Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 15 janvier 2025, n° 20/13627

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. A titre liminaire, il doit être relevé que le tribunal a omis de statuer sur les chefs de demandes formulés dans les conclusions prises par M. [B] et Mme [O] dans la procédure ouverte par l'assignation du 15 septembre 2016 en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 29 juin 2019. L'article 561 du code de procédure civile dispose que «l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code.» La cour statue donc y compris sur les chefs omis par le tribunal. Sur l'annulation des résolutions n 7 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et des résolutions n° 8 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 Le syndicat des copropriétaires et Mme [L] font valoir que le règlement de copropriété a été établi dans le cadre de la vente en état futur d'achèvement de l'ensemble immobilier, que les clôtures sont des parties privatives et que leur description, telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété, n'a aucune fonction règlementaire, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Ils soutiennent que les copropriétaires sont en droit d'améliorer la qualité esthétique des clôtures et qu'aucune violation du règlement de copropriété n'est démontrée. Ils allèguent par ailleurs que la grille et le muret sont désolidarisés du mur pignon de M. [B] et Mme [O], de sorte qu'ils n'y sont pas adossés, et que ces derniers bénéficient d'un droit de tour d'échelle dans la propriété de Mme [L], de sorte qu'ils ne peuvent prétendre que la clôture leur interdit l'accès à leur mur pignon. M. [B] et Mme [O] soutiennent que le règlement de copropriété impose que les clôtures soient constituées d'un grillage plastifié vert doublé d'une haie vive d'une hauteur de 150 cm et que la clôture construite par Mme [L] ne respecte pas ces stipulations. Ils font valoir que la clause du règlement de copropriété règlementant les modalités d'installation des clôtures s'applique nonobstant le caractère privatif ou commun de ces éléments. Ils soutiennent également qu'en application de l'article 662 du code civil et du règlement de copropriété, l'adossement de cette clôture sur leur mur pignon nécessitait leur autorisation dès lors que, se situant entre leur jardin et la cour de Mme [L], cette clôture se trouve mitoyenne. Ils font enfin valoir que la clôture litigieuse, adossée à leur mur, ne leur permet plus d'accéder à une partie de celui-ci, partie privative d'après le règlement de copropriété, alors que l'article 26 de la loi de 1965 interdit à l'assemblée générale, à quelque majorité que ce soit, de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire. L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.» L'article 25 b) de la même loi dispose que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ['] b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci». En l'espèce, les résolution n° 7 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et n° 8 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 sont ainsi rédigées : «AUTORISATION A CERTAINS COPROPRIETAIRES D'EFFECTUER A LEURS FRAIS DES TRAVAUX SUR PARTIES COMMUNES (ARTICLE 25) L'assemblée générale, vu les articles 11, 7° du décret du 17 mars 1967 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, après en avoir débattu : Autorise [nom du copropriétaire], propriétaire du lot n° [X], à effectuer les travaux de pose d'une clôture (muret et grille) sur son jardin privatif selon facture jointe à la convocation, dont elle assume l'intégralité du coût ainsi que les frais annexes.» Dès lors qu'il est constant que les clôtures litigieuses, et notamment celles de Mme [L], ont été construites en 2014, ces résolutions s'analysent en réalité en des décisions de ratification de travaux, et non pas en des autorisations de travaux. Le règlement de copropriété, dans un chapitre intitulé «Usage des parties privatives», stipule : «Tous les ouvrages de clôture seront à la charge exclusive des futurs acquéreurs. Ces clôtures, sous forme de grillage plastifié vert doublé d'une haie vive de type spiréaéa ' champêtre ou persistant ou similaire d'une hauteur de 150 cm devront être érigées en mitoyenneté qu'avec l'accord du propriétaire voisin. A défaut, elles devront être réalisées sur la partie privative. Les acquéreurs devront faire au préalable une déclaration de clôture (article L 422-2 ou L 441-2 du code de l'urbanisme). La mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage est proscrite.» Il doit tout d'abord être relevé que les moyens de M. [B] et de Mme [O] tenant à l'autorisation liée à la mitoyenneté de la clôture et de leur mur et à la modification des conditions de jouissance de leur lot ne concernent que les résolutions relatives au lot de Mme [L]. Il ressort du plan de la copropriété que les lots n° 5, 6 et 7 ne sont pas mitoyens de celui des intimés. S'agissant des résolutions n 8 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et des résolutions n° 9 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, concernant les lots n° 5 à 7, M. [B] et Mme [O] ne soutiennent pas réellement que les clôtures porteraient atteinte à leurs droits ni à la destination de l'immeuble. En application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pré-cité, chaque propriétaire est libre de modifier ses parties privatives, sauf à ne pas nuire à l'harmonie de l'ensemble ; le fait de modifier les clôtures en construisant un muret surmonté d'une grille métallique ne nuit pas à l'harmonie de l'ensemble, d'autant que de telle clôtures ont été érigées par les quatre copropriétaires dont les pavillons sont en retrait (lots n° 4 à 7 ' tandis que les pavillons constituant les lots n° 1 à 3 sont alignés sur le trottoir) mais il s'agit au contraire d'une amélioration que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement autoriser ou ratifier, peu important que le règlement de copropriété prévoit un autre type de clôture. A cet égard, si le règlement prévoit que «la mise en place de toutes clôtures, portails et portillons, autres que ceux prescrits par le maître d'ouvrage, est proscrite », cette stipulation s'entend de l'ajout des éléments cités, et non pas de la modification du style des éléments existants. Par ailleurs, il n'est pas contesté que les travaux ont été ratifiés selon les règles de vote prévues à l'article 25, s'agissant de travaux modifiant l'aspect extérieur de la copropriété et M. [B] et Mme [O] ne peuvent sérieusement soutenir que ces résolutions auraient dû être votées selon les règles édictées par l'article 26 puisque les clôtures des lots n° 5 à 7 ne jouxtent pas leur pavillon. Par conséquent, aucune irrégularité n'entache le vote des résolutions n 8 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et des résolutions n° 9 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n° 9 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 et les demandes d'annulation des résolutions n 8 à 10 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et des résolutions n° 9 à 11 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 fondées sur la violation du règlement de copropriété et l'atteinte au droit de jouissance des copropriétaires doivent être rejetées. S'agissant des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017, concernant le lot n° 4 de Mme [L], comme il a été vu pour les autres résolutions, l'installation de la clôture litigieuse constitue une amélioration que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement autoriser ou ratifier, peu important que le règlement de copropriété prévoie un autre type de clôture. Il ressort des photos versées par chacune des parties que la clôture litigieuse est implantée sur l'avant du pavillon de Mme [L], entre celui-ci et la place de parking, parallèlement à la route et perpendiculairement au mur pignon de M. [B] et Mme [O]. Ces derniers sont mal fondés à invoquer les dispositions de l'article 662 du code civil, ces règles de mitoyenneté étant inapplicables à l'espèce puisqu'il s'agit d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965. Comme il a été vu précédemment, le règlement de copropriété stipule que les clôtures «devront être érigées en mitoyenneté qu'avec l'accord du propriétaire voisin. A défaut, elles devront être réalisées sur la partie privative ». Cependant, le règlement prévoit que seuls les pavillons eux-mêmes sont des parties privatives et que les jardins attenants aux maisons individuelles sont des parties communes à l'usage privatif des maisons concernées. La stipulation précitée du règlement de copropriété s'entend donc de la réalisation de clôture sur la partie à usage privatif. En premier lieu, il ressort des photos produites par Mme [L] que la nouvelle clôture est implantée à l'endroit exact de la précédente, constituée d'une haie basse. En second lieu, une clôture mitoyenne s'entend d'une clôture érigée entre deux lots, le long de leur bordure séparative. En l'espèce, cette clôture est perpendiculaire au mur pignon de M. [B] et Mme [O] et il ne peut être sérieusement contesté qu'elle est érigée sur les parties à usage privatif de Mme [L], ainsi que cela ressort du plan de la copropriété annexé à l'acte notarié et produit par chacune des parties. Par conséquent, le moyen tiré de l'absence d'autorisation due en raison de la mitoyenneté de la clôture doit être écarté. La nouvelle clôture étant implantée à l'endroit exact de la précédente sur les parties à usage privatif de Mme [L], M. [B] et Mme [O] sont mal fondés à soutenir que les résolutions votées portent atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives. C'est d'ailleurs à juste titre que le syndicat des copropriétaires et Mme [L] rappellent que les intimés bénéficient d'une servitude de tour d'échelle ainsi prévue par le règlement de copropriété «dans l'hypothèse où les murs de certaines maisons seraient implantés en limite séparative du lot voisin, résultant de l'implantation projetée ; il est créé à titre de servitude un droit de tour d'échelle au profit des maisons implantées en limite séparative et sur le lot voisin pour permettre aux acquéreurs desdites maisons d'entretenir, de réparer et le cas échéant de reconstruire ces murs». Le moyen tiré de l'atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives doit dès lors être écarté. Par conséquent, dès lors que les travaux ont été ratifiés selon les règles de vote prévues à l'article 25, s'agissant de travaux modifiant l'aspect extérieur de la copropriété, aucune irrégularité n'entache le vote des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 et les demandes d'annulation des résolutions n° 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et 8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2017 fondées sur la violation du règlement de copropriété et l'atteinte au droit de jouissance des copropriétaires doivent être rejetées. Sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions des résolutions n° 7 à 10 de l'assemblée générales du 29 juin 2016 pour irrégularité de la convocation M. [B] et Mme [O] font valoir que la copropriété était dépourvue de syndic lorsque la convocation à l'assemblée générale du 29 juin 2016 a été envoyée, puisqu'aucune assemblée générale n'avait renouvelé le mandat de M. [E], syndic bénévole, les trois années précédentes. En vertu de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale et la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. En l'espèce, M. [B] et Mme [O] ne versent pas aux débats les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à celle du 29 juin 2016, hormis celui de l'assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2015 réunie dans le seul but de répondre à des questions précises soulevées par M. [B]. Par conséquent, ils échouent à démontrer que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic lors de la convocation de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et leur demande d'annulation des résolutions n° 7 à 10 à ce titre doit être rejetée. Sur la condamnation de Mme [L] à déposer sa clôture Le jugement étant infirmé en ce qu'il a annulé les résolutions de l'assemblée générale de 2017 et les demandes d'annulation des assemblées générales de 2016 et 2017 étant rejetées, le jugement doit également être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] à déposer sa clôture. Sur la demande reconventionnelle de dépose de la clôture de M. [B] et Mme [O] Le syndicat des copropriétaires et Mme [L] allèguent que la clôture érigée par M. [B] et Mme [O] en limite de parcelle de leur jardin privatif et de celui de Mme [L] repose sur une semelle de béton et s'engrave dans le mur pignon de Mme [L] et qu'aucune autorisation n'a été donnée ni par le syndicat des copropriétaires ni par Mme [L] pour procéder à son installation. Ils font valoir que, pour déclarer la demande prescrite, le tribunal s'est à tort fondé sur des photos dont la date n'est pas certaine et sur des attestations irrecevables puisque provenant des enfants de Mme [O]. M. [B] et Mme [O] soutiennent que la clôture a été édifiée dans le courant de l'année 2003 comme en attestent les photographies et attestations versées aux débats et que l'action est prescrite. Selon l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Comme en première instance, M. [B] et Mme [O] versent aux débats des photos datées des 30 juillet et 2 août 2006 ainsi que les attestations de Mmes [N] et [U] [O] indiquant que la clôture a été posée en 2003. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, ces attestations, régulières en la forme, ne sont pas irrecevables. Comme l'ont retenu les premiers juges, ces éléments suffisent à établir que la clôture a été érigée en 2003 et, par conséquent, la demande est irrecevable. Sur la demande reconventionnelle de dépose de l'abris de jardin de M. [B] et Mme [O] Le syndicat des copropriétaires et Mme [L] soutiennent que M. [B] et Mme [O] ont fait installer un abri de jardin dans leur jardin sans l'accord du syndicat des copropriétaires ni celui des services d'urbanisme de la Mairie alors que, installé sur une partie commune, il modifie nécessairement l'aspect extérieur de l'immeuble. En vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. S'il ressort du règlement de copropriété que les jardins de la copropriété sont des parties communes à usage privatif, les appelants n'explicitent pas en quoi, comme l'a relevé le tribunal, l'abri de jardin installé par M. [B] et Mme [O], affecterait les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors qu'il ressort du plan de la copropriété que les jardins se trouvent sur la partie arrière des pavillons et protégés par des clôtures. Le tribunal a par ailleurs justement relevé que l'atteinte aux règles d'urbanisme n'était pas démontrée. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] et Mme [O], parties perdantes, doit être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel au syndicat des copropriétaires et à Mme [L] ensemble. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [B] et Mme [O]. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. M. [B] et Mme [O] voyant leurs prétentions rejetées, le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.