Cour d'appel, Chambre 1-7, 5 février 2026, n° 23/02766

Motivation

MOTIFS : Sur la demande d'autorisation d'exécution de travaux : Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article «25», peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. L'article 25 b) de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; En l'espèce, la résolution n°6 de l'assemblée générale extraordinaire du 8 novembre 2019, indiquait : 'demande de la SCI HORIZON - M. [W]. L'assemblée générale prend acte de la demande faire par lettre avec accusé de réception du 28 septembre 2021 de la SCI HORIZON - M. [W]. Vu le règlement des travaux adoptés le 2 mai 2016 et modifié en 2019 ; Vu le dossier de présentation des travaux rejetés et leurs spécificités techniques ; Vu l'attestation du bureau de contrôle de la société Qualiconsult en date du 20 juillet 2020 émettant un avis favorable et garantissant la sécurité et la solidité des aménagements projetés; Vu l'accord du syndic en date du 3 juin 2020 ; L'assemblée générale autorise la SCI HORIZON à procéder aux travaux d'aménagements intérieurs de l'appartement 168 entrée D et à réaliser l'agrandissement des 3 ouvertures existantes impactant la structure actuelle et renforçant celle-ci conformément au descriptif des travaux joints. M. [W] fait remarquer l'erreur matérielle dans les pièces annexées et notamment l'absence de la pièce 8 reprenant la notion de l'avis favorable Qualiconsult qu'il annonce et confirme dans sa page qui liste les pièces. L'assemblée propose à M. [W] de refaire la convocation avec cette annexe, mais M. [W] demande de tenir l'assemblée. Ont voté pour : 13 votants soit 8 845 tantièmes Ont voté contre : 29 votants soit 18 580 tantièmes La résolution n°7, résulte de l'application des dispositions de l'article 25-1. Elle dispose qu'après avoir constaté que le projet de résolution n°6 avait recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale procède conformément à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi précitée. Faute de majorité, la résolution n'a pas été adoptée. L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie la charge de démontrer les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient donc à la SCI HORIZON de démontrer que les travaux envisagés correspondent à des travaux d'amélioration. Au soutien de ses prétentions, elle verse aux débats : - son acte d'acquisition du lot n°168 en date du 20 novembre 2019 ; - un courriel en date du 6 mai 2020, envoyé au syndic et précisant qu'elIe envisageait de rénover l'appartement, en 5 phases : * phase n°1 : création de trois ouvertures selon Ies calculs et méthodes de l'ingenieur beton armé ; * phase n°2 : pause pendant les vacances d'été et finalisation des plans et de consultation des entreprises ; * phase n°3 : après l'été : ° dépose du carrelage existant ° dépose des cloisons existantes ° évacuation des gravats * phase n°4 : pause pour définir les entreprises, les passages des réseaux des différents corps d'états techniques (électricien, plombier, climatisation, ventilation mécanique...) * phase n°5 :travaux de reconstruction : cloisons, menuiseries bois, changement des menuiseries extérieures, électricité, plomberie, climatisation réversible avec gainables, carrelage, peinture, Elle sollicitait l'autorisation pour la phase n°1 s'engageant à faire parvenir le plan de l'ingénieur béton armé ; - un courriel en date du 13 mai 2020, adressé au syndic avec trois pièces jointes : * le relevé de l'existant ; * le plan de démolition des cloisons ; * le plan de l'ingénieur de béton armé pour la modification des ouvertures ; - le courrier avec accusé de réception daté du 10 juillet 2020, adressé par le syndic à la SCI HORIZON, répondant que : * dans le dossier du projet avec plan de son ingénieur structure envoyé le 13 mai 2020, comprenant des informations écrites sur la création d'ouverture n'apparaissait pas les éléments de structure qui allaient être touchés ; * une réunion sur place avait eu lieu le 27 mai 2020 ; * le 3 juin 2020, le syndic avait donné un accord sur le projet présenté où il n'était pas touché à la structure de l'immeuble ; * le 25 juin 2020, une nouvelle réunion avait eu lieu en raison des plaintes d'un copropriétaire M. [U] eu égard aux vibrations importantes suite aux démolitions faites ; suite à une nouvelle étude émanant du bureua d'études de la SCI datée du 13 mai 2020 il était mentionné que 'cette nouvelle étude conservait la poutre existante ayant une retombée de 35 cm. Cette poutre sera renforcée par 2 profilés UPE 180. Cette nouvelle version permet de renforcer la poutre en béton armé existante et devrait satisfaire la demande de ce matin, qui était de ne pas toucher au poutre' ; * le syndic ne pouvait donner aucun accord sur un dossier touchant à la structure hors autorisation expresse de l'AG et s'opposant en l'état à la poursuite des travaux ; * il était indiqué à la SCI HORIZON que seul un dossier de structure des structures sans percements de celles-ci pouvait être retenu en comprenant notamment les éléments techniques destinés au syndic dans un langage compréhensible ; * il était rappelé que dans un courriel du 6 juillet 2020 adressé par la SCI HORIZON il était joint un deuxième plan d'indice RSO du 25 juin 2020 qui annulait et remplaçait le plan d'indice RSO. Dans ce plan, la poutre n'était pas touchée. Elle était seulement renforcée par deux profilés UPE 180 ; * il était conclu par le syndic que d'une part, l'évolution des travaux était non conforme à ce qui avait été mentionné initialement, et d'autre part, que les incertitudes afférentes à la structure de l'immeuble conduisaient à une rupture de confiance, l'ingénieur béton ayant travesti la vérité ; - un courriel daté du 4 août 2020 envoyé par la SCI au syndic intitulé 'projet pour une AGE' et joignant différents documents ; - des échanges de courriels et courriers ayant eu lieu entre les mois d'août et septembre 2020, le syndic faisant état d'un dossier incomplet et incompréhensible et un retour de la SCI HORIZON avec de nouveaux documents adressés le 7 septembre 2020 ; - un courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2020 mettant en demeure le syndic de procéder à une assemblée générale extraordinaire, au vu du des modifications du descriptif de travaux et du projet de résolution, suivi d'une nouvelle mise en demeure du 20 novembre 2020 ; - le dossier remis pour la tenue de l'assemblée générale extraordinaire ; - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 octobre 2021, établi à la requête de maîtreVan [V], qui après s'être fait remettre un dossier par M. [W], 'de l'ensemble des pièces adressées au syndic dans le cadre de la demande de convocation de l'assemblée générale extra-ordinaire'; - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 avril 2023, établi à la requête de maître [G], qui a : * après avoir entendu les déclarations des gérants de la SCI, soulignant qu'aucuns travaux de structure n'avaient été entrepris, et que seules les cloisons relevant des parties privatives : indiqué qu'hormis les ouvertures, aucuns autres travaux n'étaient en cours ; * après déclaration de M. [O] co-gérant qui précisait que les étais présents dans le bien n'avaient aucune fonction porteuse : constaté l'absence de tensions sur les étais posés ; * après déclaration de M. [K] sur le fait qu'aucune ouverture en façade n'avait été changée et qu'aucuns travaux sur les murs et façades n'avaient été entrepris : constaté l'absence de travaux sur les murs et façades ; Après analyse de l'ensemble de ces documents, il apparaît que les travaux de rénovation envisagés ne se limitaient pas à l'abattage de cloisons, placards et portes, relevant des parties privatives, et prévoyaient la suppression partielle d'un mur porteur et son remplacement par une poutre en béton armé. Ainsi dès le début la SCI HORIZON a fait établir un plan d'étude de béton armé reprise en sous oeuvre (RSO) (pièce 18, P 03), ayant conscience que ses travaux impacteraient la structure de l'immeuble. Or contrairement à ce que soutient le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 25 avril 2023, lors des travaux initiés, il y a eu suppression d'un mur porteur (matérialisé en bleu sur le plan de démolition (pièce n°18, P. 04). Cela est démontré dans les photographies communiquées par le syndic suite à la réunion du 29 juin 2020 comme l'a relevé le premier juge et dans les photographies du constat du commissaire de justice lui même produit par l'appelante elle même. Par exemple dans l'ouverture RSO 3 le mur sur le plan en bleu désigné comme porteur (pièce 18) a disparu sur les photographies du commissaire de justice du 25 avril 2023 (page 5) (pièce 25). Des étais ont été placés à l'endroit du mur abattu. Les travaux entrepris ont été initiés sans autorisation de l'assemblée générale, sur les parties communes de l'immeuble. De ce fait tout copropriétaire qui procède aux travaux de sa seule autorité sur les parties communes empêche l'application de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. Civ 3ème,22 mai 1997 n°95-16.438). En outre, leurs conditions de réalisation restent indéterminées tant en ce qui concerne leur incidence sur la vie de la copropriété que leur conformité avec les règlements en vigueur, les documents versés aux débats par la SCI HORIZON étant insuffisant à démontrer que ces travaux sont conformes à la destination de l'immeuble. Le projet a évolué, il n'est ni clair ni détaillé sur l'impact engendré sur la structure de l'immeuble , étant souligné que la SCI HORIZON n'a pas agit pas de bonne foi en dissimulant avoir entrepris des travaux sur les parties communes. Par conséquent la SCI HORIZON ne démontre en aucun cas remplir les conditions d'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formulée à ce titre. Sur les responsabilités : Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Ainsi, la responsabilité civile du syndic, est de nature délictuelle à l'égard d'un copropriétaire et peut être engagée selon les règles du droit commun. Le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l'encontre du syndic (article 1240 du code civil, anciens articles 1382 et 1383) si l'une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel (dommages en parties privatives, troubles de jouissance) qui subirait un préjudice personnel et direct. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263), dans l'exercice de ses fonctions. Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu'elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758) résultant d'une faute commise par ce dernier dans l'accomplissement de sa mission légale d'administration et de conservation de l'immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu'il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960). La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti. Sur le délai de convocation de l'assemblée générale par le syndic : Il ressort des éléments versés aux débats que la SCI HORIZON n'a pas correctement et suffisamment informé le syndic des copropriétaires que son projet de travaux touchait la structure des murs et nécessitait des travaux de renforcement conséquents. Ses travaux ont touché la structure de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi il apparaît fondée qu'avant toute convocation devant l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic ait exigé un dossier complet, préalable nécessaire à la mise en oeuvre des travaux litigieux. Par ailleurs, la SCI HORIZON ne saurait ignorer que la période correspondait à la crise sanitaire du Covid 19 et les modalités organisationnelles des assemblées générales devaient se dérouler dans un contexte particulier et exceptionnel. En outre, la SCI HORIZON a saisi le 10 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir désigner un administrateur provisoire qui y a fait droit par ordonnance du 15 février 2021. Le fait que le syndic ait pris soin de s'intéresser au projet en sollicitant les documents requis afin que les copropriétaires votent de manière informés et éclairés, ne peut s'analyser comme ayant occasionné des délais de convocation fautifs. Dans ces conditions, la SCI HORIZON apparaît comme étant à l'origine de ce délai et nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Sur le dossier joint à la convocation : Il échet de constater qu'à la lecture de la résolution n°6, l'assemblée générale a proposé à M. [W] de refaire la convocation comportant les pièces que ce dernier estimait manquantes. Or M. [W] a souhaité que l'assemblée générale soit maintenue. En l'espèce, le premier juge a indiqué que le syndic avait fait établir un constat d'huissier aux termes duquel il apparaissait que les pièces étaient disponibles sur internet. Par ailleurs, le procès-verbal de commissaire de justice du 25 octobre 2021 fait état de la communication de 10 pièces Dans ces circonstances, la SCI HORIZON ne saurait être fait grief au syndic de l'incomplétude de son dossier mis à disposition lors du vote. Sur une faute du syndic et l'atteinte au droit de propriété de la HORIZON : Le fait que le syndic ait formulé un avis négatif s'agissant des travaux litigieux en résolution n°4, ne présente pas un caractère abusif dans la mesure où il n'est pas établi que ce dernier ait agi avec une intention de nuire, ne disposant d'aucun intérêt a priori à s'opposer au projet de la SCI HORIZON. Il ne saurait lui être fait grief de son changement d'avis car lorsqu'il avait donné son accord par courriel du 3 juin 2020, il n'avait pas été mis en mesure d'appréhender la teneur réelle des travaux, la SCI HORIZON ayant communiqué des documents incomplets. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a considéré que le refus des travaux par l'assemblée générale n'est pas à l'origine des préjudices allégués par la SCI HORIZON et qu'ils soient les conséquences directes des erreurs commises par le syndic. Quant au syndicat des copropriétaires, aucune faute n'est caractérisée à son encontre dans les conclusions de l'appelante. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI HORIZON de sa demande en réparation des préjudices subis. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné la SCI HORIZON aux entiers dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, la SCI HORIZON sera condamnée à supporter les dépens de d'appel. Il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge de leurs frais irrépétibles exposés en appel. La SCI HORIZON sera condamné à leur payer la somme de 5 000 euros et sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.