Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 28 octobre 2016, n° 14/03222

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Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2016 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03222 Décision déférée à la Cour : Arrêt du 22 Janvier 2014 -Cour de Cassation de PARIS - RG n° 53 FS - D Arrêt du 13 Septembre 2012 de la Cour d'appel de PARIS - RG n°11/01683 Jugement du 09 Décembre 2010 du Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n°07/09410 APPELANTS Monsieur [B], [H], [A] [D] né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 1] et Madame [K] [R] ÉPOUSE. [D] née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 2] demeurant [Adresse 1] Représentés tous deux par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Assistés sur l'audience par Me Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES SNC COGEDIM VENTE Société en Nom Collectif immatriculée au RCS de Paris 309 021 277 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège ayant son siège au [Adresse 2] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Assistée sur l'audience par Me Claude BADIER de l'ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R209 Société EDELWEISS MARINE prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : 453 970 816 ayant son siège au [Adresse 1] Représentée et assistée sur l'audience par Me Marc CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0184, substitué sur l'audience par Me Claire CHARTIER CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2421 SARL FONCIERE RESIOUEST Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège au [Adresse 3] Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assistée sur l'audience par Me Gérard FASSINA de la SELARL SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Jeanne DUYE, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. * * * M. et Mme [D] sont locataires : - de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 4], suivant contrat de bail du 19 juin 1991, - d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991. L'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l'immeuble par lots, Elle a organisé le 26 septembre 2002 une réunion pour en informer les locataires. Par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a notifié à M. [D] une offre de vente au prix de 1 525 000 euros. Le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme [D] une offre de vente, au même prix. Mme [D], par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros. Son offre a été refusée le 26 février 2004. Le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros. Par acte des 15 et 21 mars 2007, M. et Mme [D] ont assigné : - la société Foncière Résiouest, - la société Cogedim vente, - la société Edelweiss Marine en nullité des offres de vente qu'ils ont chacun reçus, et de la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss Marine. Par jugement du 9 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté leurs demandes, considérant que l'offre de vente était régulière, avait été régulièrement notifiée, et que le bailleur avait rempli l'obligation d'information pesant sur lui en application de l'accord collectif du 9 juin 1998. Par arrêt du 13 septembre 2012, la cour d'appel de Paris a confirmé cette décision. Le 19 novembre 2012, M. et Mme [D] ont formé un pourvoi en cassation contre cette décision. Vu l'arrêt de la cour de cassation en date du 22 janvier 2014 qui a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt de la cour d'appel de Paris, en retenant trois branches du moyen unique formé par les époux [D], et qui a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Paris, autrement composée'; Vu la saisine de la cour par les époux [D] et leurs conclusions du 30 avril 2015 sur renvoi de cassation , par lesquelles ils demandent à la cour notamment de': A titre Principal - Dire nulles les offres de ventes émises le 6 mars 2003 par Cogedim vente, pour le compte de la Foncière Resiouest, - Dire nulle la vente subséquente intervenue entre la foncière Resiouest et la sci Edelweiss Marine le 1 juillet 2005, - Condamner la société Fonciere Resiouest , sous astreinte de 2000 euros par jour de retard , à adresser dans les deux mois , de la signification de l'arrêt à intervenir , de nouvelles offres de ventes destinées à chacun des époux [D], - Condamner la société Fonciere resiouest à signer l'acte authentique de vente, A titre subsidiaire - Condamner la société Fonciere Resiouest , sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, à émettre dans les deux mois, de la signification de l'arrêt à intervenir, de nouvelles offres de ventes à chacun des époux [D], - Condamner la société Fonciere Resiouest à signer l'acte authentique de vente, A titre infiniment subsidiaire - Dire que les époux [D] disposent toujours de leur droit de préemption, en leur qualité de locataires, et tel qu'énoncé en l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, - Condamner, in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST et COGEDIM VENTE, à régler aux époux [D] la somme de 1'500'000 euros correspondant à la différence en euro, entre la valeur en 2014 des biens qui leur avaient été proposés à la vente en 2003, évaluée à 3.025.000 € en 2015, et le prix proposé en 2003 par COGEDIM VENTE de 1.525.000 €, en compensation du préjudice généré par le fait qu'ils n'ont pu acquérir au prix de 2003 et de ses conséquences, - Condamner, in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST et COGEDIM VENTE à régler aux Epoux [D], la somme correspondant à la différence en euro, entre le montant des frais notariés qu'ils auront à régler pour acquérir un appartement semblable à un prix de 3.025.000 € , soit 105.000 €, En tout état de cause : - Condamner la SARL FONCIERE RESIOUEST à rembourser immédiatement à Monsieur et Madame [D] les loyers qu'ils lui ont versés du 4 septembre 2003 au 30 juin 2005, s'élevant à la somme de 67.435,62 €, - Condamner la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser immédiatement aux époux [D] tous les loyers payés à elle par ces derniers, du 1er Juillet 2005 au 31 Décembre 2014 et s'élevant à la somme de 422.846,22 €, - Condamner la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser aux époux [D] tous les loyers payés à elle par ces derniers, du 1er Janvier 2015 jusqu'au jour où la vente du 1 er Juillet 2005 sera définitivement annulée, selon décompte à établir par huissier et sous huit jours de la notification qui lui en sera faite, - Dire, qu'à défaut, la SCI FONCIERE RESIOUEST et/ou COGEDIM VENTE devra indemniser immédiatement les Epoux [D] du montant de ces loyers indûment versés à la SCI EDELWEISS MARINE, du 1er Juillet 2005 au 31 Décembre 2014, soit une somme de 422.281,84 € et ensuite des loyers réglés à cette SCI du I Janvier 2015 jusqu'au jour de la résiliation effective de ladite vente selon décompte d'huissier, - Dire et juger que la SARL FONCIERE RESIOUEST, redevenue rétroactivement propriétaire à compter du 1er juillet 2005, ne pourra pas, au cas de condamnation de la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser aux époux [D] tous les loyers qu'ils lui auront payés, appeler aucun loyer auprès des Epoux [D], courus du 1er Juillet 2005 jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois après réception par les demandeurs de nouvelles offres de vente de la SARL FONCIERE RESIOUEST, - Condamner in solidum les sociétés FONCIERE RESIOUEST, COGEDIM-VENTE et la SCI EDELWEISS à verser aux Epoux [D], la somme de 30.000 € chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, A titre subsidiaire : - Infirmer partiellement le Jugement du 9 octobre 2010 du TGI de PARIS en ce qu'il a débouté également Monsieur [D]. pris individuellement, de ses demandes, alors même que les premiers juges ont uniquement motivé leur décision sur la seule situation de Madame [D], Et statuant de nouveau : - Dire et juger Monsieur [D] recevable et bien fondé en ses demandes, - Dire et juger nulles, l'offre de vente émise par COGEDÏM VENTE, pour le compte de la FONCIERE RESIOUEST, le 6 mars 2003 au profit de Monsieur [D] pour les motifs exposés plus haut, - Dire et juger nulle, par voie de conséquence, la vente par la FONCIERE RESIOUEST à la SCI EDELWEISS MARINE, en date du 1er Juillet 2005, - Prononcer, au bénéfice de Monsieur [D], toutes les condamnations sollicitées tant à titre principal, subsidiaire, très subsidiaire, et en tout état de cause, détaillées aux présentes conclusions, En tout état de cause : - Condamner la FONCIERE RESIOUEST à faire publier, au 5ème [Adresse 5] le présent, dans le délai de deux mois de sa signification, sous astreinte au bénéfice des époux [D], de 2000 € par jour de retard exigibles immédiatement, et à supporter et régler au Trésor Public dans ce délai, les droits et frais inhérents à cette publication et à justifier du tout aux époux [D], dans les huit jours de l'exécution de cette formalité, - Condamner in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST, COGEDIM-VENTE et la SCI EDELWEISS à payer aux Epoux [D], la somme de 55.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance d'appel. Vu les conclusions du 30 août 2016 par lesquelles la société Foncière Resiouest demande notamment à la Cour de : -confirmer le jugement entrepris, A titre subsidiaire En cas de nullité de la vente, - Dire que la FONCIERE RESIOUEST n'a commis aucune faute, et débouter les époux [D] de toute demande dirigée contre la FONCIERE RESIOUEST, - Débouter les époux [D] de leur demande visant à voir notifier de nouvelles offres de vente sous astreinte, la disant sans objet et particulièrement mal fondée au regard des prérogatives liées au droit de propriété à valeur constitutionnelle, le propriétaire d'un bien ne pouvant être contraint de vendre contre sa volonté, - Condamner la SCI EDELWEISS à verser à la FONCIERE RESIOUEST l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux [D] au titre de l'occupation du bien immobilier sis au [Adresse 6] depuis le ler/07/05 soit la somme de 422.846,22 € selon décompte arrêté le 31/12/14 pour mémoire et à parfaire jusqu'au jour du jugement à intervenir, qui devra être réactualisée afin d'inclure l'intégralité des loyers perçus par la SCI EDELWEISS à la date du jugement, - Ordonner la compensation judiciaire entre la restitution du prix de la vente du ler/07/05 par la FONCIERE RESIOUEST, et les sommes dues à cette dernière par la SCI EDELWEISS au titre des loyers, perçus à compter du ler/07/05, - Dire que la restitution du solde du prix de la vente du ler/07/05 par la FONCIERE RESIOUEST se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, Très subsidiairement - Dire que les époux [D] n'établissent pas la réalité de leurs préjudices, et les DEBOUTER purement et simplement de toute demande indemnitaire, A titre infiniment subsidiaire En cas de condamnations au profit des époux [D], - Dire que COGEDIM VENTE a gravement manqué à ses obligations en exécution du mandat de vente du 25/07/02, - Condamner COGEDIM VENTE à garantir et relever indemne la FONCIERE RESIOUEST de toutes condamnations qui pourrait être prononcée contre elle, en principal, intérêts et accessoires, En tout état de cause. - Dire que l'estimation en valeur vénale mai 2014 de la Chambre des Notaires établie sur la base d'un bien « libre de toute location et de toute occupation » à la demande expresse des époux [D], doit être purement et simplement écartée car elle ne correspond pas à la situation juridique du bien, actuellement occupé et sans date de libération prévisible, - Débouter la SCI EDELWEISS de toute demande en garantie contre la FONCIERE RESIOUEST, la disant particulièrement mal fondée, - Débouter purement et simplement la SCI EDELWEISS de sa demande d'expertise, la disant mal fondée, - Débouter purement et simplement la SCI EDELWEISS et Cogedim Vente de l'ensemble de leurs demandes, Vu les conclusions du 31 août 2016 de la SNC Cogedim Vente par lesquelles elle demande à la cour de': - Débouter les époux [D] de leur appel et confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS ayant rejeté leur demande de nullité de vente, - Subsidiairement si, par impossible, la demande de nullité était accueillie, Débouter les époux [D] de leurs plus amples demandes, - Débouter la SCI EDELWEISS MARINE et la SARL FONCIERE RESIOUEST de leurs demandes tendant à une condamnation en principal ou en garantie au titre du prix ou de toute somme nécessaire à la remise en état financière résultant de la nullité, qui ne constituent pas un préjudice indemnisable, - Dire n'y avoir lieu à application de la garantie d'éviction et débouter EDELWEISS MARINE de sa demande à ce visa, - Débouter FONCIERE RESIOUEST de son appel en garantie en constatant le partage de responsabilité à l'égard des tiers et l'absence de tout préjudice, - Dire que si quelle que condamnation que ce soit était mise à la charge de COGEDIM VENTE à l'égard de la SCI EDELWEISS MARINE et/ou de Monsieur ou Madame [D], la société FONCIERE RESIOUEST lui en devrait garantie dans la limite du gain qui demeurerait pour elle en comparant les sommes nettes qu'elle aurait dû verser pour leur indemnisation et l'augmentation de valeur du bien dont elle bénéficierait, au jour du retour de celui-ci dans son patrimoine après restitutions, - Condamner tout succombant à la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens. Vu les conclusions du 26 août 2016 de la SCI Edelweiss Marine par lesquelles elle demande notamment à la cour de': - Déclarer les époux [D] irrecevables en appel et plus généralement en leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles ne sont régulièrement publiées auprès du Conservateur des hypothèques alors que l'appelant devait conclure régulièrement sous le délai légal de trois mois, Subsidiairement, sur le fond des demandes des époux [D] - Les juger, en tout cas, mal fondées, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l'accord collectif du 9 juin 1998 et confirmer dès lors le jugement déféré, - Condamner solidairement les parties appelantes, et en tout cas toute partie succombante, au paiement d'une somme complémentaire de 15.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile, Subsidiairement encore, pour le cas où les demandes des époux [D] seraient accueillies, en tout ou partie : - Condamner les sociétés COGEDIM VENTE et la FONCIERE RESTOUEST à garantir et relever la concluante de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi qu'au remboursement de tous frais, droits, intérêts liés aux 2 prêts afférents à l'acquisition et débours exposés, de tout gain manqué et de toute perte subie ou de toute perte de chance, Et, sur la fixation des préjudices : - Désigner un expert technique chargé d'en effectuer un chiffrage précis, permettant de faire les comptes entre les parties, au regard de l'état du marché actuel de l'immobilier et de sa fluctuation depuis les faits litigieux, des frais exposés et du tout gain manqué et/ou de la perte subie, ou de la perte d'une chance, en lien avec la vente litigieuse, au regard notamment du prix d'acquisition en 2005 et de la valeur des biens au jour de la décision, avec une mission classique en pareille matière, - Fixer à 1.600.000,00 Euros le préjudice matériel subi par la concluante (valeur mai 2004) et condamner solidairement les sociétés COGEDIM VENTE et la FONCIERE RESIOUEST au paiement de cette somme indemnitaire, du chef du gain manqué (annulation de la plus value) et subsidiairement à titre de perte d'une chance plus-value, outre un complément de 200.000,00 Euros en valeur septembre 2016, soit une somme de 1.800.000,00 euros. Outre les postes indemnitaires suivants, également à leur charge solidaire : -droits de mutation : 74.658,00 Euros -frais du règlement de copropriété : 1.761,22 Euros -coût du financement du bien du chef des deux prêts mentionnés en pages 7 et 8 de l'acte notarié du 1er juillet 2005, ainsi que les pages 26 à 29 : a) 240 mois X 4.683,13 Euros : 1.123.951,20 Euros, sauf à parfaire ou diminuer au vu du décompte du prêteur de deniers. b) 180 mois X 829,83 Euros : 149.369,40 Euros, sauf à parfaire ou diminuer au vu du décompte du prêteur de deniers. En toute hypothèse, et en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, condamner la société FONCIERE RESIOUEST à restituer le montant du prix d'acquisition, soit 1.525.000,00 euros. - En toute hypothèse, déclarer irrecevable la demande de la FONCIERE formulée le 7 avril 2015, pour la première fois en cause d'appel, sur renvoi après cassation (422.846,22 euros). - Condamner solidairement les époux [D] au paiement des entiers dépens, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et en tout cas tout succombant, comme pour la somme complémentaire au titre de l'article 700, sollicitée ci-dessus à l'encontre de toute partie succombante (15.000,00 euros). SUR CE