Sommaire
Selon l'article L. 316-3 ancien du code de l'urbanisme, abrogé par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 entrée en vigueur le 1er octobre 2007, aucune promesse de vente ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation prévu par la réglementation en matière de lotissement. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour écarter la demande de nullité d'une promesse de vente, retient que celle-ci porte sur un terrain à lotir et non sur un terrain compris dans un lotissement déjà réalisé, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que le lotisseur ait, dans la promesse, réservé un lot au vendeur ne constituait pas une violation des dispositions susvisées
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article L. 316-3 ancien du code de l'urbanisme ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 13 septembre 2007), que la commune de Coren a demandé la réalisation forcée d'une promesse de vente qui lui aurait été consentie par Mme X..., le 3 avril 2004, portant sur une parcelle de terrain en indivision destinée à la création d'un lotissement communal ; que Mme X... lui a opposé la nullité de cet accord pour violation des articles L. 316-2 et 3 du code de l'urbanisme, faisant valoir qu'aucune promesse de vente ne peut être consentie avant l'arrêté de lotir, lequel n'a été pris que le 12 mai 2005 ; Attendu que pour ordonner la réalisation forcée de la vente, l'arrêt retient que l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme, comme l'article L. 316-2 qui fixe la sanction pénale, vise l'hypothèse d'un lotissement déjà réalisé et de terrains compris dans un lotissement et n'exclut pas des ventes ou promesses de vente portant non sur des lots mais sur des terrains à lotir ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que le lotisseur, dans la promesse de vente, avait réservé un lot de 960 m ² aux vendeurs indivis ne constituait pas une violation de l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme selon lequel aucune promesse de vente ou de location ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ; Condamne la commune de Coren aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Coren à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Coren ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Vuitton et Ortscheidt, avocat aux Conseils pour Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en tous points le jugement déféré en ce qu'il a dit que Mme X... avait acquiescé à la vente de la parcelle ZK 19 commune de Coren d'une superficie d'1h 19a 60ca, propriété de l'indivision Z..., aux fins de création d'un lotissement communal, moyennant le prix de 50. 270, un lot de 960 m2 étant par ailleurs réservé à l'indivision, d'avoir autorisé Maître Y..., Notaire à Saint-Flour, à procéder à cette vente sans qu'il ait besoin de recourir à la signature de l'acte par Mme Chantal X..., d'avoir dit que cette vente serait opposable à cette dernière, AUX MOTIFS QUE, par courrier du 03 avril 2004, l'office notarial Y... écrivait à Mme X... qu'il avait été chargé d'établir, par le maire de la Commune de Coren, un acte de vente par l'indivision X... d'une parcelle de terrain, pour la création d'un lotissement communal, moyennant le prix de 50. 270, un lot de 960 m2 étant réservé à ladite indivision, lui demandant, pour lui permettre de rédiger cet acte de vente dans les meilleurs délais et afin que la Commune de Coren puisse déposer la demande de permis de lotir, de retourner le présent courrier, revêtu de la mention : « bon pour accord », suivi de sa signature ; qu'après avoir manuscrit, au bas de la lettre, la mention « bon pour accord ; la signature sera apposée à l'acte le jour de la vente », Mme X... a retourné le courrier en cause au notaire ; qu'il apparaît à la Cour, comme au premier juge, que la formule : « bon pour accord », formule classique et couramment utilisée, manifeste sans équivoque la volonté du scripteur d'acquiescer à la proposition ; qu'il convient de noter que le courrier notarié était extrêmement précis, tant en ce qui concernait l'objet de l'acte, l'objet du bien vendu, le montant du prix de vente et les modalités de la vente ; qu'il y a lieu de souligner que ce projet de vente avait déjà reçu l'accord des autres indivisaires, en ce compris un majeur sous tutelle, bénéficiant de l'accord du juge compétent ; qu'au total, preuve est bien rapportée d'un accord, sur la chose et sur le prix et que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que Mme X... avait valablement acquiescé à la vente ; qu'il lui aurait été loisible, dans le cas contraire, au lieu d'apposer la mention incriminée, de ne pas répondre ou d'émettre des réserves, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'encore, elle a bien spécifié qu'elle apposerait sa signature sur l'acte, le jour de la vente, 1°) ALORS QUE les actes sous seing privés doivent être signés des personnes qui s'obligent et l'inscription usuelle « bon pour accord » inscrite au bas d'un écrit autre que ceux portant un engagement unilatéral de payer une somme d'argent constitue une formalité dépourvue de toute portée et ne peut signifier sans équivoque l'approbation du signataire ; qu'en l'espèce, en considérant que la mention « Bon pour accord » pouvait, à elle seule, suffire à établir l'approbation de Mme X..., la Cour d'appel a violé les articles 1101, 1322 et 1589 du Code civil, 2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme X... n'avait formulé aucune réserve et avait acquiescé à la vente de la parcelle en apposant la formule « bon pour accord », après avoir constaté que le courrier du notaire exigeait que le document soit retourné « revêtu de la mention " Bon pour accord " suivie de votre signature » ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il soit constant que Mme X... n'avait pas signé la lettre, ce dont il ressortait nécessairement que Mme X... n'avait pas accepté l'offre dans les termes prescrits par la convention et n'avait pas valablement acquiescé, la Cour d'appel a violé les articles 1101, 1134 et 1589 du Code civil, 3°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les parties sont libres de convenir que la vente se fera au jour de la signature de l'acte authentique et de faire ainsi de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement ; qu'en l'espèce, la mention apposée par Mme X... selon laquelle « la signature sera apposée à l'acte le jour de la vente » n'était pas conforme à l'acceptation requise et devait nécessairement s'interpréter tant comme l'intention de ne pas donner son accord immédiatement que comme celle de procéder à la vente le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en décidant néanmoins que Mme X... avait, par cette formule, acquiescé à la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en tous points le jugement déféré en ce qu'il a dit que Mme X... avait acquiescé à la vente de la parcelle ZK 19 commune de Coren d'une superficie d'1h 19a 60ca, propriété de l'indivision Z..., aux fins de création d'un lotissement communal, moyennant le prix de 50. 270, un lot de 960 m2 étant par ailleurs réservé à l'indivision, d'avoir autorisé Maître Y..., Notaire à Saint-Flour, à procéder à cette vente sans qu'il ait besoin de recourir à la signature de l'acte par Mme Chantal X..., d'avoir dit que cette vente serait opposable à cette dernière, AUX MOTIFS QUE l'article L. 316-2 du Code de l'urbanisme punit toute personne qui aura des terrains bâtis ou non bâtis, compris dans un lotissement, sans être munie d'une autorisation délivrée par l'autorité compétente ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, aucun lotissement n'ayant été encore réalisé ; que, selon l'article L. 316-3 du même Code, aucune promesse de vente ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation, en matière de lotissement, ajoutant que l'arrêté d'autorisation et le cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots, doivent être remis à l'acquéreur, lors de la signature de la promesse ou de l'acte de vente ; que cette disposition, comme celle ci-dessus, vise manifestement l'hypothèse d'un lotissement déjà réalisé et de terrains compris dans un lotissement et n'exclut évidemment pas des ventes ou promesses de ventes portant, non sur des lots mais sur des terrains à lotir, sous condition suspensive de l'autorisation de lotir, autorisation à laquelle le courrier du notaire faisait, déjà, clairement allusion, ALORS QU'en se contentant d'écarter la nullité la vente au motif qu'elle portait sur un terrain non encore lotis, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si l'offre consistant à attribuer en retour un lot, une parcelle lotie, de 960 m2, véritable condition de la vente, constituait une violation des dispositions de l'article L. 316-3 du Code de l'urbanisme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cet article.