En-tête
CIV. 3 CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 1er octobre 2026 Cassation partielle Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente Arrêt n° 531 F-D Pourvoi n° F 25-10.800 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2026 Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Lamy, société par action simplifiée, dont le siège est [Adresse 2] et ayant un établissement sis [Adresse 3], a formé le pourvoi n° F 25-10.800 contre l'arrêt rendu le 20 mars 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société Les 3 A, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4] et domiciliée chez M. [Y] [N], [Adresse 5], défenderesse à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Georget, conseillère, les observations de la SELAS Froger & Zajdela, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de la société civile immobilière Les 3 A, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2026 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Georget, conseillère rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2024), la société civile immobilière Les 3 A (la SCI) est propriétaire du lot n° 3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. 2. Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI en paiement de charges.
Moyens
Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 3. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes en paiement et de rejeter sa demande d'expertise judiciaire, alors « que la clause de répartition des charges, serait-elle contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, demeure applicable tant qu'elle n'a pas été réputée non écrite ; qu'en retenant que la SCI Les 3 A serait exonérée de charges, autres que celles visées à l'article 6 du règlement de copropriété, par application du critère de l'utilité institué par ledit article 10, quand les charges ne pouvaient être réparties qu'en application des clauses du règlement de copropriété tant que ces dernières n'ont pas été déclarées non écrites, les juges du fond ont violé les articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : 4. Selon ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 5. Pour rejeter la demande de paiement de charges, l'arrêt retient que l'article 6 du règlement de copropriété dispense la SCI des charges de « nettoyage » des parties communes et que le syndicat des copropriétaires a procédé à une régularisation de son décompte concernant les charges de nettoyage depuis l'introduction de la procédure mais que ce décompte ne permet pas de distinguer les charges relatives à l'entretien des parties communes dont la SCI doit être exonérée par application du critère d'utilité tel qu'institué par l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. 6. En statuant ainsi, sans constater que le règlement de copropriété prévoyait, pour les charges d'entretien des parties communes, autres que celles de nettoyage, une répartition différente de celle prévue par la loi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Portée et conséquences de la cassation 7. La cassation du chef de dispositif de l'arrêt confirmant le jugement en ce qu'il rejette la demande en paiement du syndicat des copropriétaires n'entraîne pas celle du chef de dispositif rejetant sa demande d'expertise qui est justifiée par d'autres motifs, non remis en cause par le pourvoi.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], l'arrêt rendu le 20 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne la société civile immobilière Les 3 A aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Les 3 A et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le premier octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.