Cour d'appel, 5e chambre civile, 10 mars 2026, n° 23/04468

Faits et procédure

* * * EXPOSE DU LITIGE La société Etablissements [Q], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 378 948 947, dont l'objet porte sur la vente et l'installation de tous types de fermeture et de protection solaire, est initialement détenue par la SARL Financière [Q], qui détient 9.975 actions ainsi que M. [X] [S] qui en détient 525. Elle exploite deux établissements, le premier situé [Adresse 3], à Béziers qui lui a été donné en location par la SCI 2000 aux termes d'un bail commercial conclu le 20 décembre 2000, prenant effet rétroactivement au 10 octobre 2000, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel initial hors taxe d'un montant de 13.000 francs (1.981,84 euros), indexé selon l'indice du coût de la construction, indice de référence 2ème trimestre 2000, soit 1089. Ce bail a été complété d'un avenant conclu le 7 octobre 2009 prévoyant la mise de la taxe foncière à la charge du preneur avec effet rétroactif au 1er janvier 2008. Le second établissement se situe [Adresse 4] et lui a été donné en location par M. [Z] [Q] et Mme [A] [Q] suivant bail commercial signé le 11 décembre 2012 pour une durée de neuf années. Suivant acte authentique reçu le 6 mai 2016, M. et Mme [Q] ont cédé le local commercial à la SCI 2000, qui s'est substituée à eux dans les droits et obligations du bail commercial. Afin de tenir compte de cette cession immobilière et afin de mettre à jour ce bail commercial, les parties ont décidé de résilier ledit contrat et de lui substituer un nouveau bail commercial conclu le 24 mai 2016, prenant effet le 1er juin 2016, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors taxe, indexé à compter du 1er juin 2017 selon l'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2015, soit 108,41 euros. Par un courrier du 15 mai 2018, la SCI 2000 s'est adressée à la société Etablissements [Q] dans les termes suivants : « veuillez noter qu'à compter du 1er juin 2018 le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 5] sera porté à la somme de 5.478 euros HT et le terme de votre loyer mensuel pour le local situé [Adresse 6] à Agde sera porté à la somme de 1.800 euros HT. Le montant de la TVA sera celui en vigueur à la date des factures. ». Aux termes d'une « convention de cession d'actions » en date du 16 avril 2021, la SARL Financière [Q], représentée par M. [Z] [Q], gérant associé, et M. [X] [S], ont cédé l'intégralité des actions de la société Etablissements [Q] à la SAS Le Comptoir de la Rénovation. Se prévalant de loyers commerciaux indûment versés, la société Etablissements [Q] a, par acte du 1er mars 2022, fait assigner la SCI 2000 devant le tribunal judiciaire de Béziers en remboursement des sommes indues. Le jugement contradictoire rendu le 28 août 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers : Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 170.880,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamne la SCI 2000 à rembourser à la SAS Etablissements [Q] les loyers commerciaux à parfaire qui dépasseraient la clause d'échelle mobile à compter du 1er avril 2022 ; Déboute la SAS Etablissements [Q] de sa demande d'astreinte ; Condamne la SCI 2000 aux dépens ; Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; Rejette le surplus des demandes. Le premier juge rappelle que les deux baux litigieux contiennent chacun une clause d'indexation annuelle, suivant l'indice du coût de la construction, indice de référence 2ème trimestre 2000, pour le bail relatif au local situé à [Localité 2], et selon l'indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2015, pour le bail relatif au local d'[Localité 3]. Par ailleurs, il constate que le bail du 10 octobre 2000, portant sur le local situé à [Localité 2], n'a pas fait l'objet d'une procédure de renouvellement, de sorte qu'il s'est prolongé tacitement selon les termes et conditions d'origine. Il relève également que les deux baux litigieux n'ont fait l'objet d'aucun avenant. En revanche, alors que la décision de révision du loyer en dehors des conditions posées par le code de commerce nécessite l'accord des parties, le premier juge constate que la SCI 2000 a procédé de façon unilatérale à l'augmentation des loyers des deux locaux commerciaux donnés à bail. A ce titre, il indique que le courrier du 15 mai 2018, adressé par la bailleresse à son preneur, ne suffit pas à rapporter la preuve d'un accord non équivoque des parties à voir le loyer contractuellement convenu modifié, à plus forte raison qu'à cette date la SCI 2000 et la société Etablissements [Q] possédaient le même gérant. Il considère alors que la SCI 2000 a agi en violation des dispositions de la révision triennale résultant de l'article 145-38 du code de commerce, peu important que le loyer unilatéralement modifié soit conforme au prix du marché. Il condamne ainsi la SCI 2000 au paiement de la somme de 170.880,86 euros, au titre des loyers indûment versés entre le 1er mars 2018 et le 1er mars 2022. La SCI 2000, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er septembre 2023. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 décembre 2025. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2025, la SCI 2000 demande à la cour de : Recevoir l'appel de la SCI 2000, le déclarer juste recevable et bienfondé ; Faire droit à toutes exceptions de procédure, annuler, sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision déférée en ce qu'elle : La condamne à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 170.880,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, La condamne à rembourser à la SAS Etablissements [Q] les loyers commerciaux à parfaire qui dépasseraient la clause d'échelle mobile à compter du 1er avril 2022, Déboute la SAS Etablissements [Q] de sa demande d'astreinte, Condamne la SCI 2000 aux dépens, Condamne la SCI 2000 à payer à la SAS Etablissements [Q] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision, Rejette le surplus des demandes ; Statuant à nouveau, A titre principal, Déclarer la demande présentée par la société Etablissements [Q] en répétition de l'indu irrecevable pour être prescrite puisque reposant sur une contestation du montant du loyer arrêté par les parties à compter du 1er juin 2018 pour un montant supérieur à celui qui aurait pu être déterminé par la simple application de l'augmentation indiciaire ; A titre subsidiaire, Débouter la société Etablissements [Q] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, en l'état de l'accord des parties intervenu en juin 2018 sur le montant des nouveaux loyers applicables aux baux les liant et de la jurisprudence constante consacrant le droit des parties de déroger aux dispositions de l'article L 145-38 en cours de bail et de la faculté pour les parties de réviser amiablement le loyer du bail à tout moment ; A titre infiniment subsidiaire, Débouter la société Etablissements [Q] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, la révision du loyer, même dans les conditions de l'article L 145-38 du code de commerce, n'impliquant pas nécessairement la fixation du loyer à la valeur résultant de la seule application des indices ; En toutes hypothèses, Débouter la société Etablissements [Q] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la société Etablissements [Q] à rembourser à la SCI 2000 la somme de 216.580,21 euros qu'elle a versée en exécution du jugement et ce avec intérêt au taux légal depuis le 14 novembre 2023, date du règlement ; Assortir cette condamnation de l'anatocisme ; Condamner la société Etablissements [Q] à payer la différence entre le montant des loyers dont elle s'est acquittée depuis le mois de septembre 2023 du fait de l'application du jugement assorti de l'exécution provisoire et le montant des loyers qui auraient dû être perçus s'il n'y avait pas eu de modification de la relation contractuelle et ce avec intérêt au taux légal depuis le 1er septembre 2023, soit la somme de 59.861,97 euros au 30 novembre 2025 ; Assortir cette condamnation de l'anatocisme ; Condamner la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 la somme de 34.319,01 euros en réparation du préjudice résultant de l'exécution du jugement ; Condamner la société Etablissements [Q] à payer à la SCI 2000 une somme arrêtée au jour de la rédaction des présentes écritures à 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 ; Condamner la société Etablissements [Q] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. A titre liminaire, l'appelant indique que ses pièces et ses conclusions ont fait l'objet d'une communication à la partie adverse contestant ainsi tout manquement au principe du contradictoire. A titre principal, rappelant que les actions fondées sur l'article L 145-60 du code de commerce se prescrivent par deux ans, la SCI 2000 soutient que l'action engagée par l'intimée est prescrite en présence d'une augmentation de loyer, prétendument contraire aux dispositions de l'article L 145-38, appliquée en mai 2018 devant amener le preneur à présenter sa demande avant le mois de mai 2020. Ainsi, en présence d'une action introduite par assignation délivrée le 1er mars 2022, la demande est nécessairement prescrite. La SCI 2000 conteste l'argumentation développée par l'intimée rappelant qu'aucun avenant de nature à écarter l'application des articles L 145-37 et suivants du code de commerce n'est intervenu, tout en relevant l'absence de clause du bail relative à la révision du loyer, qui porterait atteinte aux dispositions de l'articles L 145-38. Ainsi, le délai de prescription s'applique en présence d'une révision de loyer intervenue en réponse à une demande présentée le 15 mai 2018, et de la renonciation du locataire à se prévaloir des droits stipulés à l'article L 145-38 du code de commerce. L'appelant conteste l'existence d'une clause illicite à l'encontre de laquelle le locataire pourrait agir de manière perpétuelle, ou d'une fraude alors que l'augmentation des loyers a permis de rééquilibrer la relation commerciale en fixant un loyer conforme à la réalité économique des valeurs locatives, ce qui a été approuvé par des résolutions prises par les assemblées générales des 29 septembre 2018, 30 septembre 2019 puis 30 novembre 2019. A titre subsidiaire, la SCI 2000 soutient que cette fixation est intervenue dans un cadre amiable, les parties pouvant librement convenir d'un loyer en dérogeant aux dispositions du code de commerce et renoncer au mécanisme d'ordre public de la révision triennale. Selon elle, le prix fixé est conforme au marché locatif et ne traduit en rien une fraude. Elle produit pour en attester un avis de valeur établi par l'expert judiciaire [D]. Elle ajoute que ce loyer n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de la société Etablissements [Q] , qui a payé le loyer sans réserve. La SCI 2000 se prévaut en conséquence d'un accord relatif à la fixation d'un nouveau loyer qui s'inscrit dans une offre d'un nouveau loyer, qu'elle a adressée au preneur par courrier du 15 mai 2018, qui a été acceptée par la société Etablissements [Q], qui n'a saisi aucune juridiction d'une éventuelle contestation et qui a procédé à son paiement. Elle ajoute que les assemblées de la société Etablissements [Q] ont approuvé les nouvelles conditions des baux portant modification du loyer, votes auxquels n'a pas participé M. [Q], en actant l'inscription du nouveau montant du loyer dans les comptes de la société et de leur validation. Selon l'appelante, l'accord de la société intimée, de répondre de manière positive à l'offre d'augmentation du loyer qu'elle a pu formuler dans son courrier du 15 mai 2018, est clair et non équivoque. Elle conteste pour finir la jurisprudence, dont se prévaut l'intimée, qui n'est pas applicable au cas d'espèce. A titre infiniment subsidiaire, l'appelante soutient, au visa de l'article L 145-38 du code de commerce, que la révision triennale peut conduire à fixer le loyer à la valeur locative, et non à la valeur indiciaire, si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative est rapportée, ou si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, ce qui est le cas en l'espèce. Elle soutient en ce sens que la condition d'une augmentation du loyer du plus d'un quart est accomplie. Dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2025, la SARL Etablissements [Q] demande à la cour de : Rejeter comme irrecevable et infondée la demande de dommages et intérêts et de remboursement, ainsi que toutes autres prétentions de la SCI [Q] ; Confirmer le jugement ; Condamner l'appelante à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'intimée renonce en premier lieu à la demande de rejet de certaines pièces du fait d'une régularisation tardive de leur communication. S'agissant de la prescription de l'action, l'intimée soutient que la loi Pinel modifiant l'article L 145-15 du code de commerce écarte la règle de la prescription biennale pour les actions tendant à voir réputer non écrite une clause du bail relative à la révision du loyer, ce qui est le cas en l'espèce. De manière surabondante, la société Etablissements [Q] ajoute qu'à défaut, la prescription ne pouvait courir au visa de l'article 2234 du code civil en présence d'une fraude et de l'impossibilité d'agir pour la société intimée, le dirigeant des sociétés en cause étant le même. Au fond, l'intimée rappelle que la révision du loyer en cours de bail est possible par le jeu de l'indexation ou dans les conditions édictées par les articles L 145-38 et L 145-39 du code de commerce et ce au terme d'une période triennale et seulement en cas d'accord des parties. Or, la société Etablissements [Q] conteste l'existence d'un accord de sa part sur la révision du loyer, en l'absence de preuve d'un accord tacite non équivoque et non frappé de fraude, les deux personnes morales concernées par ce soi-disant accord ayant le même dirigeant. La locataire soutient que son accord n'est pas démontré et que le paiement volontaire d'un loyer ne fait pas obstacle à l'exercice d'une action en répétition de l'indu. Elle expose en effet que la révision du prix est intervenue alors que le bailleur et la locataire étaient dirigés par la même personne, M. [Q], qui a privilégié ses intérêts personnels au détriment de la société Etablissements [Q] par le règlement de loyers indus. L'intimée explique que le loyer conclu le 10 octobre 2000 n'a pas été renouvelé et s'est prolongé de manière tacite dans les conditions prévues par le bail initial. Le bail conclu le 1er juin 2016 n'a fait l'objet d'aucun avenant en révision triennale. Or, le nouveau loyer dépasse le montant du loyer contractuellement dû en application de la clause d'échelle mobile prévue dans les deux baux, comme le démontre le tableau des indexations annuelles, d'où l'existence effective d'un indu. Elle ajoute qu'un éventuel accord ne peut être retenu dans la mesure où les articles L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce interdisent une variation des loyers en dehors des procédures et conditions qu'ils édictent. Sur ce point, l'intimée précise que les accords, s'ils contreviennent à la règle du déplafonnement énoncée aux articles L 145-38 et suivants, sont alors réputés non écrits. L'intimée précise que l'accord aurait dû être formalisé dans le respect de l'article L 223-19 du code de commerce, ce qui n'est pas le cas. Elle s'oppose encore à l'application de l'article L 225-39 alors que la société Etablissements [Q] était une Sarl jusqu'au 13 avril 2021, et objecte que les procès-verbaux des assemblées générales produits ne sont pas signés et n'ont de ce fait aucune valeur légale. Elle relève encore que ces procès-verbaux ne portent aucune mention quant à une révision du prix ou d'un renouvellement déplafonné. L'intimée déduit de l'ensemble de ces éléments un défaut de preuve d'un accord tacite faisant état sur ce point de l'illicéité de la clause en présence d'une augmentation anormale des loyers au détriment de la société Etablissements [Q] à la seule fin d'éluder l'impôt sur le bénéfice de la société commerciale. Enfin, sur la valeur locative opposée par l'appelante, la société Etablissements [Q] conteste la fixation opérée par l'expert [D], et l'avis de M. [M] relevant que ces pièces ne sont pas contradictoires, que les intéressés n'ont pas visité les lieux et n'ont aucune connaissance de l'état des locaux, qu'ils ne donnent aucun bail de référence, ni ne précisent l'emplacement des locaux donnés en référence. L'intimée précise pour finir que le loyer peut être déplafonné mais seulement dans le cadre d'un renouvellement qui n'a jamais existé et que la règle du déplafonnement de la révision triennale en cas de modification de plus de 10% des facteurs de commercialité n'a pas été suivie.