En-tête
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07952 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLJBK Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Février 2025 -TJ de [Localité 5] - RG n°24/01741 APPELANTE S.A.R.L. ADNAN, RCS de [Localité 5] sous le n°434 234 340, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIMÉE S.A.S. JMFJ II, RCS de [Localité 5] sous le n°510 696 339, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0547 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
EXPOSE DU LITIGE Par acte du 1er janvier 2011, la société Parreira & Fils a renouvelé le bail commercial consenti à la société Adnan sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une activité de restaurant, moyennant un loyer annuel de 22.800 euros payable trimestriellement et par avance. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la société JMFJ II, devenue propriétaire, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Adnan pour une somme de 17.176 euros au titre de l'arriéré locatif au 26 juillet 2024. Par acte du 22 octobre 2024, la société JMFJ II a fait assigner la société Adnan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l'expulsion de la société Adnan et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ; Juger qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément à ce que prévoient les articles L.433-l et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner la société Adnan au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, taxes et accessoires ; Condamner la société Adnan à payer à la société JMFJ II la somme provisionnelle de 17.176 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; Condamner la société Adnan au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Par ordonnance réputée contradictoire du 11 février 2025 (la société Adnan n'ayant pas comparu), le juge des référés a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 septembre 2024 ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Adnan et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Adnan, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Adnan à la payer ; Condamné par provision la société Adnan à payer à la société JMFJ II la somme de 17.139,15 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 ; Condamné la société Adnan aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; Condamné la société Adnan à payer à la société JMFJ II la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 24 avril 2025, la société Adnan a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : La déclarer recevable et fondée en son appel, Y faisant droit, Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 septembre 2024 ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Adnan et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Adnan, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Adnan à la payer ; Condamné par provision la société Adnan à payer à la société JMFJ II la somme de 17.139,15 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 ; Condamné la société Adnan aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; Condamné la société Adnan à payer à la société JMFJ II la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et, statuant à nouveau, Accorder à la société Adnan les plus larges délais (36 mois) pour régler la dette locative ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Condamner la société JMFJ II payer à la société Adnan la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société JMFJ II aux dépens. La société Adnan fait valoir qu'elle a accumulé un arriéré de loyers en raison d'une baisse ponctuelle de son chiffre d'affaires, que sa situation financière s'est améliorée et qu'elle est à jour du loyer courant, qu'elle est tout à fait en mesure de rembourser l'arriéré de manière échelonnée sur une période de 36 mois. Elle précise que le local comprend une partie habitation où vit le gérant de la société et sa famille, de sorte qu'une expulsion aurait des conséquences manifestement excessives. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, la société JMJF II demande à la cour, sur le fondement des articles L 145-9, L145-41 et L 143-2 et R135-45 du code de commerce, des article 9, 699 et 700 du code de procédure civile et de l'article 1343-5 du code civil, de : A titre principal et subsidiaire, débouter la société Adnan de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 février 2025 par le tribunal judicaire de Créteil ; A titre très subsidiaire, Accorder à la société Adnan des délais n'excédant pas 24 mois ; Juger qu'à défaut de respect du plan d'apurement, la société Adnan sera déchue de son bénéfice un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ; En toutes hypothèses, ajoutant à l'ordonnance dont appel, condamner la société Adnan aux dépens exposés en appel et la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle fait valoir que l'appelante n'est pas fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel n'est pas applicable, le bail étant soumis au statut des baux commerciaux. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code de procédure civile, exposant que la société Adnan ne verse aucune preuve de la baisse ponctuelle de son chiffre d'affaires ni de l'amélioration de sa situation financière, laquelle ne lui permet manifestement pas d'apurer sa dette locative en plus du loyer courant puisque l'arriéré de loyers est resté inchangé depuis un an et que certains chèques de règlement sont émis par le gérant lui-même. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.
Motivation
SUR CE, LA COUR L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Au cas présent, la société bailleresse relève à raison qu'en application des dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce, le bail commercial liant les parties est soumis au statut des baux commerciaux et cela même si une partie des locaux est affectée à l'habitation de manière accessoire. La société Adnan ne remet d'ailleurs pas en cause l'application du statut des baux commerciaux au bail qu'elle a conclu. Elle se prévaut à tort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, laquelle n'est pas applicable aux baux commerciaux, de sorte que sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peut être fondée que sur les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, lesquelles limitent à deux années le délai de paiement pouvant être accordé par le juge. Mais en l'espèce, un tel délai ne peut être consenti à la société Adnan qui ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière. Les difficultés qu'elle auraient rencontrées et l'amélioration dont elle se prévaut ne sont étayées par aucun élément. Par ailleurs, si le loyer courant est réglé comme le confirme la lecture du décompte actualisé produit par la bailleresse, la locataire n'établit pas sa capacité à solder l'arriéré en sus du loyer courant, même de manière échelonnée, le montant de cet arriéré (17.176 euros) n'ayant pas diminué depuis la délivrance du commandement de payer le 6 août 2024, la société Adnan restant débitrice à la date du 1er septembre 2025 d'une somme de 17.139,15 euros. L'appelante sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, ayant été rendue sur la base de motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, l'appelant ne discutant pas sa dette locative ni l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et ses effets. Perdant en appel, la société Adnan sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société JMFJ II une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.
Dispositif
PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Déboute la société Adnan de l'ensemble de ses demandes, La condamne aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société JMFJ II la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE