En-tête
CC COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 17 septembre 2026 Cassation partielle Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente Arrêt n° 492 F-D Pourvoi n° Y 25-12.656 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2026 1°/ [O] [W], ayant été domicilié [Adresse 1], 2°/ Mme [F] [Q], épouse [W], domiciliée [Adresse 1], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière d'[O] [W], 3°/ M. [A] [W], domicilié [Adresse 2], 4°/ M. [H] [W], domicilié [Adresse 3], 5°/ M. [E] [W], domicilié [Adresse 4], tous trois agissant en qualité d'héritier d'[O] [W], ont formé le pourvoi n° Y 25-12.656 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2025 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Lavague, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], 2°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Toulon, dont le siège est [Adresse 6], défendeurs à la cassation. La société civile immobilière Lavague a formé un pourvoi incident contre le même arrêt. Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation. La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de Mme [Q] et de MM. [A], [H] et [E] [W], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société civile immobilière Lavague, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], après débats en l'audience publique du 23 juin 2026 où étaient présents Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Reprise d'instance 1. Il est donné acte à Mme [W] et MM. [A], [H] et [E] [W], en leur qualité d'héritiers d'[O] [W], décédé le 12 novembre 2025, de leur reprise d'instance.
Faits et procédure
Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 janvier 2025), Mme [W] et [O] [W], aux droits duquel viennent MM. [A], [H] et [E] [W] et Mme [W] (les consorts [W]), sont propriétaires d'un appartement, constituant le lot n° 8 au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, au-dessus duquel se trouve le lot n° 10, appartenant à la société civile immobilière Lavague (la SCI), laquelle a réalisé divers travaux d'aménagement. 3. [O] [W] et Mme [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et la SCI en réalisation de travaux de remise en état de deux conduits de fumée et de ventilation desservant leur lot et en indemnisation de leurs préjudices.
Moyens
Examen des moyens Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi incident
Motivation
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Moyens
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première, deuxième et sixième branches Enoncé du moyen 5. Les consorts [W] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser à ses frais les travaux visant à rétablir le conduit d'extraction de fumée du lot n° 8 conformément à la réglementation, ou subsidiairement à le condamner à leur payer, in solidum avec la SCI, certaines sommes au titre du coût de reconstruction de ce conduit et au titre des honoraires d'architecte, et de rejeter leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la SCI, à leur payer des sommes, à titre de dommages et intérêts, l'une au titre de leur préjudice de jouissance, l'autre au titre de leur préjudice moral, alors : « 1°/ que selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, et il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il résulte de l'expertise que le conduit d'évacuation des fumées est dévoyé, qu'il est de dimensions insuffisantes pour recevoir une cheminée à foyer ouvert, qu'il a été trouvé dans le conduit de fumée des agglomérats de mortier semblant dater de la construction au niveau des jonctions entre boisseaux réduisant la section du conduit, et que le manque de tirage de la cheminée s'explique notamment par la construction du conduit ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes des époux [W] contre le syndicat des copropriétaires, que l'expert n'a mis en évidence aucun vice de construction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ; 2°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, tant des vices de conception de l'immeuble que des vices de construction ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes des époux [W] contre le syndicat des copropriétaires, que s'agissant de la présence de mortier en excès l'expert n'a pas précisé s'il s'agissait d'un défaut de conception ou d'un vice de construction, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé le texte susvisé ; 6°/ que seule une faute de la victime constituant la cause exclusive du dommage est susceptible d'exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité pour les dommages causés par un vice de construction de l'immeuble ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes des époux [W] contre le syndicat des copropriétaires, que l'expert a relevé que le manque de tirage de la cheminée des époux [W] s'expliquait en partie par le déflecteur installé par les époux [W] et qu'il résulte de l'article 16 du règlement de copropriété que l'entretien et l'éventuel remplacement du conduit demeurent à la charge du propriétaire, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que les fautes des époux [W], à les supposer établies, ne constituaient pas la cause exclusive du tirage insuffisant de la cheminée, qui s'expliquait aussi par des vices de construction, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable en l'espèce. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : 6. Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. 7. Pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre du conduit d'extraction de fumée, l'arrêt retient que, s'il a été trouvé dans ce conduit des agglomérats de mortier datant de sa construction et empêchant un fonctionnement correct, l'expert judiciaire désigné ne précise pas si cet excès de mortier résulte d'un défaut de conception ou d'un vice de construction, que les désordres tenant au manque de tirage de la cheminée sont liés au conduit depuis l'origine de la construction et aux modifications effectuées par M. et Mme [W] eux-mêmes, auxquels incombe, en vertu du règlement de copropriété, le ramonage des conduits de fumée de même que leur remplacement. 8. En statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter l'existence d'un vice de construction, et sans établir que le dommage dont se plaignaient les consorts [W] leur était exclusivement imputable, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Moyens
Et sur le premier moyen du pourvoi incident Enoncé du moyen 9. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à [O] [W] et Mme [W] une certaine somme au titre de la reconstruction du conduit du lot n° 8 servant à la ventilation, selon travaux qui devront être validés lors d'une assemblée générale de copropriétaires, alors « que les travaux affectant les parties communes d'un immeuble en copropriété doivent être soumis à l'autorisation préalable et expresse de l'assemblée générale des copropriétaires ; que ce n'est que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation que le juge judiciaire peut autoriser un copropriétaire à exécuter les travaux, aux conditions fixées par le tribunal ; que le juge judiciaire ne peut donc condamner un copropriétaire à verser à un autre copropriétaire une certaine somme au titre de futurs travaux sur les parties communes, sans une décision préalable d'autorisation ou de rejet de ces travaux en leur principe par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il résulte de l'article 11 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier "[Adresse 5]" que constituent des parties communes, "les conduits de fumées (coffres et gaines et têtes de cheminée)" et "d'une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires ou qui sont communes selon les lois et usages" ; que la cour d'appel a alors à juste titre constaté qu'"il est acquis aux débats que ce conduit litigieux (de ventilation) est une partie commune de l'immeuble" ; qu'il est par ailleurs constant que les époux [W] n'ont à aucun moment sollicité l'autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 5]" pour faire effectuer, aux frais de la SCI Lavague, des travaux affectant le conduit de ventilation de la cheminée ; qu'en condamnant néanmoins l'exposante à verser aux époux [W] des sommes de 6 554 euros HT et 3 200 euros au titre de la reconstruction du conduit de ventilation et des honoraires de l'architecte tout en précisant que "lesquels travaux devront être validés par les copropriétaires lors d'une assemblée des copropriétaires", la cour d'appel a violé les articles 25 et 30 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 10. Selon ce texte, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 11. Il s'en déduit que l'exigence d'autorisation préalable de l'assemblée générale s'applique aux travaux qu'un copropriétaire entend réaliser aux fins de remise en état de parties communes, modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire. 12. Pour condamner la SCI à payer à [O] [W] et Mme [W] certaines sommes au titre de la reconstruction du conduit de ventilation du lot n° 8 et des honoraires d'architecte, à charge de validation des travaux en assemblée générale des copropriétaires, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la SCI a bouché et détruit sans autorisation le conduit précité, constituant une partie commune de l'immeuble, et qu'elle a, ce faisant, commis une faute de nature à engager sa responsabilité. 13. En statuant ainsi, alors que les propriétaires du lot n° 8 ne pouvaient solliciter le paiement de sommes correspondant au montant de travaux à réaliser sur des parties communes sans solliciter au préalable une autorisation de l'assemblée générale portant sur ces travaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il : - rejette la demande de M. et Mme [W] en condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser à ses frais les travaux visant à rétablir un conduit d'extraction de fumée en boisseaux de terre cuite du lot n° 8 conforme à la réglementation d'une section interne de 18 cm, ou subsidiairement à le condamner à leur payer, in solidum avec la société civile immobilière Lavague, la somme de 9 009 euros HT outre la TVA applicable au titre du coût de reconstruction de ce conduit et la somme de 3 500 euros HT outre la TVA applicable au titre des honoraires d'architecte, et de rejeter leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société civile immobilière Lavague, à leur payer la somme de 24 500 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, - condamne la société civile immobilière Lavague à payer à M. et Mme [W] la somme de 6 554 euros HT selon devis de la société Stativka Artem Sam de reconstruction du conduit du lot n° 8 servant à la ventilation, somme à actualiser selon l'indice BTP de la construction, à laquelle il conviendra d'ajouter la TVA en vigueur, lesquels travaux devront être validés par les copropriétaires lors d'une assemblée des copropriétaires, - condamne la société civile immobilière Lavague à payer à M. et Mme [W] la somme à actualiser de 3 200 euros HT selon l'expert, à laquelle il conviendra d'ajouter la TVA, correspondant aux honoraires de l'architecte pour la conception et le suivi des travaux, laquelle intervention devra être validée par les copropriétaires lors d'une assemblée des copropriétaires, - et en ce qu'il statue sur la demande de dispense au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 16 janvier 2025, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.