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Dans une vente en l'état futur d'achèvement, dans laquelle le transfert de propriété, s'il s'opère le jour de la vente sur le terrain et les constructions existantes, ne s'effectue pas sur les ouvrages non encore réalisés et dans laquelle l'obligation de construire est un élément prédominant, le transfert des risques ne s'opère sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits et avant celle-ci, les risques pèsent sur le vendeur qui en est débiteur.
Texte intégral
Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 1998), que par actes de 1988, modifiés par un " protocole d'accord " du 17 juin 1991, la société civile immobilière Le Lion de Belfort (SCI Le Lion de Belfort) a vendu à la société civile immobilière Villa Saint-Jacques (SCI Villa Saint-Jacques), en l'état futur d'achèvement, un groupe d'immeubles et de terrains en vue de la réalisation d'un projet de construction de bâtiments neufs ; que la SCI Le Lyon de Belfort a conclu le même jour avec la société Le Groupement foncier français (GFF), aux droits de laquelle vient la société SFTB, un contrat de promotion immobilière et cette SCI et la SCI Villa Saint-Jacques ont constitué le GFF comme mandataire commun pour la réalisation de cette opération ; que par arrêté ministériel du 4 juin 1992 la carrière s'étendant sous l'immeuble à construire a été classée parmi les monuments historiques ; qu'alléguant l'impossibilité de mener à bien le projet en raison de cette décision administrative, la SCI Villa Saint-Jacques a sollicité la résolution de la vente ; que la SCI Le Lion de Belfort a appelé en garantie le GFF ; Attendu que la SCI Le Lion de Belfort fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de la condamner à restituer les sommes versées par la SCI Villa Saint-Jacques ; alors, selon le moyen, 1° qu'en retenant que la décision de classement a remis profondément en cause l'économie du projet, sans relever, ainsi, un quelconque manquement de la SCI Le Lion de Belfort à ses obligations contractuelles ni davantage justifier que la décision de classement rendait impossible la réalisation par la SCI Le Lion de Belfort de l'ensemble immobilier tel que prévu par les contrats liant les parties et tout en constatant, par ailleurs, que de l'accord des parties des modifications à la consistance et à la destination de l'immeuble étaient en cours et que d'autres modifications pouvaient être apportées, la cour d'appel n'a pas donné à sa décision de prononcer la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement sollicitée par la SCI Villa Saint-Jacques, de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil ; 2° que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, les parties avaient contractuellement prévu que des modifications pouvaient être apportées à la consistance et à la destination de l'ensemble immobilier ; que la bonne foi imposait, par suite, à la SCI Villa Saint-Jacques de se rapprocher de la SCI Le Lion de Belfort afin qu'il soit procédé aux modifications nécessitées par la décision de classement et au réajustement éventuel du coût de la construction, ainsi que la SCI le Lion de Belfort le soutenait dans ses conclusions du 17 février 1997 ; qu'en invoquant une profonde remise en cause de l'économie du projet pour déclarer justifiée la demande des acquéreurs de voir prononcer la résolution de la vente (demande formulée, au demeurant, avant même que soit pris le décret de classement) sans rechercher, comme l'y invitait la SCI Le Lion de Belfort, si les acquéreurs n'avaient pas manqué à la bonne foi en agissant ainsi qu'ils l'ont fait, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ; 3° qu'aux termes de l'article 1601-3 du Code civil, " la vente en état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux " ; qu'en retenant que la propriété transférée à l'acquéreur ne lui conférait aucun pouvoir jusqu'à la délivrance de l'immeuble, aucun des attributs normaux de la propriété, qu'une vente en l'état futur d'achèvement devait être considérée comme la vente d'un immeuble sur un terrain déterminé et tout en constatant qu'en l'espèce, de plus, la société acquéreur avait elle-même signé un mandat d'intérêt commun afin de donner tout pouvoir au GFF pour décider de modifications de consistance et de destination de l'ensemble immobilier, pour faire tout acte nécessaire à la réalisation du programme modifié ou non, la cour d'appel a violé l'article 1601-3 du Code civil ; 4° qu'aux termes de l'article 1 du décret de classement du 4 janvier 1994, " est classée parmi les monuments historiques la partie de la carrière souterraine du chemin de Port-Mahon correspondant aux parcelles situées 26, ... 15 et 17, villa Saint-Jacques, à Paris 14e, ainsi que le sol de ces parcelles, à l'exclusion des constructions existantes situées en surface, et dont le propriétaire est, par acte passé le 17 juin 1991, par M. X...... la SNC villa Saint-Jacques constituée le 22 décembre 1987 et pour représentant responsable, M. Y..., gérant " ; que tout en constatant elle-même que n'était classée parmi les monuments historiques que la carrière souterraine de Port Mahon s'étendant sous les immeubles situés 26, ... 15 et 17, villa Saint-Jacques, la cour d'appel qui, pour statuer ainsi qu'elle le fait, retient que la décision de classement affecte l'immeuble à construire, a violé, de plus fort, l'article 1601-3 du Code civil, ensemble la règle res perit domino ; 5° que tout en constatant que le nouveau permis de construire avait été déposé avec l'accord de la SCI Villa Saint-Jacques, ce dont il résultait qu'elle avait accepté les risques découlant de cette nouvelle demande rendant caduc le permis de construire précédemment obtenu et définitif, la cour d'appel, qui a décidé que les risques consécutifs à la décision de classement pesaient sur la seule SCI Le Lion de Belfort, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui en résultaient et a violé, à cet égard encore, l'article 1601-3 du Code civil, ensemble la règle res perit domino ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'arrêté de classement parmi les monuments historiques de la carrière souterraine s'étendant sous les immeubles objet du contrat, ainsi que des sols correspondant, pris par le ministère de l'Education nationale et de la Culture, avait pour conséquence d'entraîner le renchérissement du coût de la construction projetée d'une somme de six millions de francs, la suppression du troisième sous-sol où soixante-huit places de stationnement étaient prévues, et la modification du rez-de-chaussée de l'immeuble à construire, d'où il résultait que la construction prévue ne pouvait être réalisée dans son objet, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si la SCI Villa Saint-Jacques avait l'obligation de se rapprocher de la SCI Le Lion de Belfort afin qu'il soit procédé aux modifications rendues nécessaires par la décision administrative et au réajustement éventuel du coût de la construction, a souverainement retenu que, compte tenu de ces circonstances, la demande de résolution de la vente était bien fondée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que si, dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété sur le terrain et les constructions existantes s'opère le jour de la vente, ce transfert ne s'effectue pas sur les ouvrages non encore réalisés, qu'il s'agit non pas de la simple vente d'un terrain sur lequel l'acquéreur ferait construire un immeuble, mais de la vente d'un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, l'élément prédominant étant l'obligation de construire, et qu'une telle vente ne peut s'apprécier que dans sa globalité et non pas étape par étape suivant l'évolution des acquisitions de terrains et l'édification des constructions, la cour d'appel, qui a constaté que la décision de classement portait sur la carrière et sur les sols correspondants, et que la demande de permis de construire modificatif était intervenue avant cette décision, a pu en déduire que le transfert des risques ne s'opérait sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits, et qu'avant celle-ci les risques pesaient sur le vendeur, qui en était débiteur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : (Publication sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.