En-tête
CIV. 3 CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 22 octobre 2026 Cassation Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 588 F-D Pourvoi n° X 24-21.115 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2026 La société Pasa immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 24-21.115 contre l'arret rendu le 5 septembre 2024 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [K] [V], domicilié [Adresse 2], 2°/ à la société Immo Rihani, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], 3°/ à la société Alpha mandataires judiciaires, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], prise en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la société Immo Rihani, 4°/ à la société Eleven immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de Me Bardoul, avocat de la société Pasa immo, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à la société Pasa immo du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Immo Rihani, la société Alpha mandataires judiciaires, prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Immo Rihani, et la société Eleven immobilier.
Faits et procédure
Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 septembre 2024), par acte authentique du 27 mai 2019, M. [V] (l'acquéreur) a acquis de la société Pasa immo (la venderesse), à des fins locatives, deux immeubles, l'un de six appartements, au prix de 235 000 euros, l'autre de sept appartements, au prix de 130 000 euros. 3. Se plaignant de désordres affectant ce second bien, l'acquéreur a assigné la venderesse en réduction du prix de vente et paiement de dommages et intérêts sur les fondements du manquement du vendeur à l'obligation de délivrance conforme, de la garantie des vices cachés et du dol.
Moyens
Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche Enoncé du moyen 4. La venderesse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à l'acquéreur diverses sommes au titre de la réduction du prix de vente d'un des immeubles cédés et à titre de dommages et intérêts complémentaires, alors « que méconnaissent leur obligation de motivation les juges qui statuent par de simples affirmations, sans analyser, fût-ce sommairement, ni même mentionner les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; que la cour d'appel a retenu que « concernant le caractère apparent des désordres, si des traces d'humidité étaient manifestement visibles de manière contemporaine à la vente, il résulte des documents versés aux débats d'une part, que l'acquéreur n'a à l'évidence pas pu visiter tous les appartements avant la vente et, d'autre part, qu'il ne pouvait pas se rendre compte, par la simple visite des lieux, de l'ampleur et de l'origine des désordres, lesquels se sont par la suite amplifiés jusqu'à rendre nécessaire l'évacuation des locataires », qu'en statuant sans préciser, ni a fortiori analyser, ne serait-ce que sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour affirmer que l'acquéreur n'a à l'évidence pas pu visiter tous les appartements avant la vente et, d'autre part, qu'il ne pouvait pas se rendre compte, par la simple visite des lieux, de l'ampleur et de l'origine des désordres, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'articles 455 du code de procédure civile : 5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. 6. Pour condamner la venderesse au titre d'un manquement à son obligation de délivrance conforme, après avoir relevé que deux logements occupés avaient fait l'objet, antérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, d'une visite du service communal d'hygiène et de santé qui avait relevé des traces d'infiltration et d'humidité, des problèmes de plomberie et d'installation électrique et une ventilation non réglementaire ayant justifié une demande administrative de mise en conformité, l'arrêt retient, pour exclure le caractère apparent de ces désordres, qu'il résulte des documents versés aux débats, d'une part, que l'acquéreur n'a pas, à l'évidence, pu visiter tous les appartements avant la vente, d'autre part, qu'il ne pouvait pas se rendre compte, par la simple visite des lieux, de l'ampleur et de l'origine des désordres, lesquels se sont par la suite amplifiés jusqu'à rendre nécessaire l'évacuation des locataires. 7. En statuant ainsi, par simple affirmation, sans préciser, fût-ce succinctement, les éléments de preuve sur lesquels elle fondait sa décision, tant sur l'absence de visite de la totalité des appartements que sur le lien qu'elle a établi entre les désordres constatés lors des visites du service communal d'hygiène et de santé et ceux ayant conduit à l'évacuation des locataires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte précité.
Moyens
Et sur le troisième moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches Enoncé du moyen 8. La venderesse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à l'acquéreur une certaine somme à titre de dommages et intérêts complémentaires, alors : « 4°/ que le préjudice résultant d'une réticence dolosive résultant d'une obligation précontractuelle d'information est constitué par la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par celle d'obtenir les gains attendus ; qu'en accordant dès lors à M. [V] l'indemnisation d'un entier préjudice correspondant à deux années de loyers pour 2020 et 2021 pour deux logements, la cour d'appel a violé les articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil ; 5°/ que la réparation doit être intégrale sans perte ni profit ; qu'en accordant à M. [V] l'indemnisation d'un préjudice correspondant à deux années de loyers pour 2020 et 2021 pour deux logements après avoir accordé à une réduction de prix, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé en quoi un préjudice subsistait a privé sa décision de base légale au regard du principe susmentionné, ensemble les articles 1217, 1223, 1231-1 et 1240 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'article 1137, alinéa 2, du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice : 9. En application de ce texte, la victime d'un dol, qui fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat, peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Com., 10 juillet 2012, pourvoi n° 11-21.954, Bull. 2012, IV, n° 149). 10. Selon le principe susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit. 11. Pour condamner la venderesse à payer à l'acquéreur, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la perte de loyers de deux appartements sur deux ans, l'arrêt retient que la première est tenue d'indemniser le second du préjudice ayant résulté pour ce dernier, non seulement du manquement contractuel à son obligation de délivrance, mais également de sa réticence dolosive. 12. En statuant ainsi, sans caractériser le préjudice de l'acquéreur, qui avait obtenu une réduction de prix au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, et alors que le préjudice résultant d'un dol incident ne peut pas être égal au gain manqué, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne M. [V] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.