Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 avril 2018, n° 17-11.015, ECLI:FR:CCASS:2018:C300419

Annexes

MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à leur réitérer des offres de vente valables et de leurs demandes tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à les indemniser de leurs préjudices consécutifs aux fautes commises par cette société ; AUX MOTIFS QUE les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1er juillet 2005, leurs demandes sont recevables ; que M. et Mme X... sont locataires : de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991 et d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l'immeuble par lots ; que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix ; que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros ; que son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau, de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; que la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Résiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ; ET QUE sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X... ; que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ; que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ; que les époux X... seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts correspondant à la prétendue différence entre la valeur du bien immobilier litigieux entre 2003 et 2014 et entre la valeur des frais notariés sur la même période dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, puisqu'au contraire il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest ; qu'il s'en déduit que les époux X... ne prouvent pas de lien direct de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim Vente ; qu'ils n'établissent pas davantage la réalité d'un préjudice moral ayant un lien direct de causalité avec ces fautes ; qu'ils seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts ; 1°) ALORS QUE le manquement du propriétaire d'un immeuble loué à son obligation de délivrer au preneur une offre de vente dans les conditions posées par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 entraine l'annulation de la vente intervenue au profit d'un tiers et caractérise une faute du bailleur susceptible d'engager sa responsabilité envers le preneur ; que M. et Mme X... faisaient valoir que la réparation de ce préjudice devait être faite en nature lorsque le locataire en fait la demande, par l'obligation mise à la charge du propriétaire de lui adresser une offre de vente conforme à celle qui aurait dû lui être délivrée avant la vente annulée (conclusions d'appel sur renvoi après cassation n° 3, p. 47, al. 4 et suivants et p. 53, al. 5 et suivants) ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à leur émettre de nouvelles offres de vente, au motif inopérant que « la nullité de la vente litigieuse n'a[...] pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur » (arrêt p. 8, al. 2) et en s'abstenant de rechercher, comme cela lui était demandé, si la faute commise par la société Foncière Résiouest ne leur avait pas causé un préjudice que seule une réparation en nature pouvait compenser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; 2°) ALORS QU'en tout hypothèse, le manquement du propriétaire d'un immeuble loué à son obligation de délivrer au preneur une offre de vente dans les conditions posées par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 entraine l'annulation de la vente intervenue au profit d'un tiers et caractérise une faute du bailleur au préjudice de son locataire susceptible d'engager sa responsabilité envers le preneur ; que M. et Mme X... faisaient valoir que la réparation de ce préjudice devait être faite en nature lorsque le locataire en fait la demande, par l'obligation mise à la charge du propriétaire de lui adresser une offre de vente conforme à celle qui aurait dû lui être délivrée avant la vente annulée (conclusions d'appel sur renvoi après cassation n° 3, p. 47, al. 4 et suivants et p. 53, al. 5 et suivants) ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest à leur émettre de nouvelles offres de vente, au motif inopérant que « la nullité de la vente litigieuse n'a[ ] pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur » (arrêt p. 8, al. 2) et en s'abstenant de rechercher, comme cela lui était demandé, si la faute commise par le société Foncière Résiouest ne leur avait pas causé un préjudice que seule une réparation en nature pouvait compenser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil , dans sa rédaction applicable en la cause ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le manquement du propriétaire d'un immeuble loué à son obligation de délivrer au preneur une offre de vente dans les conditions posées par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 entraine l'annulation de la vente intervenue au profit d'un tiers et caractérise une faute du bailleur qui cause un préjudice au locataire susceptible d'engager sa responsabilité envers le preneur ; que M. et Mme X... faisaient valoir que ce préjudice, s'il n'est pas réparé en nature, doit être réparé par équivalent et correspond à la différence entre le prix auquel le bien a été vendu dans le cadre de la vente annulée intervenue au profit d'un tiers et la valeur du bien au jour où le juge statue (conclusions d'appel sur renvoi de cassation n° 3, p. 57, al. 6) ; qu'en refusant d'allouer à M. et Mme X... la réparation de leur préjudice, après avoir constaté que l'offre faite par la société Foncière Résiouest à M. X... était irrégulière, sans répondre à ces conclusions essentielles de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les éléments versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'ils ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en jugeant « les époux X... [....] ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest » (arrêt p. 9, pénultième al.) sans examiner les éléments de preuve produits par les époux X... (Pièces n° 191, 192, 193 et 225) qui démontraient qu'ils disposaient, en 2003, des moyens financiers nécessaires pour acquérir l'appartement qu'ils occupaient, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ; 5°) ALORS QUE la contradiction de motif équivaut à leur absence ; qu'en affirmant qu'« il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest » (arrêt p.9, pénultième al.), après avoir constaté que « Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros » (arrêt p. 7, al. 4), nous soulignons), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, une perte de chance même faible est indemnisable ; qu'à titre plus subsidiaire, les époux X... demandaient à la cour d'appel de condamner la société Foncière Résiouest à les indemniser de la perte de chance d'acquérir l'appartement litigieux et de faire une plus-value importante (conclusions d'appel sur renvoi après cassation n° 3, p. 50, al. 10 et 11 et p. 57, al. 5 et suivants) ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest de les indemniser de leur préjudice sans rechercher, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, si la faute du propriétaire de l'appartement ne leur avait pas, à tout le moins, fait perdre une chance de l'acquérir et de réaliser une importante plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, une perte de chance même faible est indemnisable ; qu'à titre plus subsidiaire, les époux X... demandaient à la cour d'appel de condamner la société Foncière Résiouest à les indemniser de la perte de chance d'acquérir l'appartement litigieux et de faire une plus-value importante (conclusions d'appel sur renvoi après cassation n° 3, p. 50, al. 10 et 11 et p. 57, al. 5 et suivants) ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Foncière Résiouest de les indemniser de leur préjudice sans rechercher, ainsi que cela lui avait été expressément demandé, si la faute du propriétaire de l'appartement ne leur avait pas, à tout le moins, fait perdre une chance de l'acquérir et de réaliser une importante plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil , dans sa rédaction applicable en la cause ; 8°) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel que s'ils étaient devenus propriétaires de l'appartement qu'ils occupaient, lorsque celui-ci a été mis en vente, ils en auraient eu la jouissance sans verser de loyer et auraient affecter les montants payés à l'achat de l'appartement (conclusions d'appel sur renvoi de cassation de M. et Mme X..., p. 54, al. 10 et suivants, p. 60, al. 6 à 10) ; qu'en les déboutant de leur demande tendant au remboursement des loyers indûment payés au motif inopérant « que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers » (arrêt p. 9, al. 7), sans répondre à ces conclusions dirimantes de M. et Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 9°) ALORS QU'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice moral quand il résultait de ses propres constatations que les époux X... avaient agi pendant plus de 12 ans pour obtenir l'annulation de la vente de l'appartement qu'ils louent, vente réalisée en méconnaissance de leurs droits de locataires, et qu'elle leur avait en définitive, donné raison, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; 10°) ALORS QU'en tout hypothèse, en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral quand il résultait de ses propres constatations que les époux X... avaient agi pendant plus de 12 ans pour obtenir l'annulation de la vente de l'appartement qu'ils louent, vente réalisée en méconnaissance de leurs droits de locataires, et qu'elle leur avait en définitive, donné raison, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Cogedim Vente à les indemniser de leurs préjudices consécutifs aux fautes commises par cette société ; AUX MOTIFS QUE les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1 juillet 2005, leurs demandes sont recevables ; que M. et Mme X... sont locataires : de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991 et d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente : de l'immeuble par lots ; que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix ; que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros. Son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif de ce que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; que la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Résiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ; ET QUE Sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X... ; que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ; que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ; que les époux X... seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts correspondant à la prétendue différence entre la valeur du bien immobilier litigieux entre 2003 et 2014 et entre la valeur des frais notariés sur la même période dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, puisqu'au contraire il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest ; qu'il s'en déduit que les époux X... ne prouvent pas de lien direct de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim Vente ; qu'ils n'établissent pas davantage la réalité d'un préjudice moral ayant un lien direct de causalité avec ces fautes ; qu'ils seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts ; 1°) ALORS QUE le manquement du mandataire du propriétaire d'un immeuble loué à son obligation de délivrer au preneur une offre de vente dans les conditions posées par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 entraine l'annulation de la vente intervenue au profit d'un tiers et caractérise une faute qui cause un préjudice au locataire susceptible d'engager sa responsabilité envers le preneur ; que M. et Mme X... faisaient valoir que ce préjudice, s'il n'était pas réparé en nature, devait être réparé par équivalent et correspond à la différence entre le prix auquel le bien a été vendu dans le cadre de la vente annulée intervenue au profit d'un tiers et la valeur du bien au jour où le juge statue (conclusions d'appel sur renvoi de cassation n° 3, p. 57, al. 6) ; qu'en refusant d'allouer à M. et Mme X... la réparation de leur préjudice, après avoir constaté que « la société Cogedim Vente, qui [est un] professionnel de l'immobilier [a] commis, envers les époux X... [...] une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des époux X... et [devait in solidum avec la société Foncière Résiouest] être déclaré[e] responsables des dommages consécutifs à l'annulation de cette vente » (arrêt p. 8, al. 6), sans répondre spécifiquement à ces conclusions essentielles de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les éléments versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'ils ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en jugeant « les époux X... [...] ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest » (arrêt p. 9, pénultième al. ) sans examiner les éléments de preuve produits par les époux X... (Pièces n° 191, 192, 193 et 225) qui démontraient qu'ils disposaient, en 2003, des moyens financiers nécessaires pour acquérir l'appartement qu'ils occupaient, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la convention européenne des droits de l'Homme ; 3°) ALORS QUE la contradiction de motif équivaut à leur absence ; qu'en affirmant qu'« il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest » (arrêt p.9, pénultième al.), après avoir constaté que « Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros » (arrêt p. 7, al. 4), nous soulignons), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, une perte de chance même faible est indemnisable ; qu'à titre plus subsidiaire, les époux X... demandaient à la cour d'appel de condamner la société Cogedim Vente, in solidum avec Foncière Résiouest, à les indemniser de la perte de chance d'acquérir l'appartement litigieux et de faire une plus-value importante (conclusions d'appel sur renvoi après cassation n° 3, p. 50, al. 10 et 11 et p. 57, al. 5 et suivants) ; qu'en déboutant M. et Mme X... de cette demande sans rechercher, ainsi que cela leur avait été expressément demandé, si la faute du mandataire du propriétaire de l'appartement ne leur avait pas, à tout le moins, fait perdre une chance de l'acquérir et de réaliser une importante plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; 6°) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel que s'ils étaient devenus propriétaires de l'appartement qu'ils occupaient, lorsque celui-ci a été mis en vente, ils en auraient eu la jouissance sans verser de loyer et auraient affecter les montants payés à l'achat de l'appartement (conclusions d'appel sur renvoi de cassation de M. et Mme X..., p. 54, al. 10 et suivants, p. 60, al. 6 à 10) ; qu'en les déboutant de leur demande tendant au remboursement des loyers indûment payés au motif inopérant « que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers » (arrêt p. 9, al. 7), sans répondre à ces conclusions dirimantes de M. et Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 8°) ALORS QU'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral quand il résultait de ses propres constatations que les époux X... avaient agi pendant plus de 12 ans pour obtenir l'annulation de la vente de l'appartement qu'ils louent, vente réalisée en méconnaissance de leurs droits de locataires, et qu'elle leur avait en définitive, donné raison, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Edelweiss Marine à leur rembourser les loyers indument réglés du 1er juillet 2005 jusqu'au jour de la résiliation effective de la vente intervenue le 1er juillet 2005 à son profit ; AUX MOTIFS QUE les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1 juillet 2005, leurs demandes sont recevables ; que M. et Mme X... sont locataires : de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991 et d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente : de l'immeuble par lots ; que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix ; que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros. Son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif de ce que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi N° 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; que la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Résiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ; ET QUE Sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X... ; que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ; que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ; que les époux X... seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts correspondant à la prétendue différence entre la valeur du bien immobilier litigieux entre 2003 et 2014 et entre la valeur des frais notariés sur la même période dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, puisqu'au contraire il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest; qu'il s'en déduit que les époux X... ne prouvent pas de lien direct de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim Vente ; qu'ils n'établissent pas davantage la réalité d'un préjudice moral ayant un lien direct de causalité avec ces fautes ; qu'ils seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts ; 1°) ALORS QUE l'acte nul est anéanti rétroactivement et est censé n'avoir jamais existé ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Edelweiss à leur rembourser le montant des loyers qu'ils lui avaient versé après avoir déclaré « nulle la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss » (arrêt p. 7, pénultième al.) et rappelé que « la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues » (arrêt p. 7, dernier al. et p. 8, al. 1er), au motif inopérant « que les époux X... [...] ne caractérisent [...] aucun préjudice lié au paiement desdits loyers » (arrêt p. 9, al. 8), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, dans sa version applicable en la cause ; 2°) ALORS QUE le possesseur de mauvaise foi n'est pas fondé à conserver les fruits ; que le possesseur cesse d'être de bonne foi à compter de la demande en justice tendant à l'annulation de son titre ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que « par acte des 15 et 21 mars 2007, M. et Mme X... ont assigné [...] la société Edelweiss Marine en nullité des offres de vente qu'ils ont chacun reçus et de la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss Marine » (arrêt p. 2, dernier al. et p. 3, al. 1er) ; qu'en déboutant néanmoins M. et Mme X... de leur demande de restitution des loyers payés à la société Edelweiss Marine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé les articles 549 et 550 du code civil ; 3°) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel que s'ils étaient devenus propriétaires de l'appartement qu'ils occupaient, lorsque celui-ci a été mis en vente, ils en auraient eu la jouissance sans verser de loyer et auraient affecté les montants payés à l'achat de l'appartement (conclusions d'appel sur renvoi de cassation de M. et Mme X..., p.54, al. 8) ; qu'en les déboutant de leur demande tendant au remboursement des loyers indûment payés au motif inopérant « que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers » (arrêt p. 9, al. 7), sans répondre à ces conclusions dirimantes de M. et Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice moral quand il résultait de ses propres constatations que les époux X... avaient agi pendant plus de 12 ans pour obtenir l'annulation de la vente de l'appartement qu'ils louent, vente réalisée en méconnaissance de leurs droits de locataires, et qu'elle leur avait en définitive, donné raison, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction application en la cause. Moyen produit à un pourvoi incident par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Résiouest. La société Foncière Résiouest fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable sa demande tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au [...], depuis le 1er juillet 2005 ; AUX MOTIFS QUE la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au [...], [...], depuis le 1er juillet 2005 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; 1°) ALORS QUE les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, si ce n'est, notamment, pour opposer compensation à la demande adverse ; qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers que cette dernière avait perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier depuis le 1er juillet 2005, que cette demande avait été formée pour la première fois en cause d'appel et que son objet différait de l'objet de ses demandes initiales, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle n'avait pas été formée pour opposer compensation à la demande de la SCI Edelweiss de restitution du prix de vente de l'immeuble litigieux en conséquence de la nullité encourue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d'appel, à la condition de se rattacher aux prétentions originaires adverses ; qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer irrecevable la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers que cette dernière avait perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier depuis le 1er juillet 2005, que cette demande avait été formée pour la première fois en cause d'appel et que son objet différait de l'objet de ses demandes initiales, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle ne constituait pas une demande reconventionnelle se rattachant par un lien suffisant aux prétentions originaires de la SCI Edelweiss, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 70 et 567 du code de procédure civile. Moyen produit à un pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cogedim vente. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cogedim Vente, condamnée in solidum avec la société Foncière Resiouest à payer à la SCI Edelweiss Marine les sommes de 1.761,22 euros et de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, à garantir la société Foncière Resiouest de ces condamnations ; AUX MOTIFS QUE, sur les demandes en dommages et intérêts formées par la SCI Edelweiss Marine à l'encontre de la société Foncière Resiouest et de la société Cogedim Vente, la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente, qui sont des professionnels de l'immobilier, ont commis, l'un en tant que vendeur, l'autre en tant que commercialisateur du lot vendu, envers les époux X... chacun une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des époux X..., et doivent donc être déclarés responsables des dommages consécutifs à l'annulation de cette vente ; qu'ils seront donc condamnés à réparer l'entier dommage subi par la SCI Edelweiss Marine résultant de l'annulation de la vente litigieuse ; que la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer les préjudices subis par la SCI Edelweiss Marine, sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise ; [...] qu'en revanche, la SCI Edelweiss Marine est fondée à réclamer le remboursement des frais du règlement de copropriété dont elle s'est acquittée dès lors que ces frais ont été acquittés en qualité de copropriétaire ; que le montant de ces frais s'élèvent à 1.761,22 euros ; que la SCI Edelweiss Marine est également fondée à réclamer réparation de la perte de chance de ne pas avoir acquis un bien similaire au bien litigieux, et ne pas avoir réalisé la plus-value que lui aurait procuré une telle acquisition ; qu'au regard du prix de vente du bien immobilier dans l'acte de vente annulé, de son évaluation à la somme de 3.025.000 euros en 2014 par la chambre des notaires (tenant compte de l'évolution du marché immobilier, de la nature du bien litigieux et du secteur concerné) et compte tenu de son occupation par des locataires, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 300.000 euros ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente à payer à la SCI Edelweiss Marine les sommes de 1.761,22 euros et de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, la SCI Edelweiss Marine étant déboutée du surplus de ses demandes en dommages et intérêts ; que, sur les rapports entre la société Foncière Resiouest et la société Cogedim, la société Cogedim Vente, qui s'est vu confier la commercialisation du bien immobilier litigieux par la société Foncière Resiouest, était tenue professionnellement de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'elle a dressés dans le cadre de ce contrat de commercialisation ; que la société Cogedim Vente était notamment tenue d'accomplir les diligences nécessaires pour s'assurer de la régularité de la purge du droit de préemption des locataires ; qu'il y a lieu de retenir que la société Cogedim Vente a commis, dans le cadre de son contrat de commercialisation, une faute en ne s'assurant pas de la régularité de l'offre de vente faite à M. X..., et sera, par conséquent, condamnée à garantir la société Foncière Resiouest des condamnations en dommages et intérêts prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision au profit de la SCI Edelweiss ; qu'en revanche, la société Foncière Resiouest ne sera pas condamnée à garantir la société Cogedim Vente des condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière par la présence décision, dès lors que l'irrégularité de la purge du droit de préemption des locataires à l'origine de la nullité de la vente litigieuse est imputable exclusivement à la faute commise par la société Cogedim Vente dans l'exécution de son mandat de vente ; ALORS QU'ayant énoncé « que la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente, qui sont des professionnels de l'immobilier, ont commis, l'un en tant que vendeur, l'autre en tant que commercialisateur du lot vendu, envers les époux X..., chacun une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des époux X... », la cour les a condamnées in solidum à réparer le préjudice subi par la société Edelweiss ; qu'en condamnant néanmoins la société Cogedim Vente à garantir la société Foncière Résiouest de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Edelweiss Marine, au motif « que l'irrégularité de la purge du droit de préemption des locataires à l'origine de la nullité de la vente litigieuse est imputable exclusivement à la faute commise par la société Cogedim Vente dans l'exécution de son mandat de vente », après avoir constaté que la société Résiouest et la société Cogedim avaient, chacune, commis une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des locataires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1147 ancien et 1991 du code civil.