Cour d'appel, Chambre 1-1, 30 octobre 2024, n° 24/01570

Motivation

Motifs de la décision Sur la prescription Selon les termes de leur assignation, M. [L] et la SNC Moulin Neuf Manosque engagent à l'encontre des SARL Invest et CGP Gestion une action en responsabilité pour violation par ces dernières de leurs obligations d'information, de conseil et de mise en garde lors de la présentation de la rentabilité des investissements immobiliers qu'ils ont, sur leurs conseils, réalisés. Ils demandent que les sociétés défenderesses soient condamnées à leur payer 67 433 euros en réparation d'une perte de chance de réaliser un investissement plus rentable lors de l'acquisition des biens immobiliers de la [Adresse 7], ainsi qu'une somme de 135 708,20 euros en réparation d'une perte de chance de réaliser un investissement plus rentable lors de l'acquisition des biens immobiliers de la [Adresse 8] au [Localité 2] et de la résidence Moulin Neuf à Manosque. Les contrats de conseil en cause ont été conclus par les SARL Invest et CGP Gestion avec la SARL [O] [L]. M. [L] et la SCS Moulins Neuf Manosque, demandeurs, ne sont pas parties à ces contrats. Cependant, un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Tel est le cas en l'espèce, puisque M. [L], bien que tiers au contrat était le gérant de la SARL [O] [L] et a créé la SCS Moulin Neuf Manosque dont il est l'associé majoritaire, de sorte qu'il peut invoquer, au soutien d'une action en responsabilité, les manquements contractuels prétendument commis par les sociétés défenderesses dans le cadre des contrats de conseil conclus en 2005. Les faits générateurs de responsabilité allégués ont eux-mêmes été commis en 2005, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ayant réformé la prescription. En application de l'ancien article L 110-4 du code de commerce dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, relatif aux obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, le délai de prescription était de dix ans. Ce délai a été réduit à cinq ans à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription. Selon les dispositions transitoires de la loi (article 26 II) le délai de cinq ans, prévu par l'article 2224 du code civil, s'applique aux prescriptions antérieures plus longues, non acquises au 19 juin 2008, dans la limite de la durée initiale qui restait à courir. S'agissant du point de départ du délai de prescription, qui est fixé selon les règles applicables avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. Lorsque le dommage est apparent, le point de départ de la prescription est fixé au jour de la naissance de la créance de réparation, c'est à dire au jour du dommage, mais lorsque la victime n'est pas en mesure d'agir parce qu'elle ignore légitimement les faits soutenant son action, le point de départ de la prescription peut ne pas coïncider avec la naissance du droit. Il appartient au juge d'apprécier les considérations de fait permettant de déterminer la date à laquelle le dommage s'est révélé à la victime. Le manquement à l'obligation de conseil et d'information s'analyse comme une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, En l'espèce, M. [L] et la SCS Moulin Neuf Manosque se plaignent d'avoir perdu, à la faveur de mauvais conseils des sociétés Invest et CGP Gestion, une chance d'éviter des investissements déceptifs. Les acquisitions immobilières en cause ont été réalisées sous le régime fiscal de la location en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur qui invoque un défaut de réalisation de la rentabilité escomptée lors de la conclusion du contrat, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir cette rentabilité financière. S'agissant d'opérations immobilières, financières, fiscales complexes, présentées dans une enveloppe commerciale rodée, elles permettent difficilement à l'investisseur profane de mesurer d'emblée, notamment lors des ventes, le caractère inopportun de son investissement. En revanche, lorsqu'au moment de la mise effective du bien sur le marché locatif, l'acquéreur découvre, en comparant les recettes que lui procurent les locations avec les charges qu'il supporte, que les premières sont inférieures aux secondes, il doit être considéré qu'il est en mesure de connaitre la rentabilité de son investissement. En effet, à cette date, il est en mesure d'apprécier le potentiel locatif réel du bien et de le comparer avec la simulation financière initiale. En l'espèce, il résulte de l'assignation au fond que M. [L] a eu connaissance du caractère déficitaire de ses investissements dès l'année 2011. Sa déception s'est confirmée au cours des années suivantes puisque le déficit s'est maintenu en 2012, 2013, et 2014. La SCS Moulin Neuf Manosque revendique quant à elle un déficit à compter de l'année 2014 et qui s'est poursuivi sans discontinuer en 2015, 2016 et 2017. Ils ont donc été en mesure, à ces dates, de s'interroger sur la rentabilité effective de leur investissement et de constater l'impossibilité d'obtenir la rentabilité financière escomptée lorsqu'ils ont acheté. La persistance et l'aggravation de ces préjudices au cours des années qui en ont suivi leur découverte est indifférente puisque c'est la date à laquelle le préjudice a été connu de la victime ou à laquelle celle-ci ne pouvait plus l'ignorer, qui fait courir le délai de prescription de l'action. Quant à la revente à perte de l'immeuble, elle ne constitue pas un préjudice distinct ou nouveau, en ce qu'elle n'a fait que corroborer l'absence de rentabilité locative de l'investissement. En effet, dans ce type d'opération, la rentabilité locative influe sur la valeur de l'immeuble, de sorte que M. [L] était en mesure, dès 2011, lorsqu'il s'est avéré que les loyers ne permettaient pas de couvrir les charges, de se rendre compte que la rentabilité annoncée était illusoire et, partant, que la valeur du bien sur le marché de l'immobilier était inférieure à celle à laquelle il avait acquis le bien. Il résulte de tout ce qui précède que M. [L] et la SCS Moulin Neuf Manosque disposaient, dès 2011 pour le premier, dès 2014 par la seconde, des informations leur permettant d'agir en responsabilité à l'encontre des sociétés défenderesses. Le délai de prescription, d'une durée de cinq, a donc expiré en 2016 à l'égard de M. [L] et en 2019 à l'égard de la SCS Moulin Neuf Manosque. Or, les assignations ont été délivrées les 6 et 10 août 2020. L'ordonnance doit, en conséquence, être confirmée en ce qu'elle a déclaré les demandes irrecevables comme prescrites. Sur la demande de dommages-intérêts En application de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Il résulte de cette disposition que, hors disposition spécifique, la possibilité de soulever une fin de non recevoir quel que soit le stade de la procédure est un droit. En l'espèce, aucune disposition spécifique n'imposait aux SARL Invest et CGP Gestion de soulever plus tôt la fin de non recevoir tirée de la prescription. Ce droit ne cède que devant la preuve d'une intention dilatoire, autorisant le juge à allouer à la partie adverse des dommages-intérêts. En l'espèce, si un premier incident a eu lieu en 2021 devant le juge de la mise en état, il était afférent à la qualité de la société Onexys Conseil pour défendre à l'action. La tardiveté avec laquelle une fin de non recevoir est invoquée n'est pas en elle-même le signe d'une intention dilatoire. Celle-ci doit être caractérisée et il appartient à celui qui s'en plaint d'en rapporter la preuve. Or, en l'espèce, M. [L] et la SCS Moulin Neuf Manosque se contentent de soutenir que la fin de non recevoir aurait pu être soulevée plus tôt, sans caractériser de circonstances précises et particulières démontrant que l'abstention dont ils se plaignent procède de la part de leurs adversaires d'une intention dilatoire ou d'un dessein de leur nuire. En conséquence, il n'y a pas lieu à dommages-intérêts en application de l'article 123 du code de procédure civile. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions de l'ordonnance, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées. M. [L] et la SCS Moulin Neuf Manosque, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à la SARL Invest et à la SARL CGP Gestion une indemnité de 1 500 euros chacune au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.