Sommaire
Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour caractériser l'absence de caractère aléatoire d'une vente de biens et droits immobiliers faisant l'objet de plusieurs baux commerciaux en cours, vente consentie moyennant un prix principal converti en une rente viagère annuelle relève que les loyers mentionnés dans l'acte authentique de vente, bien que moins élevés que la rente, étaient en réalité très inférieurs à leur montant "normal" puisque, eu égard à la date des baux commerciaux en cours, deux de ces loyers pouvaient faire l'objet d'une révision le jour même de la vente, ce que l'acheteur, qui ne pouvait l'ignorer puisqu'il gérait les biens du vendeur avant que celui-ci ne les lui cède, s'était d'ailleurs "empressé" de faire dès la vente conclue.
Texte intégral
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES TROIS PREMIERES BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE LA COUR D'APPEL, QUE, PAR ACTE AUTHENTIQUE EN DATE DU 7 AOUT 1974, M JEAN BAPTISTE X..., QUI AVAIT AUPARAVANT CHARGE M Y... DE LA GESTION DE SES BIENS, A VENDU A CE DERNIER UN IMMEUBLE SITUE ..., A PARIS, AINSI QUE DES BIENS ET DROIT IMMOBILIER SITUES DANS UN AUTRE IMMEUBLE ET CONSTITUES PAR UNE BOUTIQUE A USAGE DE CAFE (LOT N° 1), UNE BOUTIQUE A USAGE DE BOUCHERIE AVEC LOGEMENT (LOT N° 2), UNE AUTRE BOUTIQUE (LOT N° 3) ET UN APPARTEMENT (LOT N° 5), L'IMMEUBLEET LES QUATRE LOTS FAISANT L'OBJET DE QUATRE BAUX COMMERCIAUX DISTINCTS EN COURS ; QUE LE PRIX DE VENTE A ETE FIXE A LA SOMME DE 420 000 FRANCS, MAIS RAMENE A UN MONTANT DE 383 000 FRANCS EN RAISON DE DEPOTS DE GARANTIE VERSES PAR LES LOCATAIRES COMMERCANTS ET D'UNE AVANCE FAITE PAR M Y... A M X... ; QUE CETTE SOMME DE 383 000 FRANCS A ETE CONVERTIE EN UNE RENTE VIAGERE ANNUELLE DE 38 400 FRANCS AU PROFIT DU VENDEUR ET QU'IL ETAIT STIPULE QUE M Y... AVAIT EU LAJOUISSANCE DES BIENS VENDUS DEPUIS LE 1ER AOUT 1974 PAR LA PERCEPTION DES LOYERS ; ATTENDU QUE M X... EST DECEDE LE 4 NOVEMBRE 1974 ; QUE SA VEUVE, DONATAIRE DE TOUS SES BIENS , A ASSIGNE M Y... EN NULLITE DE LA VENTE POUR DEFAUT D'ALEA ; QUE LA COUR D'APPEL A ACCUEILLI CETTE DEMANDE AU DOUBLE MOTIF QUE LA RENTE DE 38 400 FRANCS ETAIT INFERIEURE AU REVENU NORMAL DES IMMEUBLES ET QUE M X... ETAIT DECEDE D'UNE MALADIE DONT M Y... CONNAISSAIT LA GRAVITE AU MOMENT DE LA VENTE ; ATTENDU QUE M Y... FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, D'UNE PART, DE S'ETRE CONTREDIT EN ENONCANT QUE LA RENTE ETAIT INFERIEURE AUX REVENUS DES BIENS VENDUS, TOUT EN CONSTATANT QUE, D'APRES L'ACTE DE VENTE, LES LOYERS BRUTS S'ELEVAIENT A 35 880 FRANCS PAR AN, SOIT MOINS QUE LA RENTE FIXEE A 38 400 FRANCS ; D'AUTRE PART, D'AVOIR RECHERCHE L'EVOLUTION DU PRIX DES LOYERS COMMERCIAUX POUR EN DEDUIRE UN DEFAUT D'ALEA DU CONTRAT, ALORS QUE LA VALIDITE D'UNE CONVENTION S'APPRECIE AU JOUR DE SA SIGNATURE ; ENFIN, D'AVOIR STATUE PAR DES MOTIFS HYPOTHETIQUES EN FAISANT ETAT DES POSSIBILITES D'AUGMENTER LES LOYERS ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, SE FONDANT SUR LE TEXTE MEME DE L'ACTE AUTHENTIQUE DU 7 AOUT 1974, A RELEVE QU'EU EGARD A LA DATE DES DIFFERENTS BAUX COMMERCIAUX CONCERNANT TANT L'IMMEUBLE SITUE ..., QUE LES LOTS N° 1, 2, 3 ET 5, LES DEUX LOYERS LES PLUS IMPORTANTS POUVAIENT FAIRE L'OBJET D'UNE REVISION IMMEDIATE LE JOUR MEME DE LA VENTE ; QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A ENCORE CONSTATE QUE, DES LA VENTE CONCLUE, M Y... S'ETAIT EMPRESSE DE PORTER LES LOYERS A LEUR VALEUR REELLE, L'UN DE CES LOYERS PASSANT NOTAMMENT DE 8 000 FRANCS A 10 080 FRANCS, AVEC EFFET RETROACTIF A COMPTER DU 1ER JANVIER 1973 ; QU'AINSI, EN DEDUISANT DE CES CONSTATATIONS QU'AU MOMENT DE LA VENTE LES LOYERS PORTES DANS L'ACTE AUTHENTIQUE ETAIENT TRES INFERIEURS A LEUR MONTANT NORMAL ET QUE CETTE SITUATION N'AVAIT PU ECHAPPER A M Y... QUI GERAIT LES BIENS DE M X..., LA COUR D'APPEL A, SANS SE CONTREDIRE, PAR DES MOTIFS NON HYPOTHETIQUES ET EN SE PLACANT LE JOUR DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LE MOYEN EN SES TROIS PREMIERES BRANCHES NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ; ET SUR LA QUATRIEME BRANCHE DU MOYEN : ATTENDU QU'IL EST AUSSI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE DE NE PAS AVOIR CONSTATE QUE M Y... SAVAIT AVEC CERTITUDE AU JOUR DU CONTRAT QUE M X... ETAIT ATTEINT D'UNE MALADIE INCURABLE, DE SORTE QUE LA DECISION DE LA COUR D'APPEL SERAIT DEPOURVUE DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1968 DU CODE CIVIL ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE, DEPUIS 1962, M X... ETAIT ATTEINT D'UNE MALADIE CARACTERISEE PAR UNE AGGRAVATION PROGRESSIVE INELUCTABLE, QUI AVAIT PROVOQUE SON HOSPITALISATION D'URGENCE A PLUSIEURS REPRISES, ET NOTAMMENT EN 1972, EN 1973 ET EN 1974, ET ENTRAINE SA MORT LE 4 NOVEMBRE 1974 ; QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A ENCORE ENONCE QUE M Y..., QUI GERAIT LES IMMEUBLES DE M X... ET ETAIT EN Z... CONSTANT AVEC LUI, NE POUVAIT IGNORER LA GRAVE AFFECTION DONT CE DERNIER ETAIT ATTEINT, NOTAMMENT EN RAISON DES HOSPITALISATIONS QU'ELLE AVAIT PROVOQUEES ET DES SOINS CONTINUS QU'ELLE EXIGEAIT : QUE LA COUR D'APPEL A DONC LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE POURVOI, MANIFESTEMENT ABUSIF, EST DEPOURVU DU MOINDRE FONDEMENT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 DECEMBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.