Sommaire
Si aux termes de l'article 186 du code de l'urbanisme et de l'habitation (devenu article L. 423-4 du code de la construction et de l'habitation) toute aliénation volontaire ou toute promesse de vente d'un élément du patrimoine immobilier des offices et sociétés d'habitation à loyer modéré doit être autorisée, à peine de nullité, par décision de l'autorité administrative, l'article 187 du même code (devenu article R 423-80 du code de la construction et de l'habitation) précise en termes impératifs et limitatifs les personnes qui en cas d'inobservation de cette règle peuvent demander la nullité des actes intervenus et aucune de ses dispositions ne prévoit que la juridiction de droit commun, saisie, non par le ministère public d'une action principale en nullité de l'acte irrégulier, mais d'une demande en exécution ou en résolution de cet acte, formée par le bénéficiaire, soit compétente pour déclarer, sur une exception opposée par la partie lésée, la nullité de l'acte pour inobservation des prescriptions de l'article 186.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE LE GAI LOGIS FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 20 JUILLET 1981) D'AVOIR, POUR PRONONCER A SES TORTS LA RESOLUTION DE LA VENTE IMMOBILIERE QU'ELLE AVAIT PROMISE A M Y... ET QUE CELUI-CI AVAIT REGULIEREMENT ACCEPTEE, RETENU QUE L'ASSIGNATION EN RESOLUTION DELIVREE LE 26 NOVEMBRE 1974 AVAIT ETE PUBLIEE AU BUREAU DES HYPOTHEQUES LE 2 JUILLET 1981, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 24-5° DU DECRET MODIFIE N° 71-940 DU 9 SEPTEMBRE 1971, DEVENU L'ARTICLE 56-4° DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, L'ASSIGNATION INTRODUCTIVE D'UNE INSTANCE PORTANT SUR UNE PROMESSE DE VENTE IMMOBILIERE CONTIENT, A PEINE DE NULLITE, LES MENTIONS RELATIVES A LA DESIGNATION, EXIGEES POUR LA PUBLICATION AU FICHIER IMMOBILIER, ET QUE LE SEUL MOTIF AVANCE PAR L'ARRET D'UNE PUBLICATION A LA CONSERVATION DES HYPOTHEQUES QUELQUES JOURS SEULEMENT AVANT SON PRONONCE NE SUFFIT DONC PAS A PERMETTRE D'EXERCER LE CONTROLE SUR LA REGULARITE DES MENTIONS EXIGEES POUR LA PUBLICATION AU FICHIER IMMOBILIER, COMME EN TEMOIGNE LA NOUVELLE ASSIGNATION DU 23 JUILLET 1981 QUI PRETEND A UNE RECTIFICATION DES MENTIONS CADASTRALES ET DE LA CONTENANCE DU TERRAIN OBJET DE LA PROMESSE DE VENTE, TELLES QUE PORTEES DANS L'ASSIGNATION ORIGINAIRE DU 26 NOVEMBRE 1974, D'OU IL SUIT QUE L'ARRET EST POUR LE MOINS ENTACHE D'UN DEFAUT DE BASE LEGALE PAR VIOLATION DES TEXTES PRECITES ET DE L'ARTICLE 126 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ; MAIS ATTENDU QUE DANS SES CONCLUSIONS PRISES DEVANT LA COUR D'APPEL LA SOCIETE LE GAI LOGIS N'AVAIT PAS SOUTENU QUE L'ASSIGNATION ETAIT NULLE FAUTE DE CONTENIR LES MENTIONS EXIGEES EN VUE DE PERMETTRE SA PUBLICATION AU FICHIER IMMOBILIER ; QUE LE MOYEN EST NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, PARTANT IRRECEVABLE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE, QUE SUIVANT ACTE NOTARIE DU 20 DECEMBRE 1972, LA SOCIETE ANONYME D'HLM LE GAI LOGIS, CHARGEE, PAR ARRETE PREFECTORAL, DE L'AMENAGEMENT ET DE L'EQUIPEMENT D'UNE ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE CREEE A L'INITIATIVE DE LA COMMUNE, A PROMIS DE VENDRE A M Y..., QUI A ACCEPTE SANS PRENDRE L'ENGAGEMENT D'ACQUERIR, OU A TOUTE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE QU'IL SE SUBSTITUERAIT, UN TERRAIN DONT ELLE ETAIT PROPRIETAIRE, COMPRIS DANS LE PERIMETRE DE CETTE ZONE ; QUE M Y... A, LE 26 AVRIL 1973, REGULIEREMENT LEVE L'OPTION AU PROFIT DE LA SOCIETE APHIPAMA ; QUE, LA SOCIETE LE GAI LOGIS AYANT REFUSE DE PASSER L'ACTE DE VENTE, M Y... L'A ASSIGNEE EN RESOLUTION DE LA PROMESSE ET PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QUE LA SOCIETE LE GAI LOGIS PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 186 DU CODE DE L'URBANISME ET DE L'HABITATION ALORS EN VIGUEUR, D'AVOIR FAIT DROIT A LA DEMANDE DE M Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART IL RESSORT DE L'ARTICLE 187 DU CODE DE L'URBANISME QUE LA NULLITE EDICTEE EST UNE NULLITE DE PROTECTION POUVANT ETRE EXERCEE PAR LA SOCIETE D'HLM, QUELLES QUE SOIENT SES FAUTES, DES LORS QUE POUR UNE RAISON QUELCONQUE CELLE-CI SE TROUVE LESEE PAR L'ALIENATION OU LA PROMESSE DE VENTE D'UN ELEMENT DE SON PATRIMOINE IMMOBILIER, QU'EN L'ESPECE LA NULLITE DE L'ACTE DU 20 DECEMBRE 1972 DEVAIT ETRE NECESSAIREMENT PRONONCEE DU SEUL FAIT QUE CETTE LESION RESULTAIT SUFISSAMMENT DE CE QUE LA SOCIETE D'HLM ETAIT POURSUIVIE EN EXECUTION D'UNE PROMESSE IRREGULIERE PAR LE BENEFICIAIRE AYANT LEVE L'OPTION, ET EN RESOLUTION AVEC DOMMAGES-INTERETS PAR M Y..., QUE L'ARRET EST DONC, A CE TITRE, ENTACHE D'UN DEFAUT DE BASE LEGALE PAR VIOLATION DES ARTICLES 186 ET 187 DU CODE DE L'URBANISME, ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET A, DE TOUTES MANIERES, FAUSSEMENT QUALIFIE LA FAUTE IMPUTEE A LA SOCIETE D'HLM QUI, EN ADRESSANT LE COMPTE-RENDU DU 13 JANVIER 1973 AU MAIRE DE CRETEIL, AVAIT IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT SOLLICITE UNE AUTORISATION REGULIERE AUPRES DE L'AUTORITE COMPETENTE, QUI DEVAIT NORMALEMENT ETRE TRANSMISE PAR LA VOIE HIERARCHIQUE AU PREFET ; D'OU IL SUIT QUE L'ARRET A VIOLE DE PLUS FORT L'ARTICLE 186 DU CODE DE L'URBANISME ET L'ARTICLE 2 DE L'ARRETE MINISTERIEL DU 20 OCTOBRE 1970 ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 186 DU CODE DE L'URBANISME ET DE L'HABITATION, APPLICABLE A LA CAUSE ET DEVENU L'ARTICLE L 423-4 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION TOUTE ALIENATION VOLONTAIRE OU TOUTE PROMESSE DE VENTE D'UN ELEMENT DU PATRIMOINE IMMOBILIER DES OFFICES ET SOCIETES D'HABITATIONS A LOYER MODERE DOIT ETRE AUTORISEE, A PEINE DE NULLITE, PAR DECISION DE L'AUTORITE ADMINISTRATIVE, L'ARTICLE 187 DU MEME CODE DEVENU ARTICLE R 423-80 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION DISPOSE QU'EN CAS D'INOBSERVATION DE CES REGLES LA NULLITE DES ACTES INTERVENUS EST PRONONCEE, LES PARTIES APPELEES, PAR LE PRESIDENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE STATUANT SUIVANT LA PROCEDURE DE REFERES, A LA REQUETE DU MINISTERE PUBLIC, SUR DEMANDE, SOIT DE LA PARTIE LESEE, SOIT DU PREFET, SOIT DU MINISTRE DE LA RECONSTRUCTION ET DU LOGEMENT ; QUE CE DERNIER TEXTE PRECISE EN TERMES IMPERATIFS ET LIMITATIF LES PERSONNES QUI PEUVENT DEMANDER LA NULLITE ET LES JURIDICTIONS QUI PEUVENT LA PRONONCER ; QU'AUCUNE DE SES DISPOSITIONS NE PREVOIT QUE LA JURIDICTION DE DROIT COMMUN, SAISIE, NON PAR LE MINISTERE PUBLIC D'UNE ACTION PRINCIPALE EN NULLITE DE L'ACTE IRREGULIER, MAIS D'UNE DEMANDE EN EXECUTION OU EN RESOLUTION DE CET ACTE, FORMEE PAR LE BENEFICIAIRE, SOIT COMPETENTE POUR DECLARER, SUR UNE EXCEPTION OPPOSEE PAR LA PARTIE LESEE, LA NULLITE DE L'ACTE POUR INOBSERVATION DES PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 186 ; QUE L'ARRET RETIENT A JUSTE TITRE QUE LA NULLITE DE L'ACTE DU 20 DECEMBRE 1972 NE POUVAIT ETRE PRONONCEE QU'A LA REQUETE DU MINISTERE PUBLIC ; ATTENDU D'AUTRE PART QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LE DELAI DANS LEQUEL L'AUTORISATION ADMINISTRATIVE EST REPUTEE ETRE ACCORDEE PAR DE LA COMMUNICATION AU PREFET DE LADELIBERATION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DE LA SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE, RELATIVE A L'OPERATION ENVISAGEE, L'ARRET RETIENT QUE L'ENVOI AU MAIRE DE LA COMMUNE, LE 13 JANVIER 1973, D'UNE COPIE DE LA PROMESSE DE VENTE A TITRE DE COMPTE-RENDU NE POUVAIT TENIR LIEU DE LA DEMANDE D'AUTORISATION PREVUE PAR L'ARTICLE 186 DU CODE DE L'URBANISME ET DE L'HABITATION, ET A PU EN DEDUIRE QUE LA SOCIETE LE GAI LOGIS, A QUI IL INCOMBAIT DE SOLLICITER L'AUTORISATION ADMINISTRATIVE, NE PROUVAIT PAS EN AVOIR FAIT LA DEMANDE AU PREFET ET NE POUVAIT SE PREVALOIR DES CONSEQUENCES DE SA PROPRE CARENCE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REJETE LE MOYEN TIRE DE LA CADUCITE PRETENDUE DE LA PROMESSE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA CADUCITE DE LA PROMESSE POUVAIT RESULTER SUFFISAMMENT DE CE QUE L'ACTE DU 20 DECEMBRE 1972 AVAIT SPECIFIE QUE LE TERRAIN OBJET DE LADITE PROMESSE ETAIT INCLUS DANS LE PERIMETRE DE LA ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE ET QUE LE BENEFICIAIRE ETAIT TENU DE L'ENSEMBLE DES REGLES GOUVERNANT LA REALISATION DE LA ZONE, D'OU IL SUIT QUE L'ARRET, QUI NE S'EST PAS EXPLIQUE SUR CE POINT, EST ENTACHE D'UN DEFAUT DE BASE LEGALE PAR VIOLATION DES ARTICLES 1134 ET 1168 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE L'ACTE DU 20 DECEMBRE 1972 N'ENONCE AUCUNE CONDITION SUSPENDANT LA VENTE PROMISE A LA REALISATION DE LA ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTEE QU'UNE TELLE CONDITION, QUI NE PEUT ETRE IMPLICITE NE RESULTE PAS DU SEUL FAIT QUE LA SOCIETE PROMETTANTE ETAIT CHARGEE D'AMENAGER ET D'EQUIPER LA ZONE ; QU'AYANT CONSTATE QU'A LA DATE DE LA LEVEE DE L'OPTION, RENDANT LA VENTE PARFAITE, AINSI QU'A CELLE PREVUE POUR LA REALISATION PAR ACTE AUTHENTIQUE, LA SOCIETE LE GAI LOGIS ETAIT A LA LOIS X... DE LA ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE ET PROPRIETAIRE DU TERRAIN, DONC EN MESURE DE REGULARISER LA VENTE COMME ELLE S'Y ETAIT ENGAGEE, LA COUR D'APPEL A PU EN DEDUIRE QUE LA VENTE PROMISE N'AVAIT PAS ETE REALISEE PAR LA FAUTE DU PROMETTANT ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 JUILLET 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;