Sommaire
La division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 10 mars 2008), que les consorts X..., propriétaires du premier étage d'un immeuble bâti et de la moitié divise du sous-sol, du grenier et du jardin, ont assigné les époux Y... dont le mari était propriétaire du rez-de-chaussée et de l'autre moitié divise du sous-sol, du grenier et du jardin, afin de constater que ce bien relevait du statut de la copropriété et de nommer un administrateur provisoire ; Sur le premier moyen : Vu l'article 637 du code civil, ensemble les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour rejeter les demandes des consorts X..., l'arrêt retient que les servitudes de passage réciproques mentionnées dans l'acte d'acquisition sont incompatibles avec le statut de la copropriété ; Qu'en statuant ainsi, alors que la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'immeuble situé ... à Bourgoin-Jallieu ne pouvait être soumis au régime de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965, AUX MOTIFS QUE « l'acte de vente en date du 21 mars 1932 par lequel Monsieur Charles Désiré A... auteur des consorts X... ont acquis divisément entre eux « sauf toutefois les communautés de passage, de cour, d'eaux ou autres… » l'immeuble situé ... mentionne de façon extrêmement précise la propriété attribuée à chaque acquéreur, les propriétés « communes » c'est-à-dire indivises et les communautés de passage, c'est-à-dire les servitudes de passage. Il est notamment stipulé : « Tous les passages nécessaires à chacun des acquéreurs ou à leurs familles tant à l'intérieur de la maison que dans le jardin pour accéder à leur portion d'immeuble personnelle ou pour exercer leurs droits d'usage d'eaux ou autres stipulés sont réservés pour chaque acquéreur sur la propriété de l'autre, mais l'usage de ces passages se fera sans abus. L'usage des couloirs du rez-de-chaussée qui est la propriété de Monsieur Y... sera commun entre les deux acquéreurs et les escaliers de la maison seront tous la propriété commune des deux acquéreurs ». Les servitudes de passage réciproques mentionnées dans l'acte d'acquisition sont incompatibles avec le statut de la copropriété et surtout les consorts X... ne peuvent prétendre obtenir que le couloir du rez-de-chaussée qui est la propriété exclusive des époux Y... devienne une partie commune, nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété, en application de l'article 545 du Code civil » ; ALORS, D'UNE PART, QUE la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ; qu'en jugeant que les servitudes de passage réciproques mentionnées dans l'acte d'acquisition sont incompatibles avec le statut de la copropriété, la Cour d'appel a violé les articles 637 du Code civil, 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la Cour d'appel a justement relevé d'abord que les consorts X... comme les époux Y... étaient propriétaires de parties privatives, qu'ensuite l'acte de vente en date du 21 mars 1932 précisait que « les escaliers de la maison seront tous la propriété commune des deux acquéreurs », et qu'ainsi l'escalier était « indivis », ce qui caractérisait la volonté des acquéreurs de répartir la propriété litigieuse par lots compensant chacun une partie privative et des parties communes indivises, et justifiait de ce fait l'application impérative du statut de la copropriété à l'immeuble en cause ; qu'en jugeant cependant que l'immeuble ne pouvait être soumis au régime de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, DE TROISIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT, QU'à supposer que l'existence de servitudes soit incompatible avec le régime de la copropriété, dans leurs conclusions, les consorts X... faisaient valoir qu' « à l'époque de la rédaction de l'acte de 1932, seul l'article 644 ancien du Code civil était en vigueur », et que cet article « ne prohibait pas l'existence de servitudes réciproques sur les parties privatives », de sorte que l'incompatibilité invoquée était inopérante en l'espèce, les parties ayant valablement pu en 1932, apporter une limitation conventionnelle imposée par la configuration du bien immobilier, au droit de propriété d'un copropriétaire sur ses parties privatives au profit de l'autre copropriétaire ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des consorts X... et a, en conséquence, privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir dit que devra être réalisé à frais partagés un escalier extérieur pour desservir l'appartement des consorts X..., dit que l'accès aux caves des consorts X... sera aménagé à partir de l'extérieur de la maison, aux frais partagés des deux parties, et d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes de suppression du dispositif dit « bloom » et du volet de la porte nord ; AUX MOTIFS QUE « l'acte de vente en date du 21 mars 1932 par lequel Monsieur Charles Désiré A... auteur des consorts X... ont acquis divisément entre eux « sauf toutefois les communautés de passage, de cour, d'eaux ou autres… » l'immeuble situé ... mentionne de façon extrêmement précise la propriété attribuée à chaque acquéreur, les propriétés « communes » c'est-à-dire indivises et les communautés de passage, c'est-à-dire les servitudes de passage. Il est notamment stipulé : « (…) Les escaliers de la maison seront tous la propriété commune des deux acquéreurs. (…) Enfin si les propriétaires jugeaient utile de faire réaliser un escalier en dehors pour accéder au premier étage, ils devraient le faire à frais communs et de ce nouvel escalier, l'usage serait exclusivement réservé au propriétaire du premier étage ». L'acte de 1932 a prévu que l'utilisation par les usagers du premier étage du couloir du rez-de-chaussée pourrait entraîner des difficultés et précise que les propriétaires peuvent décider de faire réaliser un escalier extérieur pour accéder au premier étage. Les consorts X... s'opposent à la demande des époux Y..., mais dès lors que cette hypothèse avait été envisagée dès l'origine, qu'elle est l'unique moyen de mettre fin à une situation extrêmement conflictuelle qui a même abouti à des violences et à une condamnation pénale et que cette solution est techniquement possible d'après l'expert, il convient de l'ordonner, aux frais des deux parties (…) Les consorts X... n'étant plus autorisés à passer par la porte nord à partir du moment où l'escalier extérieur sera réalisé, leurs critiques relatives au bloom et au volet ne sont pas fondées et leur demande de suppression de ces éléments sera rejetée » ; ALORS, D'UNE PART, QUE l'acte de vente en date du 21 mars 1932 prévoyait que « si les copropriétaires jugeaient utile de faire réaliser un escalier au dehors pour accéder au premier étage, ils devraient le faire à frais communs » ; que la Cour d'appel qui, tout en constatant que les consorts X... s'opposaient à la demande des époux Y..., a ordonné la construction d'un escalier extérieur et l'aménagement extérieur d'un accès aux caves, au motif que cette hypothèse avait été envisagée dès l'origine, a méconnu la force obligatoire qui s'attache à l'acte de vente du 21 mars 1932 et l'article 1134 du Code civil ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QU'aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que l'article 545 du Code civil ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu'il ressort des constatations de la Cour d'appel que les escaliers de la maison sont la propriété commune des deux acquéreurs ; qu'en ordonnant la construction d'un escalier extérieur pour accéder au premier étage et un aménagement extérieur pour accéder aux caves, et en décidant que cette construction entraînerait la suppression du caractère commun de l'escalier intérieur dont l'usage sera réservé au propriété du rez-de-chaussée, conformément à l'hypothèse envisagée par les parties dans leur convention d'origine, la Cour d'appel a privé les consorts X... de leur droit de jouissance de l'escalier indivis en violation des articles 544 et 545 du Code civil, de l'article 1er du protocole n° 1 de la Convention européenne d e sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et du droit fondamental de valeur constitutionnelle qui protège le droit de propriété ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'acte de vente du 21 mars 1932 stipulait que « l'usage des couloirs du rez-de-chaussée qui est la propriété de Monsieur Y... sera commun entre les deux acquéreurs » ; que la Cour d'appel en a déduit qu'il existait une servitude de passage pour ledit couloir ; qu'en ordonnant la construction d'un escalier extérieur pour accéder au premier étage et un aménagement extérieur pour accéder aux caves, la Cour d'appel a privé les consorts X... de l'usage des couloirs du rez-de-chaussée qui leur était pourtant conventionnellement réservé dans l'acte de vente et a violé ensemble les articles 637, 686 et 1134 du Code civil ; ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE les conclusions pour les consorts X... soutenaient que la création d'un escalier extérieur méconnaîtrait leur droit de propriété puisque conduisant à la suppression du bureau existant et à l'empiétement au sol sur leur partie privative ; qu'en ordonnant la construction de l'escalier extérieur sans répondre aux conclusions des consorts X... qui soutenaient qu'une telle construction violerait leur droit de propriété, ni se prononcer, par voie de conséquence sur les modalités pratiques de réalisation de l'ouvrage dont elle a ordonné la réalisation, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes de suppression du dispositif dit « bloom » et du volet de la porte nord ; AUX MOTIFS QUE « les consorts X... n'étant plus autorisés à passer par la porte nord à partir du moment où l'escalier extérieur sera réalisé, leurs critiques relatives au bloom et au volet ne sont pas fondées et leur demande de suppression de ces éléments sera rejetée » ; ALORS, D'UNE PART, QUE l'acte de vente du 21 mars 1932 stipulait qu' « en cas de contestations et difficulté, le propriétaire du premier étage devra abandonner la circulation du vestibule du rez-de-chaussée et pour accéder à l'escalier devra en venant du dehors utiliser la porte au nord de l'immeuble » ; qu'en jugeant, pour rejeter leurs demandes relatives au « bloom » et au volet, que les consorts X... ne sont plus autorisés à passer par la porte nord, la Cour d'appel a violé la force obligatoire qui s'attache à l'acte de vente du 21 mars 1932, et partant violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QU'il ressort des constatations de la Cour d'appel que l'acte de vente du 21 mars 1932 stipulait que « l'usage des couloirs du rez-de-chaussée qui est la propriété de Monsieur Y... sera commun entre les deux acquéreurs » ; que la Cour d'appel en a déduit qu'il existait une servitude de passage pour ledit couloir ; qu'en jugeant, pour rejeter leurs demandes relatives au « bloom » et au volet, que les consorts X... ne sont plus autorisés à passer par la porte nord, la Cour d'appel les a privés de l'usage des couloirs du rez-de-chaussée pourtant conventionnellement réservé dans l'acte de vente et a violé ensemble les articles 637, 686 et 1134 du Code civil ; ALORS, DE TROISIEME PART, QU'il ressort des constatations de la Cour d'appel que les escaliers de la maison sont la propriété commune des deux acquéreurs ; qu'en jugeant, pour rejeter leurs demandes relatives au « bloom » et au volet, que les consorts X... ne sont plus autorisés à passer par la porte nord, la Cour d'appel a privé les consorts X... de leur droit de jouissance de l'escalier indivis en violation des articles 544 et 545 du Code civil, de l'article 1er du protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et du droit fondamental de valeur constitutionnelle qui protège le droit de propriété.