Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 mars 2021, n° 20-13.639, ECLI:FR:CCASS:2021:C300242

Annexes

MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société DG Holidays. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant l'ordonnance de référé, constaté l'acquisition de la clause résolutoire des baux consentis à la société DG Holidays et d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société DG Holidays des lieux qu'elle occupe et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des éléments du dossier que les clauses résolutoires des baux sont libellées comme suit : "à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-là, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause...." ; qu'il est donc constant que ces clauses visent nommément le coût des commandements de payer, et sont très claires sur ce point de sorte que la société DG Holidays, qui est un professionnel en la matière contrairement aux bailleurs puisqu'elle exploite des résidences de tourisme ne peut se prévaloir de ce qu'elle n'aurait pas réalisé que l'évolution des dispositions légales permettaient d'intégrer le coût des commandements aux clauses résolutoires ; que de même ne peut elle arguer de ce que son attention n'aurait pas été attirée par les bailleurs sur ce point alors qu'il lui suffit de lire la clause pour connaître l'étendue de ses obligations ; que cet argument est donc totalement inopérant ; qu'ensuite, les arguments de la société DG Holidays se rapportant à l'avenir économique de la station de ski d'Orcières Merlette, et sans qu'il ne soit utile de rentrer dans le détail de l'argumentation de l'appelante sur ce moyen, sont également totalement inopérants, les propriétaires n'ayant aucune obligation envers la locataire à ce titre ; que concernant les actes portant renonciation du droit de renouvellement conféré par le bail commercial et dont elle soutient ne pas avoir eu connaissance, ce qui est contesté par les intimés, il est constant que les bailleurs ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction le 14 mars 2018 en se prévalant des actes de renonciation, mais la cour n'est pas saisie du litige sur la validité de ces actes, litige qui reste potentiel faute de saisine de la justice sur ce point ; qu'en tout état de cause, l'existence d'un conflit se rapportant à la question de renouvellement du bail, à l'issue incertaine, ne dispensait pas la société DG Holidays de son obligation de payer les loyers au terme prévu par le bail ; qu'au contraire, cette société devait se montrer vigilante et respecter ses propres obligations ; que par ailleurs, la sociétéDG Holidays ne procède que par affirmations lorsqu'elle prétend que l'attitude des bailleurs n'a changé que lorsqu'elle a contesté les congés, ce qui révélerait leur mauvaise foi ; qu'en ne réglant pas les loyers de manière systématique, elle s'exposait nécessairement à une réaction des bailleurs que rien n'obligeait à conserver une attitude de tolérance vis à vis d'impayés récurrents et notamment préjudiciables à leurs propres obligations à remboursement de prêts ; qu'il ne peut être reproché de ce fait aux bailleurs, en l'absence de réaction de leur locataire pour payer l'intégralité des loyers à leur terme, d'être restés vigilants et d'avoir décidé de faire délivrer des commandements visant la clause résolutoire à chaque impayé aux fins de mise en jeu de la clause résolutoire ; que la société DG Holidays invoque par ailleurs vainement le fait que les bailleurs mettraient en péril des emplois alors que par son attitude, elle fragilise elle même la position de ses salariés ; qu'en conséquence de ce qui précède, c'est vainement que la société DG Holidays se prévaut d'une attitude empreinte de mauvaise foi des bailleurs pour obtenir l'annulation des commandements de payer qui lui ont été délivrés ; que par ailleurs, les commandements qui visent les sommes restant dues sont parfaitement valables, le jugement étant confirmé sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS que l'existence d'un contentieux opposant les mêmes parties en raison d'un congé sans renouvellement délivré par les bailleurs à leur locataire ne saurait priver d'objet la présente instance ; que l'article L 145-41 du code de commerce dispose que la résiliation de plein droit prévue dans une clause insérée dans un bail commercial ne joue qu'un mois après un commandement resté infructueux ; que toutefois, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; qu'il n'est pas discuté que les causes des commandements ont été systématiquement réglées dans le délai de un mois en ce qui concerne les loyers qui étaient restés impayés mais qu'elles n'ont pas été éteintes par suite du défaut de règlement des frais de commandement dans ce même délai ; qu'ainsi, ce n'est finalement qu'après délivrance de l'assignation du 11 décembre 2018, alors que les commandements avaient été signifiés les 20 avril 2018, 2 octobre 2018 et 18 octobre 2018, que la SARL DG HOLIDAYS s'est acquittée des frais d'huissiers engendrés par les 3 commandements auprès de chacun de ses bailleurs le 14 décembre 2018 ; que ma preuve de ce paiement est rapportée par la pièce bancaire « d'avis d'opérations multiples » établie par le Crédit Mutuel récapitulant les destinataires, la cause et le montant des virements ; que chacun des demandeurs justifie avoir à nouveau fait délivrer le 17 janvier 2019 au locataire DG HOLIDAYS un commandement de payer le loyer visant le dernier trimestre de l'année 2018 ; qu'à l'audience, la SARL DG HOLIDAYS indique avoir régularisé sa situation et s'être acquittée de l'ensemble des sommes dues au titre des loyers et également des frais des commandements ; que cela étant et en tout état de cause, à la date de l'audience, le délai de un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce n'étant pas écoulé, il ne peut être constaté l'acquisition de la clause résolutoire au motif de ce que ce commandement serait resté infructueux ; que néanmoins et en tout état de cause, il ne peut qu'être constaté que faute de paiement des frais de recouvrement dans le délai des commandements de payer antérieurs, la clause résolutoire prévue à l'article 11 de chacun des baux a été acquise ; 1°) ALORS QUE constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l'application d'une clause résolutoire à la demande du bailleur sa mise en oeuvre de mauvaise foi, dans le seul but de se soustraire à son obligation de verser au preneur une indemnité d'éviction dédommageant la résiliation du bail ; qu'en constatant l'acquisition de la clause résolutoire au profit des bailleurs au motif que les frais de poursuite des commandements n'avaient pas été payés dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (conclusions, p. 13-19), si ne soulevait pas une contestation sérieuse le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs qui avaient invoqué la clause résolutoire en raison de l'inexécution de frais dérisoires, intégralement payés au jour où le juge des référés statuait, dans l'unique dessein de mettre fin au bail sans verser à la société preneuse l'indemnité d'éviction à laquelle elle avait droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1134 alinéa 3 du code civil et 809 alinéa 2 du code de procédure dans leur rédaction applicable à la cause ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut modifier l'objet du litige ; qu'en affirmant que la société DG Holidays ne pouvait reprocher aux bailleurs d'avoir sollicité le paiement des loyers et d'avoir fait délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire (arrêt, p. 13, al. 3 à 5), quand l'exposante reprochait uniquement au bailleur d'avoir poursuivi l'acquisition de la clause résolutoire pour le défaut de paiement de frais de poursuites (conclusions, p. 13-19), distincts des loyers dont il était constant qu'ils avaient été réglés dans le mois suivant les commandements de sorte que leur défaut de paiement ne pouvait justifier l'acquisition de la clause résolutoire (ordonnance, p. 10, al. 2), la cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; qu'en affirmant que la société DG Holidays ne pouvait reprocher aux bailleurs de réclamer le paiement des frais de poursuites et ne pouvait se dispenser d'exécuter ses obligations (arrêt, p. 13, al. 3 à 5), quand l'exposante ne contestait pas le droit du bailleur d'obtenir le paiement des frais de poursuite des commandements, mais demandait à la cour d'appel de priver d'effet la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par les bailleurs (conclusions, p. 13-19), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse la clause résolutoire qui confère au bailleur le droit de mettre fin au contrat en cas d'inexécution d'une obligation constitue une prérogative contractuelle dont l'usage de mauvaise foi peut être sanctionné par le juge ; qu'en refusant d'examiner le moyen tiré de la mauvaise foi dont les bailleurs avaient fait preuve en sollicitant l'application de la clause résolutoire au motif inopérant que les bailleurs étaient en droit d'obtenir le paiement du loyers et des frais de poursuite (arrêt, p. 13, al. 3 à 5), quand il ne s'agissait pas de priver les bailleurs de leur droit d'obtenir les frais de poursuite mais de les empêcher d'obtenir l'application d'une sanction disproportionnée et sollicitée de mauvaise foi, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce et l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse l'atteinte portée au droit à la propriété commerciale du preneur protégé par l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, par la résiliation d'un bail commercial sans indemnité doit être proportionnée ; qu'en retenant que le bail était résilié en application de la clause résolutoire, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que cette mesure ne sanctionnait que le défaut de paiement du coût de commandements de payer d'un montant marginal de 80 à 90 euros que le preneur avait immédiatement acquittés dès qu'il s'était avisé qu'ils étaient dus de sorte qu'ils avaient été réglés au jour où le juge statuait (ordonnance, p. 10, al. 2 et 3), la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmant le jugement, condamné la société DG Holidays à payer à chaque copropriétaire à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer majoré de 50 % et indexé selon le bail ; AUX MOTIFS QUE sur les indemnités d'occupation qui sont réclamées par les bailleurs et dont la recevabilité pour la première fois en appel ne fait pas débat, il n'est pas sérieusement contestable qu'en se maintenant dans les lieux, la société appelante cause aux intimés un préjudice égal au montant du loyer (outre indexation conforme au bail), de sorte que qu'il doit être fait droit à la demande d'indemnité d'occupation de chaque bailleur étant précisé que les montants revendiqués ne sont pas discutés ; qu'il sera en outre fait droit à la demande de majoration de 50 % indemnisant la part variable du loyer ; ALORS QUE le juge des référés ne peut condamner une partie à verser des dommages et intérêts à son adversaire qu'à titre provisionnel ; qu'en condamnant la société preneuse à indemniser à titre définitif les bailleurs du préjudice résultant de son maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a statué sur une demande de dommages-intérêts et non de provision, a excédé ses pouvoirs et violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.