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L'action dont dispose le client d'un agent immobilier contre l'organisme assurant la garantie financière de ce dernier en application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, n'est pas une action directe. Il en résulte que les règles spécifiques qui gouvernent l'extinction de cette garantie ne privent pas le garant, tenu dans les termes du droit commun du cautionnement, de la possibilité d'opposer au créancier, conformément à l'article 2036 du Code civil, l'exception, inhérente à la dette, que constitue l'extinction de la créance par suite du défaut de déclaration de cette créance au passif de la liquidation judiciaire de l'agent immobilier.
Texte intégral
Sur le moyen unique : Attendu, selon les énonciations de l'arrêt attaqué, que, désirant acquérir un immeuble, Mlle X... a accepté une promesse de vente et remis à M. Y..., agent immobilier, une somme de 20 000 francs à titre d'acompte sur le prix ; que la vente n'a pas été réitérée, faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, et qu'un jugement a condamné M. Y... à rembourser à sa cliente la somme précitée avec intérêts ; que, l'agent immobilier ayant été mis en redressement judiciaire, puis en liquidation, Mlle X..., sans avoir déclaré sa créance au passif ni sollicité un relevé de forclusion, a demandé à la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (Socaf), qui assurait la garantie financière de M. Y..., le paiement de ce qui lui était dû ; Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 1992) de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, que la garantie financière instituée par la loi du 2 janvier 1970 et organisée par le décret du 20 juillet 1972 a pour but de mettre les clients des agents immobiliers à l'abri de leur insolvabilité en leur conférant une action directe contre les organismes de cautionnement qui assurent cette garantie, dont ceux-ci ne sauraient s'exonérer, en cas de règlement ou de liquidation judiciaire, par le défaut de déclaration de la créance à la procédure collective ; que, d'ailleurs, les causes d'extinction de la garantie sont limitativement énumérées par les articles 44 à 48 du décret précité, ce qui exclut son exonération par la conjugaison des articles 53, alinéa 3, de la loi du 25 janvier 1985 et 2036 du Code civil ; qu'enfin, le décret du 20 juillet 1972, qui institue deux types de garantie, l'une par voie de consignation, l'autre au moyen d'un cautionnement, ne saurait conférer à cette seconde garantie une sécurité moindre que la première, non soumise aux aléas de la procédure collective ; qu'ainsi, l'arrêt a violé les dispositions du décret du 20 juillet 1972, notamment ses articles 44 à 48, et faussement appliqué les articles 53, alinéa 3, de la loi du 25 janvier 1985 et 2036 du Code civil ; Mais attendu que l'action dont dispose le client d'un agent immobilier contre l'organisme assurant la garantie financière de ce dernier n'est pas une action directe ; que les règles spécifiques qui gouvernent l'extinction de cette garantie ne privent pas le garant, tenu dans les termes du droit commun du cautionnement, de la possibilité d'opposer au créancier, conformément à l'article 2036 du Code civil, l'exception, inhérente à la dette, que constitue l'extinction de la créance par application de l'article 53, alinéa 3, de la loi du 25 janvier 1985 ; que la cour d'appel, qui a constaté que Mlle X... n'avait pas déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de M. Y..., en a exactement déduit que la Socaf n'était pas tenue à garantie envers elle ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.