Sommaire
Une cour d'appel, qui n'a pas fait application d'une clause résolutoire de plein droit, mais qui a constaté la possibilité donnée au vendeur de résoudre la vente dans l'hypothèse où l'acquéreur ne respecterait pas les obligations relatives à son projet de construction mises à sa charge par le contrat, a pu en déduire, en l'absence de toute contestation quant à la gravité du manquement, que le dépôt de la demande de permis de construire étant intervenu après l'expiration du délai prévu par la mise en demeure, la résolution de la vente devait être prononcée
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 octobre 2008), que la société Languedoc terrains, aux droits de laquelle se trouve la société Guiraudon Guipponi Leygue groupe a vendu à la société civile immobilière Fijac (la SCI) des terrains à bâtir situés dans une zone d'aménagement concerté, avec obligation pour celle-ci d'édifier des constructions dans des délais spécifiés à l'acte , sous peine de résolution de la vente et/ ou de dommages-intérêts ; que la société Languedoc terrain, soutenant que la SCI n'avait pas déposé de permis de construire ni procédé à la réalisation des travaux de construction des ouvrages et infrastructures dans les délais contractuels, l'a assignée en résolution de la vente ; Sur le moyen unique : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen : 1°/ que les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention ; que la cour d'appel énonce que l'acte de vente du 7 juin 2000 ne comporte aucune clause résolutoire de plein droit , que ce soit avec ou sans mise en demeure et fait droit à la demande de la société Guiraudon Guipponi Leygue groupe en donnant effet à la clause prévoyant que faute par l'acquéreur de respecter le délai prévu pour la demande de permis de construire, l'aménageur pourra résoudre la vente, n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention ; qu'en l'espèce, l'article 7-3 stipule qu' "en cas d'inobservations des obligations visées à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes, l'aménageur pourra, selon la nature de l'infraction commise, et à son choix, obtenir des dommages-intérêts et résilier l'acte de location, le cas échéant cumulativement dans les conditions suivantes", lesquelles conditions ne sont pas précisées ; que l'article 7-3-1 stipule que "si l'acquéreur n'a pas respecté les délais prévus par l'article 7-1, l'aménageur le mettra en demeure de satisfaire à ses obligations dans un délai de 20 jours en ce qui concerne les paragraphes 7-1, 7-2 et 7-3 ou dans un délai de 20 jours en ce qui concerne les paragraphes 7-1, 7-2, 7-3 ou dans un délai de trois mois en ce qui concerne celui du paragraphe 7-4. Si passé ce délai le constructeur n'a pas donné suite aux prescriptions de la mise en demeure, l'aménageur pourra résoudre la vente dans les conditions fixées ci-après à moins qu'il ne préfère recevoir une indemnité dont le montant est fixé à 1/1000 HT, TVA en sus du prix de cession HT par jour de retard avec maximum de 10% HT" ; que la première de ces clauses n'envisage que la résiliation du contrat de location, et à des conditions que l'acte omet de mentionner ; que la seconde ne prévoit pas une résolution de plein droit mais ouvre à l'acquéreur la possibilité d'obtenir une indemnité ou d'obtenir la résolution du contrat ,dans les conditions censées être énoncées "ci-après", mais que l'acte omet , une fois encore, de mentionner ; qu'en jugeant que ces stipulations constituaient une clause résolutoire permettant à l'aménageur d'obtenir la résolution de plein droit de la vente, sur le fondement d'une mise en demeure faisant simplement référence au non respect des délais fixés par les clauses susvisées, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil , ensemble l'article 1184 du même code ; 3°/ qu'en présence d'une convention omettant de spécifier les conditions dans lesquelles la "résolution" du contrat pourra intervenir, le juge ne peut se substituer aux parties et combler la carence de la convention en insérant dans leur convention, sous couvert de respecter leur intention, une clause résolutoire de plein droit qui n'y figure pas ; en sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé derechef les textes susvisés ; Mais attendu qu'ayant retenu qu'il n'existait aucun doute sur la volonté des parties à l'acte de stipuler aux articles 7.3 et 7.3.1 de l'acte du 7 juin 2000 la possibilité pour la société Languedoc terrains de résoudre la vente dans l'hypothèse où la SCI acquéreur ne respecterait pas les obligations assorties de délai mises à sa charge par l'article 7.1 et relatives à son projet de construction, et relevé que la mise en oeuvre de la faculté de résolution en cas de non respect de ce délai supposait , selon l'article 7.3.1, une mise en demeure de l'acquéreur par l'aménageur "de satisfaire à ses obligations dans un délai de vingt jours", la cour d'appel, qui n'a pas fait application d'une clause résolutoire de plein droit mais a, au contraire, relevé que le contrat n'en comportait pas, a pu en déduire, en l'absence de toute contestation quant à la gravité du manquement, que le dépôt de demande de permis de construire par la SCI étant intervenu après l'expiration du délai rappelé dans la mise en demeure, la résolution de la vente devait être prononcée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Fijac aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Fijac à payer 2 500 euros à la société Guiraudon Gupponi Leygue groupe ; rejette la demande de la SCI Fijac ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Fijac IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution du contrat de vente du 7 juin 2000 réalisé par acte authentique du 1er juin 2000 par lequel la société (sarl) Languedoc Terrains vend à la société civile immobilière Fijac un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 37 pour 13 ares et 50 ca, un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 38 pour 1 3 ares et 50 ca, un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section AW n° 39 pour 13 ares et 50 ca et un terrain à bâtir sis à Saint Gély du Fesc cadastré section A W n° 40 pour 13 ares et 41 ca pour une contenance totale de 53 ares 91 ca permettant l'édification d'une surface développée hors oeuvre nette de 2.695 m² dans la zone d'aménagement concerté dénommée «Les Verries» créée le 15 avril 1991 ; AUX MOTIFS QUE par acte du 7 juin 2000 la société (sarl) Languedoc Terrains vend à la société civile immobilière Fijac pour la somme de 196.550,69 euros quatre terrains à bâtir à Saint Gély du Fesc pour une contenance totale de 5.391 m2 permettant J'édification d'une surface développée hors oeuvre nette de 2.695 m² dans la zone d'aménagement concerté dénommée « Les Verries» créée le 15 avril 1991 ; que cet acte comporte en son chapitre 2 article 7, pages 15 et 16, les obligations à la charge du constructeur-acquéreur et relatives à son projet de construction, obligations assorties d'un certain nombre de délais précisés à l'acte (article 7.1.1 à 7.1.4) ; que l''article 7.3 intitulé «sanctions à l'égard du constructeur» prévoit qu'en «cas d'inobservations des obligations mises à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes, l'aménageur pourra, selon la nature de l'infraction commise, et à son choix, obtenir des dommages intérêts et résilier l'acte de location, le cas échéant cumulativement dans les conditions suivantes: », conditions qui sont précisées aux articles 7.3.1 et 7.3.2 subséquents ; que l'article 7.3.2 n'est applicable que pour la résiliation de l'acte de location ; que l'article 7.3.1 intitulé «dommages intérêts (cas particuliers)» concerne le respect des délais par l'acquéreur des obligations souscrites et relatives à son projet de construction, notamment à l'article 7.1, ainsi que les délais de mise en demeure et la possibilité pour l'aménageur de poursuivre la résolution de la vente dans les «conditions fixées ci-après» ; Qu'il n'est pas contesté que manquent à l'acte «les conditions fixées ci-après pour résoudre la vente» évoquées à cet article dans l'hypothèse où l'acquéreur constructeur «ne donne pas suite aux prescriptions de la mise en demeure» ; Qu'il est tout autant admis que l'acte de vente du 7 juin 2000 ne comporte aucune clause résolutoire de plein droit, que ce soit avec ou sans mise en demeure ;Que dans la mesure où l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes voire au seul énoncé des paragraphes et que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier, l'erreur de formulation affectant l'article 7.3, qui ne vise formellement en son second membre de phrase que la résiliation de «l'acte de location», reste sans conséquence sur la stipulation d'une clause résolutoire au bénéfice de la société Languedoc Terrains ;Qu'outre le fait que cet article 7.3 comporte bien en son premier membre de phrase les seules termes «d'inobservations des obligations mises à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes», il introduit les articles 7.3.2 et 7.3.1, ce dernier, malgré son intitulé certes limité, évoquant le respect par l'acquéreur, ce qui suppose une vente, des obligations souscrites et relatives à son projet de construction prévues à l'article 7.1 ;Qu'ainsi et par réformation de la décision déférée il n'existe aucun doute, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 1162 du code civil, sur la volonté des parties à l'acte de stipuler aux articles 7.3 et 7.3.1 de Pacte du 7 juin 2000 la possibilité pour la société Languedoc Terrains de «résoudre la vente» dans l'hypothèse où l'acquéreur, la société civile immobilière Fijac, ne respecte pas les obligations assorties de délais mises à sa charge par l'article 7.1 et relatives à son projet de construction, rappel devant tout de même être fait que ce même acte comporte, en ses pages 9 à 11, la reprise des titres 4 (garantie) et 5 (résiliation) de la convention du 27 avril 1998 par laquelle la commune de Saint Gély du Fesc confie à la société (sarl) Languedoc Terrains l'aménagement et l'équipement de la zone d'aménagement Concerté dénommée «Les Verries» sous le respect d'obligations avec délai d'engagement et de réalisation de tranches de travaux ; Que la société Guiraudon Guipponi Leygue Groupe poursuit la résolution de la convention de vente aux motifs que la société civile immobilière Fijac n'a pas respecté les obligations qui étaient les siennes en tenues de dépôt de permis de construire puisque si le délai fixé par l'acte de vente pour déposer la demande expirait le 8 décembre 2000, soit six mois après le 7 juin 2000, ce n'est que le 12 décembre 2003 que l'acquéreur a déposé pour la première fois un permis de construire, demande «totalement fantaisiste» qu'elle a ensuite «retirée» ; Que si l'article 7.1 prévoit effectivement que la société civile immobilière Fijac s'engage à déposer sa demande d'autorisation administrative appropriée dans un certain délai, la mise en oeuvre de la faculté de résolution en cas de non respect de ce délai suppose, ainsi que figurant à l'article 7.3.1, une mise en demeure de l'acquéreur par l'aménageur «de satisfaire à ses obligations dans un délai de vingt jours». Que la première mise en demeure rappelant ce délai de 20 jours intervient par lettre recommandée du 14 mai 2003, ce que reconnaît d'ailleurs la société civile immobilière Fijac (9ème paragraphe de la page 3 de ses conclusions) ;Que cette notification à la société civile immobilière Fijac comporte le rappel des conditions, notamment de délai) des obligations souscrites pour le dépôt du permis de construire et met en demeure l'acquéreur de s'y conformer dans le délai de 20 jours à compter de la réception de la mise en demeure sous peine «d'action judiciaire aux fins de voir prononcer les sanctions prévues par l'article 7-3 du cahier des charges de cession de terrains » ; Que par cet acte la société civile immobilière Fijac est précisément mise en demeure de déposer le permis de construire en exécution des obligations figurant à l'acte de vente «reçu le 7 juin 2000 pour le terrain cadastré section AW n°s 37, 38, 39 et 40 à Saint Gély du Fesc» avec rappel que ce dépôt devait intervenir contractuellement dans les six mois de la signature de l'acte authentique ;Que la portée et l'efficacité de cette mise en mise en demeure ne sauraient être remises en cause aux seuls motifs «qu'elle ne fait que» mentionner «la possibilité pour la société Languedoc Terrains d'engager toute action judiciaire aux fins de voir prononcer les sanctions prévues par l'article 7-3» et «qu'elle ne vise nullement l'article 7.3.1» ;Qu'en premier lieu il y a lieu de constater que cet article est repris à l'avant dernier paragraphe de la mise en demeure ... Que d'autre part et en l'absence d'ambiguïté possible sur l'interprétation des articles 7.1 et 7.1.3 ainsi que ci-dessus caractérisé et sans que la mise en demeure n'ait à comporter formellement le terme de clause résolutoire, les sanctions évoquées au pluriel ne sont que de deux types dans les articles mentionnés, l'allocation de dommages intérêts et/ou la résolution ;Que la société civile immobilière Fijac indique qu'elle a déposé sa demande de permis de construire le 12 décembre 2003, étant parfaitement indifférent au respect de ses obligations qu'antérieurement des déclarations de travaux pour les clôtures soient intervenues en août 2000 et mars 2001, travaux d'ailleurs demandés par la commune suivant courrier du 23 février 2001 afin de préserver la tenue de ces terrains ; Que ce dépôt intervient après l'expiration du délai rappelé par mise en demeure ; Que même si les stipulations contractuelles prévoient une prorogation éventuelle des délais en cas de force majeure, d'une durée égale à celle durant laquelle le constructeur a été dans l'impossibilité de réaliser ses obligations, cette preuve doit être, conformément au contrat, apportée pax la société civile immobilière Fijac ; Que cette dernière, sans alléguer d'ailleurs qu'il s'agisse d'un cas présentant les caractéristiques de la force majeure, expose que le dépôt de son permis de construire le 12 décembre 2003 s'explique par «le retard pris par la société Intermarché pour son propre projet», ce dernier étant lié au sien pour lequel son architecte atteste d'une «complémentarité» et du fait qu'à la suite des exigences architecturales de la commune «le dossier d'Intermarché a pris un retard considérable d'un an». Qu'à supposer que cette interdépendance soit caractérisée par les seules déclarations de l'architecte mandaté par la société civile immobilière Fijac, voire établie par l'existence de la condition suspensive figurant à la promesse de vente du 10 février 2000, les seules affirmations de ce dernier, d'ailleurs opportunément faites sans aucune indication de date, ne permettent nullement de caractériser l'existence d'un cas de force majeure expliquant le différé dans le dépôt du permis de construire par la société civile immobilière Fijac et les raisons pour lesquelles il n'a pu être fait droit au délai prescrit par la mise en demeure ; 1°) ALORS QUE D'UNE PART , les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention ; que la Cour d'appel qui énonce que l'acte de vente du 7 juin 2000 ne comporte aucune clause résolutoire de plein droit, que ce soit avec ou sans mise en demeure et fait droit à la demande de la société GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE GROUPE en donnant effet à la clause prévoyant que faute par l'acquéreur de respecter le délai prévu pour la demande de permis de construire, l'aménageur pourra résoudre la vente, n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, D'AUTRE PART, les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention ; qu'en l'espèce, l'article 7-3 stipule qu' « en cas d'inobservations des obligations visées à la charge du constructeur par le présent cahier des charges, l'acte de vente ou leurs annexes, l'aménageur pourra, selon la nature de l'infraction commise, et à son choix, obtenir des dommages intérêts et résilier l'acte de location, le cas échéant cumulativement dans les conditions suivantes : », lesquelles conditions ne sont pas précisées ; que l'article 7-3-1 stipule «si l'acquéreur n'a pas respecté les délais prévus par l'article 7-1, l'aménageur ne mettra en demeure de satisfaire à ses obligations dans un délai de 20 jours en ce qui concerne les délais paragraphe 7-1, 7-2, 7-3 ou dans un délai de trois mois en ce qui concerne celui du paragraphe 7-4. Si passé ce délai le constructeur n'a pas donné suite aux prescriptions de la mise en demeure, l'aménageur pourra résoudre la vente dans les conditions fixées ci après à moins qu'il ne préfère recevoir une indemnité dont le montant est fixé à 1/1000 HT, TVA en sus du prix de cession HT par jour de retard avec maximum de 10% HT. » ; que la première de ces clauses n'envisage que la résiliation du contrat de location, et à des conditions que l'acte omet de mentionner ; que la seconde ne prévoit pas une résolution de plein droit mais ouvre à l'acquéreur la possibilité d'obtenir une indemnité ou d'obtenir la résolution du contrat, dans les conditions censées être énoncées «ci-après», mais que l'acte omet, une fois encore de mentionner ; qu'en jugeant que ces stipulations constituait une clause résolutoire permettant à l'aménageur d'obtenir la résolution de plein droit de la vente, sur le fondement d'une mise en demeure faisant simplement référence au non respect des délais fixés par les clauses susvisées, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1184 du même code ; 3°) ALORS QU 'en présence d'une convention omettant de spécifier les conditions dans lesquelles la « résolution » du contrat pourra intervenir, le juge ne peut se substituer aux parties et combler la carence de la convention en insérant dans leur convention, sous couvert de respecter leur intention, une clause résolutoire de plein droit qui n'y figure pas ; en sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé derechef les textes susvisés.