En-tête
CIV. 3 DB COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 1er octobre 2026 Cassation partielle Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente Arrêt n° 539 F-D Pourvoi n° A 25-15.395 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2026 Mme [S] [T], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 25-15.395 contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 , chambre 3), dans le litige l'opposant à Mme [B] [G], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de Mme [T], de la SCP Krivine et Viaud, avocat de Mme [G], après débats en l'audience publique du 7 juillet 2026 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Gallet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 2024), le 4 novembre 2015, Mme [G] (la bailleresse) a donné à bail à Mme [T] (la locataire) une chambre de 6,37 mètres carrés située dans un appartement à Paris, faisant l'objet d'une colocation à baux multiples avec trois locataires et comprenant des espaces communs. Ce bail a été tacitement reconduit les 4 novembre 2018 et 4 novembre 2021. 2. Invoquant l'indécence du logement à raison du non-respect des conditions de surface et de volume du local privatif, la locataire a assigné la bailleresse en nullité des baux successifs, subsidiairement en résolution de ces baux, et plus subsidiairement en réalisation de travaux de mise en conformité, restitution de loyers versés ou réduction du loyer dû, et a sollicité en tout état de cause l'indemnisation de ses préjudices. 3. La locataire a quitté les locaux en cours d‘instance, et un état des lieux de sortie a été établi le 4 janvier 2022.
Moyens
Examen des moyens Sur les premier et troisième moyens
Motivation
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Moyens
Sur le deuxième moyen Enoncé du moyen 5. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en résolution des baux des 4 novembre 2015, 4 novembre 2018 et 4 novembre 2021 et en restitution des loyers, charges et dépôt de garantie versés, alors : « 1°/ que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance lorsque le logement donné à bail ne présente pas un caractère décent ; que si l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 offre au locataire la possibilité de demander la mise en conformité des lieux, cette option, sans objet dès lors que le bien ne répond pas aux normes minimales de surface, n'exclut pas la possibilité de solliciter la résolution judiciaire du contrat ; qu'en déboutant Mme [T] de sa demande en résolution des baux et en réduction des loyers après avoir pourtant constaté que la chambre de 6,37 mètres carrés louée par Mme [T] suivant les baux des 4 novembre 2015 et 4 novembre 2018 ne constituait pas un logement décent, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1184 (ancien) et 1217 (nouveau) du code civil, par refus d'application, ensemble, par fausse application, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°/ qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement dont la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être chacun au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et 20 mètres cubes ; que doivent être pris en considération la surface et le volume habitables des seules pièces affectées privativement au colocataire et non les éléments, équipements et pièces du logement entier ; que pour juger que le bail du 4 novembre 2021 conclu entre Mme [G], bailleur et Mme [T], locataire, permettait la location d'un logement décent, la cour d'appel a retenu que si Mme [T] louait une chambre de 6,37 m², elle avait néanmoins accès aux espaces communs composés d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC soit d'une superficie totale de 16,70 m² ; qu'en statuant par ces motifs, dont il ressortait que la surface du local privatif de Mme [T] était inférieure à 9 mètres carrés, la cour d'appel a violé, ensemble, le texte susvisé et l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 3°/ que n'est pas décent le logement qui n'offre pas au bailleur la jouissance d'une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés ; qu'en retenant que le logement loué à Mme [T] aurait satisfait aux conditions de décence prévues par la loi sans constater qu'elle pouvait jouir d'une pièce principale de 9 mètres carrés au moins, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018, et de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »
Motivation
Réponse de la Cour 6. Ayant d'abord rappelé, à bon droit, qu'en application des articles 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat de bail initial du 4 novembre 2015, et 1224 du même code, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, applicable aux baux tacitement reconduits, la partie envers laquelle un engagement contractuel n'avait pas été exécuté ou ne l'avait été que partiellement pouvait solliciter la résiliation du contrat en cas d'inexécution suffisamment grave, puis constaté que la locataire disposait, outre d'une chambre privative, d'un accès à des espaces communs partagés avec deux autres co-locataires d'une superficie totale de 16,70 mètres carrés, composés d'une entrée-dégagement, une cuisine et une salle de bains, la cour d'appel, qui a retenu qu'il n'était pas établi que le logement loué, fut-il indécent, aurait été inhabitable, a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, souverainement apprécié la gravité du manquement invoqué pour rejeter la demande en prononcé de la résiliation du bail. 7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Moyens
Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 8. La locataire fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant des dommages et intérêts mis à la charge de la bailleresse, alors « qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-2021 du 23 novembre 2018 que, lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement dont la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être chacun au moins égaux, respectivement, à neuf mètres carrés et à vingt mètres cubes ; que doivent être pris en considération la surface et le volume habitables des seules pièces affectées privativement au colocataire et non les éléments, équipements et pièces du logement entier , que pour juger que le bail du 4 novembre 2021 permettait la location d'un logement décent, de sorte que la locataire ne pouvait engager la responsabilité de la bailleresse pour la période postérieure au 4 novembre 2021, la cour d'appel a retenu que si Mme [T] louait une chambre de 6,37 m², elle avait néanmoins accès aux espaces communs composés d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC soit d'une superficie totale de 16,70 m² ; qu'en statuant par ces motifs, dont il ressortait que la surface du local privatif dont jouissait Mme [T] était inférieure à neuf mètres carrés, la cour d'appel a violé, ensemble, le texte susvisé et l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu les articles 1719, 1°, du code civil, 6 et 8-1, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : 9. Il résulte des deux premiers de ces textes que le bailleur d'un local à usage d'habitation est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale. 10. Selon le dernier, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. 11. Selon l'avant dernier, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, lorsque la colocation, définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 11-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation, devenus les articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du même code. Par dérogation à ces derniers articles, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. 12. Il s'en déduit qu'en matière de colocation à baux multiples, la conformité du local loué aux normes minimales de surface s'apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au locataire, l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement n'étant pris en considération que pour le respect des autres caractéristiques de décence. 13. Pour condamner la bailleresse à indemniser la locataire à hauteur d'un certain montant pour manquement à son obligation de délivrance, l'arrêt constate que l'appartement a fait l'objet d'une colocation à baux multiples, avec trois colocataires, que la locataire a loué une chambre d'une surface de 6,37 mètres carrés, que les espaces communs étaient d'une superficie totale de 16,70 mètres carrés et que le bail conclu le 4 novembre 2015 comme celui tacitement reconduit le 4 novembre 2018 n'étaient donc pas conformes aux normes de décence en matière de surface minimale, ce qui justifie une indemnisation, mais que le bail reconduit le 4 novembre 2021 portait sur un logement décent, dès lors que l'article 8-1, II, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, prévoit qu'il faut désormais tenir compte, outre de la surface de la chambre, de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement et que la locataire avait ainsi à sa disposition une superficie supérieure à 9 mètres carrés, en ajoutant à celle de sa chambre privative un tiers de celle des surfaces communes. 14. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [G] à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 24 octobre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme [G] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [G] et la condamne à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le premier octobre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.