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L'acquéreur d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement ne peut invoquer une exception d'inexécution pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 octobre 2013), que, par acte authentique du 7 octobre 2005, la société civile immobilière Villa Riondet (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. X... un appartement, un parking et un garage ; que, le 31 octobre 2006, la SCI a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat, relatif à l'état de situation établi à l'achèvement des cloisons intérieures pour la somme de 119 000 euros ; que la SCI a assigné M. X... en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la SCI la somme de 56 500 euros au titre de la clause pénale, alors, selon le moyen : 1°/ que l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation autorise le vendeur à prévoir dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement une clause de résolution de plein droit en cas de défaut de paiement du prix par l'acquéreur, cette clause recevant application un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer resté infructueux ; qu'en estimant que M. X... ne pouvait plus invoquer utilement l'exception d'inexécution tenant à l'inachèvement des travaux de cloisonnement dans son lot à la date du commandement de payer litigieux, au motif que la clause résolutoire visant le non-paiement d'une partie du prix s'applique même en présence d'une exception d'inexécution, dès lors que cette exception n'a pas donné lieu à une opposition à commandement dans un délai d'un mois, les juges du fond ont fait du texte précité une application portant une atteinte disproportionnée au droit de l'acheteur à voir examiner par un juge l'exception d'inexécution qu'il invoque, en violation des dispositions de l'article 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°/ qu'en énonçant que les pièces versées aux débats par M. X... ne permettaient pas d'établir que les cloisons n'étaient pas conformes aux documents contractuels, cependant qu'il appartenait au constructeur de démontrer que les travaux d'achèvement avaient été réalisés dans des conditions rendant légitime et fondé l'appel de fonds litigieux, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil ; 3°/ qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que, « par document officiel adressé le 18 avril 2006 par M. X..., au notaire, il déclare accepter la proposition de rachat de ses trois lots, comprenant notamment le garage, pour la somme de 30 000 euros, ainsi que l'appartement et parking pour la somme de 624 750 euros », ce dont elle a déduit que M. X... « a ainsi clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre l'opération », cependant que la question du rachat des lots acquis par M. X... était totalement étrangère au point de savoir si le commandement de payer du 31 octobre 2006 était fondé et s'il justifiait la mise en oeuvre de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L.. 261-13 du code de la construction et de l'habitation ; 4°/ qu'en affirmant que « la question de la livraison du garage n'a pas d'incidence sur la validité du commandement de payer », cependant que, dans ses écritures d'appel, M. X... faisait valoir que le garage prévu à l'origine ne pouvait plus être livré, « ce lot étant devenu un espace fermé sans accès à la route », et que dans ces conditions, tout acquéreur « pouvait légitimement être réticent à payer un appel de fonds relatif à 90 % de la somme totale », la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ces écritures, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat de vente comportait une clause résolutoire qui avait été rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2006 et que, dans le mois de ce commandement, M. X... n'avait ni payé ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire comme l'y autorisait l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans violer l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire M. X... invoquait en vain une exception d'inexécution ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans inverser la charge de la preuve, que la comparaison entre le plan modificatif signé entre les parties, objet de la pièce numéro 12 de l'intimé, et du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 16 octobre 2006, produit par l'appelant ne permettait pas d'établir que les cloisons n'étaient pas conformes aux souhaits du client, la cour d'appel qui a retenu, répondant aux conclusions, que la question de la livraison du garage n'avait pas d'incidence sur la validité du commandement de payer, a, abstraction faite d'un motif inopérant mais surabondant, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Villa Riondet la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente du 7 octobre 2005 et d'avoir et condamné M. Pierre X... à payer à la SCI Villa Riondet la somme de 56.500 € à titre d'indemnité forfaitaire ayant nature de clause pénale contractuelle ; AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte authentique du 7 octobre 2005, la SCI Villa Riondet a vendu à M. X... un appartement, un parking ainsi qu'un garage, situé à Hyères, en l'état futur d'achèvement ; que le 31 octobre 2006, le vendeur a fait délivrer, par huissier de justice, un commandement de payer, visant la clause résolutoire du contrat, relatif à l'état de situation établi, comme convenu, le 29 juin 2006, à l'achèvement des cloisons intérieures, pour 119.000 € ; que l'acte d'huissier de justice susvisé mentionne le montant correspondant à l'échéance due à l'achèvement des cloisons intérieures, et reproduit la clause résolutoire relative à l'absence de paiement interne des fractions du prix, mentionnant l'obligation de régler dans le mois ; qu'il est donc régulier en la forme ; qu'il résulte des dispositions des articles L.261-10 à L.261-13 du code de la construction et de l'habitation que les clauses de résolution de plein droit concernant des obligations de versements partiels du prix produisent effet un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux ; que l'acte de vente en état futur d'achèvement du 7 octobre 2005 prévoit, en sa page 23, dans la rubrique « clause résolutoire de plein droit » que si l'acquéreur ne paye pas les fractions du prix stipulées payables à terme, le vendeur pourra se prévaloir de la résolution du contrat en l'absence de paiement et après expiration d'un délai d'un mois, après sommation et commandement de payer demeuré infructueux ; que la clause résolutoire visant le non-paiement d'une partie du prix s'applique même en présence d'une exception d'inexécution ; que la comparaison entre le plan modificatif signé entre les parties, objet de la pièce numéro 12 de l'intimée, et du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 16 octobre 2006, produit par l'appelant ne permet pas d'établir que les cloisons ne sont pas conformes aux souhaits du client ; que les termes de l'attestation réalisée le 29 juin 2006 par le maître d'oeuvre, confirmés par le constat d'huissier de justice établi le 19 octobre 2006 à la demande du vendeur, ne sont donc pas remis en cause ; que la question de la livraison du garage n'a pas d'incidence sur la validité du commandement de payer ; que par document officiel adressé le 18 avril 2006 par M. X... au notaire, il déclare accepter la proposition de rachat de ses trois lots, comprenant notamment le garage, pour la somme de 30.000 €, ainsi que l'appartement et parking pour la somme de 624.750 € ; qu'il a ainsi clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre l'opération ; que la demande de paiement du 29 juin 2006, le courrier de mise en demeure du 19 septembre 2006, ainsi que le commandement de payer du 31 octobre 2006, n'ont été suivis d'aucun règlement dans le délai d'un mois suivant ce dernier ; que dans ces conditions, le vendeur est bien fondé à réclamer le prononcé de la résolution du contrat, par application des dispositions de l'article 1183 du code civil ; que la rubrique de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, relative à l'indemnisation forfaitaire, incluse dans le chapitre consacré à la résolution du contrat prévoit une indemnité forfaitaire de 10% du prix de vente, si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties ; qu'au vu des pièces produites dans le cadre de la procédure, il apparaît que l'acheteur n'avait pas l'intention de poursuivre l'acquisition, dès lors qu'il n'avait pas pu vendre son appartement de Fréjus et qu'il n'a pas réglé en temps utile l'acompte lié à la pose des cloisons ; qu'il est ainsi a priori redevable de cette indemnité ; qu'elle doit être analysée comme une clause pénale, susceptible d'être réduite, par application de l'article 1152 du code civil ; que dans la mesure en l'état des négociations en cours sur les conditions de rupture du contrat, celle-ci n'apparaît pas manifestement excessive ; qu'il convient d'en fixer le montant sur la base du prix de vente du bien immobilier, sous déduction de la somme de 30.000 €, correspondant au prix du garage non fourni, soit 56.500 € ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... prétend que la nullité du commandement résulterait du fait qu'au jour de sa délivrance, la SCI Villa Riondet n'était plus en mesure de livrer le lot 9 à usage de garage et que les cloisons n'étaient pas réalisées dans son lot ; que toutefois ce point litigieux aurait pu être légitimement discuté dans le cadre d'une opposition à commandement ; qu'il est reconnu qu'un nouveau maître d'oeuvre, estimant l'implantation du garage à l'endroit prévu par son prédécesseur comme dangereuse, a suggéré une modification du programme ; que cependant, la demande de modification du permis n'a été présentée que fin novembre 2006, donnant lieu à une négociation sur la livraison d'un parking de substitution ou le rachat du lot 9 par la SCI Villa Riondet ; que de même, il n'est pas contesté que les cloisons ont été modifiées mais il est prétendu qu'à la date du commandement, elles avaient été réalisées conformément aux plans acceptés par M. X... ; que le maître d'oeuvre, Christian Y... en a d'ailleurs attesté le 29 juin 2006 pour justifier l'appel de fonds ; qu'à la date du commandement de payer, les difficultés étaient connues mais aucune solution définitive n'était arrêtée ; que le litige naissant sur les obligations contractuelles du vendeur et leur possible inexécution n'entraîne pas la nullité du commandement de payer portant sur des sommes exigibles ; que l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation prévoit la possibilité d'insérer dans le contrat une clause de résolution de plein droit en cas de manquement de l'acquéreur à ses obligations de versement ou de dépôt ; qu'en l'espèce, le contrat de vente comporte une clause résolutoire qui a été rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2005 ; que dans le mois de ce commandement, M. X... n'a pas payé ; qu'il n'a pas davantage saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, comme l'y autorisait l'article précité ; que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, M. X... invoque en vain une exception d'inexécution ; qu'en effet, revenant sur une jurisprudence antérieure, la Cour de cassation juge désormais, par un arrêt de cassation du 18 janvier 2006, n° 05-14.971 publié au Bulletin, que par application de l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation, les acquéreurs d'un immeuble à construire qui, pour ne pas régler les causes d'un commandement de payer qui leur a été notifié, opposent une exception d'inexécution, doivent saisir le juge dans le délai d'un mois pour demander la suspension des effets du commandement de payer, à défaut de quoi la clause résolutoire est acquise de plein droit ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation autorise le vendeur à prévoir dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement une clause de résolution de plein droit en cas de défaut de paiement du prix par l'acquéreur, cette clause recevant application un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer resté infructueux ; qu'en estimant que M. X... ne pouvait plus invoquer utilement l'exception d'inexécution tenant à l'inachèvement des travaux de cloisonnement dans son lot à la date du commandement de payer litigieux, au motif que la clause résolutoire visant le non-paiement d'une partie du prix s'applique même en présence d'une exception d'inexécution, dès lors que cette exception n'a pas donné lieu à une opposition à commandement dans un délai d'un mois (arrêt attaqué, p. 4, 1er et 2ème attendus ; motifs adoptés du jugement entrepris, p. 3 in fine), les juges du fond ont fait du texte précité une application portant une atteinte disproportionnée au droit de l'acheteur à voir examiner par un juge l'exception d'inexécution qu'il invoque, en violation des dispositions de l'article 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU' en tout état de cause, en énonçant que les pièces versées aux débats par M. X... ne permettaient pas d'établir que les cloisons n'étaient pas conformes aux documents contractuels (arrêt attaqué, p. 4, 3ème attendu), cependant qu'il appartenait au constructeur de démontrer que les travaux d'achèvement avaient été réalisés dans des conditions rendant légitime et fondé l'appel de fonds litigieux, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil ; ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU' en relevant, à l'appui de sa décision, que, « par document officiel adressé le 18 avril 2006 par Monsieur X..., au notaire, il déclare accepter la proposition de rachat de ses trois lots, comprenant notamment le garage, pour la somme de 30 000 €, ainsi que l'appartement et parking pour la somme de 624 750 € », ce dont elle a déduit que M. X... « a ainsi clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre l'opération » (arrêt attaqué, p. 4, 6ème et 7ème attendus), cependant que la question du rachat des lots acquis par M. X... était totalement étrangère au point de savoir si le commandement de payer du 31 octobre 2006 était fondé et s'il justifiait la mise en oeuvre de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation ; ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU' en affirmant que « la question de la livraison du garage n'a pas d'incidence sur la validité du commandement de payer » (arrêt attaqué, p. 4, 5ème attendu), cependant que, dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 3 juin 2013, p. 6), M. X... faisait valoir que le garage prévu à l'origine ne pouvait plus être livré, « ce lot étant devenu un espace fermé sans accès à la route », et que dans ces conditions, tout acquéreur « pouvait légitimement être réticent à payer un appel de fonds relatif à 90 % de la somme totale », la cour d'appel, qui n'a pas 1 lire « X... » répondu à ces écritures, a violé l'article 455 du code de procédure civile.