Cour d'appel, 2ème CHAMBRE CIVILE, 9 octobre 2025, n° 22/02374

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la disparition de la servitude de canalisation grevant le fonds de Mme [K] veuve [L] au profit des consorts [R] 17. A l'origine du présent litige, il est constant que le fonds cadastré section CT n°[Cadastre 1], situé [Adresse 5] à [Localité 7] appartenant à Mme [K], veuve [L] était débiteur d'une servitude de canalisations au profit du fonds voisin cadastré CT n°[Cadastre 2] et appartenant aux consorts [R] et que ces derniers se sont plaints d'une aggravation de cette servitude de canalisations, compte-tenu de la construction d'un garage sur le fonds de Mme [K], veuve [L], de sorte que les canalisations qui passaient en sous-sol du garage étaient devenues difficilement accessibles. Les consorts [R] ont donc engagé une action judiciaire à l'encontre de Mme [K], veuve [L] devant le tribunal de grande instance de Bergerac aux fins de voir condamner Mme [K] veuve [L] à effectuer tous travaux pour leur permettre d'user commodément de cette servitude et de la condamner à leur payer la somme de 3000 euros au titre de leur préjudice moral. 18. Le jugement déféré devant la cour, consécutivement à cette action, a constaté la réalité de cette servitude de canalisations grevant le fonds de Mme [K] veuve [L] au profit des consorts [R], a jugé que ladite servitude était devenue inutilisable, compte-tenu de l'édification d'un garage sur la propriété de Mme [K], veuve [L], a jugé toutefois que l'aggravation de la servitude n'était pas imputable à Mme [K] veuve [L], ce garage ayant été construit par M. [Y] et par conséquent a débouté les consorts [R] de leur demande indemnitaire dirigée contre Mme [K] veuve [L]. 19. Toutefois, il est acquis qu'une évolution du litige est intervenue, au vu d'un courrier adressé par la société GRDF à Mme [L] en date du 11 juillet 2022, qui indique ' nous faisons suite à votre réclamation du 23 mai 2022 au sujet du coffret de gaz alimentant la parcelle de votre voisine Mme [R] et situé au droit de votre propriété, sis [Adresse 5] à [Localité 7]. Nous vous confirmons que GRDF a réalisé des travaux de déplacement dudit coffret de gaz alimentant la parcelle des époux [R] pour la positionner sur une parcelle adjacente qui ne vous appartient pas. Ainsi le branchement de gaz situé en amont du compteur qui alimentait l'ancienne installation intérieure de Mme [R] est désormais abandonnée'. 20. Il résulte de la correspondance susvisée que la servitude de canalisations grevant le fonds de Mme [K] au profit de celui des consorts [R] a été déplacée et que l'ancienne servitude est donc devenue obsolète (sans objet). 21. Dans ces conditions, le jugement déféré, qui avait constaté que le fonds appartenant à Mme [K], veuve [L] était grevé d'une servitude de canalisations enterrées de gaz et d'eau au profit du fonds, devenue inutilisable du fait de la construction d'un garage sur son fonds et qui avait débouté les consorts [R] de leur demande indemnitaire dirigée contre Mme [K], veuve [L], du fait que le garage avait été construit par un tiers, sera infirmé. Statuant de nouveau sur ce point, la cour ne pourra que constater que, compte-tenu des travaux effectués par GRDF, le fonds cadastré CT n°[Cadastre 1] n'est plus débiteur d'une servitude de canalisations enterrées de gaz et d'eau au profit du fonds cadastré CT n°[Cadastre 2] appartenant aux consorts [R] et que par conséquent, il convient de prononcer l'extinction de ladite servitude. Sur les actions indemnitaires de Mme [K], veuve [L], Sur l'action indemnitaire dirigée contre les notaires, 22. Nonobstant cette évolution du litige, Mme [K], veuve [L] persiste à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil et réclame de ce chef la condamnation solidaire de la Selarl [D] [S] et [N] [P], notaires associés et de Maître [D] [S] in personam, en sa qualité de successeur de Maître [ML] [X], rédacteur de l'acte notarié litigieux, à lui payer la somme de 17 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de son fonds du fait de la présence de canalisations enferrées au tréfonds de sa propriété. 23. Au soutien de cette prétention, elle expose que Maître [ML] [X], qui a établi le 10 août 2012 l'acte d'acquisition de son fonds, a omis de mentionner la servitude de canalisations dont se prévalent les consorts [R], de sorte qu'elle n'était pas dûment informée de l'existence de celle-ci, seule une servitude de passage en vue d'accéder à un compteur d'eau ayant été mentionnée en page 12 de l'acte. Elle considère que cette omission est constitutive d'une faute imputable au notaire instrumentaire qui a engagé à son égard sa responsabilité. En effet, nonobstant l'extinction de la servitude litigieuse, du fait de la définition d'un nouveau tracé passant par le fonds d'un tiers, Mme [K] veuve [L] estime que la présence de ces anciennes canalisations dans son sous-sol ne peuvent que générer une perte de valeur de sa propriété, évaluée par M. [A] [V], expert immobilier, à la somme de 17 000 euros. 24. Les notaires concluent au débouté de l'appelante. La Selarl [S] [P] considère qu'elle n'a commis aucune faute, nonobstant l'absence de mention de cette servitude de canalisations à l'acte notarié du 10 août 2012, dès lors que Mme [K], veuve [L] pouvait parfaitement déduire de l'implantation des compteurs d'eau et de gaz appartenant à ses voisins sur sa parcelle, de surcroît parfaitement visible, que les canalisations litigieuses passaient par sa propriété. Elle en déduit que c'est à tort que le tribunal a retenu l'existence d'une faute à son encontre. S'agissant du préjudice allégué, consistant en une perte de valeur vénale du fonds, la Selarl [S] [P] indique qu'il n'est pas démontré, dans la mesure où la servitude n'existe plus et ce d'autant qu'elle se fonde sur une évaluation réalisée de manière non contradictoire par M. [V]. Enfin, s'agissant de la responsabilité personnelle de Maître [D] [S], elle se doit d'être écartée dans la mesure où le notaire successeur ne peut être tenu pour responsable des fautes commises par son prédécesseur, la responsabilité des notaires étant strictement personnelle. 25. Tout d'abord, il convient de relever que Maître [D] [S] n'est que le successeur de [ML] [X] qui a rédigé l'acte notarié du 10 août 2012 et qu'à titre personnel il ne peut lui être reproché aucune faute dans la rédaction de l'acte dont il n'est pas à l'origine. La responsabilité des notaires étant strictement personnelle, Maître [D] [S] devra être mis purement et simplement hors de cause. 26. Pour ce qui est de la Selarl [S] [P], elle ne peut à bon droit dénier la matérialité de la faute commise par Maître [ML] [X] dans la rédaction de l'acte notarié du 10 août 2012, en omettant de mentionner l'existence de la servitude de canalisations litigieuse grevant le fonds de Mme [K] veuve [L] au profit des consorts [R], l'officier public devant garantir l'efficacité juridique de l'acte à l'égard des parties. 27. Pour autant, la responsabilité du notaire ne peut être engagée que s'il existe un préjudice et un lien de causalité entre ce préjudice et la faute retenue. En l'espèce, la perte de valeur vénale du terrain de Mme [K], veuve [L], telle qu'alléguée par l'appelante, n'est pas clairement établie, dès lors que dans les derniers termes du litige, le tribunal a constaté l'extinction de la servitude de canalisations litigieuse. S'il est exact que demeurent dans le sous-sol du terrain de Mme [K], veuve [L] des canalisations enferrées, celle-ci ne démontre nullement en quoi leur présence causerait une moins-value à son terrain, ce d'autant plus que son projet de construire une piscine n'est nullement abouti et justifié par des éléments objectifs versés aux débats. S'agissant de l'attestation de perte de valeur de M. [V], elle n'est pas probante, dès lors qu'elle chiffre la perte de valeur de l'immeuble en tenant compte du passage d'une servitude de canalisation, ce qui ne correspond pas au cas d'espèce. De plus, cette expertise amiable, obtenue à la demande de Mme [K], veuve [L], doit voir sa force probante relativisée, faute d'être corroborée par la production d'autres éléments allant dans le même sens. Il s'ensuit que le jugement déféré ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K], veuve [L] de sa demande indemnitaire dirigée contre la Selarl [S] [P]. 28. Mme [K] veuve [L] sollicite en outre la condamnation solidaire de l'ensemble des intimés à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral. A ce titre, il convient de noter tout d'abord que la matérialité de ce préjudice n'est pas établie, au regard de l'extinction de la servitude et de l'absence de toute pièce médicale établissant son existence. De plus, le préjudice moral allégué, à le considérer comme établi, n'est pas en lien de causalité avec le défaut de mention dans l'acte notarié de l'existence de la servitude litigieuse, mais avec l'action diligentée à son encontre par les consorts [R]. Or, s'agissant de ces derniers, aucune faute ne peut leur être reprochée envers Mme [R], dès lors que leur action se fondait effectivement sur une aggravation de l'accès à la servitude de canalisations ont ils étaient bénéficiaires, à la suite de la construction d'un garage. Mme [K], veuve [L] ne pourra donc qu'être déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre Mme [F] [E] veuve [R] et contre Mme [H] [R]. 29. Enfin, la demande de condamnation des intimés au paiement des frais d'acte notarié modificatif devient sans objet, compte-tenu de l'extinction de la servitude. Sur les autres demandes indemnitaires, 30. Mme [E] veuve [R] demande de voir condamner Mme [K] veuve [L] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral. Mme [M] [R] réclame pour sa part la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral, arguant de ce qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'utiliser une servitude pourtant mentionnée dans son acte d'acquisition. Elle souligne qu'elle a été particulièrement inquiète à l'idée qu'une fuite de gaz puisse se produire sous le garage à un endroit inaccessible, créant ainsi un danger. 31. Toutefois, les susnommées ne pourront qu'être déboutées de leur demande, celle-ci défaillant à démontrer la réalité de leur préjudice par des pièces médicales circonstanciées. S'agissant de Mme [H] [R], qui ne demeure pas sur place, elle ne peut invoquer une éventuelle fuite de gaz créant un danger pour les personnes. Sur les autres demandes, 32. Mme [K] veuve [L] et les consorts [R], qui défaillent en cause d'appel, seront déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [K] veuve [L] qui a persisté en vain à rechercher la responsabilité des notaires sera condamnée à verser tant à la Selarl [S] [P] qu'à M. [D] [S] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 33. Mme [K] veuve [L] sera enfin condamnée aux entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d'expertise qui donneront lieu à distraction au profit de la SCP Laydeker, Sammarcelli, Mousseau.