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Quelle que soit la qualification du contrat, un constructeur, qui est tenu envers le maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil et de résultat, est responsable, avant réception, de la mauvaise implantation d'une maison
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juin 2008), que M. et Mme X... ont confié la réalisation de la construction d'une maison à usage d'habitation à la société Jolivet, les plans de la construction étant réalisés par M. Y... ; qu'un permis de construire, obtenu le 28 juin 2004, ayant fait l'objet d'un recours en annulation, le maire de la commune a ordonné l'interruption des travaux ; que M. et Mme X... ont assigné la société Jolivet et M. Y... devant le tribunal de grande instance d'Alès afin de les entendre déclarer responsables de la mauvaise implantation de leur maison non conforme au plan d'occupation des sols (POS) et au permis de construire ; Sur le moyen unique : Attendu que la société Jolivet fait grief à l'arrêt attaqué de requalifier le contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et de condamner la société Jolivet à réparer le préjudice subi par les époux X... du fait de la mauvaise implantation de leur maison, alors, selon le moyen : 1° / que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur et l'exécution de la construction sans intervention possible du maître de l'ouvrage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le plan de la maison des époux X... ne correspondait pas aux plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais d'un plan établi préalablement à cette proposition de plans types, par M. Y..., dessinateur des époux X..., et, qu'après la délivrance du permis de construire, les époux X... étaient intervenus auprès de la SARL Jolivet aux fins d'obtenir une implantation en recul distincte de celle prévue par le permis, cette intervention les autorisant à bénéficier d'une obligation de conseil et de mise en garde ; qu'en requalifiant, dans ces conditions, le contrat d'entreprise conclu entre les époux X... et la SARL Jolivet en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; 2° / subsidiairement, que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur dont il conserve la propriété ; qu'après avoir constaté que la maison avait été réalisée non pas d'après les plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais à partir d'un plan type établi préalablement à la proposition par un dessinateur intervenant comme prestataire de service des époux X..., la cour d'appel devait rechercher si les époux X... avaient la propriété de ce plan, circonstance de nature à exclure la requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; 3° / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, la SCP Alarcon-Larguier, géomètre, avait établi un document d'arpentage affecté d'une erreur sur la délimitation de la zone constructible, document qui avait servi de base pour l'implantation de la maison érigée, pour partie, en zone non constructible ; qu'en laissant indéterminée la question de savoir si ce plan d'arpentage erroné avait été établi par le géomètre à la demande des époux X... ou à la demande de la SARL Jolivet, avant de retenir l'entière responsabilité de la SARL Jolivet dans la réalisation du dommage, au titre d'un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ; 4° / que dans ses conclusions d'appel, la SARL Jolivet avait fait valoir que les époux X... lui avaient demandé de reculer l'implantation de la maison sur la base du document d'arpentage établi par la SCP Alarcon et Larguier ; qu'en considérant que les manquements de la société Jolivet à ses obligations de conseil et de mise en garde avaient contribué à l'entier dommage subi par les époux X... sans répondre à ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu que, quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a retenu que la société Jolivet avait procédé à une mauvaise implantation de la maison des époux X... en s'abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations, et qui n'était pas tenue de procéder à d'autres recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Jolivet aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jolivet à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jolivet ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour la société Jolivet. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir requalifié le contrat d'entreprise en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, condamné la SARL JOLIVET à réparer le préjudice subi par les Epoux X... du fait de la mauvaise implantation de la maison en la condamnant à payer aux Epoux X... la somme de 64. 807, 27 euros avec intérêts légaux capitalisés depuis l'assignation au titre des travaux préconisés par l'expert et celle de 20 000 euros au titre de préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2006, avec les intérêts légaux à compter du jugement ; AUX MOTIFS QUE par courrier du 11 juin 2004 adressé aux Epoux X..., la société JOLIVET a proposé à ces derniers des plans type de construction, un descriptif et un chiffrage des réalisations, précisant qu'elle réalisait l'habitation selon les goûts et divers choix des clients, qu'elle mettait à leur service des équipes d'artisans et un secrétariat capable de les guider dans les démarches administratives » ; que la société JOLIVET a présenté aux Epoux X... Monsieur Y... pour établir les plans ; que le 15 mai 2004, la société JOLIVET a adressé aux Epoux X... pour signature et accord le plan de Monsieur Y..., le devis de chaque entreprise et le devis récapitulatif de l'ensemble du marché couvrant tous les lots de la construction et pas seulement le gros oeuvre ; que ces constatations constituent des éléments précis et concordants démontrant la maîtrise de la conclusion des marchés et de la réalisation de la construction par la société JOLIVET ; qu'en effet loin de limiter son intervention à une partie des travaux ; la société JOLIVET a présenté Monsieur Y... pour établir les plans de la maison sur la base des plans types proposés, a fait établir les devis de tous les corps de métier choisis par elle joints au devis global de construction qu'elle a chiffré et présenté aux clients pour approbation sans relations de ces derniers avec les entreprises ; que la société JOLIVET s'est abstenue de signer un contrat de construction de maison individuelle et a délibérément méconnu les dispositions légales protectrices des droits du maître de l'ouvrage en vert des quelles des garanties de remboursement et de livraison devaient être fournies par le constructeur ; que l'expert judiciaire, après avoir examiné les documents et notamment le plan de masse annexé au permis de construire, le plan de zonage du POS et demandé un relevé topographique effectué le 29 juin 2005 par la SCP ALARCON et LARGUIER constaté un large empiètement de l'ordre de 70 % de l'emprise de la maison litigieuse sur la zone non constructible du POS ; que le constructeur de maison individuelle avec plan doit fournir un immeuble exempt de vice ; que la SARL JOLIVET ne peut se prévaloir de la qualité de simple entrepreneur ; qu'elle ne peut davantage invoquer la demande du maître de l'ouvrage de reculer l'implantation de la maison alors que dans le courrier du 10 juillet 2004 adressé à la SARL JOLIVET par fax, les Epoux X... demandaient un recul « selon les possibilités » et qu'ils s'en remettaient donc au constructeur pour déterminer si cette modification était ou non réalisable au regard des règles d'urbanisme ; que la SARL JOLIVET s'est abstenue de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement aux obligations incombant à un constructeur de maison individuelle normalement diligent ; que la SARL JOLIVET n'établit pas qu'après une réponse négative de sa part le maître de l'ouvrage a exigé ce recul ni que par souci d'économie il a refusé le concours d'un architecte ; qu'en effet, les Epoux X... se sont vu proposer par la société JOLIVET l'ensemble des missions et services attachés à la construction sans que le recours à un architecte ne leur soit conseillé ; que le tribunal a donc retenu à bon droit la responsabilité de la SARL JOLIVET ; que Monsieur Y..., dessinateur, a établi le plan de masse et constitué le dossier du permis de construire des Epoux X... ; que sa facture s'élevant à 358 E ttc mentionne une simple mission d'assistance du dossier du permis de construire ; que le plan de masse établi par Monsieur Y... ne porte aucune cote précise et n'a pu servir à l'implantation de la construction ; qu'en outre, il mentionne une distance de deux mètres à respecter entre la construction et la zone non aedificandi ; que le tribunal a exactement relevé que cette distance devait être respectée quelle que soit l'implantation de la maison ; que le permis de construire a été accordé ; que l'arrêté portant interruption des travaux vise expressément l'implantation de la construction dans une zone naturelle à protéger « au lieu de la zone urbaine prévue dans la demande de permis de construire » ; que l'implantation de la maison a été modifiée par rapport au permis de construire sans que Monsieur Y... ne soit à l'origine de cette modification ; qu'en outre il n'est pas démontré que Monsieur Y... ait fourni l'extrait cadastral initial ; que comme précédemment explicité, la SARL JOLIVET a accédé à la demande de recul de l'implantation de la maison sans vérifier sa conformité au POS ni conseiller le maître de l'ouvrage sur ce point alors qu'elle avait connaissance de la situation particulière du terrain dont une partie était en zone inconstructible et alors que la construction devait être conforme aux règles d'urbanisme ; qu'un procès-verbal d'infraction a été établi à l'encontre des Epoux X... pour non respect du POS ; que le plan établi par la SCP ALARCON LARGUIER le 22 juin 2004, après le dépôt de la demande de permis de construire, est affecté d'une erreur sur la zone constructible dont il implante une limite erronée ; que toutefois cette société n'est pas en cause ; 1 / ALORS QUE le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur et l'exécution de la construction sans intervention possible du maître de l'ouvrage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le plan de la maison des Epoux X... ne correspondait pas aux plans types proposés par la SARL JOLIVET qui n'avaient pas été acceptés mais d'un plan établi préalablement à cette proposition de plans types, par Monsieur Y..., dessinateur des Epoux X... et, qu'après la délivrance du permis de construire, les Epoux X... étaient intervenus auprès de la SARL JOLIVET aux fins d'obtenir une implantation en recul distincte de celle prévue par le permis, cette intervention les autorisant à bénéficier d'une obligation de conseil et de mise en garde ; qu'en requalifiant, dans ces conditions, le contrat d'entreprise conclu entre les Epoux X... et la SARL JOLIVET en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 / ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur dont il conserve la propriété ; qu'après avoir constaté que la maison avait été réalisée non pas d'après les plans types proposés par la SARL JOLIVET qui n'avaient pas été acceptés mais à partir d'un plan établi préalablement à la proposition par un dessinateur intervenant comme prestataire de service des Epoux X..., la Cour d'appel devait rechercher si les Epoux X... avaient la propriété de ce plan, circonstance de nature à exclure la requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 3 / ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, la SCP ALARCON-LARGUIER, géomètre avait établi un document d'arpentage affecté d'une erreur sur la délimitation de la zone constructible, document qui avait servi de base pour l'implantation de la maison érigée, pour partie, en zone non constructible ; qu'en laissant indéterminée la question de savoir si ce plan d'arpentage erroné avait été établi par le géomètre à la demande des Epoux X... ou à la demande de la SARL JOLIVET, avant de retenir l'entière responsabilité de la SARL JOLIVET dans la réalisation du dommage, au titre d'un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4 / ET ALORS ENFIN QUE dans ses conclusions d'appel, la SARL JOLIVET avait fait valoir que les Epoux X... lui avait demandé de reculer l'implantation de la maison sur la base du document d'arpentage établi par la SCP ALARCON et LARGUIER (cf. conclusions, p. 4) ; qu'en considérant que les manquements de la société JOLIVET à ses obligations de conseil et de mise en garde avaient contribué à l'entier dommage subi par les Epoux X... sans répondre à ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.