Sommaire
Le versement par le bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur un immeuble et un fonds de commerce, le lendemain de cette promesse, d'une somme à valoir sur la vente et dépassant largement le montant du dédit prévu, loin de s'analyser comme une simple levée d'option de la promesse, constitue l'acceptation formelle par l'acquéreur de son achat global et confère à la promesse un caractère synallagmatique, la faisant échapper aux dispositions de l'article 7 de la loi du 19 décembre 1963 (Article 1840 - A du code général des impôts).
Texte intégral
SUR LE SECOND MOYEN, QUI EST PREALABLE : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QUE LES EPOUX X... ONT FAIT PROMESSE, EN VERTU D'UN DOCUMENT INTITULE " COMPROMIS " ET SIGNE LE 2 DECEMBRE 1964, DE VENDRE, D'UNE PART, A LA DAME Y... UN PAVILLON, ..., A RIS-ORANGIS, ET, D'AUTRE PART, AU SIEUR Y... UN FONDS DE COMMERCE DE BOUCHERIE SITUE DANS LA MEME LOCALITE, ...; QUE, SI LES EPOUX Y... S'ETAIENT, EN CET ACTE, RESERVE LA FACULTE D'ACQUERIR JUSQU'AU 1ER FEVRIER 1965, ILS VERSAIENT, DES LE 3 DECEMBRE 1964, 30000 FRANCS A TITRE DE DEDIT ET 68000 FRANCS A VALOIR SUR LE PRIX GLOBAL ET PROCEDAIENT, LE 6 DECEMBRE SUIVANT, A UN NOUVEAU VERSEMENT DE 22000 FRANCS, QUE, CEPENDANT, LE 6 AVRIL 1965, LES EPOUX Y... SOLLICITAIENT LE REMBOURSEMENT DES 120000 FRANCS AINSI PAYES, EN INVOQUANT LA NULLITE D'UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE CONSTATEE PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE, NON ENREGISTRE DANS LE DELAI DE DIX JOURS DE SON ACCEPTATION; QU'ILS ONT ETE DEBOUTES DE CETTE PRETENTION PAR L'ARRET ATTAQUE; ATTENDU QUE LES EPOUX Y... REPROCHENT A LA COUR D'APPEL D'EN AVOIR AINSI DECIDE AUX MOTIFS QUE LA PROMESSE DE VENTE DU 2 DECEMBRE 1964 ETAIT DEVENUE SYNALLAGMATIQUE DES LE LENDEMAIN 3 DECEMBRE, DATE DU VERSEMENT PAR L'ACHETEUR D'UNE SOMME DE 98000 FRANCS, ET QUE LA CONVENTION ETAIT PARFAITE DEPUIS LE 4 JANVIER 1965, DATE DE LA REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE RELATIVE A L'ABSENCE DE TOUTE EMPRISE ADMINISTRATIVE SUR L'IMMEUBLE COMPRIS EN LA PROMESSE ALORS, D'UNE PART, QUE LE VERSEMENT DU DEDIT CONSTITUAIT NON LA LEVEE DE L'OPTION, MAIS L'ACCEPTATION PAR LES ACHETEURS DE LA PROMESSE UNILATERALE EN TANT QUE PROMESSE ET FAISAIT AINSI COURIR LE DELAI D'ENREGISTREMENT DE DIX JOURS ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA LEVEE D'OPTION NE POUVAIT DAVANTAGE RESULTER D'UN VERSEMENT FAIT A TITRE DE DEPOT, D'AUTANT QUE, LA CONDITION STIPULEE, DENATUREE, ET FAUSSEMENT QUALIFIEE PAR LES JUGES DU FOND, ETAIT RESOLUTOIRE ET QU'EN TOUT CAS, INDEPENDANTE DE L'EXERCICE DE LA LEVEE D'OPTION, ELLE N'AFFECTAIT QUE LA VALIDITE DE LA PROMESSE UNILATERALE ELLE-MEME; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A ADOPTE LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, LESQUELS ONT CONSTATE QUE LE VERSEMENT PAR LES ACHETEURS, DES LE 3 DECEMBRE 1964, D'UNE SOMME DE 98000 FRANCS, MEME EFFECTUE PAR LE BIAIS D'UN " DEPOT " PROVISOIRE ENTRE LES MAINS DU REDACTEUR PROFESSIONNEL DE L'ACTE, DEPASSAIT LARGEMENT LE MONTANT, LIMITE 30000 FRANCS, DU DEDIT ET ETAIT STIPULE " A VALOIR SUR LA VENTE"; QUE CE VERSEMENT, LOIN DE S'ANALYSER COMME UNE SIMPLE LEVEE D'OPTION DE LA PROMESSE, A CONSTITUE L'ACCEPTATION FORMELLE PAR LES ACQUEREURS DE LEUR ACHAT GLOBAL ET A CONFERE A LA PROMESSE UN CARACTERE DESORMAIS SYNALLAGMATIQUE; QUE C'EST DONC A BON DROIT QU'ELLE EN A TIRE LA CONCLUSION QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 NE TROUVAIENT PAS D'APPLICATION EN LA CAUSE; QU'AINSI LE MOYEN DOIT ETRE REJETE; MAIS SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL; ATTENDU QUE LES ACQUEREURS AYANT SOUTENU QUE, DANS LA MESURE OU IL CONCERNAIT UN FONDS DE COMMERCE, LE " COMPROMIS " DU 2 DECEMBRE 1964 AURAIT DU CONTENIR LES DIVERSES MENTIONS RENDUES OBLIGATOIRES PAR L'ARTICLE 12 DE LA LOI DU 29 JUIN 1935 ET AYANT DEMANDE SON ANNULATION AU MOTIF QU'IL NE CONTENAIT PAS CES MENTIONS ET, NOTAMMENT, NE FOURNISSAIT PAS L'INDICATION DU CHIFFRE D'AFFAIRES REALISE PAR LES VENDEURS AU COURS DES TROIS DERNIERES ANNEES, LA COUR D'APPEL A ADOPTE LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, QUI ONT DECIDE QU'AYANT PORTE, NON SUR L'UNIVERSALITE, MAIS SEULEMENT SUR DEUX ELEMENTS DU FONDS DE COMMERCE, LE DROIT AU BAIL COMMERCIAL ET LE MATERIEL DE BOUCHERIE, LA PROMESSE DE VENTE NE COMPORTAIT AUCUNE OMISSION AYANT PU VICIER LE CONSENTEMENT DES ACQUEREURS OU DE NATURE A NUIRE A LEURS INTERETS; QUE LA COUR D'APPEL A ENCORE APPROUVE LES PREMIERS JUGES, QUI AVAIENT DECIDE QUE " LES CEDANTS S'ETAIENT RESERVE LA CLIENTELE DE LA BOUCHERIE BOVINE POUR LA VENTE SUR LES MARCHES ET QUE Y... N'AVAIT ACQUIS QUE LES ELEMENTS DU FONDS PERMETTANT DE LE TRANSFORMER EN BOUCHERIE CHEVALINE "; ATTENDU CEPENDANT QUE L'ACTE SOUS SEING PRIVE DU 2 DECEMBRE 1964, QUI EST PRODUIT, DEFINIT LA PROMESSE DE VENTE CONSENTIE A Y..., COMME CONCERNANT " UN FONDS DE COMMERCE DE BOUCHERIE ", PRECISE QUE LE PRIX GLOBAL STIPULE S'APPLIQUE POUR 90000 FRANCS, AU " FONDS DE COMMERCE ", NE CONTIENT AUCUNE CLAUSE DE RESERVE DE CLIENTELE AU PROFIT DU CEDANT, QUI EST QUALIFIE DE BOUCHER, SANS INDIQUER S'IL TRAITE DE LA VIANDE BOVINE OU CHEVALINE, ET NE LIMITE PAS LES DROITS DU PRENEUR A LA SEULE BOUCHERIE CHEVALINE; ATTENDU QU'EN MECONNAISSANT CERTAINES DES MENTIONS CONTENUES DANS L'ACTE ET EN EN AFFIRMANT CERTAINES QUI N'Y FIGURAIENT PAS, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE; ET SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810; ATTENDU QU'APRES AVOIR MENTIONNE QUE LES EPOUX Y... AVAIENT REPRIS DEVANT ELLE LEURS CONCLUSIONS DE PREMIERE INSTANCE, LESQUELLES VISAIENT NOTAMMENT LE FAIT QUE LES VENDEURS AVAIENT NEGLIGE DE REQUERIR MAINLEVEE D'UN NANTISSEMENT DONT LEUR FONDS AVAIT ETE GREVE, LA COUR D'APPEL S'EST BORNE A ADOPTER LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, QUI NE COMPORTAIENT AUCUNE EXPLICATION SUR CE POINT PRECIS; QU'ELLE A AINSI MANQUE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS DANS LA SEULE LIMITE DU PREMIER MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS, LE 27 MARS 1968; REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE ROUEN