En-tête
CIV. 1 MA8 COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 16 septembre 2026 Rejet Mme CHAMPALAUNE, présidente Arrêt n° 536 F-D Pourvoi n° K 24-11.881 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2026 1°/ M. [T] [X], domicilié [Adresse 1], 2°/ la société [T] [X], [N] [Q], notaires associés, dont le siège est [Adresse 1], anciennement dénommée société [P], [X], [Q], ont formé le pourvoi n° K 24-11.881 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [J] [C], 2°/ à Mme [U] [D], épouse [C], tous deux domiciliés [Adresse 2], 3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France, dont le siège est [Adresse 3], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Bonnet, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X] et de la société [T] [X], [N] [Q], notaires associés, de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France, après débats en l'audience publique du 16 juin 2026 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Bonnet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Babut, greffière de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2023), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-10.348), par acte du 3 avril 2008 reçu par M. [X] (le notaire), notaire associé de la société [P], [X], [Q] devenue la société [T] [X], [N] [Q], notaires associés (la société de notaires), M. et Mme [C] ont donné procuration à tous clercs de cette société de notaires pour acquérir un appartement destiné à la location et vendu en l'état futur d'achèvement. Le même jour, ils ont reçu le projet d'acte de vente. L'acquisition était financée par un prêt consenti par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France (la banque). 2. Le 23 avril 2008, le notaire a reçu l'acte authentique de vente et de prêt. 3. Le constructeur a été placé en liquidation judiciaire le 28 janvier 2010 alors que l'immeuble était inachevé. Des échéances du prêt étant demeurées impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme et délivré le 26 août 2013 un commandement de payer valant saisie immobilière. 4. M. et Mme [C] ont contesté cette procédure et, par lettres du 24 avril 2014, notifié au notaire leur rétractation. Par un arrêt du 24 juin 2015, la cour d'appel de Bordeaux a dit que le délai de réflexion de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas commencé à courir, déclaré inexistant l'acte authentique du 23 avril 2008, ordonné la mainlevée de la saisie immobilière et déclaré irrecevable la demande nouvelle formée par la banque en restitution des sommes versées. 5. La banque a assigné M. et Mme [C] en restitution de ces sommes et le notaire en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant de la perte du droit aux intérêts. M. et Mme [C] ont demandé à être relevés et garantis par le notaire et la société de notaires de toutes condamnations mises à leur charge. 6. Par un jugement du 6 septembre 2018, un tribunal de grande instance a, notamment, condamné solidairement M. et Mme [C] à restituer à la banque la somme principale de 157 331,73 euros au titre de leur obligation de restitution en vertu du contrat de prêt déclaré inexistant par arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 24 juin 2015, condamné solidairement le notaire et la société de notaires à relever et garantir M. et Mme [C] du paiement de la somme de 157 331,73 euros restant due au titre du prêt déclaré inexistant par l'arrêt précité, condamné solidairement le notaire et la société de notaires à payer à titre de dommages et intérêts à la banque la somme de 80 136,25 euros au titre des intérêts arrêtés au 8 mars 2016 augmentée depuis cette date des intérêts au taux contractuel révisable de 5,6 % l'an sur le capital mis à disposition de M. et Mme [C] à hauteur de la somme de 169 810 euros, jusqu'à parfait paiement, et condamné solidairement le notaire et la société de notaires à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 17 478,27 euros. 7. Par un arrêt du 12 novembre 2020, partiellement infirmatif du jugement précité, la cour d'appel a, notamment, déclaré prescrite l'action en responsabilité de M. et Mme [C] à l'encontre du notaire et de la société de notaires, condamné M. et Mme [C] à restituer à la banque la somme principale de 157 331,73 euros au titre du prêt, rejeté la demande d'indemnisation formée par M. et Mme [C] à l'encontre de la banque, déclaré inopposable au notaire et à la société de notaires l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 24 juin 2015, rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la banque contre le notaire et la société de notaires. 8. M. et Mme [C], d'une part, et, la banque, d'autre part, ont formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt du 12 novembre 2020. 9. Par un arrêt du 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-10.348), la Cour de cassation a partiellement cassé et annulé l'arrêt du 12 novembre 2020 en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en responsabilité de M. et Mme [C] contre le notaire et la société de notaires, en ce qu'il a déclaré inopposable au notaire et la société de notaires l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 24 juin 2015, et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la banque contre le notaire et la société de notaires.
Moyens
Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur le deuxième moyen
Motivation
10. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation et, concernant le deuxième moyen, qui est irrecevable.
Moyens
Sur le premier moyen, pris en ses première et quatrième branches Énoncé du moyen 11. Le notaire et la société de notaires font grief à l'arrêt d'infirmer partiellement le jugement entrepris, de les condamner solidairement à relever et garantir M. et Mme [C] du remboursement de la somme de 157 331,73 euros restant due au titre du prêt déclaré inexistant aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 24 juin 2015, de les condamner à verser à M. et Mme [C] la somme de 13 478,27 euros à titre de dommages et intérêts et de les condamner à verser à la banque la somme de 80 136,25 euros représentant les intérêts du prêt arrêtés au 8 mars 2016 augmentée depuis cette date des intérêts au taux contractuel révisable de 5,30 % l'an sur le capital mis à disposition de 169 810 euros et jusqu'à parfait paiement, alors : « 1°/ que seule une modification substantielle de l'objet ou des conditions de la vente impose de conférer à nouveau à l'acquéreur un droit de rétraction ; qu'en jugeant que le notaire aurait dû procéder à une nouvelle notification de l'acte afin de permettre aux acquéreurs d'exercer à nouveau leur droit de rétractation, motif pris de ce que, contrairement à l'avant-projet, il mentionnait les conditions de remboursement du prêt, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 4°/ que l'acquéreur profane d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la notification de l'acte par lettre recommandée ou de la remise de l'acte en mains propres par le notaire ; qu'en retenant, pour imputer à faute à M. [T] [X] de ne pas avoir valablement notifié aux époux [C] leur droit de rétractation, que, si la signature de la procuration avait été précédée d'un courrier du 1er avril, ses destinataires indiquaient "en avoir eu connaissance deux jours plus tard, le 3 avril 2008, lors de la signature de la procuration, paraphant par la même occasion ladite lettre", de sorte que c'était "simultanément que les acquéreurs [avaient] reçu l'ensemble des éléments afférents à la vente" et que la procuration notariée du 3 avril 2008 avait un caractère "fourre-tout", "comprenant un très grand nombre d'informations, listées sur 15 pages dans un but manifeste d'exhaustivité", sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acquéreurs n'avaient pas valablement reçu la notification de leur droit de rétractation et n'avaient partant pas valablement été mis à même de l'exercer par la remise en mains propres du projet d'acte accompagné du courrier explicatif du 1er avril 2008, qui, après avoir cité les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, précisait que "la présente notification vaudra donc, dans une telle hypothèse notification du projet de l'acte authentique d'acquisition ; vous pourrez donc, si le délai de rétractation sur l'avant-contrat n'a pas été purgé, renoncer à la signature de cette vente, dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la réception de la présente ; Cette renonciation devra intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée exclusivement à notre office ou tout moyen équivalent C'est pourquoi ces textes rappelés, je vous adresse sous ce pli, l'ensemble du dossier d'acquisition, ainsi que les pièces jointes, savoir : projet d'acte ", et rappelait ainsi en des termes en eux-mêmes clairs et précis les conditions d'exercice du droit de rétractation, peu important que les acquéreurs aient reçu simultanément d'autres informations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1240 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour 12. Ayant relevé que le projet d'acte différait de l'acte authentique en ce que ce dernier prévoyait un différé d'amortissement, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'interprétation de la volonté des parties que la cour d'appel a estimé que cette modification portait sur une condition essentielle du consentement de l'acquéreur, de sorte qu'il incombait au notaire de procéder à une nouvelle notification du droit de rétractation conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. 13. Le moyen, inopérant en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus.
Moyens
Et sur le troisième moyen Énoncé du moyen 14. Le notaire et la société de notaires font grief à l'arrêt d'infirmer partiellement le jugement entrepris, de les condamner solidairement à relever et garantir M. et Mme [C] du remboursement de la somme de 157 331,73 euros restant due au titre du prêt déclaré inexistant aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 24 juin 2015, de les condamner à verser à M. et Mme [C] la somme de 13 478,27 euros à titre de dommages et intérêts, alors : « 1°/ que les juges doivent caractériser un lien de causalité entre le manquement imputé à un notaire et le dommage invoqué, en relevant les circonstances établissant que, sans ce manquement, le dommage allégué ne se serait pas produit ; qu'en condamnant M. [T] [X] et la SCP [T] [X] et [N] [Q] à indemniser les époux [C] des conséquences dommageables de la vente instrumentée bien que la faute imputée au notaire, à qui elle a reproché de ne pas avoir valablement notifié le délai de réflexion ou de rétractation ait précisément permis aux acquéreurs de faire juger tardivement que la vente était inexistante et sans relever des circonstances qui auraient établi que, si le notaire avait valablement notifié la faculté de rétractation ou de réflexion, les époux [C] auraient choisi d'exercer leur droit de rétractation ou n'auraient pas conclu la vente, seule hypothèse dans laquelle ils n'auraient pas supporté les effets de cette vente, jugés préjudiciables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ; 2°/ qu'en toute hypothèse, les sommes que les parties sont amenées à se restituer à la suite de l'annulation d'un contrat ne constituent pas un préjudice indemnisable ; qu'en condamnant M. [T] [X] et la SCP [T] [X] et [N] [Q] à relever et garantir les époux [C] du remboursement du capital du prêt, conséquence de son anéantissement, en raison de l'inexistence de la vente qu'il finançait, quand ces sommes restituées ne constituaient pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour 15. En premier lieu, ayant relevé que les manquements du notaire, tant lors de la signature des actes que de leur exécution, ont directement conduit à l'inexistence de la vente et du prêt résultant de la mise en uvre, en avril 2014, du droit de rétractation, qui aurait dû être précédemment purgé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision. 16. En deuxième lieu, il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil que, si la restitution du capital restant dû à une banque, résultant de l'anéantissement d'un contrat de prêt et du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l'anéantissement de ces actes peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur. 17. Ayant relevé que le constructeur avait été placé en liquidation judiciaire le 28 janvier 2010, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire et la société de notaires devaient être condamnés à relever et garantir M. et Mme [C] du remboursement du capital restant dû à la banque au titre de l'annulation du contrat de prêt. 18. Le moyen n'est donc pas fondé.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [X] et la société [T] [X], [N] [Q], notaires associés aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et la société [T] [X], [N] [Q], notaires associés et les condamne à payer à M. et Mme [C] la somme globale de 3 000 euros et à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le seize septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.