En-tête
CIV. 3 SA COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 2 juillet 2026 Rejet Mme TEILLER, présidente Arrêt n° 406 F-D Pourvoi n° U 25-12.491 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUILLET 2026 1°/ M. [R] [K], domicilié [Adresse 1], [Localité 1], 2°/ M. [B] [M], domicilié [Adresse 2], [Localité 2], 3°/ M. [Y] [J], domicilié [Adresse 3], [Localité 3], ont formé le pourvoi n° U 25-12.491 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2024 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant à la société Foncière Kalista, société civile immobilière, dont le siège est parcelle [Cadastre 1], section D, [Localité 1], défenderesse à la cassation. MM. [K] et [J] ont également formé un pourvoi incident contre le même arrêt. Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation. Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de MM. [K], [M] et [J], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société civile immobilière Foncière Kalista, après débats en l'audience publique du 12 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à M. [J] du désistement de son pourvoi incident.
Faits et procédure
Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 6 novembre 2024) et les productions, la société civile immobilière Foncière Kalista (la SCI) est propriétaire d'une parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 2]. 3. M. [J], alors bénéficiaire d'un permis de construire portant sur la parcelle voisine, cadastrée section D n° [Cadastre 3], a assigné la SCI aux fins de voir, à titre principal, constater l'existence d'un chemin d'exploitation traversant la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 2] permettant d'accéder à la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3], juger que celle-ci ne pouvait lui en interdire l'accès et, à titre subsidiaire, reconnaître l'existence d'une servitude de passage pour enclave bénéficiant à sa propriété et grevant le fonds de la SCI. 4. M. [K], à qui le permis de construire obtenu par M. [J] avait été transféré, et M. [M], tous deux bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente consentie par le propriétaire de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3], sont intervenus volontairement à l'instance et ont repris les demandes initialement formées par M. [J]. 5. La SCI a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [J] et, à hauteur d'appel, a soulevé l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de MM. [K] et [M]. Recevabilité du pourvoi principal de M. [K], contestée par la défense Vu l'article 612 du code de procédure civile : 6. Selon ce texte, le délai du pourvoi en cassation est de deux mois à compter de la signification de la décision attaquée. 7. Il ressort des pièces de la procédure que l'arrêt du 6 novembre 2024 a été signifié à M. [K] le 27 décembre 2024 par un acte de commissaire de justice, à domicile, conformément aux dispositions de l'article 655 du code de procédure civile. 8. En conséquence, le pourvoi formé par M. [K] le 7 mars 2025 n'est pas recevable. Recevabilité du pourvoi incident de M. [K], contestée par la défense Vu les articles 550 et 614 du code de procédure civile : 9. Il résulte de ces textes que l'irrecevabilité du pourvoi principal entraîne celle du pourvoi incident lorsque ce dernier a été formé après l'expiration du délai donné pour agir à titre principal. 10. Le pourvoi incident, formé par M. [K] plus de deux mois après la signification qui lui a été faite de l'arrêt attaqué, et alors que son pourvoi principal est irrecevable, n'est pas recevable.
Moyens
Examen des moyens Sur le premier moyen du pourvoi de MM. [J] et [M] Enoncé du moyen 11. MM. [M] et [J] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable l'action diligentée par M. [J] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, et de déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, alors « que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et que n'est irrecevable que la prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que dans son acte introductif d'instance du 16 novembre 2022, M. [J] sollicitait de voir constater l'existence d'un chemin d'exploitation et de faire défense à la SCI de s'opposer à son passage ou de tout ayant-droit de la parcelle D [Cadastre 2] pour accéder à la parcelle D [Cadastre 3] et, à titre subsidiaire, de constater l'état d'enclave de la parcelle D [Cadastre 3] et ordonner son désenclavement par le chemin existant sur la propriété de la SCI ; qu'en se bornant, pour dire irrecevable l'action diligentée par M. [J] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, à examiner la recevabilité de l'action engagée par M. [J] et des interventions volontaires de MM. [K] et [M] au regard de la seule demande formulée à titre subsidiaire tendant au désenclavement de la parcelle cadastrée D [Cadastre 3], sans rechercher, comme elle y était invitée, si les exposants n'avaient pas intérêt et qualité à agir au regard de la demande formulée à titre principal tendant à voir constater l'existence d'un chemin d'exploitation et de faire défense à la SCI de s'opposer à leur passage ou de tout ayant-droit de la parcelle D [Cadastre 2] pour accéder à la parcelle D [Cadastre 3], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 31 et 32 du code de procédure civile. »
Motivation
Réponse de la Cour Recevabilité du moyen examinée d'office 12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code. 13. Sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen dénonce, en réalité, une omission de statuer, en ce que la cour d'appel n'a pas examiné, dans ses motifs comme dans son dispositif, l'intérêt et la qualité à agir de MM. [M] et [J] en reconnaissance de l'existence d'un chemin d'exploitation, qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas lieu à ouverture à cassation.
Moyens
Sur le second moyen du pourvoi de MM. [J] et [M], pris en sa première branche Enoncé du moyen 14. MM. [M] et [J] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, alors « qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'en se bornant à énoncer, pour dire recevables les demandes d'irrecevabilité présentées pour la première fois en appel à l'encontre de MM. [K] et [M] et déclarer irrecevables leurs interventions volontaires pour défaut de qualité à agir, que « l'exception de procédure soulevée à leur encontre est bien recevable compte tenu du lien existant avec l'action initiée », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 à 567 du code de procédure civile. »
Motivation
Réponse de la Cour 15. Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, et que celle-ci, à moins qu'il en soit disposé autrement, peut être proposée en tout état de cause. 16. Il en résulte que la SCI était recevable à soulever pour la première fois à hauteur d'appel l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, cette fin de non-recevoir n'étant pas soumise aux conditions de recevabilité des nouvelles prétentions en appel posées par les articles 564 à 567 du code de procédure civile. 17. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les article 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.
Moyens
Sur le second moyen du pourvoi de MM. [J] et [M], pris en ses deuxième et troisième branches Enoncé du moyen 18. MM. [M] et [J] font le même grief à l'arrêt, alors : « 2°/ qu'en cas de mise en vente d'une parcelle, a qualité pour réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle le bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur cette parcelle ; qu'il était constant que MM. [K] et [M] étaient bénéficiaires d'une promesse de vente portant sur la parcelle D [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 1] et que M. [K] était en outre titulaire d'un permis de construire sur cette parcelle ; qu'en estimant néanmoins que MM. [K] et [M], tous deux bénéficiaires de la promesse de vente, n'ont pas qualité à agir à défaut d'être propriétaires du fonds dominant, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 682 du code civil ; 3°/ qu'en cas de mise en vente d'une parcelle, a qualité pour réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle le bénéficiaire d'une promesse de vente stipulant que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d'une servitude de passage ; qu'en l'espèce, il était constant que MM. [K] et [M] étaient bénéficiaires d'une promesse de vente portant sur la parcelle D [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 1] et que M. [K] était en outre titulaire d'un permis de construire sur cette parcelle ; qu'il était encore constant que la promesse de vente stipulait, au titre des conditions suspensives, que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d'une servitude de passage ; qu'en estimant néanmoins que MM. [K] et [M], bénéficiaires de la promesse de vente, n'ont pas qualité à agir à défaut d'être propriétaires du fonds dominant, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 682 du code civil. »
Motivation
Réponse de la Cour 19. Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. 20. Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 21. Il s'en déduit que le bénéficiaire d'une promesse de vente d'une parcelle, qui, lorsqu'elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d'aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d'une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l'article 682 du code civil. 22. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : Donne acte à M. [J] du désistement de son pourvoi incident ; DECLARE irrecevables le pourvoi principal et le pourvoi incident formés par M. [K] ; REJETTE le pourvoi principal formé par MM. [J] et [M] ; Condamne MM. [K], [J] et [M] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [K], [J] et [M] et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière Foncière Kalista la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.