En-tête
CIV. 3 CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 15 octobre 2026 Rejet Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 573 F-D Pourvoi n° F 25-11.697 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 OCTOBRE 2026 La société Ici, société civile, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 25-11.697 contre l'arrêt rendu le 4 décembre 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], [Adresse 3], représenté par son syndic la Société de gestion immobilière de [Localité 1] (Sogim), dont le siège est [Adresse 7], aux lieu et place de la société Cabinet Mari, 2°/ à la société Cabinet Mari, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Georget, conseillère, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société Ici, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], de la société Cabinet Mari et de la Société de gestion immobilière de [Localité 1], après débats en l'audience publique du 8 septembre 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Georget, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2024), la société Ici est propriétaire de deux lots à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Elle a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en remboursement de charges indues et en paiement de dommages et intérêts, sollicitant en outre qu'il soit ordonné au syndic de mettre en demeure les copropriétaires de respecter l'interdiction figurant au règlement de copropriété d'installer des climatiseurs sur les balcons.
Moyens
Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 2. La société Ici fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors : « 1°/ que la SCI Ici soutenait qu'en vertu du 2° du Chapitre III du Titre III du règlement de la copropriété « [Adresse 2] », les lots n° 8008 et n° 8082, lui appartenant, « ne participent pas » aux charges tenant aux « frais d'entretien de propreté des entrées escaliers, paliers et circulations des bâtiments lui appartenant » ; qu'elle en déduisait que ces lots n'étaient pas redevables de tout ou partie des charges relatives à la rémunération du gardien puisque celui-ci est chargé de « l'entretien du hall, des escaliers et des circulations du bâtiment » ; que pour débouter la SCI Ici de ses demandes, la cour d'appel a répondu, par motifs propres, que « le règlement de copropriété stipule expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne font pas l'objet d'une répartition spéciale, ce service bénéficiant à tous sans distinction », et « que l'attestation du gardien lui-même qui relate l'étendue de ses missions permet de retenir que celles-ci profitent à l'ensemble des copropriétaires y compris à l'appelante », et par motifs éventuellement adoptés, « que les charges générales doivent être fixées en fonction de la valeur relative des lots, telle que résultant de l'article 5 de la loi », « que tel est le cas des charges relatives au concierge ou gardien de l'immeuble, même si celui-ci n'a pour certains lots aucune utilité, ce qui est le cas des locaux totalement indépendants », « que le règlement de copropriété stipule en page 63 que les charges générales comprennent les dépenses afférentes aux services de gardiennage et surveillance de l'immeuble et d'une façon générale au personnel affecté au service général, ne faisant pas l'objet d'une répartition spéciale de charges, ce qui confirme la conformité du règlement à la loi » ; qu'en statuant de la sorte sans se prononcer sur le moyen pris de l'application du 2° du Chapitre III du Titre III du règlement de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que la SCI Ici soutenait qu'en vertu du 2° du Chapitre III du Titre III du règlement de la copropriété « [Adresse 2] », les lots n° 8008 et n° 8082, lui appartenant, « ne participent pas » aux charges tenant aux « frais d'entretien de propreté des entrées escaliers, paliers et circulations des bâtiments lui appartenant » ; qu'elle en déduisait que ces lots n'étaient pas redevables de tout ou partie des charges relatives à la rémunération du gardien puisque celui-ci est chargé de « l'entretien du hall, des escaliers et des circulations du bâtiment » ; que pour débouter la SCI Ici de ses demandes, la cour d'appel a répondu, par motifs propres, que « le règlement de copropriété stipule expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne font pas l'objet d'une répartition spéciale, ce service bénéficiant à tous sans distinction », et « que l'attestation du gardien lui-même qui relate l'étendue de ses missions permet de retenir que celles-ci profitent à l'ensemble des copropriétaires y compris à l'appelante », et par motifs éventuellement adoptés, « que les charges générales doivent être fixées en fonction de la valeur relative des lots, telle que résultant de l'article 5 de la loi », « que tel est le cas des charges relatives au concierge ou gardien de l'immeuble, même si celui-ci n'a pour certains lots aucune utilité, ce qui est le cas des locaux totalement indépendants », « que le règlement de copropriété stipule en page 63 que les charges générales comprennent les dépenses afférentes aux services de gardiennage et surveillance de l'immeuble et d'une façon générale au personnel affecté au service général, ne faisant pas l'objet d'une répartition spéciale de charges, ce qui confirme la conformité du règlement à la loi » ; qu'en statuant de la sorte sans avoir recherché si le gardien assurait l'entretien des « entrées, escaliers, paliers et circulations des bâtiments » de la copropriété, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103 du code civil ; 3°/ que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites ; que la SCI Ici soutenait qu'en vertu du 2° du Chapitre III du Titre III du règlement de la copropriété « [Adresse 2] », les lots n° 8008 et n° 8082, lui appartenant, « ne participent pas » aux charges tenant aux « frais d'entretien de propreté des entrées escaliers, paliers et circulations des bâtiments lui appartenant » ; qu'elle en déduisait que ces lots n'étaient pas redevables, ou tout au plus d'une partie, des charges relatives à la rémunération du gardien puisque celui-ci est chargé de « l'entretien du hall, des escaliers et des circulations du bâtiment » ; que pour débouter la SCI Ici de ses demandes, la cour d'appel a répondu, par motifs propres, que « les charges générales ont été fixées en fonction de la valeur relative des lots », « que le règlement de copropriété stipule expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne font pas l'objet d'une répartition spéciale, ce service bénéficiant à tous sans distinction », et « que l'attestation du gardien luimême qui relate l'étendue de ses missions permet de retenir que celles-ci profitent à l'ensemble des copropriétaires y compris à l'appelante », et par motifs éventuellement adoptés, « que les charges générales doivent être fixées en fonction de la valeur relative des lots, telle que résultant de l'article 5 de la loi », « que tel est le cas des charges relatives au concierge ou gardien de l'immeuble, même si celui-ci n'a pour certains lots aucune utilité, ce qui est le cas des locaux totalement indépendants » ; qu'à supposer qu'en statuant de la sorte, les juges du fond aient entendu refuser l'application du 2° du Chapitre III du Titre III du règlement de la copropriété en raison d'une éventuelle contrariété de cette stipulation à la loi ou aux règlements, cependant que cette stipulation n'a pas été déclarée non écrite et devait donc recevoir application si les conditions pour ce faire étaient réunies, ils ont violé les articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour 3. La cour d'appel, qui n'a pas refusé d'appliquer les stipulations figurant au 2° du chapitre III du titre III du règlement de copropriété, a retenu que ce règlement stipulait expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne faisaient pas l'objet d'une répartition spéciale. 4. Elle a ainsi, sans être tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de rejet de la demande de remboursement des charges relatives au gardiennage et à la surveillance.
Moyens
Sur le second moyen Enoncé du moyen 5. La société Ici fait le même grief à l'arrêt, alors : « 1°/ que le syndicat des copropriétaires ayant pour mission de s'assurer du respect par les copropriétaires du règlement de copropriété, un copropriétaire est en droit d'exiger du syndicat des copropriétaires qu'il prenne les mesures adéquates pour mettre fin à toute infraction à ce règlement, sans être tenu de démontrer l'existence d'un préjudice pour la copropriété ou pour lui-même ; que pour débouter la SCI Ici de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires et au syndic de mettre en demeure les copropriétaires défaillants de respecter le règlement de copropriété qui leur interdit d'installer un climatiseur sur leur balcon, la cour d'appel a énoncé, par motifs propres, « qu'il est constant que les climatiseurs ont été installés avant l'arrivée du syndic actuel et sont en fonction depuis des années, ces installations ne causant aucune détérioration de façade, ni nuisances sonores » et, par motifs adoptés, que « s'il est exact que le règlement de copropriété interdit, en page 56, d'installer sur les balcons et terrasses des appareils de climatisation et tout autre appareil pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores, il n'appartient pas à un copropriétaire d'obliger le syndicat ou le syndic à exiger la suppression d'éventuels climatiseurs installés depuis fort longtemps qui n'ont fait l'objet d'aucune plainte et d'initier une procédure, laquelle exige préalablement une autorisation en assemblée générale, procédure qui risque, pour certains appareils installés depuis plus de 10 ans, de se heurter à un problème de prescription », « qu'en l'espèce, le syndicat n'a pas été saisi par la demanderesse d'une demande officielle d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale d'une décision visant à exiger la suppression des climatiseurs éventuellement installés et d'autorisation du syndic d'ester en cas de refus » et « qu'il échet en conséquence de rejeter la demande formulée par la demanderesse, alors qu'elle dispose d'une action individuelle à l'encontre des autres copropriétaires pour non-respect du règlement de copropriété, si elle estime subir un préjudice individuel » ; qu'en statuant de la sorte, sans tirer les conséquences légales de leurs propres constatations, selon lesquelles la présence des climatiseurs dénoncée par la SCI Ici était effectivement interdite par le règlement de la copropriété « [Adresse 2] », les juges du fond ont violé les articles 15, 18 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2°/ que le syndicat des copropriétaires ayant pour mission de s'assurer du respect par les copropriétaires du règlement de copropriété, un copropriétaire est en droit d'exiger du syndicat des copropriétaires qu'il prenne les mesures adéquates pour mettre fin à toute infraction à ce règlement, sans être tenu de démontrer l'existence d'un préjudice pour la copropriété ou pour lui-même ; que pour débouter la SCI Ici de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires et au syndic de mettre en demeure les copropriétaires défaillants de respecter le règlement de copropriété qui leur interdit d'installer un climatiseur sur leur balcon, la cour d'appel a énoncé, par motifs propres, « qu'il est constant que les climatiseurs ont été installés avant l'arrivée du syndic actuel et sont en fonction depuis des années, ces installations ne causant aucune détérioration de façade, ni nuisances sonores » et, par motifs adoptés, que « s'il est exact que le règlement de copropriété interdit, en page 56, d'installer sur les balcons et terrasses des appareils de climatisation et tout autre appareil pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores, il n'appartient pas à un copropriétaire d'obliger le syndicat ou le syndic à exiger la suppression d'éventuels climatiseurs installés depuis fort longtemps qui n'ont fait l'objet d'aucune plainte et d'initier une procédure, laquelle exige préalablement une autorisation en assemblée générale, procédure qui risque, pour certains appareils installés depuis plus de 10 ans, de se heurter à un problème de prescription », « qu'en l'espèce, le syndicat n'a pas été saisi par la demanderesse d'une demande officielle d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale d'une décision visant à exiger la suppression des climatiseurs éventuellement installés et d'autorisation du syndic d'ester en cas de refus » et « qu'il échet en conséquence de rejeter la demande formulée par la demanderesse, alors qu'elle dispose d'une action individuelle à l'encontre des autres copropriétaires pour non-respect du règlement de copropriété, si elle estime subir un préjudice individuel » ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher si la présence des climatiseurs dénoncée par la SCI Ici était ou pas interdite par le règlement de la copropriété « [Adresse 2] », les juges du fond, qui ont statué par des motifs inopérants, ont privé leur décision de base légale au regard des articles 15, 18 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Motivation
Réponse de la Cour 6. La cour d'appel, qui a, par motifs propres et adoptés, relevé, par une interprétation souveraine, que le règlement de copropriété interdisait d'installer sur les balcons et terrasses des appareils de climatisation pouvant générer des bruits ou des nuisances sonores et constaté que les installations des climatiseurs sur les balcons, pour certaines manifestement anciennes, ne causaient aucune nuisance sonore, a, procédant à la recherche prétendument omise, légalement justifié sa décision de rejeter la demande tendant à ordonner au syndic de mettre en demeure les copropriétaires d'enlever les climatiseurs.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Ici aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ici et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 2] » et à la société Cabinet Mari la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.