Sommaire
Le seul effet de la notification de la cessation de la garantie, faite par la société de caution mutuelle d'un agent immobilier à un client de cet agent ayant fait un versement soumis à l'obligation d'inscription au registre répertoire instituée par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, est de limiter à trois mois, à compter de cette notification, le droit pour ce client d'invoquer la garantie financière du garant. A défaut de cette notification obligatoire - à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de la cessation de la garantie dans deux journaux - et l'article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer le registre répertoire, celui-ci reste tenu à garantie dans les termes du droit commun du cautionnement.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QUE MME X..., SOUHAITANT ACQUERIR UN IMMEUBLE, EST ENTRE EN RELATION AVEC L'AGENCE IMMOBILIERE "RENOVATION DES DEUX ILES", DIRIGEE PAR M. Y... ; QU'ELLE A DECIDE D'ACHETER UN PAVILLON D'UN PRIX DE 250.000 FRANCS PAR L'ENTREMISE DE CETTE AGENCE, LAQUELLE LUI A FAIT REMETTRE UN PREMIER CHEQUE DE 80.000 FRANCS, ET ENSUITE, LORS DE LA REDACTION DU COMPROMIS DE VENTE LE 21 AVRIL 1977, UN SECOND CHEQUE DE 25.000 FRANCS ; QUE, CEPENDANT, L'AGENT IMMOBILIER, AU LIEU DE VERSER CES DEUX CHEQUES SUR UN "COMPTE SEQUESTRE", COMME IL ETAIT PREVU, LES A ENDOSSES ET ENCAISSES ET QU'IL N'A PU ENSUITE LES REMETTRE AUX VENDEURS DE L'IMMEUBLE, LA VENTE PREVUE AYANT ETE ANNULEE DE CE FAIT ; QU'A LA SUITE DE LA MISE EN LIQUIDATION DES BIENS DE M. Y..., MME X... A PRODUIT POUR LA SOMME DE 105.000 FRANCS QU'ELLE N'AVAIT PU RECUPERER ET QUE LE SYNDIC LUI A ALORS APPRIS QUE LA SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES (S.O.C.A.F.) ASSURAIT LA GARANTIE FINANCIERE DE L'AGENCE "RENOVATION DES DEUX ILES" ; QUE, LE 6 FEVRIER 1978, MME X... A DEMANDE A LA S.O.C.A.F. DE COUVRIR SA CREANCE PRECITEE, MAIS QUE CETTE DERNIERE A FAIT VALOIR QU'ELLE AVAIT RETIRE SA GARANTIE A L'AGENCE LE 27 SEPTEMBRE 1977 ET FAIT PARAITRE DANS DEUX JOURNAUX, LES 30 SEPTEMBRE ET 4 OCTOBRE 1977, LA PUBLICATION PREVUE PAR L'ARTICLE 44 DU DECRET n° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, DE SORTE QUE, LE DELAI DE TROIS MOIS PREVU PAR L'ARTICLE 45 DU MEME DECRET ETANT EXPIRE AVANT LA RECLAMATION DE MME X..., LA S.O.C.A.F. N'ETAIT PLUS TENUE A GARANTIE ; QUE, POUR EXPLIQUER LE FAIT QU'ELLE N'AVAIT PAS INFORME MME X... DE LA CESSATION DE SA GARANTIE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION, COMME L'EXIGE LE MEME ARTICLE 45, LA S.O.C.A.F. A SOUTENU QUE, MALGRE SES MISES EN DEMEURE, ELLE N'AVAIT PU SE FAIRE COMMUNIQUER LE REGISTRE-REPERTOIRE OU AURAIENT DU ETRE MENTIONNES LES VERSEMENTS FAITS PAR MME X..., AINSI QUE SON NOM ET SON ADRESSE ; QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A ACCUEILLI LA DEMANDE ; ATTENDU QUE LA S.O.C.A.F. REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, AU MOTIF QUE, L'AGENT IMMOBILIER GARANTI ETANT EN LIQUIDATION DES BIENS, IL EXISTAIT UN AUTRE MOYEN QUE LE REGISTRE-REPERTOIRE DE CONNAITRE LES NOMS ET ADRESSES DES CREANCIERS REPONDANT AUX EXIGENCES DE LA MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE, ALORS QUE, D'UNE PART, EN NE S'EXPLIQUANT PAS SUR CE PRETENDU MOYEN, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN ENONCANT, MEME IMPLICITEMENT, QUE LE DEFAUT DE COMMUNICATION DU REGISTRE-REPERTOIRE NON IMPUTABLE AU GARANT EST INOPPOSABLE AUX CREANCIERS GARANTIS, QUI DOIVENT POUVOIR PRETENDRE AU RESPECT DE L'ENSEMBLE DES FORMALITES EDICTEES EN LEUR FAVEUR, LA COUR D'APPEL AURAIT VIOLE L'ARTICLE 45 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 QUI N'IMPOSE L'OBLIGATION D'INFORMATION INDIVIDUELLE QUE POUR CEUX DES CREANCIERS QUE LE GARANT A EU EFFECTIVEMENT LE MOYEN DE CONNAITRE ; MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 45 DU DECRET n° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 NE DISTINGUE PAS SELON QUE LE GARANT A PU OU NON SE FAIRE COMMUNIQUER LE REGISTRE-REPERTOIRE AUQUEL LES ARTICLES 51 ET 86 DU MEME DECRET LUI DONNENT ACCES ; QUE LE SEUL EFFET DE LA NOTIFICATION DE LA CESSATION DE GARANTIE, FAITE PAR LE GARANT A UNE PERSONNE AYANT FAIT UN VERSEMENT SOUMIS A L'OBLIGATION D'INSCRIPTION AUDIT REGISTRE-REPERTOIRE, EST DE LIMITER A TROIS MOIS, A COMPTER DE CETTE NOTIFICATION, LE DROIT POUR CETTE PERSONNE D'INVOQUER LA GARANTIE FINANCIERE DU GARANT ; QU'A DEFAUT D'UNE TELLE NOTIFICATION OBLIGATOIRE, A LAQUELLE IL NE PEUT ETRE SUPPLEE PAR LA SEULE PUBLICATION D'UN AVIS DANS DEUX JOURNAUX, LE GARANT RESTE TENU A GARANTIE DANS LES TERMES DU DROIT COMMUN DU CAUTIONNEMENT ; QUE, PAR CE MOTIF DE PUR DROIT, SUBSTITUE A CELUI DE LA COUR D'APPEL, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE ; ET SUR LES DEUX DERNIERS MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE LA S.O.C.A.F. REPROCHE ENCORE A LA COUR D'APPEL, D'UNE PART, DE N'AVOIR PAS PRECISE LES ELEMENTS DE PREUVE SUR LESQUELS ELLE SE FONDAIT POUR ADMETTRE QUE LA CREANCE DE MME X... S'APPLIQUAIT BIEN A UNE TRANSACTION IMMOBILIERE ; D'AUTRE PART, DE S'ETRE BORNEE A ENONCER - POUR REFUSER DE SURSEOIR A STATUER JUSQU'AU TERME DE L'ACTION PENALE POUR ABUS DE CONFIANCE ENGAGEE CONTRE M. Y... - QUE CETTE PROCEDURE PENALE ETAIT ETRANGERE AU LITIGE ACTUEL ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APPRECIANT LES ELEMENTS DE PREUVE SOUMIS A SON EXAMEN, A SOUVERAINEMENT RETENU QUE LE MONTANT DE LA CREANCE DE MME X... ETAIT DETERMINE PAR LES DEUX CHEQUES EMIS AU NOM DE L'AGENCE "RENOVATION DES DEUX ILES" ET QUE CETTE CREANCE S'APPLIQUAIT BIEN A UNE TRANSACTION IMMOBILIERE ; QU'EN ENONCANT QUE LA PLAINTE PENALE DIRIGEE CONTRE M. Y... POUR DETOURNEMENT DU MONTANT DE CES DEUX CHEQUES ETAIT ETRANGERE AU LITIGE DONT ELLE ETAIT SAISIE, LA COUR D'APPEL A, IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT, ESTIME QUE L'ACTION PUBLIQUE N'ETAIT PAS SUSCEPTIBLE D'INFLUER SUR L'INSTANCE CIVILE, L'OBLIGATION DU GARANT SUBSISTANT QUELLES QUE SOIENT LES CAUSES DE LA NON RESTITUTION DES FONDS ; QU'AINSI, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 5 NOVEMBRE 1980, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;