Sommaire
Selon l'article 990 D du code général des impôts, les entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu'une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2°, et a, b et c du 3° de l'article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d'une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s'applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. Selon l'article 990 F du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2008-294 du 1er avril 2008, la taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur. Lorsqu'il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d ou e du 3° de l'article 990 E. Toute personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable, interposé entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe. La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d'enregistrement. En matière de droits d'enregistrement, si l'administration fiscale peut choisir d'adresser la proposition de rectification à l'un seulement des redevables solidaires de la dette fiscale, la procédure ensuite suivie doit être contradictoire et la loyauté des débats l'oblige à notifier les actes de celle-ci à tous les redevables légaux. Il en résulte qu'en ce qui concerne la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, lorsqu'il existe une chaîne de participations, l'administration n'est pas tenue de notifier, dès leur établissement, les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification à l'ensemble des personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, interposés entre le ou les redevables de cette taxe et les immeubles ou droit immobiliers, ces entités interposées n'étant que responsables solidaires de son paiement et non les redevables légaux de cette taxe
En-tête
COMM. JB COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 28 mai 2026 Cassation M. PONSOT, conseiller doyen faisant fonction de président Arrêt n° 261 FS-B Pourvoi n° A 24-18.404 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 28 MAI 2026 1°/ le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, domicilié [Adresse 1], agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques, 2°/ la directrice générale des finances publiques, domiciliée [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° A 24-18.404 contre l'arrêt rendu le 30 mai 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-1), dans le litige les opposant à la société Satofi, société de droit étranger, dont le siège est [Adresse 3] (Luxembourg), défenderesse à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Maigret, conseiller référendaire, les observations de la SELAS Froge & Zajdela, avocat du directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques et de la directrice générale des finances publiques, et l'avis de M. Lecaroz, avocat général, après débats en l'audience publique du 31 mars 2026 où étaient présents M. Ponsot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Maigret, conseiller référendaire rapporteur, Mmes Graff-Daudret et Ducloz, M. Alt, Mme de Lacaussade, M. Gauthier, conseillers, Mmes Vigneras et Leufeuvre, conseillères référendaires, M. Lecaroz, avocat général, et M. Doyen, greffier de chambre, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2024), la société Satofi, société de droit luxembourgeois, détient l'intégralité des parts de la société civile immobilière Bayit, société de droit français, propriétaire de biens immobiliers en France. 2. Par une proposition de rectification du 9 juin 2015, l'administration fiscale a considéré que la société Satofi ne pouvait bénéficier des exonérations prévues à l'article 990 E du code général des impôts, au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles prévue pour les années 2013 et 2014. Le 18 janvier 2016, un avis de mise en recouvrement (AMR) a été adressé à la société Satofi. 3. En l'absence de réponse à sa réclamation contentieuse, la société Satofi a assigné l'administration fiscale aux fins notamment de décharge des impositions.
Moyens
Examen du moyen Enoncé du moyen 4. Le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques, et la directrice générale des finances publiques font grief à l'arrêt de rejeter leur demande reconventionnelle de confirmation de la majoration formulée portant sur la somme de 453 573 euros, de déclarer irrégulière la procédure de recouvrement entreprise par la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et des Bouches-du-Rhône à l'encontre de la société Satofi, relative aux rappels de taxe de 3 % au titre des années 2013 et 2014, et notamment la proposition de rectification du 9 juin 2015 et l'AMR n° 1310308 2 05620 du 18 janvier 2016 et de dire que les parties seront replacées dans l'état où elles se trouvaient avant la proposition de rectification du 9 juin 2015, alors « que, si l'administration fiscale peut choisir d'adresser la proposition de rectification à l'un seulement des redevables solidaires de la dette fiscale, la procédure ensuite suivie doit être contradictoire et la loyauté des débats l'oblige à notifier les actes de celle-ci à tous les redevables, pour autant que cette obligation procédurale ne se heurte pas à l'objectif à valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude fiscale, ne porte pas atteinte à la garantie de recouvrement de la créance de l'Etat ou ne soit pas surabondante au regard des liens capitalistiques unissant les co-débiteurs solidaires ; que la taxe de 3 % prévue par les articles 990 D et suivants du CGI a pour but d'assurer la mise en uvre de l'objectif de valeur constitutionnel de lutte contre la fraude et l'évasion fiscale en dissuadant les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune d'échapper à une telle imposition en créant des sociétés qui deviennent propriétaires d'immeubles situés en France ; que pour juger la procédure d'imposition irrégulière, la cour d'appel a estimé que son caractère contradictoire et la loyauté des débats n'avaient pas été respectés à défaut de notification de documents de procédure postérieurs à la proposition de rectification à la société civile immobilière Bayit, solidairement responsable du paiement des rappels de taxe de 3 % dus par la SA Satofi ; qu'en statuant ainsi en présence de rappels tendant à assurer la mise en uvre de l'objectif de valeur constitutionnel de lutte contre la fraude et l'évasion fiscale et dont le paiement incombe à des codébiteurs unis par des liens capitalistiques, la cour d'appel a violé les articles 990 D à 990 F du code général des impôts. »
Motivation
Réponse de la Cour Vu l'article 990 D et l'article 990 F, dans sa rédaction issue du décret n° 2008-294 du 1er avril 2008, du code général des impôts : 5. Selon le premier de ces textes, les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu'une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l'article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d'une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s'applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées. 6. Selon le second, la taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur. Lorsqu'il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d ou e du 3° de l'article 990 E. Toute personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable, interposé entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe. La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d'enregistrement. 7. La Cour de cassation juge, en matière de droits d'enregistrement, que si l'administration fiscale peut choisir d'adresser la proposition de rectification à l'un seulement des redevables solidaires de la dette fiscale, la procédure ensuite suivie doit être contradictoire et la loyauté des débats l'oblige à notifier les actes de celle-ci à tous les redevables légaux. 8. Il en résulte qu'en ce qui concerne la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, lorsqu'il existe une chaîne de participations, l'administration n'est pas tenue de notifier, dès leur établissement, les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification à l'ensemble des personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables, interposés entre le ou les redevables de cette taxe et les immeubles ou droit immobiliers, ces entités interposées n'étant que responsables solidaires de son paiement et non les redevables légaux de cette taxe. 9. Pour déclarer irrégulière la procédure, l'arrêt retient que la société civile immobilière Bayit n'a jamais été rendue destinataire de la réponse aux observations du contribuable adressée à la société Satofi, ni des éléments subséquents, parmi lesquels l'AMR du 18 janvier 2016, ceux-ci ayant été uniquement notifiés à la société Satofi, de sorte que le caractère contradictoire de la procédure et la loyauté des débats à l'égard de l'ensemble des personnes morales tenues solidairement au paiement de la taxe n'ont pas été respectés. 10. En statuant ainsi, alors que l'administration fiscale n'était pas tenue de notifier à la société Bayit, personne morale interposée, les actes de la procédure suivant la proposition de rectification notifiée à la société Satofi, redevable de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ; Condamne la société Satofi aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Satofi à payer au directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, agissant sous l'autorité de la directrice générale des finances publiques, et à la directrice générale des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.