Cour d'appel, Ch civ.1-4 expropriation, 10 mars 2026, n° 25/00171

Motivation

MOTIFS En vertu de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 : Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4. Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel. Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie. Ces règles s'appliquent à la procédure d'appel en matière d'expropriation. Au cas d'espèce le premier mémoire a été déposé le 23 juin 2025 par la SCP Cordelier, avocat au barreau de Paris. L'intéressée n'était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n'appartenant pas au barreau de Versailles ou à l'un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. La dérogation prévue à l'article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971, selon laquelle un avocat du barreau de Paris peut postuler devant la Cour d'appel de Versailles lorsqu'il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, est inapplicable. En effet le juge de l'expropriation est une juridiction spécifique, régie par le code de l'expropriation (en son article L 211-1) et non pas par le code de l'organisation judiciaire, dont l'article L 261-1 prévoit d'ailleurs qu'il y a lieu de distinguer un certain nombre de juridictions particulières dont le juge de l'expropriation. Il ne s'agit donc pas du Tribunal judiciaire. De plus, l'argumentation des intimés selon laquelle l'absence de postulation en première instance n'exclut pas l'application de la dérogation susvisée ne peut être suivie, car ce texte précise justement que c'est lorsque l'avocat a postulé en première instance qu'il peut bénéficier de ladite dérogation. Ce mémoire est donc affecté d'une irrégularité de fond, au sens de l'article 117 du code de procédure civile, laquelle ne nécessite pas de grief pour pouvoir être retenue, en vertu de l'article 119 du même code. Si l'article 121 du même code dispose que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue, encore faut il, au cas d'espèce, que le second mémoire ait été déposé dans les délais. Celui déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, l'a été le 18 novembre 2025. Or, en vertu de l'article R 311-26 du code de l'expropriation : (...) A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. (...) En l'espèce, le mémoire de l'appelant a été notifié à [S] [M] et [G] [E] par le greffe par une lettre recommandée dont ils ont accusé réception le 26 mars 2025. Le délai de trois mois à eux imparti pour répondre courait donc à partir de cette date. Or le second mémoire a été déposé au greffe le 18 novembre 2025, soit hors délai. Ledit mémoire est donc irrecevable et n'a en outre pas pu régulariser le précédent. Les deux mémoires déposés par [S] [M] et [G] [E], ainsi que leurs pièces, sont donc irrecevables. [W] [X] est décédée le 31 juillet 2023, soit avant le prononcé du jugement dont appel, et même avant les plaidoiries. En vertu de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Le jugement en question sera donc infirmé en ce qu'il a condamné l'EPFIF à payer à payer [W] [X] une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, l'intéressée figurait de façon inexacte dans la déclaration d'intention d'aliéner puisqu'elle était décédée ; elle avait consenti une donation à ses enfants [A] [E], [S] [M] et [G] [E]. Et seuls [S] [M] et [G] [E] restent dans la cause par suite du décès de [A] [E]. En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4. En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8. Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Et l'article L 215-17 prévoit que : Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : 1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ; 2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; 3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle est devenu opposable le dernier document modifiant le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5]. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'EPFIF compte faire de l'immeuble. Le bien litigieux est un terrain qui supporte une maison d'habitation construite en 1937, en pierres meulières, laquelle dispose d'une cave, d'un sous-sol semi enterré, d'un rez-de-chaussée surélevé, et d'un étage mansardé (combles aménageables). Le mur de clôture est en mauvais état, et l'immeuble proprement dit en état très moyen. La surface de l'habitation est de 280,20 m². Le bien se trouve en zone Uta qui correspond à un tissu urbain mixte ; la hauteur maximale des constructions autorisées est de 19 m. La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée. La méthode dite de "récupération foncière" est utilisée pour des immeubles insalubres ou vétustes c'est à dire que sont déduits du prix du terrain les coûts de démolition. Or c'est bien cette méthode qui a été appliquée par le premier juge, d'ailleurs avec l'accord de toutes les parties, et qui est adaptée à l'état de l'immeuble, tel que décrit supra. Ce qui n'écarte pas pour autant la nécessité qu'il y a d'évaluer le prix dudit terrain à l'aide de termes de comparaison. L'EPFIF a versé aux débats cinq références de mutation : - celle du terrain à bâtir sis à [Adresse 6], vendu le 25 janvier 2019 (1 098 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme étant trop ancien ; - celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 7], vendu le 26 juillet 2019 (954 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme étant trop ancien ; - celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 8], vendu le 15 septembre 2020 (549 euros/m²) ; - celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 5], vendu le 30 décembre 2022 (1 382 euros/m²) ; - celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 9], vendu le 17 novembre 2023 (2 247 euros/m²). Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison : - la cession du 30 décembre 2022 susvisée ; - la cession du 17 novembre 2023 susvisée ; - la cession du 12 décembre 2022 : terrain à bâtir sis [Adresse 10] à [Localité 5], cédé pour la somme de 983 euros/m². La moyenne de ces termes de comparaison donne un prix de 1 290 euros/m² ; compte tenu de la présence d'un carrefour giratoire à forte circulation situé à proximité et de la configuration de la parcelle en 'S', cette somme sera réduite à 1 250 euros/m². Les frais de démolition, et cela n'a été contesté par aucune des parties, s'élèvent à 28 000 euros. Le prix de vente est donc de 1 229 m² (surface du terrain) x 1 250 euros, moins 28 000 euros soit 1 508 250 euros, et sera fixé à cette somme, par infirmation du jugement. Ce dernier n'est pas contesté en ce qu'il a fixé à 127 000 euros la commission d'agence due en sus. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFIF au stade de l'appel. En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué une somme en vertu de ce texte à [S] [M], [G] [E] et [A] [E]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'EPFIF aux dépens de première instance. [S] [M] et [G] [E], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel.