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Les personnes désignées comme membres du conseil syndical doivent avoir fait acte de candidature
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2008) que la SCI la Providence (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, situé ... à Paris, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) en annulation des décisions n° 2 et 11 de l'assemblée générale du 6 avril 2001, ainsi qu'en annulation de l'assemblée générale du 30 avril 2004 et subsidiairement de certaines décisions de cette assemblée ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, troisième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour rejeter la demande de la SCI en annulation de la décision n° 5. 2 de l'assemblée générale du 30 avril 2004 relative à l'élection de Mme X... en qualité de membre du conseil syndical, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation des membres du conseil syndical parmi les copropriétaires, les associés, leurs conjoints ou leurs représentants, qu'aucun texte n'exige la présence du copropriétaire lors de l'assemblée générale qui procède à sa désignation et qu'en l'absence de contestation de Mme X... elle-même, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'annulation ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... avait fait acte de candidature, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la décision n° 5. 2 de l'assemblée générale du 30 avril 2004, l'arrêt rendu le 19 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société La Providence PREMIER MOYEN DE CASSATION La SCI La Providence fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 30 avril 2004 dans son ensemble ; AUX MOTIFS PROPRES QUE pour demander l'annulation de l'assemblée générale du 30 avril 2004 dans son ensemble, l'appelant déclare que la vérification de la feuille de présence et des mandats doit être effectuée par le président et que ce travail a été réalisé par la représentante du syndic qui ne saurait pourtant en aucun cas faire office de président de l'assemblée générale ; mais considérant que cela ne résulte pas des termes du procès-verbal que le tribunal a rappelés ; qu'il y est bien indiqué que c'est madame A..., présidente, qui a déclaré la séance ouverte et que c'est les membres du bureau qui ont constaté que les présents ou représentés représentaient 948 tantièmes et que l'assemblée pouvait délibérer ; qu'il est aussi indiqué que la séance a été ouverte par madame Z... (apparemment préposée du syndic) qui déclare qu'après vérification de la feuille de présence « il est constaté » que les présents ou représentés sont porteurs de 948 tantièmes ; mais que cela ne signifie pas que c'est madame Z... qui ait procédé aux vérifications et constatations ; que la seule contradiction porte sur l'identité de la personne qui a « ouvert la séance » ; mais qu'aucune violation de la loi, des règlements ou autres obligations ne se présumant, lorsqu'une mention est susceptible de deux sens ou que deux mentions sont contradictoires, elles ne sauraient, en l'absence d'autres éléments, être interprétées dans le sens d'une violation de la loi ; que l'irrégularité alléguée n'est pas suffisamment démontrée ; qu'au surplus, la vérification par le secrétaire juste avant sa désignation formelle, du nombre des millièmes présents et représentés, sans opposition de quiconque, entérinée par les membres du bureau, et sans qu'il en résulte d'erreur ou un quelconque dommage, conforme comme l'a dit le tribunal, aux recommandations de la « commission copropriété », ne constituait pas une irrégularité substantielle justifiant l'annulation de l'assemblée générale ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la recommandation précitée rappelle que la feuille de présence doit contenir les éléments suffisants pour permettre d'identifier les copropriétaires et recommande au syndic de vérifier que la feuille de présence mentionne le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire et que les délégations de vote sont régulièrement remplies et répondent aux règles légales de non cumul des mandats ; qu'il revient en revanche au président désigné avant toute autre formalité d'ouvrir la séance, de vérifier la feuille de présence et de la certifier ; qu'en l'espèce, il ressort des indications du procès-verbal en page 1 que « la séance est ouverte à 14h30 par Madame Z... Brigitte qui déclare qu'après vérification de la feuille de présence, il est constaté que les copropriétaires présents et représentés sont porteurs de 948 tantièmes » ; qu'en page 12, la résolution 1. 1 désigne madame A... en qualité de présidente, la résolution 1. 2 désigne comme assesseur monsieur Y... et la résolution 1. 3 comme secrétaire la Gestion Lesage SNC, représentée par madame Z... ; qu'il est précisé ensuite que « les membres du bureau constatent que d'après la feuille de présence, les copropriétaires présents ou représentés totalisent 948 tantièmes, et que l'assemblée peut valablement délibérer aux majorités requises de articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; madame A..., présidente, déclare la séance ouverte » ; que ces deux mentions ne sont qu'apparemment contradictoires et attestent du fait que la représentante du syndic a, en premier lieu, rempli le rôle de secrétaire provisoire de la séance en vérifiant le nombre des millièmes présents et représentés conformément aux recommandations de la commission copropriété ; 1°) ALORS QUE le procès verbal de l'Assemblée Générale du 30 avril 2004 énonce que la séance a été ouverte à 14h30 par madame Z... Brigitte après vérification de la feuille de présence (p. 1) et qu'ultérieurement, à la suite de son élection, madame A..., présidente de séance, a déclaré la séance ouverte et vérifié avec les membres du bureau que d'après la feuille de présence, les copropriétaires pouvaient délibérer aux majorités requises par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution 1. 3), ce dont il résultait clairement que la séance avait été ouverte deux fois, dont la première par le préposé du syndic qui n'y est pas habilité ; que dès lors, en relevant, pour considérer que cette violation était sans incidence sur la validité de la résolution, qu'il s'agissait d'une simple contradiction sur l'identité de la personne qui a ouvert la séance ne pouvant être interprétée dans le sens d'une violation de la loi, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de la résolution qui faisait état de deux ouvertures successives de la séance et qui n'étaient donc pas contradictoires, a violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE la méconnaissance des formalités prescrites par l'article 14 du décret du 17 mars 1967, qui sont d'ordre public, emporte la nullité des décisions d'assemblée, peu important que l'irrégularité relevée ait ou non causé un préjudice personnel au copropriétaire demandeur ; que dès lors, en retenant, pour débouter la SCI La Providence de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 avril 2004, que la vérification par le syndic de la feuille de présence, prérogative relevant pourtant des attributions du président de séance, ne constituerait pas une irrégularité substantielle justifiant l'annulation de l'assemblée générale en l'absence de dommage pour la SCI La providence, la cour d'appel a violé l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION La SCI La Providence fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de la résolution 5. 2 de l'assemblée générale du 30 avril 2004 relative à l'élection de madame X... en qualité de membre du conseil syndical ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour se réfère pour le surplus, sauf quant à la condamnation à dommages et intérêts, aux motifs non contraires du tribunal ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation des membres du conseil syndical parmi les copropriétaires, les associés, leurs conjoints ou leurs représentants légaux ; qu'aucun texte n'exige la présence du copropriétaire lors de l'assemblée générale qui procède à sa désignation ; qu'en conséquence, en l'absence de contestation de madame X... elle-même, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'annulation de cette désignation ; ALORS QU'est nulle l'élection au conseil syndical d'un copropriétaire n'étant ni présent ni représenté à l'assemblée générale et n'ayant pas fait acte exprès de candidature ; que dès lors, en se bornant à relever, pour considérer que madame X..., qui n'était pourtant ni présente ni représentée lors de l'assemblée générale du 30 avril 2004, avait été valablement élue au conseil syndical, que cette dernière ne contestait pas elle-même cette élection, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si madame X... avait effectivement fait acte de candidature, ce qui était contesté et qui ne ressortait pas du procès verbal de l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION La SCI La Providence fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 12 relative de l'assemblée générale du 2 avril 2002 relative aux travaux de ravalement des façades cour ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour se réfère pour le surplus, sauf quant à la condamnation à dommages et intérêts, aux motifs non contraires du tribunal ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI La providence prétend que le syndicat des copropriétaires a effectué ces travaux sans autorisation et qu'il a détruit le sous-sol en réduisant la hauteur de l'un à moins d'un mètre et en obstruant celui du deuxième sous-sol et qu'une procédure sur ce point est déjà en cours devant ce tribunal ; qu'elle estime qu'en votant le ravalement des façades cour, sans prévoir la remise en état initial des locaux ce que le devis choisi ne mentionne pas, le syndicat des copropriétaires porte atteinte à ses droits privatifs ; que l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 3 juin 1999 a prononcé, en outre, une condamnation à payer un arriéré de charges de 99. 665, 56 F ainsi que des frais d'étaiement et des frais de remise en état du bâtiment A, la condamnation de la SCI La Providence à démolir le bâtiment B, sous astreinte de 3. 000 F par jour de retard et à défaut, a autorisé le syndicat à faire procéder à ladite démolition ; que cet arrêt contradictoire signifié en mairie le 22 juin 1999, frappé d'un pourvoi en cassation rejeté le 27 février 2001, est aujourd'hui définitif et qu'il n'est nul besoin de se pencher sur la validité de sa signification ; que l'assemblée générale en date du 14 septembre 1999 a autorisé la syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux ordonnés par la cour d'appel au lieu et place de la SCI La Providence et que les travaux ici critiqués font suite à ces travaux de démolition ; que la SCI La Providence ne démontre pas en quoi ces travaux porteraient atteinte à des parties privatives ; ALORS QUE la SCI La Providence faisait valoir, dans ses conclusions d'appel signifiées le 21 mai 2008, que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires à la suite de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 2 avril 2002, qui allaient bien au-delà de ce que la cour d'appel avait prescrit dans son arrêt du 3 juin 1999, avaient eu pour conséquence de détruire l'entresol du lot n° 17 et d'obstruer le sous-sol du lot n° 16 lui appartenant, que les chambres froides, bureaux, toilettes et entrepôts se trouvant dans le lot n° 16 avaient également été détruits et que le syndicat avait procédé à la fermeture des autres lots lui appartenant et non concernés par la démolition, vidé ces lieux de l'ensemble des meubles s'y trouvant et créé une ouverture entre ces lots et les parties communes (p. 6, § 8-10 et p. 13) ; que dès lors, en énonçant, pour débouter la SCI La Providence de sa demande tendant à voir annulée la résolution ayant prévu les travaux sans prévoir de remise en état de ses locaux, qu'elle ne démontrait pas en quoi ces travaux porteraient atteinte à des parties privatives, la cour d'appel n'a ainsi pas répondu au moyen précité et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) La SCI La Providence fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 17 avril 2003 relative à la réalisation de travaux supplémentaires sur le pignon arrière ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour se réfère pour le surplus, sauf quant à la condamnation à dommages et intérêts, aux motifs non contraires du tribunal ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE cette assemblée a été annulée par un jugement de ce tribunal en date du 12 avril 2005 ; que ces travaux qui sont des travaux de reprise donc de conformation de l'immeuble et non des travaux d'amélioration comme le prétend la SCI La Providence, relèvent des travaux visés par l'article 25 e et h de la loi du 10 juillet 1965 et ont été valablement décidés à la majorité de l'article 25 de la loi ; ALORS QUE la SCI La Providence faisait valoir, dans ses écritures signifiées le 21 mai 2008 (p. 14, § 7-8), que la résolution n° 2 votée par l'assemblée générale du 17 avril 2003 encourait la nullité pour les mêmes causes que la résolution n° 12 du 2 avril 2002 c'est-à-dire en raison des atteintes portées à ses parties privatives lors de la réalisation des travaux sans que la remise en état des lieux n'ait été prévue (p. 9-10) ; qu'en énonçant, sur la résolution n° 2, que les travaux qui y avaient été votés étaient des travaux de reprise, donc de confortation, et non des travaux d'amélioration, de sorte que, relevant de l'article 25 e et h de la loi du 10 juillet 1965, ils avaient été valablement décidés à la majorité de l'article 25, la cour d'appel qui s'est ainsi abstenue de répondre au moyen précité, pourtant de nature à justifier l'annulation de cette résolution, n'a pas motivé sa décision en violation de l'article 455 du code de procédure civile.