Cour d'appel, 5ème Chambre, 9 octobre 2024, n° 24/01166

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la résiliation du bail La société [Localité 6] Métropole Aménagements demande à la cour de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, au motif que le commandement délivré les 20 et 22 juin 2023 d'avoir à régler une somme de 183 375,93 euros TTC suivant décompte des loyers et charges arrêté au 15 juin 2023 et d'avoir à cesser l'occupation non autorisée des espaces extérieurs non intégrés dans le bail, n'a pas été suivi d'effet dans le délai fixé. Selon elle, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution dès lors qu'il a poursuivi son activité sans interruption, les désordres invoqués n'affectant qu'une partie de l'espace extérieur. Elle soutient être de bonne foi, et avoir bien pris en compte, dans ses derniers décomptes, le versement opéré après le commandement de 54 885,62 euros en date du 18 juillet 2023 et note ne pouvoir en revanche prendre en considération un versement de 45 722,99 euros effectué sur un compte CARPA, dont elle ne peut avoir l'assurance qu'il lui sera versé. Elle conteste tout manquement à son obligation précontractuelle, affirmant avoir avisé son locataire de la problématique structurelle survenue dès que celle-ci s'est révélée et ajoute qu'il n'est pas démontré que durant la phase précontractuelle, le bailleur aurait été débiteur d'une information déterminante à ce titre, la possibilité d'un accès à l'eau n'ayant pas été intégrée dans le champ contractuel. Enfin, s'agissant du non respect de son obligation de délivrance, elle indique avoir proposé à la société Black Pepper, sous la forme d'un avenant, une zone de remplacement de parkings d'une surface quasiment équivalente à la zone inaccessible. Elle estime cette problématique affectant une zone de parking sans incidence sur l'exploitation de l'activité du locataire, soutenant qu'il occupe actuellement une zone extérieure plus importante que celle prévue au bail et effectue des mises à l'eau de ses bateaux sur des parties occupées illégalement. La société Black Pepper s'oppose à cette demande et oppose une exception d'inexécution en ce que : - le commandement de payer ne tient pas compte du règlement qu'elle a effectué le 18 juillet 2023 de 54 855,62 euros, de sorte que le montant réclamé est inexact, - sa bonne foi est établie, ayant effectué d'autres versements : 45 722,99 euros versés sur un compte CARPA ainsi que 17 304,36 euros par virement et prochainement 45 722,99 euros sous la même forme, - en revanche, le bailleur n'est pas de bonne foi, puisqu'il est défaillant dans ses propres obligations, pour n'avoir pas respecté son obligation d'information, ce qui constitue un vice du consentement selon elle, s'agissant d'une information essentielle portant sur un risque d'effondrement du site, ajoutant que le fait de lui annoncer, dès le lendemain de la date de prise d'effet du bail, l'existence d'études en cours, traduit bien la connaissance antérieure par le bailleur de cette problématique, - la désignation du bien loué comprend des zones de stockage et de stationnement et il ne peut être fait grief au locataire de réaliser de telles opérations, - l'accès à l'eau était une condition essentielle et déterminante au bail, et le bailleur ne peut affirmer le contraire puisque sa propre documentation médiatique (communiqué du 28 mai 2019), annonce un nouveau chantier naval, avec 'l'arrivée de Black Pepper, Bas Chantenay qui représente un secteur de développement important, par sa proximité avec la Loire, et par situation en entrée de ville'. Elle rappelle que l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil ne nécessite pas de stipulation particulière, et que les faits de l'espèce caractérise un tel manquement de la part de [Localité 6] Métropole Aménagement. La société Black Pepper, en application de l'article 1217 du code civil, soutient être habilitée à suspendre une partie de ses obligations de paiement du loyer pour tenir compte de la défaillance du bailleur et la mise en jeu de la clause résolutoire doit être écartée. Le bail comporte une clause résolutoire libellée comme suit : 'En cas de non-exécution, totale ou partielle ou de non respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à l'échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois près un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser la situation.' Le 22 juin 2023 a été notifié à la société Black Pepper par le bailleur un commandement visant la clause résolutoire, lui demandant dans le délai de un mois de : - régler la somme de 183 375,93 euros TTC suivant décompte des loyers et charges arrêté au 15 juin 2023, - cesser l'occupation non autorisée des espaces extérieurs non intégrés dans le bail commercial signé le 12 mars 2019. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. L'article 1217 du même code énonce : La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'article 1219 du code civil prévoit : Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La cour relève que le grief tenant à une occupation illicite de biens n'est pas visé dans la clause résolutoire. Il est à tort reproché au bailleur de ne pas avoir intégré dans la somme commandée, un paiement effectué le 18 juillet 2023, le commandement datant de juin 2023. La mauvaise foi du bailleur tirée de l'existence d'un vice du consentement ne saurait être appréciée par le juge des référés. Il est fait état par le bailleur d'une somme de 199 749,78 euros au 4 juin 2024 (pièce 48 de l'appelant). Cette somme prend en compte divers versements de l'intimée entre juin 2023 date du commandement et juin 2024, à savoir 30 315,56 euros et 24 540, 06 euros le 18 juillet 2023, puis 17 304,36 euros le 23 janvier 2024 et 45 722,99 euros le 28 février 2024. La pièce 22 de l'intimée correspond à un ordre de virement pour [Localité 6] Metropole Aménagement du 31 mai 2024 de 32 343,97 euros. La société Black Pepper justifie donc satisfaire partiellement son obligation de paiement. Le bail liant les parties porte sur un bâtiment industriel de 1 969 m² et une surface attenante d'environ 1 041 m² matérialisée en vert sur un plan annexé à usage de stationnement et de stockage, avec accès par une cour commune matérialisée en bleu sur le plan. La cour constate que : - la zone verte correspond à un rectangle qui se situe entre la façade du bâtiment et la Loire, - la cour commune correspond à un rectangle longeant la façade perpendiculaire à la précédente, allant de la route à la Loire. Par mail en date du 11 juillet 2019, soit le lendemain de la levée de la condition suspensive et de la date de début d'effet du bail, le bailleur a indiqué à son locataire : 'Pour faire suite à notre entretien téléphonique avec [M] [W], je vous confirme que, dans l'immédiat, nous sommes dans l'impossibilité de vous autoriser à stocker du matériel et/ou des bateaux le long de votre bâtiment côté Loire. Nous sommes en train de sécuriser la zone. Par ailleurs, des études sont en cours de réalisation'. Par un courrier du 27 janvier 2020, le bailleur écrit à son locataire: ' Nous vous confirmons la dangerosité de la zone attenante extérieure au bâtiment faisant partie intégrante de votre bail commercial (matérialisé en vert sur le plan annexé) et de votre interdiction d'y accéder, cette zone ne répondant plus aux critères de sécurité permettant une exploitation normale du site. Nous vous avions proposé de régulariser un avenant, consistant à mettre à votre disposition une zone contiguë de 630 m² de la zone actuellement louée. Nous prenons note de votre refus de régulariser un tel avenant. ' Il est effectivement versé aux débats un projet d'avenant mentionnant: ' Dans l'attente de la remise en état de la surface attenante au bâtiment, le bailleur autorise le preneur à occuper la surface de 630 m² en rose sur le plan annexé au présent. Dans l'hypothèse où la partie attenante au bâtiment partie verte sur le plan annexé au bail commercial ne serait pas remise en état pour quelque cause que ce soit, le bailleur proposera un nouvel avenant qui fixera les nouvelles conditions de stockage et entérinera le stockage sur la partie rose.' Les plans versés aux débats permettent de constater que la partie rose est située : - en partie, sur la zone bleue qui était déjà une cour accessible au locataire, en tant que partie commune, - en partie, sur la zone verte le long du bâtiment (le surplus, longeant la Loire étant inaccessible). Les affirmations de la bailleresse quant à une prétendue absence de perte de surface, outre qu'elles ne s'appuient sur aucun document de mesurage que la cour pourrait vérifier, semblent en tout état de cause inexactes, puisque d'après ses explications, la zone initialement prévue au bail correspondant à la surface entre le bâtiment et la Loire (zone verte) est de 824,19 m² alors que le bail l'arrête à environ 1 041m². Le premier juge souligne donc à raison que d'une part le preneur n'a jamais été en jouissance d'une partie des surfaces extérieures telles que louées et que d'autre part, la proposition de mise à disposition d'une autre surface en remplacement ne correspond pas à la surface de stockage et de stationnement convenue. Il est en outre observé que partie de la zone offerte en remplacement était déjà une cour commune, et qu'il n'est pas justifié que la bande restante de parking longeant le bâtiment (selon le plan partie rose) est suffisante pour le stockage des bateaux de la société intimée, laquelle fait état, sans que cela ne soit contesté, de la construction de bateaux de grande envergure. Les contraintes en résultant pour le preneur sont susceptibles de lui causer des préjudices. L'exception d'inexécution au regard d'un défaut de délivrance, constitue donc dans ces circonstances une contestation sérieuse et la cour approuve le juge des référés qui rejette la demande de constatation de la résiliation du bail en application du commandement délivré, ainsi que les demandes accessoires aux fins de libération des lieux, d'expulsion et d'indemnité d'occupation. L'ordonnance est confirmée de ce chef. - sur la provision ou le séquestre En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, les loyers sont partiellement réglés par la société Black Pepper. En tenant compte du paiement à intervenir évoqué ci-avant, la créance invoquée au titre de l'arriéré de loyers et charges depuis la date de prise d'effet du bail, soit depuis 5 ans s'élèverait à environ 167 000 euros, alors que depuis cette même date, le preneur ne peut disposer d'une partie du bien loué destinée notamment au stockage, ce qui est de nature à nuire à l'exploitation de son activité. Le premier juge a justement retenu en l'espèce que l'exception d'inexécution constituait une contestation sérieuse tant s'agissant de la demande de provision que de séquestre. La cour confirme le rejet de cette demande. - sur la demande d'expertise La société [Localité 6] Métropole Aménagements s'oppose à la demande d'expertise et à titre subsidiaire, demande de compléter la mission confiée à l'expert. Selon elle, la demande d'expertise est dépourvue de tout motif légitime, n'étant qu'un 'contre-feu' juridique pour pallier une carence totale de paiement des loyers, elle n'est ni proportionnée au but recherché ni ne préserve l'équilibre des droits des parties. Elle indique ne pas méconnaître la problématique relative à un affaissement d'une partie de la zone extérieure attenant au bâtiment loué et déclare avoir immédiatement proposé au locataire, en remplacement, la mise à disposition d'une autre zone de parking d'accès tout aussi facile et de surface équivalente. Selon elle, la surface extérieure louée est secondaire et n'a pas été valorisée, le prix du loyer ayant été fixé uniquement en fonction de la surface de locaux intérieurs. Elle reproche au locataire sa mauvaise foi, en indiquant que, tout en occupant la zone proposée en remplacement, il a refusé de signer l'avenant présenté sur ce point. Elle prétend qu'il ne subit aucun préjudice. Elle affirme avoir informé la locataire de la problématique d'affaissement dès qu'elle a en eu connaissance et conteste fermement avoir dissimulé l'existence de vices structurels. Elle explique avoir mandaté des bureaux d'études et qu'il apparaît que la remise en état de la zone litigieuse est inenvisageable sur un plan technique, au regard de plusieurs contraintes qu'elle énumère, de sorte qu'une mesure d'expertise est sans objet. Elle ajoute l'avoir sécurisée par la mise en place d'outils matériels empêchant son accès. Elle affirme que l'accès à l'eau n'est jamais entré dans le champ contractuel comme étant déterminant, qu'il n'était permis ni par le bail commercial signé le 12 mars 2019, ni dans l'acte de levée de la condition suspensive du 10 juillet 2019, de sorte que la société Black Pepper ne peut prétendre que la zone de parking non accessible située en bord de quai était indispensable à son activité. Sur ce point, elle considère que le juge des référés a outrepassé son pouvoir en se livrant à une interprétation du bail, en retenant que la condition de l'accès à l'eau était nécessairement implicite, alors que de très nombreuses sociétés de construction navale n'ont aucun accès à l'eau. Elle rappelle que les travaux mis à sa charge dans le bail portaient sur les locaux intérieurs. Elle soutient qu'il ne peut être revendiqué un droit qui ne découle pas des engagements contractuels et qui relève de surcroît d'une tierce personne morale de droit public, l'accès à la Loire relevant du domaine public fluvial et maritime. Elle estime enfin que l'ensemble des préjudices invoqués relève d'une particulière mauvaise foi de la preneuse, et rappelle que l'arriéré de loyers s'élève près de 150 000 euros. À titre subsidiaire, elle considère que deux items de la mission posent difficulté: - s'agissant du 2ème item, consistant à 'déterminer la date à laquelle le bailleur a pu avoir connaissance des défauts structurels allégués', elle estime qu'il ne s'agit pas d'une mission technique et qu'elle est trop subjective, - le 4ième item de la mission ne relève pas non plus d'un expert technique mais de l'appréciation de la juridiction qui sera saisie. Elle demande à la cour de les supprimer. Elle sollicite, en revanche, l'ajout d'un item tendant à faire constater l'occupation et l'usage faits par la société Black Pepper des zones extérieures attenantes au bâtiment [Adresse 8] à [Localité 6], non comprises dans le périmètre du bail commercial du 12 mars 2919. En réponse, la société Black Pepper soutient que sa demande d'expertise formée au visa de l'article 145 du code de procédure civile, repose sur un motif légitime, au regard des informations données par le bailleur dans son courrier du 11 juillet 2019 annonçant 'la dangerosité du site et l'interdiction de stocker du matériel et des bateaux, l'existence d'un désordre temporaire, l'existence d'une étude en cours de réalisation et la mise en oeuvre de travaux pour sécuriser la zone'. Elle constate que du propre aveu du bailleur existe un risque d'effondrement du site. Elle estime qu'il s'agit là d'une information majeure et que le bailleur a délibérément retardé la communication de celle-ci au lendemain de la signature du bail. Elle indique que la question de la réfection des estacades avait été évoquée en cours de négociation, pour s'assurer précisément que le chantier naval Black Pepper ait un accès à l'eau, afin de pouvoir installer un ponton avec les autorisations ad'hoc de la gestion du port et du domaine maritime pour permettre l'accostage des bateaux et a minima effectuer par du matériel de levage des mises à l'eau et des sorties de bateaux. Elle affirme n'avoir jamais été alors informée lors des négociations d'une question d'interdiction de stockage des bateaux ou d'effondrement du site. Elle affirme que cette zone est stratégique pour elle, puisque située en proximité de la Loire et passage obligé par la manipulation de gros bateaux fabriqués par elle tels que les IMOCA et les grands catamarans. Selon elle, le stockage des bateaux et du matériel n'est pas possible sur la zone particulière proposée, au droit de la façade du bâtiment et l'accès à l'eau est compliqué parce qu'il impose de mettre en place des grues plus éloignées de la berge et donc spécifiques, volumineuses, entraînant des surcoûts significatifs. Elle observe que la zone proposée en remplacement, outre qu'elle réduit la partie extérieure au site, correspond de plus à une partie qu'elle utilisait déjà pour y garer les véhicules de ses employés. Elle fait valoir ainsi que l'accès à l'eau est primordial pour un constructeur de bateaux qui fait le choix de placer son chantier naval en bord de Loire, que certains bateaux volumineux tels que les IMOCAS ou grands catamarans ne sont déplaçables que par l'eau et que cette condition a été maintes fois réitérée par son dirigeant dans différents courriers. Elle souligne le caractère structurel du désordre et non temporaire tel qu'annoncé. Elle relève que l'étude que le bailleur a indiqué avoir diligentée n'a jamais été communiquée, soit depuis près de 5 ans. Elle fait observer que la question d'une autorisation du Grand Port n'est pas un obstacle à la mise en place de travaux, que la preuve de l'impossibilité de travaux de reprise n'est pas apportée, pas plus que d'éléments extérieurs qui les empêcheraient. Elle conteste enfin le fait que des travaux de sécurisation du site aient été opérés, considérant qu'il a uniquement été procédé à une interdiction d'accès et note de surcroît que cette privation de jouissance n'est assortie d'aucune contrepartie financière telle qu'une réduction du loyer ou autre concession du bailleur. Elle affirme subir d'importantes contraintes en raison de cette privation de jouissance et supporter ainsi un important préjudice financier. Selon elle, sa demande d'expertise judiciaire répond à un motif parfaitement légitime et l'ordonnance doit être confirmée en tous les termes de la mission confiée à l'expert. L'article 145 du code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il ressort des développements précédents que le preneur n'a jamais été en jouissance d'une partie des surfaces extérieures telles que louées et que la proposition de mise à disposition d'une autre surface en remplacement ne correspond pas à la surface de stockage et de stationnement convenue. Indépendamment de la question de savoir si les parties avaient ou non convenu un accès à l'eau (ce qui n'est pas expressément précisé dans le bail, mais que le locataire évoque néanmoins dans un courriel 31 octobre 2018, puis dans un second courriel du 9 janvier 2019), question qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher, l'existence d'un trouble de jouissance pour le locataire, privé dès le début du bail, d'une partie des biens loués, est caractérisée. La question des conditions de valorisation du loyer est indifférente, le preneur se trouvant privé d'une partie du bien loué, destiné expressément au stockage de ses matériels et bateaux, ce qui n'est pas accessoire au regard de la destination du fonds, et ce qui a pu engendrer des préjudices. Il n'est pas contesté en outre le caractère dangereux de la partie de terrain concernée. Aucun document technique ne permet de s'assurer d'une part de la bonne sécurisation du site, ni de déterminer les possibilités de remises en état, le bailleur se contentant d'affirmer, sans produire les études auxquelles il fait référence, que 'la remise en état de cette zone est inenvisageable techniquement et est compromise' car elle 'nécessite une intervention sur l'estacade, ce qui suppose une autorisation des travaux du Grand Port', car le 'coût des travaux est économiquement disproportionné' et que 'sur un plan environnemental, la présence sur la berge d'espèces végétales protégées pourrait interdire des travaux de remise en état'. Ces éléments établissent pleinement l'existence d'un intérêt légitime à une mesure d'instruction et la cour approuve la décision d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Le bailleur a fait procéder à plusieurs constats par commissaire de justice ( 7 constats entre le mois de janvier 2023 et le mois d'octobre 2023) afin de faire relever la présence de matériels ou véhicules sur des parties extérieures. La cour estime qu'il n'y a pas lieu de demander à l'expert de ' constater une occupation et un usage par la société Black Pepper des zones extérieures non comprises dans le périmètre du bail', de nouvelles constatations annoncées ainsi à l'avance, étant dénuées d'intérêt, d'autant qu'il a déjà été procédé à des constatations qu'il appartiendra au juge d'apprécier. S'agissant de la mission confiée à l'expert tendant à 'préciser la date où le bailleur a pu avoir connaissance des défauts structurels', il est relevé que le preneur indique pouvoir se prévaloir d'un vice du consentement, considérant que le bailleur lui a délibérément caché le risque d'effondrement du site loué, ne l'en informant qu'une fois les parties contractuellement engagées. Ce fait est incontestable, comme l'est tout autant l'information donnée simultanément de l'existence d'études 'en cours', de sorte que ce moyen présente un caractère sérieux. La question portant sur la date à laquelle le bailleur a pu avoir connaissance de ce défaut est donc déterminante, et s'il n'appartient pas effectivement à l'expert d'arrêter celle-ci, le juge disposant d'un pouvoir d'appréciation pour la fixer, il peut légitimement être demandé à l'expert de faire toutes constatations utiles sur ce point au regard des pièces soumises et déclarations qui lui seront formulées. La mission sera donc modifiée comme suit : Au lieu de : - 'préciser la date où le bailleur a pu avoir connaissance des défauts structurels' il sera demandé à l'expert de : - 'faire toutes constatations utiles, au regard des pièces soumises et déclarations qui lui seront formulées, quant à la date à laquelle le bailleur a pu avoir connaissance des défauts structurels du site'. L'item 4 de la mission est le suivant : ' rechercher les conséquences des désordres sur les activités du preneur en détaillant pour chaque type d'activité décrite à la destination du bail si elle a pu être exercée ou pas, ° en cas de défaut d'exercice, donner son avis pour savoir si ce défaut d'exercice résulte nécessairement des désordres ou s'il peut avoir d'autres causes, ° pour les activités exercées, préciser si des surcoûts sont liés à la privation de jouissance de la partie des surfaces affectée par les désordres.' La cour considère n'y avoir matière à critique de la mission ainsi confiée. - sur les travaux Formant appel incident, la société Black Pepper demande à la cour d'ordonner toute mesure pour réparer les risques d'effondrement du site sous astreinte. L'appelante estime toute demande de remise en état du site sous astreinte irrecevable et en tout état de cause mal fondée. Comme devant le premier juge, la société Black Pepper ne précise aucunement à la cour la nature des travaux à exécuter, se contentant de relever que 'de tels travaux ont été réalisés sur des quais voisins'. La cour confirmant la mesure d'expertise dont l'objet est notamment de préciser les travaux propres à remédier aux désordres, cette demande n'apparaît pas justifiée. Le rejet de cette prétention est confirmé. - sur les frais irrépétibles et les dépens Le pourvoi en cassation n'ayant pas d'effet suspensif, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'exécution provisoire. L'équité commande de faire application au profit de l'intimée. La société [Localité 6] Métropole Aménagement est condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros de ce chef. Elle succombe en son appel et est donc condamnée aux dépens d'appel, distraits au profit de la société JD Chaudet, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.