Sommaire
L'article 20 de la loi du 21 juillet 1994, régissant les baux en cours au jour de sa promulgation, est applicable aux situations nées avant son entrée en vigueur et non encore définitivement réalisées. Il s'applique donc à un congé, délivré en vertu d'un bail conclu au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 non précédé d'un bail 3 quinquies, antérieurement à la promulgation de cette loi, mais dont la validité, contestée en justice, n'a fait l'objet d'aucune décision passée en force de chose jugée
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 ; Attendu que si les locaux faisant l'objet ou ayant fait l'objet d'un contrat de location conclu en vertu du 2° de l'article 3 bis, de l'article 3 quater, de l'article 3 quinquies, de l'article 3 sexies ou de l'article 3 septies de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne satisfont pas aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, ou si les formalités de conclusion de ce contrat n'ont pas été respectées, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours ; que la demande doit être présentée dans le délai d'un an à compter de la date d'effet de ce contrat ou, pour les contrats de location conclus antérieurement à la publication de la présente loi dans le délai d'un an à compter de cette date de publication ; qu'à défaut d'accord entre les parties, le juge peut soit fixer un nouveau loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, soit déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte ; que les dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne sont plus applicables aux locaux mentionnés au premier alinéa ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Orléans, 9 novembre 2007 et 30 juin 2008), rendus sur renvoi après cassation (Civ 2ème, 23 juin 2005, pourvoi n° 03-15. 745), que M. X..., alors propriétaire d'un logement donné à bail à Mme Y..., au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, lui a délivré un congé le 7 mars 1989 aux fins de reprise au profit de sa fille, dans les conditions prévues par la loi du 23 décembre 1986, puis l'a assignée pour faire déclarer le congé valable ; Attendu que pour annuler le congé et dire que le bail est soumis à la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel retient qu'il n'est pas justifié de la conclusion antérieurement au bail litigieux d'un bail conforme à l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, que le bail 3 sexies est donc irrégulier, que l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 n'est pas susceptible de recevoir application, faute de demande du locataire de mise en conformité aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, qu'en considérant même que cet article 20 ait eu pour effet de soustraire le bail du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, cette circonstance serait inopérante, dès lors que la loi nouvelle même applicable aux contrats en cours ne peut rétroagir et annuler les effets de la loi ancienne régulièrement acquis, qu'en l'espèce le bail serait resté soumis à la loi du 1er septembre 1948 jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 et n'aurait pu y échapper qu'après cette date, où M. X... n'était plus propriétaire de l'appartement depuis 3 ans pour en avoir été exproprié et avoir perçu l'indemnité d'expropriation le 30 avril 1991, que les relations contractuelles entre les parties auraient donc cessé à cette dernière date et auraient toujours été régies par la loi du 1er septembre 1948, et que la nouvelle propriétaire aurait seule eu qualité pour contester à la locataire, à partir de juillet 1994, le bénéfice de la loi de 1948 ; Qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, l'article 20 de la loi de 1994 ne subordonne pas sa propre application à une demande de mise en conformité aux normes du bail par le locataire et que, d'autre part, cet article, régissant les baux en cours au jour de sa promulgation, est applicable aux situations nées avant son entrée en vigueur et non encore définitivement réalisées, et donc à un congé délivré en 1989 et dont la validité, contestée en justice n'a fait l'objet d'aucune décision passée en force de chose jugée, nonobstant la cession du local loué en cours d'instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 9 novembre 2007 et 30 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; Dit n'y avoir lieu à renvoi du chef de la loi applicable au bail et de la validité du congé ; Dit que l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 est applicable à l'espèce et que le congé délivré le 7 mars 1989 par M. X... à Mme Z... est valable ; Renvoie la cause et les parties devant la cour d'appel de Paris pour être statué sur les points restant en litige ; Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ; Condamne Mme Z... aux dépens du présent arrêt ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche aux arrêts attaqués D'AVOIR constaté qu'il n'était pas justifié de la conclusion antérieurement au bail litigieux d'un bail conforme à l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948 et dit en conséquence que le bail en date du 26 juin 1979 était soumis à la loi du 1er septembre 1948 AUX MOTIFS contenus dans l'arrêt du 9 novembre 2007 QUE Monsieur X... démontre suffisamment par la signature du bail en cette qualité et par la perception de l'indemnité d'expropriation le 30 avril 1991 avoir été jusqu'à cette date le propriétaire de l'appartement ; que Monsieur X... se prévaut vainement de ce que Madame Y... avait donné congé le 6 juin 1983 pour le 31 décembre 1983, dès lors qu'elle s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date avec l'accord du bailleur jusqu'à ce que celui-ci délivre luimême congé en 1989 sans faire aucune mention du congé donné par la locataire six ans plus tôt de sorte qu'il est manifeste que les parties s'accordaient pour le considérer caduc ; qu'aux termes de l'article 3 sexiès de la loi du 1er septembre 1948 en vigueur jusqu'en 1986, à l'expiration du bail conclu dans les conditions prévues aux articles 3 bis (1e et 2e) 3 ter, 3 quater et 3 quinquiès ou au départ du locataire s'il intervient avant l'expiration du bail le local n'est plus soumis aux dispositions de la présente loi ; que Monsieur X... soutient que préalablement au bail de 1979 aurait été signé en 1971 avec le locataire C...un bail conforme aux dispositions de l'article 3 quinquiès ; qu'il admet ne pas être en mesure de verser aux débats une copie de ce bail qu'il n'a pas conservé compte tenu de son ancienneté mais entend rapporter la preuve de son existence par un procès verbal de constat de Maître D...huissier de justice en date du 23 juillet 1971 ainsi que par deux courriers de Monsieur E...en date des 29 juillet 1971 et 14 septembre 1971 ; que si ces pièces de même que les quittances de loyer établissaient que l'appartement ait été loué à un sieur C...de 1971 à 1974 elles ne démontraient en revanche nullement que le bail relevait de l'article 3 quinquiès ; que le premier juge a dès lors à bon droit retenu que le bail ne pouvait pas par ce seul motif échapper aux dispositions de la loi ; que Monsieur X... prétend encore que Madame Y... par deux courriers en date des 18 et 28 juillet 1989 aurait acquiescé au congé et renoncé au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que l'acquiescement du locataire au congé ou sa renonciation à un droit s'ils peuvent être implicites doivent avoir un caractère certain non équivoque et être faits en connaissance de cause ; qu'en l'espèce dans sa lettre du 18 juillet 1989, Madame Y... se borne à indiquer à Monsieur X... qu'elle se maintient dans les lieux faute d'avoir trouvé un nouveau logement et à lui réclamer des quittances de loyer conformément à l'article 16 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; que dans son courrier du 28 juillet 1989, elle confirme à Monsieur X... les difficultés rencontrées pour se reloger et se dit prête à reconsidérer la proposition qu'il lui avait faite en décembre 1987 de renouvellement de bail avec augmentation du loyer attendant alors de lui une proposition raisonnable par écrit qui n'est jamais venue ; qu'ainsi Madame Y... n'a pas acquiescé au congé dès lors qu'elle subordonnait son acquiescement à son relogement ; qu'elle n'a pas non plus renoncé à bénéficier de la loi du 1er septembre 1948 dès lors qu'elle subordonnait sa renonciation à une offre de nouveau bail à un loyer raisonnable ; que le second arrêt de la cour d'appel de Paris a été cassé au seul motif qu'il avait ignoré les dispositions de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 applicable aux contrats conclus antérieurement à sa publication ; que les parties ont négligé de s'expliquer sur l'application de ce texte d'ordre public susceptible d'influer sur la solution du litige de sorte qu'il convient de rouvir les débats pour leur permettre de conclure à ce sujet ; Et AUX MOTIFS contenus dans l'arrêt du 30 juin 2008 QUE sur l'application de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 : qu'il n'apparaît pas que ce texte soit susceptible de recevoir application, faute du locataire de mise en conformité aux normes prévues à l'article 25 de la loir° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; qu'en considérant même que ainsi que le soutient l'appelant que l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 ait eu pour effet de soustraire le bail du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, cette circonstance serait de toute manière inopérante en l'espèce ; qu'en effet la loi nouvelle même applicable aux contrats en cours ne peut rétroagir et annuler les effets de la loi ancienne régulièrement acquis ; qu'en l'espèce le bail serait resté soumis à la loi du 1er septembre 1948 jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 et n'aurait pu y échapper qu'après cette date ; qu'à cette date Monsieur X... n'était plus propriétaire de l'appartement depuis 3 ans pour en avoir été exproprié et avoir perçu l'indemnité d'expropriation le 30 avril 1991 ; qu'il s'en suit que les relations contractuelles entre les parties ont cessé à cette dernière date et ont toujours été régies par la loi du 1er septembre 1948 ; qu'au surplus la nouvelle propriétaire la SEMES XV qui seule aurait eu qualité pour contester à partir de juillet 1994 à la locataire, le bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, ne l'a jamais fait, et Madame Y... a apparemment quitté les lieux de son plein gré en 1998 1° ALORS QUE l'article 20 de la loi du 21 juillet 2004 applicable immédiatement, interdit tout retour à la loi du 1er septembre 1948 malgré l'irrégularité du bail 3 sexiès conclu entre les parties ; qu'en contradiction avec la doctrine de la Cour de cassation énoncée dans l'arrêt rendu dans le même affaire le 24 février 1999, la cour d'appel qui a considéré que la location litigieuse était régie par la loi du 1er septembre 1948 sous prétexte qu'il n'était pas rapporté la preuve que le bail conclu le 26 juin 1979 au visa de l'article 3 sexiès de la loi de 1948 avait été précédé d'un bail conforme aux dispositions de l'article 3 quinquiès de la même loi, a violé l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 2° ALORS QUE les conclusions des parties fixent les limites du litige et les juges ne peuvent d'office relever des moyens qu'elles n'ont pas invoqués ; qu'en relevant d'office que l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 ne s'appliquait pas au motif que le local n'était plus la propriété de l'exposant depuis 1991 et que la preneuse n'avait pas demandé la mise en conformité du bail alors que ces moyens n'avaient pas été invoqués devant elle la cour d'appel a violé l'article 4 et l'article 16 du code de procédure civile 3° ALORS QU'en toute hypothèse, l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 est immédiatement applicable aux baux en cours ayant pris naissance avant l'entrée en vigueur de la loi, et aux instances en cours, peu important que le propriétaire ait vendu le local en cours d'instance ; qu'en décidant que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir des dispositions de la loi de 1994 dès lors qu'il avait été exproprié le 20 avril 1991, sans constater que le bail avait pris fin avant l'entrée en vigueur de la loi, la cour d'appel a violé l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 par refus d'application et l'article 32 du code de procédure civile … / … 4° ALORS QUE en tout état de cause, l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 est immédiatement applicable aux baux en cours ayant pris naissance avant l'entrée en vigueur de la loi, et la loi du 1er septembre 1948 ne s'applique plus aux baux ayant fait l'objet d'un contrat conclu en vertu de l'article 3 sexiès de cette loi peu importe que le locataire ait demandé la mise en conformité des locaux ; qu'en décidant que la loi ne serait pas applicable au motif que le locataire n'avait pas formé de demande en conformité aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, la cour d'appel a violé l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 * * SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche aux attaqués D'AVOIR constaté que Madame Y... épouse Z... n'avait ni acquiescé au congé ni renoncé au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 et d'avoir dit que le bail était régi par la loi du 1er septembre 1948 AUX MOTIFS QUE Monsieur X... prétend encore que Madame Y... par deux courriers en date des 18 et 28 juillet 1989 aurait acquiescé au congé et renoncé au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que l'acquiescement du locataire au congé ou sa renonciation à un droit s'ils peuvent être implicites doivent avoir un caractère certain non équivoque et être faits en connaissance de cause ; qu'en l'espèce dans sa lettre du 18 juillet 1989, Madame Y... se borne à indiquer à Monsieur X... qu'elle se maintient dans les lieux faute d'avoir trouvé un nouveau logement et à lui réclamer des quittances de loyer conformément à l'article 16 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; que dans son courrier du 28 juillet 1989, elle confirme à Monsieur X... les difficultés rencontrées pour se reloger et se dit prête à reconsidérer la proposition qu'il lui avait faite en décembre 1987 de renouvellement de bail avec augmentation du loyer attendant alors de lui une proposition raisonnable par écrit qui n'est jamais venue ; qu'ainsi Madame Y... n'a pas acquiescé au congé dès lors qu'elle subordonnait son acquiescement à son relogement ; qu'elle n'a pas non plus renoncé à bénéficier de la loi du 1er septembre 1948 dès lors qu'elle subordonnait sa renonciation à une offre de nouveau bail à un loyer raisonnable ; que le second arrêt de la cour d'appel de Paris a été cassé au seul motif qu'il avait ignoré les dispositions de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 applicable aux contrats conclus antérieurement à sa publication ; que les parties ont négligé de s'expliquer sur l'application de ce texte d'ordre public susceptible d'influer sur la solution du litige de sorte qu'il convient de rouvir les débats pour leur permettre de conclure à ce sujet ; ALORS QUE la renonciation non équivoque aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 est caractérisée lorsque après avoir reçu congé aux fins de reprise au visa de la loi de 1986, le locataire accepte de quitter les lieux puis propose un renouvellement de bail avec augmentation du loyer ; qu'il est constant que Monsieur X... avait donné congé à sa locataire en vue de reprendre les lieux pour sa fille dans les conditions de la loi du 23 décembre 1986, et que postérieurement la locataire avait eu l'initiative de reconsidérer une proposition ancienne et caduque de renouvellement du bail avec augmentation de loyer ; qu'en décidant que cette initiative de la locataire ne valait pas renonciation à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil