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C'est à juste titre que les juges du fond décident que, dans un contrat de crédit-bail immobilier assorti d'une promesse de vente, le prix d'acquisition de l'immeuble loué doit tenir compte, au moins pour partie, des versements échelonnés sur la durée du contrat auxquels le preneur était tenu à titre de loyer.
Texte intégral
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES QUATRE BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LE JUGEMENT ATTAQUE (TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS, 19 MAI 1981), LA SOCIETE FRANCAISE POUR LE DEVELOPPEMENT DU COMMERCE ET DE L'INDUSTRIE (SOCIETE S.F.D.C.I.) A CONSENTI, LE 8 FEVRIER 1968, A LA SOCIETE MONCEAU COMMERCIAL BUILDING (SOCIETE MONCEAU) UN BAIL PORTANT SUR UN IMMEUBLE QU'ELLE AVAIT ACQUIS LE 18 DECEMBRE 1967, QUE LA CONVENTION CONTENAIT UNE PROMESSE DE VENTE DONNANT AU PRENEUR LA FACULTE D'ACQUERIR LES LIEUX LOUES POUR UN PRIX INDEXE DE 6.550.000 FRANCS, "A COMPTER DE LA DEUXIEME ANNEE DU BAIL, SOIT A PARTIR DU 14 JANVIER 1970", QUE, CEPENDANT, PAR ACTE NOTARIE DU 12 JUIN 1969, LA SOCIETE S.F.D.C.I. A VENDU L'IMMEUBLE A LA SOCIETE MONCEAU AU PRIX CONVENU, QUE LES PARTIES AYANT DECLARE A L'ACTE QUE CETTE ACQUISITION ETAIT REALISEE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS RELATIVES AUX OPERATIONS DE CREDIT-BAIL CONSENTIES PAR UNE SOCIETE IMMOBILIERE POUR LE COMMERCE ET L'INDUSTRIE, LA MUTATION A ETE TAXEE AU TAUX DE 4,20 %, QUE L'ADMINISTRATION DES IMPOTS, CONSIDERANT QUE LA VENTE DU 12 JUIN 1969 DEVAIT ETRE TAXEE AU TAUX NORMAL DE 16 % AU MOTIF ESSENTIEL QUE LA MUTATION NE RESULTAIT PAS D'UN VERITABLE CONTRAT DE CREDIT-BAIL, A EMIS UN AVIS DE MISE EN RECOUVREMENT POUR OBTENIR PAIEMENT DES DROITS ESTIMES DUS ASSORTIS DE PENALITES ; QUE LA SOCIETE MONCEAU A ASSIGNE LA DIRECTION GENERALE DES IMPOTS POUR OBTENIR L'ANNULATION DE CET AVIS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT D'AVOIR REJETE LA DEMANDE DE LA SOCIETE MONCEAU EN DECLARANT QUE LA CONVENTION DU 8 FEVRIER 1968, N'ETAIT PAS UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, EN METTANT COMME CONDITION A L'EXISTENCE D'UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL LA FIXATION D'UN PRIX DE VENTE QUI TIENNE COMPTE DES LOYERS VERSES PAR LE PRENEUR, LE JUGEMENT A AJOUTE A L'ALINEA 2 DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JUILLET 1966 MODIFIEE, LEQUEL NE PRESCRIT AUCUNE CONDITION PARTICULIERE RELATIVE AU PRIX DE VENTE ET L'A, EN CONSEQUENCE, VIOLE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA NULLITE DU CONTRAT DE CREDIT-BAIL QUI ETAIT SUSCEPTIBLE DE RESULTER DE LA NON CONFORMITE DE LA CLAUSE DE RESILIATION AVEC LES PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 1ER-2 DE LA LOI DU 2 JUILLET 1966 MODIFIEE EST UNE NULLITE RELATIVE INSTITUEE DANS LE SEUL INTERET DU PRENEUR ET "QUI AVAIT ETE DE PLUS CONFIRMEE" PAR L'EXECUTION DE LA CONVENTION, DE SORTE QUE LE JUGEMENT, QUI A FAIT BENEFICIER L'ADMINISTRATION FISCALE DE CETTE NULLITE, A VIOLE, PAR FAUSSE APPLICATION L'ARTICLE 1ER-2 SUSVISE ET A EGALEMENT VIOLE L'ARTICLE 1338 DU CODE CIVIL, AUX TERMES DUQUEL "UNE NULLITE EST CONFIRMEE" PAR L'EXECUTION VOLONTAIRE DE L'OBLIGATION, ALORS QUE, DE PLUS, LE JUGEMENT ATTAQUE, QUI N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DE LA SOCIETE MONCEAU, A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ALORS, QU'ENFIN, LA CIRCONSTANCE QUE LA PROMESSE DE VENTE AIT ETE REALISEE AVANT L'EXPIRATION DU DELAI PREVU DANS LA CONVENTION DU 8 FEVRIER 1968, N'EXCLUAIT PAS QUE CETTE DERNIERE SOIT UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL, L'ALINEA 2 DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JUILLET 1966 NE METTANT AUCUNE CONDITION DE DELAI A LA REALISATION DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ; QU'AINSI LE JUGEMENT A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ; MAIS ATTENDU, EN PREMIER LIEU, QUE LES JUGES DU FOND, QUI NE SE SONT PAS FONDES SUR UNE REALISATION ANTICIPEE DE LA PROMESSE DE VENTE POUR ECARTER LA QUALIFICATION DE CREDIT-BAIL INVOQUEE PAR LA SOCIETE MONCEAU, N'ONT PAS PRONONCE LA NULLITE DE LA CONVENTION ET N'AVAIENT DONC PAS A REPONDRE A DES CONCLUSIONS CONTESTANT L'EXISTENCE OU LA PORTEE DE CETTE NULLITEE ; ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LE TRIBUNAL A JUSTEMENT RETENU QUE, DANS UN CONTRAT DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER ASSORTI D'UNE PROMESSE DE VENTE, LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE LOUE DEVAIT TENIR COMPTE, AU MOINS POUR PARTIE, DES VERSEMENTS ECHELONNES SUR LA DUREE DU CONTRAT AUXQUELS LE PRENEUR ETAIT TENU A TITRE DE LOYER ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EN MANQUE EN FAIT EN SES DEUXIEME, TROISIEME ET QUATRIEME BRANCHES, ET N'EST PAS FONDE EN SA PREMIERE BRANCHE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE LE JUGEMENT RENDU LE 19 MAI 1981 PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS ;