cotisée, étant rappelé qu'elle a dû démissionner de son emploi de cadre et qu'outre la perte de salaire, elle perd également ses droits à retraite et subi un préjudice grave à la suite des conditions de logement en sous-sol'; - de condamner in solidum les intimés à payer à M. et Mme [O] la somme de 15 000 euros pour le trouble de jouissance et le préjudice subi par la famille qui vit dans un logement non décent, frappé d'un arrêté préfectoral non exécuté'; - de condamner les intimés in solidum à rembourser aux appelants toutes les condamnations de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile et l'ensemble des frais d'exécution qui ont été réglés dans le cadre des procédures précédentes soit la somme de 22 000 euros'; - de condamner in solidum les intimés à payer à M. [O] et Mme [O] la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts pour les man'uvres dolosives, l'absence de loyauté et les dissimulations et pour le préjudice moral grave qui a mis la famille dans un total déséquilibre'; - de dire que les condamnations seront à parfaire jusqu'à l'entière exécution de l'arrêt à intervenir'; - et de condamner in solidum les intimés à payer aux appelants la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions du 2 juin 2024, la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S] demandent à la cour, au visa des articles 1137, 1240 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de'confirmer le jugement entrepris, et de condamner solidairement la société DCLA Management, M. [H] [O], Mme [I] [B], épouse [O], la société FHB en la personne de Me [J] [T] et Me [D] [X] à leur payer les sommes de'3000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris de première instance. Par conclusions du 29 mars 2024, la Banque Populaire du Sud demande à la cour au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil: - de'confirmer le jugement entrepris qui l'a mise hors de cause, de rejeter toute demande à son encontre, et de condamner solidairement la société DCLA Management, M. [H] [O], Mme [I] [O] , la société FHB en la personne de Me [J] [T] et Me [D] [X] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; y ajoutant, - de les condamner solidairement à lui verser les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et appel abusif et de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel'; - à titre subsidiaire, si la cour fait droit à la demande en nullité de la vente du fonds de commerce - de fixer sa créance au passif de la société DCLA Management à hauteur du capital restant dû sur le prêt 08733871 au jour de l'arrêt à intervenir'; - d'ordonner la restitution par la SA Banque Populaire du Sud à la société DCLA Management des intérêts perçus au titre du remboursement du prêt 08733871'; - et de condamner la société Le Coco Bar à lui verser les sommes de 4'928,60 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice financier et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est datée du 13 juin 2024.
Motivation
MOTIFS Il convient de relever en premier lieu que la solution du présent litige ne dépend pas du sort réservé à la plainte pénale déposée devant le doyen des juges d'instruction du tribunal judiciaire de Perpignan, d'où il suit le rejet de la demande de communication de l'entier dossier concernant l'instruction pénale formulée par les appelants. La société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B] et les mandataires judiciaires font valoir au fond au soutien de leur appel les moyens suivants : - les consorts [A]/[S], cogérants et associés de la Sarl Le Coco Bar et de la SCI Océan Atlantique, ont dès 2011, année de leur propre achat du fonds de commerce, aménagé le sous-sol en appartement, sauf que contrairement à ce qu'ils avaient précisé aux requérants, celui-ci était en sous-sol et non en entresol, sans avoir mis les lieux aux normes au regard de la présence d'amiante, et du danger électrique notamment, - en janvier 2018, ils avaient visité très brièvement les lieux qui étaient fermés (hors saison), cette visite ayant en outre été assurée par la fille de M. [A], - ils n'ont pu voir la réalité des lieux, étant précisé qu'ils ont visité essentiellement le commerce du rez-de-chaussée et se sont trouvés devant le fait accompli lors de la signature, ne pouvant plus reculer le 5 juillet 2018 car tous leurs meubles étaient arrivés, ainsi que les membres de la famille et que Mme [N] avait démissionné de son poste, ce qui ne leur laissait aucune possibilité de faire marche arrière ; - au fur et à mesure de leur installation, ils ont constaté qu'ils étaient dans un véritable "trou a rats", sans lumière naturelle, sans aération avec une installation électrique dangereuse et non-conforme, chevauchant le réseau d'eau, avec une présence d'amiante et des installations en fibrociment cassées, - en interrogeant des voisins ou des copropriétaires, ils ont appris que les défendeurs ont créé l'appartement dans des réserves du sous-sol et qu'ils s'étaient appropriés les parties communes, - ils se sont aperçus que depuis 2011, et contrairement à ce qui est indiqué dans l'acte de cession qui mentionne qu'aucuns travaux n'a été réalisé, les vendeurs ont pratiqué des ouvertures dans les murs maîtres en béton sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ni de M. [F], propriétaire ; qu'ils ont par ailleurs réalisé une ouverture dans le plancher béton pour changer la place d'un escalier, d'une dangerosité extrême, et qu'en suite de ces travaux, de nombreuses fissures ont affecté les murs ; - ils ont compris que même le notaire de [Localité 10], Me [U], avait tenté d'abuser leur confiance en voulant leur faire signer 3 baux pour dissocier le lot 10 qui fait partie de la vente du fonds de commerce, et leur faire ainsi signer l'état des lieux transmis avec le projet de bail pour l'annexer après signature; - la plus grande partie du matériel vendu avec le fonds est tombé en panne dans les 3 mois qui ont suivi la cession ; - M. [A] a mis l'accent, pour les convaincre d'acheter le commerce, sur l'intérêt d'habiter sur place et ce, d'autant qu'il s'engageait à leur vendre les murs, - ils ont quant à eux pris leurs précautions, dès le 5 juillet 2018, en déclarant l'appartement et ont reçu l'avis d'imposition en retour, ayant par ailleurs assuré le commerce et l'appartement par 2 contrats séparés ; - le syndic a été alerté des désordres affectant les murs et il a fait étayer le commerce et l'appartement ; - le Préfet a missionné l'ARS qui a déposé un rapport à la suite duquel un arrêté de péril a été pris, le Préfet rappelant qu'aucuns loyer et charges ne doivent être payés, - la véranda a été vendue comme une salle de restaurant, alors que cette véranda a été réalisée illégalement, le permis de construire délivré par la mairie du [Localité 7] précisant que l'autorisation est donnée pour un abri, et non pour une véranda ; que cette véranda est en outre construite sur une conduite de gaz et sur les parties communes de la copropriété laquelle entend la faire démonter à leurs frais ; - la vente du fonds de commerce comprenait avec le restaurant une licence IV mais avant de vendre le fonds, la Sarl Le Coco Bar a 'racheté' une licence 3 de restaurant et a détourné à son profit la licence lV ; - contrairement à ce qu'a indiqué la société Le Coco Bar dans l'acte de cession, faisant état de l'absence de travaux importants, la société Océan Atlantique est poursuivie par le syndicat des copropriétaires pour avoir démoli des parties de mur-maîtres ; ces travaux sont mentionnés sur procès-verbal d'assemblée générale ; - le vendeur a vendu, et le bailleur, a loué des parties communes appartenant en réalité au syndicat des copropriétaires ; - contrairement à ce que le tribunal a retenu, la mention de l'acte selon laquelle « les parties dispensent le rédacteur de rechercher si l'affectation donnée par le bailleur aux différentes pièces du local est licite au regard des règles d'urbanisme et au règlement de copropriété », confirme l'existence du logement ; cette clause n'est pas une clause de style ; elle montre que le rédacteur de l'acte s'est aperçu de l'extension illégale de l'appartement en sous-sol, alors que la société DCLA n'avait pas compris la raison de cette précaution dans le texte ; - la véranda-terrasse, propriété du syndicat des copropriétaires, est affectée de graves désordres d'infiltration rendant inexploitable la salle de restaurant ; son incorporation dans le montant total des loyers relève de l'escroquerie et de l'abus de confiance, pour un montant de 19'500 €, en sus du prix de vente du fonds ; une procédure d'information pénale est en cours sur ce point ; le protocole d'accord du 5 juillet 2018 produit par la SCI de l'Océan Atlantique n'a jamais été porté à la connaissance de M. [O] et il n'aurait pas dû être signé par la SCI et être signé uniquement par le commerçant titulaire du bail commercial, la société Le Coco Bar ; - la convention d'occupation n'a été communiquée que le 19 juillet 2023, après plusieurs sommations ; elle a été conclue entre le syndicat des copropriétaires et Océan Atlantique qui est une société civile, et non une société commerciale, et non avec la société Le Coco Bar ; la convention d'occupation pourrait être nulle et de nul effet ; en toute hypothèse si celle-ci avait été communiquée à la signature de l'acte, DCLA Management n'aurait en aucun cas accepté la vente et fait l'acquisition du fonds de commerce ; - le bail [F]/Coco Bar n'a jamais existé et il n'existe aucun bail [F]/DCLA ni entre Océan Atlantique et DCLA ; c'est donc un bail verbal qui doit être retenu ; - il était faussement indiqué qu'aucuns travaux n'avaient été faits alors que de nombreuses procédures opposent le syndicat des copropriétaires à l'assureur décennal et que la façade doit être refaite avec le démontage et la suppression de la véranda qui a été réalisée sans permis de construire ; - des murs-maîtres étant atteints par des désordres importants, des étais ont dû être posés et un arrété de péril a été pris, toujours en vigueur ; la famille [O] (parents et deux enfants) sera victime d'éviction, puisque le syndic a mis en demeure la société de l'Océan Atlantique d'avoir à remettre les lieux en l'état d'origine et que rien n'a été fait ; il en ira de même pour la société DCLA Management ; la véranda réalisée représentant la totalité de la salle de restaurant est construite sur le terrain de la copropriété laquelle n'autorisera aucune reconstruction après les travaux réalisés par la copropriété ; - le syndicat des copropriétaires a été dans l'obligation d'assigner la SCI Océan Atlantique devant le tribunal judiciaire de Perpignan pour obtenir la remise en état des lieux et la restitution des parties communes spoliées ; ces procédures n'ont pas été communiquées en dépit d'une sommation en ce sens ; - le bail SCI Océan Atlantique/Coco Bar a été dressé par Me [U], notaire, le 3 août 2017 à effet rétroactif du 1er avril 2014 ; or ce bail n'a pas été communiqué ni avant ni après la signature de la cession litigieuse ; le règlement de copropriété n'a pas été communiqué et aucune information n'a été donnée quant à la consistance des lots composant le fonds de commerce; - la société DCLA Management ne peut se voir appliquer la clause résolutoire sur les 123 m² concernant la véranda et la terrasse couverte, et ce d'autant que le syndicat des copropriétaires n'est pas dans la procédure ; - la société Le Coco Bar a vendu un fonds de commerce incluant dans le prix de vente l'exploitation des 123 m² de superficie appartenant au syndicat des copropriétaires, alors que la véranda construite dans la prolongation des lots n°7 et 5 appartient en pleine propriété au syndicat des copropriétaires en application des articles 552 et 553 du code civil ; au surplus, la convention d'occupation n'a rien prévu pour la partie construite devant le lot n° 5 ; - en incluant la surface de la véranda couverte et la terrasse et les parties communes du sous-sol dans le montant des loyers, la SCI Océan Atlantique lui loue ainsi ce qui appartient au syndicat des copropriétaires ; la SCI Océan Atlantique n'a payé aucune indemnité contractuelle et les copropriétaires réclament au syndic de se faire payer les indemnités dues depuis 2011, soit le montant de 38'000 €. Mais le tribunal a déjà exactement répondu par des motifs longuement développés pertinents et qui méritent non seulement adoption : « Sur le dol lors de cession du fonds de commerce de la SARL LE COCO BAR à la SASD DCLA MANAGEMENT En premier lieu il est constant que le rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce litigieux en date du 5 juillet 2018 a été choisi en réalité par DCLA Management et son président M. [O] ; il s'agit de la SARL Fiduciaire du Commerce et des Sociétés, dont le gérant est M. [G], qui se trouve être l'un de ses amis ; il est établi que cette société Fiduciaire du Commerce et des sociétés s'est trouvée également être le séquestre amiable du prix de vente ; et que M. [G] et la société Fiduciaire du Commerce et des Sociétés étaient encore les rédacteurs de la promesse de vente du 29 janvier 2018, qui a précédé l'acte de cession du 5 juillet 2018. Par suite, les demandeurs ne peuvent sérieusement soutenir que l'acte de cession dont ils sont à l'origine de la rédaction comporterait des imprécisions. Sur le moyen tiré de ce que certains lots seraient à usage d'habitation et non à usage commercial, toutefois, si l'on se réfère à l'acte de vente de fonds de commerce et aux deux baux commerciaux liant les parties, soit le bail commercial liant les consorts [F]/[V] et la SARL LE COCO BAR et le bail commercial liant la SCl DE L"OCEAN ATLANTIQUE et la SARL LE COCO BAR, il est bien précisé que les lots n° 193, 195 et 196 se trouvent en sous-sols et que ce sont des réserves à usage commercial ; les contrats ne font nullement référence à un quelconque logement, ce qui est logique dans la mesure où les contrats concernent une société commerciale, à savoir la SASU DCLA Management, et non des personnes physiques. Il n'est pas davantage démontré qu'un bail d'habitation ou un bail mixte aurait été proposé aux époux [O], le fonds de commerce acquis comprenant, d'après les actes, exclusivement des baux commerciaux portant notamment sur des réserves en sous-sol. L''état descriptif de division et le règlement de copropriété et pièces annexes publiés au bureau des hypothèques de [Localité 6] le 25juillet 1969 confirment que les lots mentionnés dans l'acte de vente du fonds de commerce du 5 juillet 2018 sont bien des locaux commerciaux et des réserves puisqu'y figurent les mentions suivantes : - Lot n° 5 : local commercial, - Lot n° 7 : local commercial, - Lot n° 10 : local commercial, - Lot n° 193 : réserve, - Lot n° 195 : réserve, - Lot n° 196 : réserve. Si les demandeurs soutiennent que le lot n°7 a été scindé en deux par la SCl de l'Océan Atlantique pour créer un lot fictif n°10 afin de le soumettre à la signature de la société DCLA Management, il appert que ces deux lots n°7 et n°10 existaient dès avant leur acquisition par la SCl de l'Océan Atlantique, ainsi qu'il résulte : - d'une part de l'acte de vente authentique signé le 14 avril 2011 entre la société MBJ LEROY et la SCl de l'océan Atlantique qui stipule en page 4 : « La consistance des biens et droits immobiliers est la suivante : LOT NUMERO SEPT (7) : Un local commercial portant le numéro 97 au plan. Ledit local situé côté mer et au rez-de-chaussée du Bâtiment A. Et les vingt - dix millièmes (20/10000 èmes) des parties communes générales., LOT NUMERO DIX (10) : Un local commercial portant le numéro 98 au plan. Ledit local situé côté étang et au rez-de-chaussée du Bâtiment A. Et les vingt - dix millièmes (20/10000 èmes) des parties communes générales». D'autre part de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et pièces annexes évoqués supra qui confirment l'existence de ces deux lots, dès l'origine. Les demandeurs ne peuvent invoquer utilement à cet égard l'attestation de M. [G], gérant de la société Fiduciaire du Commerce et des Sociétés, rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce du 5 juillet 2018 et séquestre, qui atteste que lors de sa visite des lieux avant la signature de l'acte, il a constaté que le sous-sol était aménagé à usage d'habitation, dans la mesure où, dans l'acte qu'il a lui-même rédigé, il fait mention de réserves à usage commercial pour les lots du sous-sol. S'agissant de l'état des locaux, plusieurs visites des lieux par les demandeurs eux-mêmes ont été effectuées avant la signature de l'acte de cession, ce qui résulte d`un courriel daté du 17 février 2018 rédigé par M. [N] lui-même qui remercie M. [A] pour lui avoir laissé les clés de l'établissement tout un week-end et indique qu'il n'y a rien à signaler sur la visite ; un autre courrier du 25 juin 2018 indique par ailleurs qu'une visite a été effectuée le 26 avril 2018. Avant de signer l'acte, les demandeurs ont ainsi pu parfaitement se convaincre de la réalité de l'état des locaux, avant de signer que l'acquéreur prend le fonds de commerce « avec tous les éléments en dépendant, dans leur état au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution du prix, pour quelque raison que ce soit, dans la mesure où les déclarations faites au présent acte par le vendeur se révéleront exactes, s'étant parfaitement renseigné et ayant suffisamment vu et visité le fonds de commerce pour l'acquérir en parfaite connaissance de cause ». S'agissant ensuite des installations électriques, il résulte de la page 10 de l'acte de vente que : « Le vendeur a communiqué à l'acquéreur : * Le justificatif de vérification des extincteurs en cours de validité ; * Les rapports de vérification des installations électriques pour un établissement recevant du public réalisé le 11 mai 2018, par DEKRA industrial SAS, mentionne des observations. Le vendeur justifie avoir fait lever les observations par la production des factures de la société LUMITECH, en date du 22 juin 2018 ; * L'attestation de conformité de l'établissement pour Accessibilité des locaux aux handicapés, adressée à la direction départementale, le 06 novembre 2017». Les défendeurs démontrent ainsi qu'un contrôle électrique a été effectué par la société DEKRA, et que les réserves émises par cette société ont été levées par la société LUMlTECH. Quant au compte-rendu « provisoire » de l'APAVE rédigé à la main par M. [Y], force est de constater que celui-ci laisse perplexe d'une part quant à sa forme manuscrite et peu conventionnelle et d'autre part quant à sa provenance puisque l'APAVE existe également à [Localité 6] et qu'il n'est donné aucune explication sur le fait que l'agence ayant rédigé le compte-rendu se trouve à [Localité 12]. Elle ne saurait dans ces conditions convaincre de l'absence de conformité des installations électriques laquelle doit en outre s'analyser en considération de ce qu'il s'agit d'une réserve non d'un logement d'habitation qui ne figure pas dans le contrat liant les parties, ce qui n'implique pas le respect des mêmes normes. (') S'agissant par ailleurs de la véranda, l'acte de cession en fait également au titre du matériel vendu en l'état et en face de laquelle il est mentionné "RAS". Celle-ci a été construite avec l'accord du syndicat des copropriétaires et après obtention d'un permis de construire ; la Société DCLA Management ne pouvait ignorer que cette véranda a été construite sur le terrain de la copropriété ni quelles étaient les modalités d'occupation de ces parties communes, puisque l'acte fait la mention expresse de ce que : « Le vendeur déclare que la terrasse construite devant les locaux a été construite sur une parcelle de terre n'appartenant pas à la SCl DE L'OCEAN ATLANTIQUE, mais appartenant à la copropriété. Ledit emplacement, fait l'objet d'une convention d'occupation signée entre la SCl DE L'OCEAN Atlantique et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] moyennant le versement d'une indemnité d'occupation. Etant précisé que la convention d'occupation a été consentie à titre personnel et qu'elle ne peut être cédée. L'occupation de ladite terrasse par l'acquéreur devant faire l'objet d'une demande par l'Acquéreur du fonds de commerce auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]. Aucuns travaux de modification, percement ou autre n'est intervenu dans les lieux loués sans approbation écrite du bailleur et/ou susceptibles de mettre à la charge de l'acquéreur, une obligation de remise des lieux en l'état d'origine». En outre, il apparaît que dans le cadre d'une expertise judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état aucune infiltration sous la véranda n'a été constatée malgré la mise en eau de la toiture lors d'un accédit du 20 février 2020 ; que des travaux ont été réalisés dans le cadre de la garantie décennale par l'entreprise BAVEREL ; et que l'attestation d'assurance décennale a été transmise à M. [O], de sorte que si des problèmes d'évacuation pluviale persistent, ce dernier dispose d'un recours. S'agissant ensuite des travaux de ravalement de façade à venir, il est établi que le Procès-verbal de l'assemblée générale du 1er août 2017 a bien été communiqué le 23 novembre 2017 par mail à M. [G], gérant de la SARL Fiduciaire du Commerce et des Sociétés, rédacteur de la promesse de vente et de l'acte de vente de fonds de commerce ; que dans ce procès-verbal, les travaux de ravalement des façades sont bien annoncés ; que le compromis de vente rédigé avec l'assisatnce d'un notaire signé le 29 janvier 2018 à [Localité 6] entre la SCl DE L'OCEAN ATLANTIQUE et M. [O], atteste que celui-ci a reçu les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ainsi que le carnet d'entretien de l'immeuble et les informations financières concernant les lots. ll apparaît en outre que ces travaux seront effectués hors saisons et n'entraîneront donc aucune conséquence sur l'activité du Coco Bar, l'établissement n'étant ouvert que durant la saison estivale, que la société DCLA Management a été invitée à justifier auprès du Syndicat des Copropriétaires de son préjudice de jouissance pour être indemnisée et que ces travaux vont embellir la façade de l'établissement et donc le rendre plus attractif pour la clientèle. S'agissant enfin de la plomberie, il sera rappelé que le bien a été vendu en l'état et qu'un diagnostic technique n'ayant détecté aucun problème a été réalisé avant la vente. Quant aux désordres d'ordre structurels qui affecteraient l'immeuble suite à des travaux illégalement réalisés par les vendeurs, il résulte de l'expertise réalisée par M.[M] [K] à la demande de la SASU DCLA Management, qu'il n'en est rien. Par précaution, le syndicat des copropriétaires a toutefois également demandé une expertise judiciaire en référé afin que soient vérifiées les allégations de la DCLA Management ; l'expert judiciaire M. [W] a également constaté que les ouvertures pratiquées par les vendeurs ne pouvaient nullement remettre en cause la solidité de la structure ; les appartements situés au-dessus de l'établissement ont ainsi été visités par l'expert judiciaire et aucun désordre n'a été constaté. L'expert [W] explique également dans son rapport que les étais préconisés par LEDUC INGENlERlE à la demande de DCLA Management l'ont été « par précaution et à titre conservatoire sans qu'il ne dispose d'aucun élément technique pour son analyse qui reste le résultat d'un simple constat visuel ». Les étais étaient donc en réalité inutiles, de sorte que l'avocat du syndicat a pris attache avec la mairie en lui transmettant le pré-rapport de l'expert afin de faire lever l'arrêté de péril. L'expert judiciaire, M. [P] [L], architecte désigné par le tribunal administratif a de son côté conclu que « l'examen de l'immeuble nous a permis de déterminer qu'il n'existe pas de péril grave et imminent ». * La cour ajoute à ces motifs pertinents des premiers juges que les mentions de l'acte de cession du fonds de commerce aux termes de laquelle "les parties dispensent le rédacteur de rechercher si l'affectation donnée par le bailleur aux différentes pièces du local est licite au regard des règles d'urbanisme", loin d'être une clause de style qui aurait échappé à l'attention des cessionnaires ou montrant une déloyauté contractuelle, est une clause qui établit, à l'opposé, que le caractère habitable du bien cédé a bien été totalement exclu par toutes les mentions de l'acte de cession qui le décrit à usage seulement commercial, ce que les cessionnaires ont accepté ; la présence de locaux à usage d'habitation n'est pas entrée dans le champ contractuel. Ils ne sauraient prétendre que la création d'un appartement aurait été l'argument principal de leur achat du fonds de commerce, l'avant-contrat datant de janvier 2018, et qu'ils auraient été contraints à la signature de l'acte définitif le 5 juillet 2018, sans avenant aucun, à cause des frais notamment de déménagement qu'ils avaient déjà exposés, ces circonstances leur étant totalement imputables. Il leur appartenait de différer la signature des actes, s'ils estimaient avoir insuffisamment visité les lieux ou devoir les amodier. De même, les appelants ne peuvent soutenir que la clause de non-garantie des vices cachés ne leur serait pas opposable ou que la mention du vendeur selon laquelle aucuns travaux n'avaient été entrepris les aurait trompés, alors que les travaux de transformation des lieux étaient apparents. En ce qui concerne la construction de la véranda sur une terrasse sise sur les parties communes de la copropriété de la résidence, la société DCLA Management a reçu une information complète en page 5 de l'acte de vente du fonds de commerce, comme relevé supra, et ne peut prétendre avoir été trompée sur ce point. La cessionnaire a eu connaissance de ce que « la convention d'occupation a été consentie à titre personnel et qu'elle ne peut être cédée. L'occupation de ladite terrasse par l'acquéreur devant faire l'objet d'une demande par l'Acquéreur du fonds de commerce auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ». Elle savait que son occupation personnelle était précaire ; qu'elle n'était pas venue aux droits du cédant ; et qu'elle devait renouveler sa demande d'occupation de la terrasse auprès du syndicat des copropriétaires. En conséquence, la société DCLA Management ne plaide pas utilement qu'elle aurait trop payé pour cette partie, et que le cédant lui serait redevable de quelques dommages et intérêts. Dès lors, aucun défaut de conformité aux stipulations contractuelles, aucun vice du consentement, erreur ou dol, ne peuvent être retenus. Les appelants ne sauraient davantage solliciter la garantie d'éviction du vendeur, alors qu'ils avancent sans preuve, de manière purement hypothétique, risquer un jour d'être privés des lieux. En définitive, le tribunal a exactement rejeté la demande en nullité de la cession du fonds de commerce ainsi que toutes les demandes indemnitaires subséquentes formulées (remboursement du prix de vente, échéances des prêts, intérêts et frais, mainlevée de la saisie vente du véhicule automobile, assurances, taxes foncières et les loyers versés, du remboursement de l'ensemble des frais de déménagement des requérants de Paris jusqu'au [Localité 7], perte de bénéfice, perte de chiffre d'affaires, perte de chance de développement du fonds de commerce, préjudices financier et moral subis par M. [O] ou par Mme [O] à titre personnel, trouble de jouissance remboursement des loyers versés ...). Aucun abus de droit d'ester en justice ne peut cependant être retenu tant en première instance en cause d'appel, d'où il suit le rejet de cette prétention formée par chacun des intimés devant la présente cour, et la réformation du jugement déféré sur ce point. Les appelants succombant encore pour la plus large part, devront supporter la charge des dépens d'appel, et verser en équité aux la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S], ensemble , la somme de 6 000 € et à la banque populaire du Sud la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants eux-mêmes ne pouvant prétendre au bénéfice de ce texte.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Dit n'y avoir lieu d'ordonner la communication de pièces pénales ; Déclare recevables les interventions volontaires de la société FHBX prise en la personne de Me [J] [T], administrateur judiciaire et de Me [D] [X], mandataire judiciaire'au redressement judiciaire de la société DCLA Management ; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B] à payer à la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S], ensemble, la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Statuant à nouveau du chef infirmé, Déboute la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S] de leur demande ce chef ; Confirme pour le surplus le jugement déféré ; Y ajoutant, Condamne in solidum la société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B] à payer à : ' la SCI de l'Océan Atlantique, la société Le Coco Bar, M. [Z] [A] et Mme [R] [S], ensemble, la somme de 6 000 € ; ' à la SA Banque populaire du Sud la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile ; Condamne in solidum la société DCLA Management, M. [H] [O] et Mme [I] [O] née [B] aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. le greffier, la présidente,