Sommaire
La non-exploitation continue du fonds de commerce durant les trois années précédant la date d'effet du congé, liée aux opérations de cession des actifs de l'entreprise placée en liquidation judiciaire peut constituer un motif légitime au sens de l'article L. 145-8 du code de commerce
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 février 2007), que la société KCP Myrys, titulaire d'un bail commercial, a été placée en redressement judiciaire par jugement du 25 juin 2001, puis en liquidation judiciaire par jugement du 22 août 2001, avec poursuite d'activité jusqu'au 31 août 2001 ; que, par ordonnance du 14 novembre 2001, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société KCP Myrys à la société Canon Shoes II ; que, par acte notarié du 29 avril 2002, le mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société KCP Myrys a cédé le fonds de commerce de cette société, comprenant notamment la clientèle, l'achalandage et le droit au bail des locaux, à la société Canon Shoes II ; que, par acte du 13 août 2002, cette cession a été signifiée au bailleur, la société Logivalor ; que, par acte du 14 février 2003, la société Bellecroix, venue aux droits de la société Logivalor, a délivré un congé à la société Canon Shoes II avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour le 31 août 2003, puis l'a assignée en validation de ce congé ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Bellecroix fait grief à l'arrêt de dire que la société Canon Shoes II est fondée à se prévaloir du statut des baux commerciaux et du droit en renouvellement de son bail, élément incorporel du fonds de commerce acquis par elle dans le cadre de la liquidation judiciaire, et de l'avoir reçue en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen : 1°/ que si la période d'observation consécutive à l'ouverture d'une procédure collective constitue un motif légitime de non-exploitation au regard du refus de renouvellement d'un bail de locaux à usage commercial sans indemnité d'éviction, il n'en est pas de même pour l'inexploitation se poursuivant au-delà de cette période ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait que le fonds était resté inexploité "entre le 31 août 2001, terme fixé par le jugement du tribunal de commerce de Carcassonne ayant prononcé la liquidation de la société KCP Myrys pour la poursuite d'activité de cette société et le mois d'août 2002", la cour d'appel ne pouvait dire que ce défaut d'exploitation ne privait pas le preneur du droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux au prétexte qu'il trouvait sa cause dans le déroulement de la procédure collective et n'avait aucun caractère irréversible, sans violer les articles L. 145-8 et L. 621-29 du code de commerce ; 2°/ que, dans ses conclusions délaissées, la SCI Bellecroix avait fait valoir qu'il ressortait tant de l'acte de cession du 29 avril 2002 que du constat qu'elle avait fait dresser en juillet 2002 que le fonds de commerce était inexploité depuis août 2001 et le local fermé depuis un an, qu'il n'existait plus de clientèle, ni de mobilier, ni de marchandises dans le magasin, ni de stocks, ni aucun salarié, de sorte que, sous couvert de cession du fonds de commerce, le liquidateur n'avait en réalité cédé à la société Canon Shoes II qu'un droit au bail, de sorte que cette société ne pouvait, ni se prévaloir des durées d'exploitations antérieures du fonds, ni bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que si le fonds de commerce n'avait pas été exploité entre le 31 août 2001, terme fixé par le jugement du tribunal de commerce ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société KCP Myrys, et le mois d'août 2002, ce défaut d'exploitation, qui n'avait aucun caractère irréversible, trouvait sa cause dans le déroulement de la procédure collective telle qu'organisée par le code de commerce permettant, sous certaines conditions, la vente du fonds de commerce, incluant le droit au bail, dont l'exploitation a cessé du fait de la liquidation, que la bailleresse, régulièrement informée de la cession, n'avait formulé aucune réserve auprès du liquidateur et qu'elle n'alléguait pas avoir été privée du montant des loyers ni n'invoquait une clause du bail s'opposant à la cession, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que la non-exploitation continue du fonds durant les trois dernières années précédant la date d'effet du congé avait un motif légitime ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la société Bellecroix fait grief à l'arrêt de dire que la société Canon Shoes II peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui constate que le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction à effet du 31 août 2003 et que ce congé mentionne expressément la procédure et le délai de forclusion de l'article L. 145-9 du code de commerce, et qui relève à la fois que le locataire n'a pas lui-même saisi le tribunal pour constester la validité du congé et avait, pour la première fois en appel, réclamé une indemnité d'éviction par conclusions du 9 octobre 2006, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en jugeant que le locataire n'était pas forclos en cette demande et a violé le texte précité ; Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que, par sa contestation du congé formée en défense à l'action principale engagée par la société bailleresse devant le tribunal, la société Canon Shoes II avait conservé la possibilité de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement de l'indemnité d'éviction et que, cette demande, bien que formée plus de trois ans après la date d'effet du congé, ne se heurtait pas à la forclusion prévue à l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Bellecroix aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bellecroix ; la condamne à payer à la société Canon Shoes II la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP COUTARD, MAYER et MUNIER-APAIRE, avocat aux Conseils pour la société Bellecroix PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société CANON SHOES II est fondée à se prévaloir du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement de son bail, élément incorporel du fonds de commerce acquis par elle dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société KCP MYRYS, de l'avoir reçue en sa demande d'indemnité d'éviction, et, avant dire droit sur son montant, d'avoir ordonné une mesure d'expertise; AUX MOTIFS QUE l'article L.145-8 dispose : "Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section VIII du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande ". La SCI BELLECROIX, pour dénier le droit au statut des baux commerciaux à la Société CANON SHOES II, fait valoir que le fonds n'a pas été exploité de manière effective et continue durant la période de trois années précédant la date du 31 août 2003 pour laquelle elle a délivré congé. C'est à tort que le Tribunal l'a suivie sur ce moyen car s'il est constant que le fonds n'a pas été exploité entre le 31 août 2001, terme fixé par le jugement du Tribunal de Commerce de CARCASSONNE ayant prononcé la liquidation judiciaire de la Société KCP MYRYS pour la poursuite d'activité de cette société et le mois d'août 2002, ce défaut d'exploitation, qui s'explique par le déroulement de la procédure collective et les actes l'ayant émaillée, n'avait aucun caractère irréversible. Il est au contraire établi par les pièces du dossier, que l'exploitation du fonds a normalement repris au mois d'août 2002, dès que la Société CANON SHOES II a été en mesure de reprendre cette exploitation, en l'occurrence plusieurs mois avant la signification du congé litigieux par la SCI BELLECROIX, sans que celle-ci -qui d'ailleurs n'y était pas tenue puisqu'elle se prévaut de l'article L.145-8 du Code de Commerce- ait délivré à la société cessionnaire une mise en demeure d'exploiter. Au surplus, et de manière surabondante, la non exploitation continue du fonds durant les trois années qui ont précédé la date d'effet du congé avait un motif légitime. Comme il a été déjà rappelé, la suspension de l'exploitation du fonds durant une année trouve sa cause dans le déroulement de la procédure collective, telle qu'organisée par le Code de commerce qui permet, sous certaines conditions formelles qui ont en l'espèce été respectées (autorisation du juge commissaire et purge des oppositions), la vente d'un fonds de commerce (incluant le droit au bail) dont l'exploitation a cessé du fait de la liquidation La SCI BELLECROIX (ou son auteur la SCPI LOGIVALOR) régulièrement informée de la cession n'a formulé aucune réserve auprès du liquidateur. Elle n'allègue pas avoir été privée du montant des loyers, n'invoque aucune clause du bail s'opposant à la cession. Il y a lieu au vu de ces éléments d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé délivré le 14 février 2003 par la SCI BELLECROIX à la SARL CANON SHOES II, celle-ci étant parfaitement fondée à se prévaloir des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux. 1. ALORS QUE si la période d'observation consécutive à l'ouverture d'une procédure collective constitue un motif légitime de non exploitation au regard du refus de renouvellement d'un bail de locaux à usage commercial sans indemnité d'éviction, il n'en est pas de même pour l'inexploitation se poursuivant au-delà de cette période; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle constatait que le fonds était resté inexploité "entre le 31 août 2001, terme fixé par le jugement du Tribunal de commerce de CARCASSONNE ayant prononcé la liquidation judiciaire de la Société KCP MYRYS pour la poursuite d'activité de cette société et le mois d'août 2002 ", la cour d'appel ne pouvait dire que ce défaut d'exploitation ne privait pas le preneur du droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux au prétexte qu'il trouvait sa cause dans le déroulement de la procédure collective et n'avait aucun caractère irréversible, sans violer les articles L 145-8 et L 621-29 du code de commerce; 2. ALORS QUE dans ses conclusions délaissées, la SCI BELLECROIX avait fait valoir qu'il ressortait tant de l'acte de cession du 29 avril 2002 que du constat qu'elle avait fait dresser en juillet 2002 que le fonds de commerce était inexploité depuis août 2001 et le local fermé depuis un an, qu'il n'existait plus de clientèle, ni de mobilier, ni de marchandises dans le magasin, ni de stocks, ni aucun salarié, de sorte que, sous couvert de cession du fonds de commerce, le liquidateur n'avait en réalité cédé à la société CANON SHOES Il qu'un droit au bail, de sorte que cette société ne pouvait, ni se prévaloir des durées d'exploitations antérieures du fonds, ni bénéficier du statut des baux commerciaux; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société CANON SHOES II est fondée à se prévaloir du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement de son bail, élément incorporel du fonds de commerce acquis par elle dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société KCP MYRYS, de l'avoir reçue en sa demande d'indemnité d'éviction, et, avant dire droit sur son montant, d'avoir ordonné une mesure d'expertise; AUX MOTIFS OUE l'alinéa 5 de cette disposition légale (l'article L.145-9 du Code de Commerce) indique que l'acte extra judiciaire par lequel le bailleur délivre congé doit indiquer que "le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ". Le congé signifié le 14 février 2003 rappelle cette disposition légale "à toutes fins utiles et malgré l'absence de droit du preneur à bénéficier de la protection du statut... ". Il est à effet au 31 août 2003. En l'espèce la Société CANON SHOES II n'a pas eu à saisir le tribunal puisque la SCI BELLECROIX l'a fait à sa place, pour faire valider le congé. C'est donc en défense que la Société CANON SHOES II formule ses prétentions. En première instance, elle a contesté la validité du congé. En cause d'appel et par conclusions signifiées le 9 octobre 2006 elle a réclamé pour la première fois le paiement d'une indemnité d'éviction. Sa demande, bien que formée plus de trois ans après la date d'effet du congé, ne se heurte pas pour autant à la forclusion. En effet, il faut considérer que par sa contestation du congé formée en défense à l'action principale engagée par la société bailleresse devant le Tribunal, la société locataire a conservé la possibilité de se raviser et de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement d'une indemnité d'éviction. Les moyens d'irrecevabilité sont rejetés; ALORS OUE le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui constate que le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction à effet du 31 août 2003 et que ce congé mentionne expressément la procédure et le délai de forclusion de l'article L 145-9 du code de commerce, et qui relève à la fois que le locataire n'a pas lui-même saisi le tribunal pour contester la validité du congé et avait, pour la première fois en appel, réclamé une indemnité d'éviction par conclusions du 9 octobre 2006, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en jugeant que le locataire n'était pas forclos en cette demande et a violé le texte précité;