Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 16 décembre 2024, n° 24/00292

Faits et procédure

* * * EXPOSE DU LITIGE Dans le cadre d'une opération de défiscalisation, M. [G] et Mme [G] (les époux [G]) ont, par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, signé avec la société civile [Adresse 11] un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement, concernant une maison modèle Emeraude, portant le numéro 6, avec un garage numéro 8 et une piscine, devant être édifiés à [Localité 20] (Vendée), [Adresse 14], au sein d'un village de 106 logements avec services para hôteliers dénommé 'Le Domaine de Vertmarines'. Ce contrat a été conclu par l'entremise de l'agence immobilière Lama, dont le gérant est M. [H], dirigeant de la société [Adresse 9]. Par acte sous seing privé du même jour, et conformément aux stipulations du contrat de réservation, les époux [G] ont donné ces biens à bail commercial à la société Gestion Patrimoine Loisir (aux droits de laquelle se trouve désormais la société à responsabilité limitée [Localité 21]), pour y exercer une activité d'exploitation para-hôtelière, avec location en meublé pour des périodes déterminées avec fourniture de différents services ou prestations. Il était stipulé que le bail devait prendre effet le lendemain du jour de l'achèvement, et que le bail porterait sur une période s'achevant le 31 décembre de l'année suivant la prise d'effet, suivie de 9 années entières et consécutives pour s'achever le 31 décembre de la neuvième année. Le bail stipulait également que dans le cas où le bailleur ne souhaiterait pas renouveler le bail à son échéance, ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s'engageait à ne pas demander d'indemnité d'éviction. Par acte authentique du 31 octobre 2003, Maître [D], notaire, membre de la société civile professionnelle '[K] [D], [F] [B], [V] [Z], [C] [R], [N] [R], [N] [D]" a reçu la vente consentie par la société [Adresse 9] aux époux [G] du lot 73 à usage de garage (en l'état complet d'achèvement) et le lot 90 (villa Emeraude), en son état futur d'achèvement, au sein d'un ensemble immobilier situé à [Localité 18] (Vendée), au prix de 256 000 euros TTC. Par acte d'huissier du 23 septembre 2014, les propriétaires ont fait délivrer à la locataire un congé à effet au 31 mars 2015, en y énonçant : 'les bailleurs refusent le renouvellement du bail sans offrir le paiement d'une indemnité d'éviction dans la mesure où le locataire ne saurait y prétendre puisqu'il s'est expressément engagé à ne pas en solliciter au titre de l'article 1er des conditions générales du bail commercial liant les parties. Que de ce fait, la Sarl [Localité 19] de [Localité 13] venant aux droits de la Société Gestion Patrimoine Loisirs ne saurait prétendre au renouvellement dudit bail ni au paiement d°une indemnité d'éviction'. En avril 2015, les propriétaires ont repris possession de l'immeuble. Le 7 décembre 2015, la locataire a assigné les propriétaires en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d'une indemnité d'éviction. Le 3 octobre 2016, les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur, la société Lama, et le notaire, Me [D]. Par ordonnance du 13 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances. Par jugement rendu le 11 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a : Vu les articles L145-15, L145-60 du code de commerce, Vu les articles 2, 2222 du code civil, - constaté que la demande de demande de retrait de pièces des débats, est devenue en cours de l'instance, sans objet, - débouté la société [Localité 16] de [Localité 13] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [P] [A] [G] et son épouse Mme [S] [G], le 23 septembre 2014, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d'éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte du 10 décembre 2002, - rejeté comme irrecevable la demande de la société Saint [J] de Monts en nullité de la clause de renonciation à indemnité d'éviction, - débouté la société Saint [J] de Monts de sa demande de condamnation de M. et Mme [G] à lui verser une indemnité de dépossession, - débouté la société Saint [J] de Monts de l'ensemble de ses demandes, - dit que les appels en garantie dirigées à l'encontre de société LAMA et de Me [D] sont sans objet, de même que l'appel en garantie de Me [D] à l'encontre de la société LAMA, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, - condamné la société Saint [J] de Monts à verser à M. et Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné la société Saint [J] de Monts aux dépens de l'instance, - autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Par déclaration en date du 3 juillet 2020, la société [Localité 20] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant M. [G] et Mme Mme [G]. Par acte délivré en étude le 27 novembre 2020, les époux [G] ont fait délivrer appel provoqué à l'encontre de la société Lama qui n'a pas constitué avocat ainsi qu'aà Me [D]. Par arrêt du 25 janvier 2022, la deuxième chambre civile de la Cour d'appel de Poitiers a : - déclaré l'appel recevable, - confirmé le jugement, en ce qu'il a : -débouté la société Saint [J] de Monts de sa demande en nullité du congé délivré par M. [P] [A] [G] et son épouse Mme [S] [G], par acte d'huissier en date du 23 septembre 2014, pour le 31 mars 2015, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d'éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte en date du 10 décembre 2002, -débouté en conséquence la société Saint [J] de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession, -débouté M. et Mme [G] de leur demandes reconventionnelles à l'encontre de la société [Localité 15] [J] de [Localité 13], -débouté Me [D] Notaire de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - infirmé le jugement pour le surplus de ses dispositions, Statuant à nouveau, - déclaré recevable la contestation de la société Saint [J] de Monts, concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1er alinéa 4 du bail commercial du 10 décembre 2002, - déclaré cette clause non-écrite et inopposable à la société [Localité 16] de [Localité 13], - déclaré recevable la demande de la société [Localité 15] [J] de Monts en paiement d'une indemnité d'éviction, Avant dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, - ordonné une expertise, - désigné pour y procéder M. [L] [Y] expert près la cour d'appel de Rennes, [Adresse 6] Tél: [XXXXXXXX01]/[XXXXXXXX02] avec mission : *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux loués, les décrire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - dit que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ; - dit que l'expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai d'un mois ; - dit que l'expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois là compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; - dit que la société [Localité 18], fera l'avance des frais d'expertise et devra consigner la somme de 3 500 euros (trois mille euros) à la régie d'avance et de recettes de la cour avant le 14 mars 2022, - dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ; - dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ; - dit que l'expert si le coût probable de l'expertise s'avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l'expertise ainsi qu'aux parties, l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation, d'une provision complémentaire ; - dit que la mesure d'expertise s'exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s'il y a lieu, les difficultés ; - dit qu'en d'empêchement ou de refus d'acceptation de sa mission par l'expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ; - condamné in solidum M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] à payer à la SARL Saint [J] de Monts la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l'indemnité d'éviction, - déclaré partiellement fondé le recours en garantie formé par les époux [G] à l'encontre de la SAS Lama et de Me [D] Notaire, - dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d'information en omettant d'informer les époux [G] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002, - dit que cette faute a privé les époux [G] d'une chance de renoncer à leur réservation, et d'éviter une action en paiement d'une indemnité d'éviction, - dit que Me [D] Notaire a manqué à son devoir de conseil, en omettant d'informer les époux [G] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002, - dit que cette faute a privé les époux [G] d'une chance de renoncer à leur achat, et d'éviter une action en paiement d'une indemnité d'éviction, - condamné in solidum Me [N] [D] et la SAS Lama à relever et garantir les époux [G], à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d'appel, - condamné, dès à présent, in solidum la SAS Lama et Me [D] Notaire à relever et garantir les époux [G] : - à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros, - à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l'encontre des époux [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamné la SAS Lama à relever et garantir Me [D] Notaire à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d'appel, - condamné in solidum M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] à payer à la SARL Saint [J] de Monts la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel (exposés jusqu'au présent arrêt), - condamné in solidum la SAS Lama et Me [D] Notaire à payer à M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel (exposés jusqu'au présent arrêt), - rejeté la demande formée par Me [D] Notaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens. L'expert a déposé son rapport le 25 juillet 2022. La société [Localité 20] a formé un pourvoi en cassation. Me [D] a formé un pourvoi incident. M et Mme [G] ont également formé un pourvoi incident. Par arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a: - cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Saint-Jean de Monts en dommages-intérêts pour dépossession, qu'il déclare partiellement fondé le recours en garantie formé par M. et Mme [G] à l'encontre de M. [D], qu'il dit que M. [D] a manqué à son devoir de conseil et que cette faute les a privés d'une chance d'éviter une action en paiement d'une indemnité d'éviction, qu'il condamne M. [D] in solidum avec la société Lama à garantir M. et Mme [G] à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d'appel, du montant de la condamnation provisionnelle et de la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il condamne la société Lama à garantir M. [D] à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre, et condamne M. [D] in solidum avec la société Lama à payer à M. et Mme [G] la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 25 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; - remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; - condamné M. et Mme [G] aux dépens ; - en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ; Par déclaration en date du 18 janvier 2024, la société Saint-Jean de Monts a saisi la cour d'appel de Bordeaux sur renvoi de la Cour de cassation. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 17 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Saint [J] de [Localité 13] demande à la cour de : Vu notamment, les articles L145-14, L 145-28 du code de commerce, l'article 1719 du code civil, Vu l'arrêt du 25 janvier 2022 de la cour d'appel de Poitiers et l'arrêt rendu par la Cour de cassation, le 16 novembre 2023, Vu le jugement dont appel pour les chefs restant à juger après lesdites décisions, Vu les pièces versées aux débats, - déclarer la Société Saint [J] de Monts recevable et bien fondée son appel, y faisant droit, - infirmer le Jugement dont appel, rendu par le Tribunal judiciaire des Sables d'Olonne le 11 juin 2020 en ce qu'il a débouté la société Saint [J] de Monts de ses demandes en dommages et intérêts pour dépossession des lieux, Statuant à nouveau de ce chef, - condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], née [T] à payer à la société Saint [J] de Monts une somme de 107.500 euros, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux en réparation du préjudice qu'elle a subi du 2 avril 2015 au 31 décembre 2023 du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d'exploitation du bien loué et des actes de concurrence déloyale et agissements parasitaires commis à son détriment, - condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], à payer à la Société Saint [J] de Monts à compter 1er janvier 2024 et jusqu'à paiement de l'indemnité d'éviction, une somme de 810 euros par mois en réparation du préjudice subi par la société Saint [J] de Monts du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d'exploitation du bien loué, - débouter M. [G] et son épouse Mme [G], de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la société Saint [J] de Monts et les déclarer infondés leur appel incident et toutes leurs demandes incidentes, - déclarer irrecevable en tous les cas infondée Me [D] en toutes ses prétentions à l'encontre de la société Saint [J] de Monts ainsi qu'en toutes ses demandes incidentes, - condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], ainsi que tous autres succombants, à payer à la Société Saint [J] de Monts une somme de 12.000 euros en application de l'Article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], à supporter les frais d'expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit Me Fonrouge, société Lexavoué Bordeaux, Avocat constitué, dans les conditions de l'Article 699 du code de procédure civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l'article 695-2 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 avril 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. et Mme [G] demandent à la cour de : Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, Vu l'article 638 du code de procédure civile, Sur la demande de la SARL [Localité 18] en dommages-intérêts pour dépossession - confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne en date du 11 juin 2020 en ce qu'il a débouté SARL Saint Jean de Monts de ses demandes en dommages-intérêts pour dépossession des lieux, En conséquence, - débouter la SARL [Localité 18] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Le cas échéant, - réduire à de plus justes proportions les réclamations de la SARL [Localité 18] Sur la demande en dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et des agissements parasitaires - débouter la SARL [Localité 18] de toute demande à ce titre en ce qu'elle est irrecevable et en tout état de cause infondée, Sur le recours en garantie formé par M. et Mme [G] à l'encontre de Me [D] Vu l'article 1240 du code civil, - débouter Me [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Me [D] à garantir M. et Mme [G] à concurrence de 90 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de la société [Localité 18], en principal frais et intérêts, Sur les frais irrépétibles et les dépens - condamner Me [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Me [D] en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Drouineau 1927 représentée par Me Porchet, Avocat au Barreau de la Charente. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 6 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Me [D] demande à la cour de: Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de Me [D], annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 1240, 1241, 1317 et 1318 nouveaux du code civil, Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023. - dire et juger que les époux [G] ne justifient d'aucune faute, et donc aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention de Me [D]. - débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Me [D]. - confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne du 11 juillet 2020 en ce qu'il a dit que les appels en garantie dirigés à l'encontre de Me [D] sont sans objet. Y ajoutant - ordonner la restitution par les époux [G] à Me [D], des condamnations prononcées à l'encontre de ces derniers à hauteur de 70% des sommes de 14 000 euros et 6 000 euros prononcées à l'encontre de Me [D] sur par l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 25 janvier 2022. - condamner les époux [G] à payer à Me [D] la somme de 20 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner les époux [G] en tous les frais et dépens de première instance et d'appel, dont distraction, pour ces derniers, au profit de la SCP Laydeker-Sammarcelli-Mousseau, avocat, qui sera autorisée les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2024 Par une note en délibéré notifiée par RPVA le 14 novembre 2024, la société [Localité 18] indique modifier sa demande relative aux dépens.