Cour d'appel, Chambre 3-4, 22 février 2024, n° 20/04344

Motivation

MOTIFS 1-sur la demande tendant à dire que les baux en date du 9 septembre 1998 et du 23 septembre 1999 sont dès l'origine soumis au statut des baux commerciaux : L'article L145-60 du code du commerce dispose :Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Il est de principe que l'action en requalification d'une convention en bail commercial régi par les dispositions du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale courant à compter de la date de sa conclusion et non à compter du congé du bailleur. En l'espèce, les baux litigieux dont la requalification en baux commerciaux est recherchée datent des 9 septembre 1998 et 23 septembre 1999 de sorte que le délai de la prescription biennale a commencé à courir à compter de ces dates. La société locataire ayant introduit son action en requalification par actes d'huissier du 7 novembre 2018, force est de constater que le délai de la prescription biennale était déjà écoulé. Cependant, pour tenter de s'opposer au constat de la prescription de son action en requalification, la société preneuse invoque la fraude qui aurait été commise par la bailleresse, lequel aurait inséré une clause d'interdiction d'exercer une activité commerciale dans le seul dessein d'exclure le statut des baux commerciaux et de se permettre de refuser le renouvellement des baux litigieux. Il est exact que la fraude suspend le délai de prescription biennale pendant la durée du contrat frauduleux. Il incombe à la partie qui invoque la suspension du délai de prescription de l'action en requalification pour fraude de démontrer cette dernière, soit en l'espèce la société locataire. La société ABMI doit donc démontrer qu'elle et son bailleur s'étaient en réalité mis d'accord pour qu'elle puisse exploiter, au sein des lieux loués, un fonds de commerce depuis l'origine et que le bailleur, en imposant la qualification apparente de contrats d'entreposage a entendu contourner le statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement en découlant. En l'espèce, la société locataire, qui cherche à se prévaloir d'une fraude suspensive de la prescription biennale, ne démontre cependant pas suffisamment l'existence de ladite fraude. En effet, si les baux litigieux ont été qualifiés de contrats d'entreposage s'ils contiennent une clause particulière d'interdiction d'une activité relevant des baux commerciaux, il n'est pas suffisamment caractérisé une volonté de la bailleresse de vouloir contourner le droit au renouvellement du bail découlant impérativement dudit statut. La société locataire produit notamment aux débats un constat d'huissier de justice du 20 décembre 2018 censé démontré qu'elle pratique dans les lieux une activité commerciale. Cependant, ce constat, qui date du 20 décembre 2018, a donc été dressé plus de 18 années après la conclusion des baux litigieux et il n'est donc pas de nature à démontrer que la société locataire exerçait déjà une activité commerciale lors de la souscription des contrats de louage civils des 9 septembre 1998 et 23 septembre 1999. Les bilans de la société locataire, produits aux débats, sont également bien postérieurs aux contrats de louage, datant de 2015 ,2016, 2017. L'attestation de l'expert-comptable du 20 novembre 2019 indique seulement que la société locataire n'a jamais modifié son objet initial, ce qui est sans rapport avec la preuve de l'exploitation d'un fonds de commerce depuis l'origine ou de l'acceptation par le bailleur d'une destination commerciale des lieux et de la volonté de ce dernier de contourner le statut des baux commerciaux. Si les statuts de la société ABMI , qui sont antérieurs aux deux baux litigieux, mentionnent que l'objet social de cette dernière est la 'fourniture générale concernant la marine, le bâtiment et l'industrie' , il s'agit seulement d'une simple déclaration qui n'est pas de nature à démontrer ni l'exercice d'une activité commerciale depuis la prise de possession des lieux loués ni une destination contractuelle de ce type. Si le second bail litigieux du 23 septembre 1999 comporte une mention spécifique relativement au fait que 'le fonds de commerce n'est pas vendu', cette unique mention vague et non détaillée, même appréciée au regard des autres pièces versées aux débats par la preneuse, n'est pas de nature à faire la preuve de l'existence d'une fraude. Les factures émises par la bailleresse concernant les dépenses de la société ABMI sont toutes bien postérieures aux baux litigieux (commençant à compter de 2007) et ne démontrent donc pas non plus une fraude au moment de la souscription de ces derniers. En outre, ces factures ne renseignent pas clairement sur le caractère supposément commercial de l'activité de la preneuse au sein des lieux loués, lesdites factures faisant seulement notamment état de frais d'électricité, de conciergerie, de chauffage, ce qui n'est pas anormal pour des activités liées à des entrepôts. La société ABMI ne verse aucun élément matériel démontrant concrètement qu'elle exploitait un fonds de commerce dès l'origine au moment de la souscription des baux litigieux des 9 septembre 1998 et 23 septembre 1999 ou bien que le bailleur avait accepté une destination commerciale nonobstant la présence d'une clause interdisant une telle activité commerciale. Par ailleurs, pour tenter également de contourner la prescription biennale, la preneuse invoque le caractère non écrit des clauses lui faisant interdiction d'exercer une activité entrant dans le champs des baux commerciaux et fixant la durée du bail à une durée inférieure à 9 années. Cependant, quand bien même lesdites clauses auraient un caractère non écrit, cela n'aurait pas d'incidence ni sur le délai de la prescription de deux années, ni sur le point de départ dudit délai, ni sur la nécessité de rapporter la preuve de l'existence d'une exploitation d'un fonds de commerce depuis l'origine. La preuve d'une simulation du bailleur constitutive d'une fraude n'est pas suffisamment rapportée en l'espèce et le délai de la prescription biennale n'a donc pas été suspendu. Infirmant le jugement et faisant droit à la fin de non-recevoir opposée par la société bailleresse à l'action en requalification de la preneuse, la cour déclare prescrite la demande de cette dernière en requalification des contrats d'entreposage en baux commerciaux. 2-Sur l'action en revendication du statut des baux commerciaux fondée sur la conversion des baux en baux statutaires à l'issue des baux dérogatoires Il est de principe que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du maintien en possession du locataire à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription. Il s'agit donc d'une action imprescriptible. En l'espèce, l'action en revendication du statut des baux commerciaux fondée sur la conversion des baux dérogatoires en baux commerciaux suppose toutefois au préalable une action en requalification des contrat de louage civils en baux dérogatoires, qui, elle, est soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code ce commerce, ce délai courant à compter de la date de conclusion des baux litigieux. Or, en l'espèce, la cour d'appel a précédemment jugé que les actions en requalification de contrats qualifiés de contrats d'entreposage en baux commerciaux étaient prescrites. Le même délai de prescription biennale découlant de l'article L 145-60 du code de commerce et le même raisonnement s'appliquent à l'action de la preneuse en requalification des baux litigieux en baux dérogatoires. Ces contrats litigieux ayant été conclus en 1998 et en 1999 d'une part et l'action en justice de la preneuse en requalification datant du 7 novembre 2018 d'autre part, les actions en requalification sont prescrites étant précisé que la cour n'a pas retenu la fraude du bailleur. Ainsi, faisant droit à la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse et infirmant le jugement, la cour déclare irrecevable comme prescrite l'action de la preneuse en requalification des contrats d'entreposage en baux dérogatoires. La cour ne pouvant, du fait de la prescription, opérer une requalification préalable des contrats d'entreposage en baux dérogatoires, la société preneuse ne démontre pas la réunion des conditions nécessaires au succès de son action en revendication du statut des baux commerciaux à l'issue des baux dérogatoires. La cour déboute la société preneuse de son action en revendication du statut des baux commerciaux à l'issue de baux dérogatoires. Le jugement est infirmé en ce qu'il dit que les baux en date du 9 septembre 1998 et du 23 septembre 1999 sont soumis au statut des baux commerciaux. 3-Sur la demande d'annulation des congés du bailleur délivrés le 23 juillet 2018 L'article L145-9 du code de commerce dispose :Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. . En l'espèce, d'une part, la cour a déclaré prescrites les actions de la preneuse en requalification des baux en baux commerciaux et en requalification des baux en dérogatoires et d'autre part, a débouté la preneuse de son action en revendication du statut des baux commerciaux à l'issue des baux dérogatoires, de sorte que les baux litigieux restent des contrats de louage de droit commun soumis au code civil. S'agissant de baux soumis au code civil, il ne saurait être argué que les congés délivrés le 23 juillet 2018 par la bailleresse encourent la nullité au motif du défaut du respect du formalisme imposé par l'article L 145-9 dernier alinéa du code de commerce. En conséquence, infirmant le jugement, la cour : -rejette la demande de l'intimée preneuse tendant à voir déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés le 23 juillet 2018, -rejette les demandes de l'intimée preneuse tendant à voir dire que les baux commerciaux renouvelés sur la base des baux initiaux des 9 septembre 1998 et 23 septembre 1999 prennent effet au 1er janvier 2019, -rejette la demande de l'intimée preneuse tendant à voir dire que la bailleresse doit lui remettre deux contrats de bail commercial sous astreinte, 4-Sur la demande de la bailleresse de résiliation judiciaire des baux L'article 1184 du code civil, dans sa version applicable jusqu'au 1er octobre 2016, dispose :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. En l'espèce, la cour, ayant rejeté les demandes d'annulation des congés délivrés par la bailleresse à la preneuse, ne peut que déclarer sans objet la demande subsidiaire de la bailleresse de résiliation judiciaire des baux litigieux. 5-Sur les demandes de la bailleresse relatives aux demandes de renouvellement de la preneuse et à l'expulsion de la preneuse Dés lors que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux baux litigieux et que la société preneuse n'oppose pas de moyens suffisamment pertinents pour s'opposer aux demandes de la bailleresse de ce chef , la cour ne peut que : - déclarer nulles et de nul effet les demandes de renouvellement délivrées par la société ABMI, -juger valables les congés délivrés à la société ABMI. Les congés ayant été délivrés par la société Technique innovante à la société preneuse étant valables, les baux litigieux ont pris fin et c'est à juste titre que la première invoque l'occupation désormais sans droit ni titre des locaux par la preneuse. Infirmant le jugement, la cour fait droit aux demandes suivantes de la société bailleresse : -juger la société ABMI occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], -ordonner en conséquence l'expulsion de la société ABMI et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution. S'agissant de la demande de la bailleresse de voir condamner la preneuse à lui régler une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer actuel, il n'est pas justifié du montant de l'indemnité d'occupation. Il sera donc fait partiellement droit à cette demande en ces termes, par voie d'infirmation du jugement : condamne la société ABMI à payer à la société Technique innovante une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de congé et jusqu'à l'entière libération des lieux. Sur les frais du procès En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société ABMI sera condamnée aux entiers dépens. Il n'est pas inéquitable de débouter les sociétés Technique innovante et EPF PACA de leurs demandes concernant l'article 700 du code de procédure civile.