Sommaire
Se rend coupable du délit de pratique de prix illicites prévu par l'article 36 paragraphe 1 de l'ordonnance 45-1483 du 30 juin 1945, le syndic de copropriété qui, en plus de ses honoraires fixés par un arrêté préfectoral pris en application de l'arrêté ministériel 25-626 du 29 novembre 1968 modifié, perçoit des rémunérations supplémentaires pour la gestion du chauffage et l'entretien des "espaces verts", alors que ces services sont assurés par des entreprises spécialisées et qu'en vertu des dispositions du paragraphe 5 de l'annexe dudit arrêté, il entre dans les attributions du syndic de copropriété de surveiller l'exécution des contrats passés avec ces entreprises. Les mêmes dispositions pénales sont applicables au syndic de copropriété qui fait supporter par les copropriétaires, bien qu'il n'en tire lui-même aucun profit pécuniaire, les frais de l'assistance technique fournie par une entreprise spécialisée, alors que la mission qu'il a ainsi donnée à cette entreprise entrait dans ses attributions.
Texte intégral
LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT EN DEMANDE ; SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 36-1° DE L'ORDONNANCE DU 30 JUIN 1945, 18 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, 29 DU DECRET N° 67-223 DU 17 MARS 1967, 5 ET 6 DES ARRETES DES 11 JANVIER 1972, 26 JUIN 1972, 19 OCTOBRE 1973 ET 30 JUILLET 1974, 591 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSION, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE X... COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES POUR AVOIR PERCU DES HONORAIRES POUR GESTION DE CHAUFFAGE ET DES ESPACES VERTS CONFIES EN REALITE PAR DES CONTRATS A DES ENTREPRISES SPECIALISEES ; " AUX MOTIFS QU'AUX TERMES DES ARRETES PREFECTORAUX SUSVISES, ET AU-DELA D'UNE FORMULATION DIFFERENCIEE, LA REMUNERATION SPECIALE PREVUE A L'ARTICLE 5 SUPPOSE QUE LE SYNDIC AIT ETE CHARGE D'ASSURER L'EXPLOITATION DU CHAUFFAGE COLLECTIF, LA REMUNERATION DE LA MAIN-D'OEUVRE UTILISEE POUR L'ENTRETIEN DES CHAUDIERES ET LA REPARTITION DES FRAIS AINSI ENGAGES ; " QU'EN REALITE, CES DEUX DERNIERES SERIES DE PRESTATIONS ENTRENT DANS LE CADRE DES OBLIGATIONS DE L'ADMINISTRATION NORMALE DE L'IMMEUBLE, TELLES QU'ELLES APPARAISSENT DANS LA RUBRIQUE " COMPTE DE CHARGES COURANTES ", FIGURANT A L'ANNEXE DES ARRETES SUSVISES, LE CRITERE SPECIFIQUE D'ATTRIBUTION D'UNE REMUNERATION AU TITRE DU CHAUFFAGE CONSISTANT BIEN EN L'INTERVENTION PERSONNELLE DU SYNDIC DANS " L'EXPLOITATION DU CHAUFFAGE COLLECTIF ", C'EST-A-DIRE DANS LA MISE EN OEUVRE DE LA MACHINERIE CORRESPONDANTE ; " QU'AU CAS PARTICULIER, PAR SUITE DE L'INTERVENTION D'UNE FIRME SPECIALISEE, LE SYNDIC NE POUVAIT EVIDEMMENT SE PREVALOIR DE LA CHARGE DE L'EXPLOITATION DU CHAUFFAGE, SES DILIGENCES PERSONNELLES, TELLES QU'ELLES ONT ETE PRECISEES CI-DESSUS, CONSTITUANT L'EXECUTION PURE ET SIMPLE DE SES OBLIGATIONS DE GERANT DANS LE CADRE DE LA GESTION ET DE LA CONSERVATION DES PARTIES COMMUNES, DANS UN ENSEMBLE IMMOBILIER, AUX INSTALLATIONS, CERTES ELABOREES, MAIS S'INSCRIVANT DANS LES NORMES, DESORMAIS HABITUELLES, DE CE TYPE D'ENSEMBLE D'ENVERGURE ET DE PRESTIGE, LESQUELLES SUPPOSENT EVIDEMMENT L'EVOLUTION CORRELATIVE DE LA MISSION GENERALE D'ADMINISTRATION INCOMBANT AU SYNDIC QUI ACCEPTE ; " QU'AINSI, EN ASSUMANT LES PREROGATIVES RELEVANT DE SES OBLIGATIONS ELEMENTAIRES, A DEFAUT D'AVOIR PRIS EN CHARGE LA VERITABLE GESTION DU CHAUFFAGE ET EN L'ABSENCE DE PRESTATIONS SPECIFIQUES ETRANGERES A SA MISSION D'ADMINISTRATION NORMALE, LE SYNDIC A BIEN PERCU INDUMENT LA SOMME DE 21 225, 59 FRANCS HT AU TITRE DE L'EXERCICE 1974 ; " QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 6 DES ARRETES PREFECTORAUX APPLICABLES, LES HONORAIRES DU SYNDIC CHARGE PERSONNELLEMENT DE LA GESTION DES ESPACES VERTS, PARCS ET JARDINS, SERONT CONVENUS EN ASSEMBLEE GENERALE, EN FONCTION DES " SERVICES REELLEMENT RENDUS " ; " QU'AU CAS PARTICULIER, LE RECOURS A UNE ENTREPRISE SPECIALISEE QUI AVAIT NORMALEMENT EN CHARGE L'ENSEMBLE DES ESPACES VERTS EXCLUT AUTOMATIQUEMENT L'APPLICATION DE L'ARTICLE 6, LE SYNDIC ETANT PRECISEMENT CHARGE DE SURVEILLER LEUR BONNE EXECUTION ; " QUE LA RECHERCHE D'UN NOUVEAU TYPE DE PLANTATIONS, MIEUX ADAPTEES A LA STRUCTURE DE L'IMMEUBLE OU AUX CONDITIONS CLIMATIQUES, RELEVE A L'EVIDENCE DES ATTRIBUTIONS DES ESPACES VERTS ET NE PEUT SERVIR DE SUPPORT A UNE RETRIBUTION PARTICULIERE DU SYNDIC, SES PROPRES DILIGENCES A CET EGARD, NECESSAIREMENT LIMITEES, CONSTITUANT LA MANIFESTATION DE L'INTERET ELEMENTAIRE ET LEGITIME, MAIS DEJA REMUNERE QU'IL PORTE AUX DIFFERENTS ASPECTS DE SA MISSION SUR UN PLAN GENERAL ; " QUE LES DEMARCHES EFFECTUEES EN VUE DE L'EXECUTION DES ACCORDS PASSES ENTRE LE PROMOTEUR ET LA VILLE DE PARIS CORRESPONDAIENT, A DEFAUT DE FAITS PARTICULIERS ENGAGES ET JUSTIFIES, A L'ACCOMPLISSEMENT DE LA MISSION GENERALE DE MISE EN OEUVRE DES DECISIONS DE GESTION COURANTE, LA SOMME DE 1 685, 21 FRANCS HT PERCUE AU TITRE DE LA GESTION DES ESPACES VERTS CONSTITUANT AINSI UNE MAJORATION ILLICITE DES HONORAIRES PERCUS PAR LE SYNDIC ; " ALORS QUE LA COUR QUI DEDUIT AUTOMATIQUEMENT L'ABSENCE D'INTERVENTION DE X... TANT DANS LA GESTION DU CHAUFFAGE QUE DANS CELLE DES ESPACES VERTS JUSTIFIANT UN SUPPLEMENT D'HONORAIRES DU FAIT QU'IL AURAIT EU RECOURS EN CES DOMAINES A DES ENTREPRISES SPECIALISEES SANS RECHERCHER LES ATTRIBUTIONS EFFECTIVEMENT CONFIEES A CES ENTREPRISES PAR CONTRAT NI LA NATURE EXACTE DES OPERATIONS " ; SUR LE SECOND MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 36-1° DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, 18 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, 591 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSION, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE X... COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES POUR AVOIR PERCU DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE " LE GRAND PAVOIS " DES SOMMES VERSEES A LA SOCIETE COTRIM, BUREAU D'ETUDES, POUR DES TRAVAUX QUI ENTRAIENT NORMALEMENT DANS LA MISSION DU SYNDIC, AUX TERMES DES ARRETS EN VIGUEUR ; " AUX MOTIFS QUE LE CONTRAT ANNUEL, MAIS TACITEMENT RENOUVELABLE, INTERVENU LE 16 MAI 1972 ENTRE LA COMPAGNIE DE TRAVAUX IMMOBILIERS COTRIM ET LA SOCIETE GERER, REPRESENTANT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, AVAIT POUR OBJET DE CONFIER A LA COTRIM " UNE MISSION DE SURVEILLANCE DES DIVERSES INSTALLATIONS TECHNIQUES EXISTANT DANS LE PROGRAMME DU " GRAND PAVOIS ", AINSI QU'UNE MISSION GENERALE D'ASSISTANCE TECHNIQUE PORTANT SUR L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES ET LA REALISATION DE TOUS TRAVAUX DE PETIT ET GROS ENTRETIEN QUI POURRAIENT S'AVERER NECESSAIRES ", DONNANT LIEU A REMUNERATION FORFAITAIRE ANNUELLE DE 50, 00 FRANCS PAR LOT, LE MONTANT DES HONORAIRES INDEXE SUR L'INDICE NATIONAL DU COUT DE LA CONSTRUCTION, S'ETANT ELEVE POUR 1974 A 36 846, 37 FRANCS HT ; " QU'EN FAIT, L'ENUMERATION DES DIVERSES PRESTATIONS MISES A LA CHARGE DE LA COTRIM DANS LA PRESPECTIVE DU RECOURS A DE MULTIPLES ENTREPRISES SPECIALISEES POUR LA MISE EN OEUVRE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES ET LEUR ENTRETIEN, CORRESPOND SENSIBLEMENT A L'ENSEMBLE DES OBLIGATIONS INCOMBANT NORMALEMENT AU SYNDIC DANS LE CADRE DE SON ADMINISTRATION, TELLE QUE VISEE DANS L'ANNEXE AUX ARRETES PREFECTORAUX, SOUS LA RUBRIQUE " GESTION ET CONSERVATION DE TOUTES LES PARTIES COMMUNES ", LESDITES OBLIGATIONS ETANT EVIDEMMENT ADAPTEES A LA SPECIFICITE ET A LA DIMENSION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER ; " QU'EN REALITE, TOUT EN PERCEVANT LE MONTANT MAXIMUM DES HONORAIRES EXIGIBLES, LE SYNDIC A TRANSFERE, PAR LE BIAIS DU CONTRAT, UNE PARTIE DE SES PROPRES OBLIGATIONS A UNE SOCIETE TIERCE, SOUS PRETEXTE DE TECHNICITE PARTICULIERE DES OBLIGATIONS CORRESPONDANTES, ALORS QUE L'EXISTENCE DE PLUS DE VINGT CONTRATS D'ENTRETIEN OU DE FOURNITURES AVEC DES ENTREPRISES SPECIALISEES ABOUTISSAIT, EN DEFINITIVE, A LA PRISE EN CHARGE PAR LES FIRMES EN CAUSE DE TOUTES LES INTERVENTIONS D'ORDRE TECHNIQUE CONCERNANT AUSSI BIEN L'ENTRETIEN COURANT QUE LE GROS ENTRETIEN ; " ALORS QU'EN ELEVANT SEULEMENT A L'ENCONTRE DE X... LE FAIT D'AVOIR A TORT MIS A LA CHARGE DES COPROPRIETAIRES LE COUT D'UN CONTRAT PASSE AVEC UNE ENTREPRISE TIERCE, LA COUR N'A NULLEMENT ETABLI A SON ENCONTRE LA PERCEPTION D'HONORAIRES ILLICITES VISES PAR LA PREVENTION ET PAR CONSEQUENT, LE DELIT DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES QUI LUI EST REPROCHE ET N'A DONC PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION " ; LES DEUX MOYENS CI-DESSUS TRANSCRITS ETANT REUNIS ; ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE ET DU PROCES-VERBAL QUI SERT DE BASE AUX POURSUITES, QUE PHILIPPE X..., PRESIDENT-DIRECTEUR GENERAL DE LA SA GERER, A, EN QUALITE DE SYNDIC DE COPROPRIETE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, PERCU, POUR L'EXERCICE 1974, DES HONORAIRES SUPERIEURS A CEUX PREVUS PAR LA REGLEMENTATION, EN AJOUTANT AU MONTANT MAXIMUM DES HONORAIRES FIXES PAR LES ARRETES DU PREFET DE PARIS DES 19 OCTOBRE 1973, 30 JUILLET ET 30 OCTOBRE 1974, DES REMUNERATIONS POUR LA GESTION DU CHAUFFAGE ET DES " ESPACES VERTS ", AINSI QUE LE COUT DE " L'ASSISTANCE TECHNIQUE " FOURNIE PAR LA COMPAGNIE DES TRAVAUX IMMOBILIERS COTRIM POUR LA GESTION DE L'IMMEUBLE ; ATTENDU QUE, POUR DECLARER X... COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, DELIT DE L'ARTICLE 36, PARAGRAPHE I, DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, COMMIS PAR INFRACTION AUX DISPOSITIONS DESDITS ARRETES, LA COUR D'APPEL, REPONDANT AUX CONCLUSIONS DU PREVENU QUI ALLEGUAIENT QUE LES COMPLEMENTS D'HONORAIRES ETAIENT JUSTIFIES PAR LES SERVICES PARTICULIERS QU'IL ASSURAIT ET QUI DEPASSAIENT LA GESTION NORMALE D'UN SYNDIC DE COPROPRIETE DEFINIE PAR LA LOI N° 65-557 DU 10 JUILLET 1965, ENONCE, D'UNE PART, QUE LA GESTION DE L'INSTALLATION DU CHAUFFAGE A LAQUELLE ETAIT ASSOCIEE " UNE CENTRALE DE FROID " AINSI QUE LA GESTION " DES ESPACES VERTS " ONT ETE CONFIEES " A DES ENTREPRISES SPECIALISEES HAUTEMENT QUALIFIEES " ET QUE, S'IL EST VRAI QUE LES ARTICLES 5 ET 6 DESDITS ARRETES DISPOSENT QUE DES HONORAIRES PEUVENT ETRE CONVENUS EN ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES POUR REMUNERER LES SERVICES " REELLEMENT RENDUS " PAR LE SYNDIC, LORSQU'IL EST CHARGE " D'ASSURER L'EXPLOITATION DU CHAUFFAGE COLLECTIF DE LA REMUNERATION DE LA MAIN-D'OEUVRE UTILISEE POUR L'ENTRETIEN DE CHAUDIERES ET DE LA REPARTITION DES FRAIS AINSI ENGAGES " ET DE GERER " LES ESPACES VERTS ", CES DISPOSITIONS NE SONT PAS, EN L'ESPECE, APPLICABLES ; QUE, PAR SUITE DE L'INTERVENTION DE CES ENTREPRISES SPECIALISEES, LE PREVENU NE PEUT SE PREVALOIR DE LA CHARGE DE CES GESTIONS ET QUE LES DEMARCHES OU DILIGENCES DONT IL FAIT ETAT ET QUE L'ARRET ENUMERE, ENTRENT DANS LA MISSION DU SYNDIC, TELLE QU'ELLE EST FIXEE DANS LES ANNEXES DESDITS ARRETES CONCERNANT NOTAMMENT LE CHAUFFAGE ; ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE, D'AUTRE PART, QUE LE CONTRAT PASSE ENTRE LA SA GERER ET LA COTRIM AVAIT POUR OBJET DE CONFIER A CELLE-CI UNE MISSION DE SURVEILLANCE DES DIVERSES INSTALLATIONS ET D'ASSISTANCE TECHNIQUE PORTANT SUR L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES ET LA REALISATION DE TOUS TRAVAUX QUI POURRAIENT SE REVELER NECESSAIRES ; QUE LES JUGES CONSTATENT QUE L'ENUMERATION DES DIVERSES PRESTATIONS MISES A LA CHARGE DE LA COTRIM CORRESPOND SENSIBLEMENT A L'ENSEMBLE DES OBLIGATIONS INCOMBANT NORMALEMENT AU SYNDIC ET PRECISEES DANS LES ANNEXES DES ARRETES, SOUS LA RUBRIQUE " GESTION ET CONSERVATION DE TOUTES LES PARTIES COMMUNES ", " LESDITES OBLIGATIONS ETANT EVIDEMMENT ADAPTEES A LA SPECIFICITE ET A LA DIMENSION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER " ; QUE TOUT EN PERCEVANT LE MONTANT MAXIMUM DES HONORAIRES EXIGIBLES, LE SYNDIC A TRANSFERE A UN TIERS, PAR LE BIAIS DU CONTRAT, UNE PARTIE DE SES PROPRES OBLIGATIONS, SANS L'APPROBATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES, SOUS PRETEXTE DE TECHNICITE PARTICULIERE, ALORS QUE L'EXISTENCE D'UNE VINGTAINE DE CONTRATS D'ENTRETIEN OU DE FOURNITURES AVEC DES FIRMES SPECIALISEES ABOUTISSAIT A LA PRISE EN CHARGE PAR CELLES-CI DE TOUTES LES INTERVENTIONS D'ORDRE TECHNIQUE ; QUE, S'IL EST VRAI QUE LE PREVENU N'A PAS PERCU A SON PROFIT LES SOMMES REPRESENTANT LE COUT DE L'INTERVENTION DE LA COTRIM, IL N'ETAIT PAS FONDE A EN FAIRE SUPPORTER PAR LA COPROPRIETE LES FRAIS DE CETTE OPERATION ; ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS QUI REPONDENT AUX CONCLUSIONS DU DEMANDEUR REPRISES AUX MOYENS ET QUI SONT DEDUITES D'UNE APPRECIATION SOUVERAINE DES ELEMENTS DE FAIT SOUMIS AU DEBAT CONTRADICTOIRE, LA COUR D'APPEL A JUSTIFIE SA DECISION ; QU'EN EFFET, LE FAIT PAR UN SYNDIC DE COPROPRIETE D'EXIGER ET DE RECEVOIR DES COPROPRIETAIRES, MEME S'IL NE LES A PAS PERCUS A SON PROFIT, DES FONDS EN PAIEMENT DE FRAIS QUI N'ETAIENT PAS PREVUS PAR LES ARRETES PREFECTORAUX FIXANT LES HONORAIRES DES SYNDICS DE COPROPRIETE ET PRIS EN APPLICATION DE L'ARRETE N° 25-626 DU 29 NOVEMBRE 1968 MODIFIE, RELATIF AUX PRIX DE TOUS LES PRODUITS ET SERVICES, CARACTERISE LE DELIT DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES RETENU A LA CHARGE DU DEMANDEUR ; QUE, DES LORS, LES MOYENS REUNIS NE SAURAIENT ETRE ACCUEILLIS ; ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ; REJETTE LE POURVOI.