Sommaire
Il résulte de la combinaison des articles 29 et 31 du décret n° 72-648 du 20 juillet 1972 que le montant de la garantie financière des professionnels de l'immobilier est révisé chaque année et qu'il ne peut être inférieur au montant des sommes détenues par l'agent immobilier au cours de la précédente période de garantie. Il s'ensuit donc qu'avant de renouveler sa garantie pour une nouvelle période annuelle, le garant, qui a le droit de se faire communiquer le registre-répertoire "dit de la loi du 2 janvier 1970", est tenu de s'assurer qu'elle correspond bien aux sommes qui ont été détenues par l'agent immobilier au cours de l'année précédente. Dès lors, une Cour d'appel qui a relevé que le dernier contrôle exercé par une société de caution mutuelle sur l'agent immobilier qu'elle garantissait remontait à 1972 et qu'ultérieurement elle avait renouvelé sa garantie annuelle sans aucune vérification, peut en déduire que ladite société de caution mutuelle avait commis une faute en relation directe avec le dommage subi en 1974 par une cliente de l'agent immobilier, lequel ne lui avait pas restitué des fonds qu'il détenait pour son compte. La société de caution mutuelle doit donc réparer l'intégralité du préjudice de la victime, quand bien même le montant total des demandes d'indemnisation excéderait le montant de la garantie financière, les dispositions de l'article 42 du décret précité relatives à la répartition au marc le franc ne pouvant, en ce cas, être invoquées.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QU'EN MARS ET AVRIL 1974, L'AGENCE IMMOBILIERE VAUQUELIN, QUI BENEFICIAIT D'UNE GARANTIE FINANCIERE LIMITEE A 500000 FRANCS DE LA SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FONCIERES (SOCAF), EST INTERVENUE EN QUALITE D'INTERMEDIAIRE DANS LA VENTE D'UN FONDS DE COMMERCE APPARTENANT A MME Y..., QU'A CETTE OCCASION, L'ACHETEUR A VERSE LE 22 MARS 1974 A L'AGENCE LE PRIX CONVENU, SOIT 180000 FRANCS, MAIS QUE MME Y... N'A JAMAIS PU EN OBTENIR LA REMISE, L'AGENCE IMMOBILIERE VAUQUELIN AYANT ETE MISE EN LIQUIDATION DE BIENS ET SA GERANTE CONDAMNEE POUR ABUS DE CONFIANCE, QUE MME Y... A ASSIGNE LA SOCAF EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 180000 FRANCS, MAIS QUE CETTE DERNIERE S'Y EST OPPOSEE EN FAISANT VALOIR QUE LES RECLAMATIONS DES MULTIPLES VICTIMES DE L'AGENCE IMMOBILIERE VAUQUELIN S'ELEVAIENT A 3300000 FRANCS ET QU'ELLE N'ETAIT DONC TENUE D'INDEMNISER MME Y... QU'AU MARC X..., CONFORMEMENT A L'ARTICLE 42 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, QUE LA COUR D'APPEL A ACCUEILLI LA DEMANDE DE MME Y... ET A CONDAMNE LA SOCAF A LUI VERSER LA SOMME DE 180000 FRANCS ; ATTENDU QUE LA SOCAF REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE AU MOTIF QUE LE GARANT AVAIT LE DEVOIR D'USER DE SON POUVOIR DE CONTROLE ET QUE SA CARENCE ETAIT EN RELATION DIRECTE AVEC LE DOMMAGE DE LA VICTIME, ALORS QUE, D'UNE PART, LA SOMME DE 180000 FRANCS N'ETAIT L'OBJET D'AUCUNE JUSTIFICATION, NE TENAIT COMPTE NI DU MONTANT DE LA CREANCE ADMISE LORS DE LA LIQUIDATION DES BIENS DE L'AGENCE IMMOBILIERE, NI DU PAIEMENT AU MARC X... ALLOUE DEFINITIVEMENT PAR LES PREMIERS JUGES, DE SORTE QUE LA COUR D'APPEL AURAIT MELANGE ET CONFONDU LA RESPONSABILITE QUASI-DELICTUELLE DU GARANT AVEC L'EXECUTION DU CONTRAT PASSE ENTRE LE GARANT ET LE GARANTI, ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, TANT LA LOI DU 2 JANVIER 1970 QUE SON DECRET D'APPLICATION DU 20 JUILLET 1972 ONT OFFERT AUX SOCIETES DE CAUTION MUTUELLE UNE POSSIBILITE DE CONTROLE MAIS N'ONT FAIT PESER SUR ELLES AUCUNE OBLIGATION DE CONTROLE, DE SORTE QUE LA COUR D'APPEL AURAIT VIOLE LES TEXTES SUSVISES ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS CONFONDU LA RESPONSABILITE QUASI-DELICTUELLE DE LA SOCAF A L'ENDROIT DE MME Y... AVEC L'EXECUTION DU CONTRAT PASSE ENTRE CETTE MEME SOCAF ET L'AGENCE IMMOBILIERE VAUQUELIN, QU'EN EFFET, L'ARRET ATTAQUE A EXPRESSEMENT PRECISE QUE MME Y... REPROCHAIT UNIQUEMENT AUX PREMIERS JUGES D'AVOIR ECARTE LA RESPONSABILITE QUASI-DELICTUELLE QU'ELLE INVOQUAIT A L'ENCONTRE DE LA SOCAF POUR RECLAMER LA REPARATION DE L'INTEGRALITE DE SON PREJUDICE, SOIT 180000 FRANCS, QUE LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE, STATUANT DANS LA SEULE LIMITE DE CE GRIEF, A INFIRME LA DECISION DES PREMIERS JUGES SUR CE POINT, RETENU EN CONSEQUENCE LA RESPONSABILITE QUASI-DELICTUELLE DE LA SOCAF ET SOUVERAINEMENT EVALUE A 180000 FRANCS LE PREJUDICE EFFECTIVEMENT SUBI PAR MME Y..., QU'AINSI LA CRITIQUE DE LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN MANQUE EN FAIT ; ATTENDU, ENSUITE, QU'IL RESULTE DE LA COMBINAISON DES ARTICLES 29 ET 31 DU DECRET N° 72-648 DU 20 JUILLET 1972 QUE LE MONTANT DE LA GARANTIE FINANCIERE EST REVISE CHAQUE ANNEE ET QU'IL NE PEUT ETRE INFERIEUR AU MONTANT DES SOMMES DETENUES PAR L'AGENT IMMOBILIER AU COURS DE LA PRECEDENTE PERIODE DE GARANTIE, QU'IL S'ENSUIT QU'AVANT DE RENOUVELER SA GARANTIE, POUR UNE AUTRE PERIODE ANNUELLE, LE GARANT, QUI A LE DROIT DE SE FAIRE COMMUNIQUER LE REGISTRE-REPERTOIRE DIT DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, EST TENU DE S'ASSURER QU'ELLE CORRESPOND BIEN AUX SOMMES QUI ONT ETE DETENUES PAR L'AGENT IMMOBILIER AU COURS DE L'ANNEE PRECEDENTE, QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE "LE DERNIER CONTROLE DE LA SOCAF REMONTAIT AU 31 OCTOBRE 1972 ET QU'ULTERIEUREMENT LA GARANTIE ANNUELLE DE LA SOCAF AVAIT ETE RENOUVELEE SANS AUCUNE VERIFICATION" ET QU'ELLE A PU DEDUIRE DE CETTE CONSTATION L'EXISTENCE D'UNE FAUTE "EN RELATION DIRECTE AVEC LE DOMMAGE SUBI PAR MME Y...", QUE LA COUR D'APPEL A DONC LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; MAIS SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : VU L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ; ATTENDU QUE, POUR CONDAMNER LA SOCAF A PAYER A MME Y... LES INTERETS DE LA SOMME DE 180000 FRANCS A PARTIR DU 22 MARS 1974 ET, EN OUTRE, UNE INDEMNITE DE 15000 FRANCS, LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE LA SOCAF AVAIT FAIT "DEGENERER EN ABUS MALICIEUX LE DROIT DE SE DEFENDRE EN JUSTICE" ET QUE "SA RESISTANCE AVAIT ETE ABUSIVE" ; ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI ALORS QUE LA DEFENSE A UNE ACTION EN JUSTICE NE PEUT DEGENERER EN ABUS LORSQUE SA LEGITIMITE A ETE RECONNUE PAR LES PREMIERS JUGES, MALGRE L'INFIRMATION DONT LEUR DECISION A ETE L'OBJET, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS UNIQUEMENT EN CE QUE LA SOCAF A ETE CONDAMNEE A PAYER LES INTERETS DE LA SOMME DE 180000 FRANCS A COMPTER DU 22 MARS 1974 PLUS UNE SOMME DE 15000 FRANCS, L'ARRET RENDU LE 26 SEPTEMBRE 1980, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS, REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AMIENS, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA CHAMBRE DU CONSEIL ;