Cour d'appel, Chambre Commerciale, 9 janvier 2020, n° 19/01436

Moyens

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 17 septembre 2019, la société DG Holidays demande à la cour : - de réformer l'entreprise en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, - de débouter les copropriétaires bailleurs de l'ensemble de leurs prétentions, - de dire que les commandements de payer ont été délivrés en violation du principe de bonne foi qui doit présider dans les relations contractuelles, - de dire que le commandement ne peut produire effet lorsque la clause est mise en oeuvre de mauvaise foi, - de lui accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant la clause résolutoire jusqu'au 25 décembre 2019 inclus pour apurer les causes des commandements, - de dire qu'elle a apuré les causes du commandement dans le délai accordé et que la clause est réputée ne pas avoir joué, - de prononcer la poursuite du bail, - de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle fait valoir que : - elle a repris les 17 établissements exploités par M Vacances et l'ensemble des 145 salariés outre le passif et elle a apporté la somme de 1.000.000 euros au mandataire, - 70 copropriétaires sur 84 ont régularisé un bail commercial, cette résidence connaît des difficultés d'exploitation et a connu plusieurs exploitants successifs, - concomitamment et non postérieurement à la régularisation du bail, les propriétaires ont régularisé un acte portant renonciation du droit au renouvellement, acte dont elle ignorait l'existence au moment de la reprise à la barre du tribunal et dont elle conteste la validité puisqu'elle n'aurait pas repris une exploitation pour 30 mois, les avenants dont elle a eu connaissance le 7 novembre 2018 n'avaient pas été transmis au mandataire liquidateur ni portés à la connaissance de l'acquéreur, - les relations dans un premier temps étaient cordiales avec les copropriétaires satisfaits d'avoir un repreneur, cependant, elle a pris du retard dans certains paiements mais il n'y a pas eu de contentieux entre 2015 et 2018, - par courrier du 11 décembre 2017, elle a été avisée de ce que 78 % des propriétaires ne voulaient pas poursuivre avec 'Popinns' (nom commercial), pour avoir une plus grande liberté d'action, - suivant congé du 14 mars 2018, les bailleurs ont signifié un congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction en se prévalant des actes de renonciation manifestement régularisés concomitamment aux baux du 8 mars 2010, le président de l'association des copropriétaires bailleurs l'a reconnu implicitement, - ce n'est qu'à compter de sa contestation des congés (en se prévalant de ce que les avenants étaient frauduleux car antérieurs aux baux) que les copropriétaires ont commencé à adresser des commandement de payer au moindre retard, alors qu'ils reconnaissent que la concluante ignoraient les avenants non signalés au liquidateur mais ils ont souhaité éviter toute discussion sur le renouvellement des baux et le paiement d'une indemnité d'éviction, - les propriétaires ont manqué de loyauté dans la dénonciation des pièces, ils ont multiplié les commandements de payer, alors que les échéances sont en moyenne de 450 euros, ces commandements indiquent un montant d'échéance non justifié, - les causes des commandements ont été rapidement acquittées, elle a considéré que les commandements relevaient des dépens, l'assignation n'a été délivrée que pour le paiement de dépens, sans demande de loyers, mais elle a avant même l'audience de plaidoirie payé le coût des commandements, - la concluante n'a pas été alertée sur ce non paiement faute de références aux clauses du bail, de nombreux baux n'incluent pas ces frais qui étaient auparavant exclus, elle aurait payé les frais si elle ne s'était pas fourvoyée sur les termes du bail, - les frais d'huissier acquittés sont de 26.299,45 euros outre 15.010 euros de frais de défense, - les loyers ont toujours été acquittés, les locataires en justifient pas de préjudices, la reprise des logements met en péril les stations de ski, la municipalité a alerté les propriétaires sur les dommages causés par le non renouvellement des baux, - les baux sont nets de charges pour les bailleurs, - les copropriétaires ont voté des travaux subis par les clients sans qu'elle n'en ait été avisée, elle a dû fermer 125 jours son exploitation, - elle occupe 143 salariés outre des saisonniers, commerciaux,...elle a connu une période de trésorerie tendue, l'exploitation de la résidence est nécessaire à son équilibre financier, - le juge des référés ne peut fixer l'indemnité d'occupation sans excéder ses pouvoirs, il ne peut prononcer une condamnation à réparation. * * * Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 2 septembre 2019, les propriétaires demandent à la cour : - de confirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a - prononcé la résiliation de plein droit des baux commerciaux conclus entre la société DG Holidays et les intimés par jeu de la clause résolutoire - débouté la société DG Holidays de sa demande de délais de grâce, - débouté les intimés de leurs demandes de provision, - condamné la société DG Holidays aux dépens et au paiement d'une indemnité de 30 euros au profit de chaque demandeur, - de constater la validité des commandements de payer délivrés, - de constater que ces commandements ont été délivrés à la demande de chacun des copropriétaires dans le respect du principe de bonne foi, - de constater que les frais de commandement ont été réglés en dehors du délai imparti par lesdits commandements, - de constater le manquement de la société DG Holidays à ses obligations contractuelles découlant de chacun des baux et l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que la société DG Holidays n'a pas respecté les termes de ladite clause, - de constater que les commandements ont produit leur effet dès lors que la clause résolutoire était acquise et que chacun des baux avait été résilié de plein droit, - de constater le caractère infondé et injustifié de la demande de délais de paiement rétroactive, et d'en débouter la société DG Holidays, - de constater n'y avoir lieu de prononcer la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que cette acquisition a été prononcée par l'ordonnance de référée signifiée, - de constater en conséquence que la clause résolutoire a produit pleinement ses effets et que le bail a été résolu de plein droit, - de constater la mauvaise foi de la société DG Holidays, - de la condamner à payer à titre d'indemnité d'occupation à chacun des propriétaires une indemnité trimestrielle égale au loyer + 50 % de manière rétroactive au 1er janvier 2019 (selon de tableau du dispositif mentionnant les 66 propriétaires), - de dire que si l'occupation se prolongeait de plus de un an, l' indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice Insee du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, - d'autoriser l'expulsion de la société et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - en tout état de cause, - de débouter la société DG Holidays de l'ensemble de ses demandes, - de la condamner à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent que : - les clauses résolutoires visent nommément les commandements qui ont été valablement délivrés et précisent le décompte de la somme réclamée, - le preneur a connu des retards de paiement répétés, il ne peut leur être reproché d'avoir été réactifs, - la situation antérieure à la présente instance n'a pas à être prise en compte le preneur attend systématiquement les commandements avant de payer, - le règlement hors délai ne régularise pas la situation, il ne peut leur être imposé d'avoir à délivrer systématiquement des commandements pour obtenir paiement des loyers, ce qui génère des frais, - l'appelante qui bénéficie de conseils ne peut faire croire qu'elle ignorait la clause, elle s'estimait non redevable des frais, elle est un professionnel des baux commerciaux, elle a été alertée des non paiements, - les commandements sont parfaitement valables, ils visent la référence de la créance réclamée, - la locataire a obtenu un avenant pour fixer des conditions de paiement de loyer compatibles avec ses capacités de trésorerie, - rien ne prouve leur mauvaise foi, il fallait éviter que les dettes ne s'accumulent et régler les échéances bancaires, - l'appelante essaie de déplacer le litige sur le terrain du renouvellement des baux, elle a été alertée sur la problématique et il serait surprenant que le liquidateur ne l'ait pas avisée, une responsable du groupe confirmait par mail du 11 décembre 2017 cette connaissance, - ils n'ont tronqué aucune pièce, - aucune instance n'a été engagée pour paiement d'une indemnité d'éviction, - curieusement, les retards de paiement sont apparus à compter de l'information des bailleurs de ne pas renouveler les baux, la société DG Holidays a dû privilégier d'autres établissements ou la réalisation d'investissements, - de nouveaux loyers ont été payés avec retard depuis, l'échéance du loyer variable est impayée, les éléments comptables n'ont pas été communiqués, - la demande de délais à titre rétroactif n'est pas recevable, l'appelante est de mauvaise foi, la résidence ne compte qu'un seul emploi à temps plein, - ils ont souscrit des prêts immobiliers pour financer leur projet, - la résiliation a été constatée de sorte que la clause résolutoire ne peut être suspendue, - l'indemnité d'occupation est due alors que la société se maintient dans les lieux sans droit ni titre, les propriétaires peuvent former une telle demande devant la cour. * * * La clôture est intervenue le 20 novembre 2019. Il convient pour un plus ample exposé des prétentions et arguments des parties de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.