En-tête
CIV. 3 SA COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 17 septembre 2026 Rejet Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente Arrêt n° 491 F-D Pourvoi n° W 25-12.792 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2026 1°/ M. [O] [Q], 2°/ Mme [I] [P] [S], tous deux domiciliés [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° W 25-12.792 contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2025 par la cour d'appel de Paris (pôle 4- chambre 2), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [Z] [C], domiciliée [Adresse 2], 2°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], [Adresse 4], représenté par son syndic, M. [R] [B], domicilié en cette qualité [Adresse 5], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Georget, conseillère, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [Q] et de Mme [S], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [C] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 23 juin 2026 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Georget, conseillère rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 2025), Mme [C], propriétaire du lot n° 4 d'une copropriété horizontale, ainsi que les propriétaires des lots n° 5, 6 et 7, chaque lot étant composé d'une maison privative et d'un jardin, partie commune à jouissance exclusive, ont, chacun, installé une clôture en maçonnerie et grille métallique en limite de leurs jardins. 2. L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 29 juin 2016, a, aux termes des résolutions n° 7 à 10, autorisé ces travaux. 3. M. [Q] et Mme [S], propriétaires du lot n° 3 voisin du lot n° 4, ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) et Mme [C] en annulation de ces résolutions et en condamnation de Mme [C] à la remise en état du lot n° 4. 4. L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 17 décembre 2017, a, aux termes des résolutions n° 8 à 11, de nouveau autorisé ces travaux. 5. M. [Q] et Mme [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires et Mme [C] en annulation de ces résolutions et en remise en état du lot n° 4. 6. Les instances ont été jointes.
Moyens
Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches, sur le deuxième moyen et sur le troisième moyen, pris en sa première branche
Motivation
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Moyens
Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, et sur le troisième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, réunis Enoncé des moyens 8. Par leur premier moyen, M. [Q] et Mme [S] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n° 7, 8, 9 et 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et n° 8, 9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, et de rejeter leur demande tendant à la condamnation de Mme [C] à déposer la clôture située dans son jardin et adossée sur le mur de leur maison, alors : « 3°/ que l'article 8 du règlement de copropriété stipule que « tous les ouvrages de clôture seront à la charge exclusive des futurs acquéreurs. Ces clôtures, sous forme de grillage plastifié vert doublé d'une haie vive de type spiréaéa – champêtre ou persistant ou similaire d'une hauteur de 150 cm, devront être érigées en mitoyenneté qu'avec l'accord du propriétaire voisin (sic). A défaut, elles devront être réalisées sur la partie privative. (...). La mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage est proscrite » ; qu'ainsi, ce règlement de copropriété, ayant valeur de convention et force obligatoire entre les copropriétaires, définit l'harmonie collectivement souhaitée par ceux-ci ; que, néanmoins, la cour d'appel a retenu que « le fait », « par les quatre copropriétaires dont les pavillons sont en retrait (lots n° 4 à 7) » à l'exclusion de ceux dont les « pavillons constitu(e)nt les lots n° 1 à 3 (...) alignés sur le trottoir) », soit par certains seulement des copropriétaires, « de modifier les clôtures en construisant un muret surmonté d'une grille métallique ne nuit pas à l'harmonie de l'ensemble », mais constitue « au contraire (...) une amélioration que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement autoriser ou ratifier, peu important que le règlement de copropriété prévoit un autre type de clôture » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ; 4°/ que l'article 8 du règlement de copropriété stipule que « tous les ouvrages de clôture seront à la charge exclusive des futurs acquéreurs. Ces clôtures, sous forme de grillage plastifié vert doublé d'une haie vive de type spiréaéa – champêtre ou persistant ou similaire d'une hauteur de 150 cm, devront être érigées en mitoyenneté qu'avec l'accord du propriétaire voisin (sic). A défaut, elles devront être réalisées sur la partie privative. (...). La mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage est proscrite » ; qu'ainsi, il détermine avec précision la consistance, la forme, la hauteur et le positionnement de tous les ouvrages de clôture et interdit clairement et sans la moindre ambiguïté la mise en place de toute clôture, portail ou portillon ne respectant pas ces exigences ; qu'en décidant néanmoins que, « si le règlement prévoit que "la mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage, est proscrite" , cette stipulation s'entend de l'ajout des éléments cités, et non pas de la modification du style des éléments existants », la cour d'appel a derechef violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis par les parties. » 9. Par leur troisième moyen, M. [Q] et Mme [S] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, concernant le lot n° 4 de Mme [C], et à la condamnation de Mme [C] à déposer la clôture située dans son jardin et adossée sur le mur de leur maison, alors : « 2°/ que, M. [Q] et Mme [S], au soutien de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, concernant le lot n° 4 de Mme [C], et à la condamnation de Mme [C] à déposer la clôture située dans son jardin et adossée sur le mur de la maison de M. [Q] et Mme [S], faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 14 et s., § b : « Sur l'absence d'autorisation de Madame [C] pour adosser sa clôture au mur mitoyen de M. [Q] et Mme [S] ») que l'adossement d'une construction sur un mur pignon nécessite l'obtention de l'autorisation du propriétaire voisin et que Mme [C] a adossé la clôture litigieuse au mur de M. [Q] et Mme [S] sans solliciter leur autorisation et donc irrégulièrement ; que la cour d'appel a rejeté cette demande sans rechercher, alors même qu'elle retenait que « cette clôture est perpendiculaire au mur pignon de M. [Q] et Mme [S] », si ladite clôture n'était pas, comme soutenu par M. [Q] et Mme [S] , adossée au mur pignon de la maison de ceux-ci ; que, dès lors, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ; 3°/ que, M. [Q] et Mme [S], au soutien de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, concernant le lot n° 4 de Mme [C], faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 21 et s. : 2 : « sur l'infirmation du jugement du 2 juillet 2020 en ce qu'il n'a pas annulé les résolutions 7 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 », § b : « sur l'atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et à la destination de l'immeuble ») qu'en application des dispositions de l'article 26, pénult. al., de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; qu'en vertu de l'article 7 du règlement de copropriété, le mur sur lequel s'adosse la clôture installée par Mme [C] est une partie privative de M. [Q] et Mme [S] ; que cet adossement auquel ils n'ont jamais donné leur accord constitue une atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, que l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait donc autoriser ou ratifier à quelque majorité que ce soit ; et que, partant, les résolutions d'assemblées générales qui avaient autorisé ou ratifié cette installation devaient être annulées ; mais que, pour rejeter ces demandes, la cour d'appel a retenu que « l'installation de la clôture litigieuse constitue une amélioration que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement autoriser ou ratifier, peu important que le règlement de copropriété prévoie un autre type de clôture. (...). Par conséquent, dès lors que les travaux ont été ratifiés selon les règles de vote prévues à l'article 25, s'agissant de travaux modifiant l'aspect extérieur de la copropriété, aucune irrégularité n'entache le vote des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, alors même qu'elle avait retenu que « cette clôture est perpendiculaire au mur pignon de M. [Q] et Mme [S] », si ladite clôture n'était pas, comme soutenu par M. [Q] et Mme [S], adossée au mur de leur maison, partie privative, de sorte que son installation ne pouvait être autorisée ou ratifiée qu'avec leur accord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26, pénult. al., de la loi du 10 juillet 1965. »
Motivation
Réponse de la Cour 10. La cour d'appel a, d'abord, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété que son ambiguïté rendait nécessaire, relevé qu'en stipulant que « la mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage, est proscrite », ce règlement interdisait l'ajout des éléments cités mais ne proscrivait pas la modification du style des éléments existants qui pouvait être autorisée à la majorité de l'article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965. 11. Elle a, ensuite, souverainement retenu, d'une part, que la modification des clôtures, par la construction d'un muret surmonté d'une grille métallique, érigées par les copropriétaires dont les pavillons étaient en retrait du trottoir, ne nuisait pas à l'harmonie de l'ensemble, d'autre part, que la nouvelle clôture installée par Mme [C], perpendiculaire au mur pignon de M. [Q] et Mme [S], était implantée à l'endroit exact de la précédente, ce dont il résultait une absence de modification des conditions de jouissance des parties privatives des copropriétaires. 12. Elle a ainsi, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [Q] et Mme [S] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Q] et Mme [S] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], [Adresse 4], et à Mme [C] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.