En-tête
CIV. 3 SA COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 24 septembre 2026 Rejet M. BOYER, conseiller doyen faisant fonction de président Arrêt n° 514 F-D Pourvoi n° Y 24-21.668 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2026 M. [G] [R], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 24-21.668 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2024 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, première section), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Gidon Richard Palazzolo, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à M. [E] [A], domicilié [Adresse 3], 3°/ à la société Du Bois, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], 4°/ à Mme [K] [T], domiciliée [Adresse 5], 5°/ à la société Apprêts textiles du centre énergie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7], défendeurs à la cassation. La société civile immobilière Du Bois et M. [A] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt. Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de M. [R], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Gidon Richard Palazzolo, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. [A] et de la société civile immobilière Du Bois, après débats en l'audience publique du 30 juin 2026 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Abgrall, conseillère, et Mme Jouanneau, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à M. [R] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Apprêts textiles du centre énergie.
Faits et procédure
Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 septembre 2024), en 2017, la société civile immobilière Du Bois (la SCI), représentée par son gérant, M. [A], a vendu à M. [R] (l'acquéreur) un appartement et des emplacements de stationnement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. 3. L'acte de vente a été reçu par la société civile professionnelle de notaires Gidon Roche et associés, aux droits de laquelle vient la société Gidon Richard Palazzolo (les notaires). 4. En 2019, à l'occasion de travaux sur une parcelle voisine, une pollution a été découverte, provenant d'activités industrielles de blanchisserie précédemment exercées sur le site, qui comprend la parcelle sur laquelle est situé le bien vendu. 5. Différents diagnostics environnementaux et analyses ont mis en évidence une concentration importante de composés organiques halogènes volatils (COHV), en particulier de perchloroéthylène et de trichloroétylène, dans les sols, les eaux souterraines et les réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées de l'emprise de l'ancien site industriel. 6. L'acquéreur a assigné la SCI, son gérant et les notaires en résolution de la vente. Il a également assigné Mme [T], gérante puis liquidatrice d'une société ayant exercé des activités industrielles sur le site.
Moyens
Examen des moyens Sur le moyen du pourvoi principal, pris en ses deux premières branches
Motivation
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Moyens
Sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche Enoncé du moyen 8. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables, pour absence de publication de son assignation au service chargé de la publicité foncière, ses demandes tendant à voir prononcer la résolution ou la nullité du contrat de vente et de rejeter ses demandes subséquentes, alors « que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement, dans un délai raisonnable par un tribunal indépendant et impartial ; que si le droit d'accès au juge n'est pas absolu et fait l'objet de limitations, ces limitations ne sont admises que si elles poursuivent un but légitime et s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé ; qu'en retenant que le certificat émanant des services de la publicité foncière, attestant du dépôt et de l'enregistrement de la demande de publication de l'assignation, produit par M. [R], ne suffisait pas à faire la preuve de la publication de cette assignation et que M. [R] ne donnait aucune explication sur les suites de sa demande, pour déclarer sa demande en résolution ou en nullité de la vente irrecevable, cependant qu'en procédant au dépôt de sa demande de publication, M. [R] avait accompli la seule charge procédurale qui lui incombait et que le certificat qui lui avait été délivré établissait, sauf preuve contraire non rapportée en l'espèce, que la formalité de publication avait été accomplie, la cour d'appel qui a fait preuve d'un formalisme excessif, a porté une atteinte disproportionnée au droit d'accès au juge de M. [R] et a ainsi violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 28, 30.5 et 34 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. »
Motivation
Réponse de la Cour 9. Aux termes de l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. 10. L'obligation, à peine d'irrecevabilité de la demande, de publier une assignation en nullité ou résolution de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière ne porte pas atteinte à la substance même du droit d'accès au juge dont elle encadre les conditions d'exercice dans le but légitime d'informer les tiers et d'assurer la sécurité juridique des mutations immobilières (3e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-13.651, Bull. 2017, III, n° 80). 11. La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation peut, en outre, être régularisée jusqu'à la clôture des débats, même en appel (3e Civ., 26 novembre 2003, pourvoi n° 02-13.438, Bull. 2003, III, n° 212 ; 3e Civ., 18 novembre 2009, pourvoi n° 08-11.893, Bull. 2009, III, n° 256), de sorte que le demandeur n'est pas exposé à la sanction du seul fait des délais de traitement de la formalité par le service de la publicité foncière. 12. La formalité acceptée au dépôt ne pouvant être enregistrée qu'après les vérifications prévues à l'article 34 du décret précité, lesquelles peuvent donner lieu à un rejet même après une acceptation initiale du dépôt, la cour d'appel a exactement retenu que le certificat de dépôt de la demande de publication ne pouvait valoir preuve de la publicité requise. 13. L'acquéreur n'ayant allégué aucun motif légitime pour expliquer l'absence de preuve des suites données à sa demande de publication, la cour d'appel a exactement retenu, sans faire preuve d'un excès de formalisme, que la demande de résolution de la vente était irrecevable. 14. Le moyen n'est donc pas fondé.
Moyens
Sur le moyen du pourvoi incident Enoncé du moyen 15. La SCI et M. [A] font grief à l'arrêt de dire que M. [A] avait commis une faute détachable de ses fonctions de gérant, engageant sa responsabilité personnelle, de les condamner in solidum à payer à l'acquéreur diverses sommes en réparation de ses préjudices et de fixer les contributions à la dette des coobligés, alors « que la responsabilité personnelle d'un dirigeant à l'égard des tiers ne peut être retenue que s'il a commis une faute détachable de ses fonctions ; qu'il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ; qu'en l'espèce, la SCI Du Bois, dirigée par son gérant M. [A], a cédé le 13 janvier 2017 à M. [R] des lots de copropriété, qui se sont ultérieurement révélés pollués ; que pour dire que M. [A] a commis une faute détachable de ses fonctions de gérant de la SCI Du Bois, engageant sa responsabilité civile personnelle, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il avait nécessairement connaissance sinon de la réalité de la pollution du site, à tout le moins de l'exercice d'une activité industrielle polluante, et qu'il a, en toute connaissance de cause, vendu les lots de copropriété litigieux, en tant que dirigeant de la SCI Du Bois, sans informer son acquéreur du passé industriel du site ; qu'en statuant ainsi, tandis que le gérant n'était pas le cocontractant de l'acquéreur et qu'il s'est borné à représenter la SCI venderesse à l'acte de cession pour lequel un notaire était tenu d'une obligation de conseil ou à tout le moins d'information vis-à-vis de l'acquéreur quant au passé industriel du site et que l'acquéreur était un locataire de longue date du bien acheté, la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à caractériser une faute intentionnelle incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales, en violation de l'article 1850 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour 16. Premièrement, la cour d'appel a retenu que, l'ampleur de la pollution du sol aux COHV engendrant des risques importants pour la santé, elle rendait le bien immobilier vendu impropre à sa destination, dès lors que celui-ci ne pouvait, en particulier, accueillir de jeunes enfants en raison du risque d'exposition au plomb. 17. Deuxièmement, elle a constaté que l'activité polluante avait été initiée par le beau-père de M. [A] et avait été reprise en partie par sa fille, épouse de M. [A], qui avait créé à cet effet une société avec le frère et avec l'ami et associé de ce dernier, avant de vendre le bien litigieux à la SCI. 18. Troisièmement, elle a relevé, d'une part, que M. [A] avait été le maire de la commune entre 1995 et 2008 et que, si rien ne permettait d'affirmer que l'administration communale avait reçu des plaintes durant cette période, une grave pollution au trichloroéthylène avait été découverte en 1982, qui avait abouti à la condamnation des entreprises [S] [T] et Dasi en 1985 et 1986, les juges ayant alors retenu l'absence de mise en conformité de ces deux entreprises au regard de la législation sur les sites classés, malgré plusieurs mises en demeure adressées par l'administration, d'autre part, qu'il était constant qu'aucune mesure de dépollution du site n'avait été entreprise postérieurement à ces décisions judiciaires, qui avaient eu un fort retentissement médiatique. 19. Quatrièmement, elle a constaté que M. [A] était intervenu en 2000 ou 2001 auprès de sa belle-famille pour faire nettoyer un passage compte tenu de la présence de détritus et du brûlage de déchets dégageant des fumées incommodantes. 20. Cinquièmement, elle a retenu que M. [A] avait nécessairement connaissance, sinon de la réalité de la pollution du site, à tout le moins de l'exercice d'une activité industrielle polluante, qui rendait nécessaire d'effectuer un diagnostic puis d'entreprendre, le cas échéant, des mesures de dépollution avant d'y implanter des immeubles à usage d'habitation et que c'était en toute connaissance de cause qu'il avait vendu les lots de copropriété litigieux, sans informer l'acquéreur du passé industriel du site, ce qui constituait une réticence dolosive de la part du vendeur. 21. De l'ensemble de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire que M. [A] avait commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales et, comme telle, séparable de ses fonctions de gérant de la SCI. 22. Le moyen n'est donc pas fondé.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne M. [R] aux dépens du pourvoi principal ; Condamne la société civile immobilière Du Bois et M. [A] aux dépens du pourvoi incident ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Du Bois et M. [A] à payer à M. [R] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-quatre septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.