Cour d'appel, 3ème chambre A, 29 janvier 2026, n° 21/09096

Motivation

' MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement formée par la société Abimmo au titre des loyers dus en application de l'avenant du 1er avril 2013 Sur l'exception de nullité de la convention fondant la demande en paiement Au soutien de son appel et de sa demande en paiement des loyers restant dus jusqu'au 31 mars 2025, la société Abimmo se fonde sur une convention signée le 1er avril 2013, qui a pour objet de définir les conditions de paiement du bâtiment de stockage de [Localité 4], dans le cas précis où la société Biesterfeld serait amenée à donner congé avant le terme des douze années de crédit-bail qui lui a été consenti par la société Natixis Lease, aux termes de laquelle il était prévu que, dans le cas où la société Biesterfeld quitterait les locaux avant la dernière échéance du crédit-bail immobilier, elle s'engageait alors soit à payer, jusqu'au terme de la douzième année, les loyers restants, soit à reprendre le bâtiment de stockage à la valeur initiale. Pour s'opposer au paiement des loyers qui lui sont réclamés, la société Biesterfeld excipe en premier lieu de la nullité des contrats qui fondent la demande en paiement, pour défaut de capacité et d'objet. Elle fait valoir que la société Abimmo n'a souscrit la location du bâtiment en crédit bail que le 10 avril 2013, et que ce n'est qu'à cette date que son crédit bailleur, la société Natixis Lease, a acquis la propriété du bâtiment auprès du précédent propriétaire, la société SMPC, de sorte que, lors de la signature du contrat de sous-location du 14 mars 2013 et de l'avenant du 1er avril 2013, la société Abimmo n'avait aucun droit ni titre sur le bâtiment objet du contrat et n'avait aucune qualité ni pouvoir pour donner à bail le bâtiment de stockage. Elle ajoute que les actes authentiques auxquels se réfère le contrat du 14 mars 2013, datés postérieurement à celui-ci, sont purement et simplement inexistants, et, qu'à la date du 14 mars 2013, le bâtiment faisait déjà l'objet d'un bail régulièrement consenti par la société SMPC, qu'un congé avait été donné à effet du 30 septembre 2013, de sorte que, jusqu'à cette date, l'immeuble ne pouvait faire l'objet d'aucun autre bail, ce qui rend nuls les contrats successifs des 14 mars et 1er avril 2013, pour défaut d'objet. Elle fait valoir, qu'à compter du 30 septembre 2013, un nouveau contrat de bail, tacite, soumis aux règles applicables par défaut aux baux commerciaux a pris effet entre elle et le nouveau crédit preneur, la société Abimmo, en application de l'article L.145-4 du code de commerce, en vertu duquel elle pouvait donner congé à l'expiration d'une période triennale, ce qu'elle a fait. La société appelante conclut à la validité de la convention de sous-location du 14 mars 2013, et de son avenant du 1er avril 2013, en faisant valoir que la convention stipule que la société Natixis Lease est propriétaire de l'immeuble pour l'avoir acquis de la société SMPC le 20 mars 2013 et que les biens immobiliers sous-loués ont été donnés en crédit-bail à la société Abimmo par acte authentique du 20 mars 2013, la société Biesterfeld ayant accepté de régulariser la convention de sous-location en sachant que la société Natixis Lease n'était pas encore propriétaire de l'immeuble. Le contrat de sous-location signé le 14 mars 2013 entre les parties stipule expressément que les biens immobiliers objet de la sous-location ont été donnés en crédit-bail à la société Abimmo par la société Natixis Lease en vertu d'un acte de crédit-bail immobilier reçu par notaire le 20 mars 2013 et que la société Natixis Lease est propriétaire des biens immobiliers objet du crédit-bail pour les avoir acquis de la société SMPC suivant acte notarié reçu le 20 mars 2013. La société intimée est mal venue d'invoquer l'absence de droit de la société Abimmo à sous-louer l'ensemble immobilier au motif que son crédit-bailleur n'était pas propriétaire de l'immeuble à la date de signature du contrat de crédit-bail, ne l'ayant acquis que le 10 avril 2013, alors que le contrat qui la lie à la société Abimmo mentionnait expressément que la sous-locataire déclarait et reconnaissait que la sous-location était inopposable à la société Natixis Lease en sa qualité de crédit-bailleur et de propriétaire des locaux. En outre, la validité du contrat de crédit-bail n'a pas été remise en cause par les parties à ce contrat et la société Biesterfeld ne justifie pas par ailleurs être restée locataire de la société SMPC, qui a vendu l'ensemble immobilier à la société Natixis Lease. La nullité des contrats pour absence d'objet est tout aussi inopérante, dès lors que, si l'immeuble faisait l'objet d'un bail commercial au bénéfice de l'intimée à la date de sa vente par la société SMPC à la société Natixis Lease, ce bail a pris fin par la signature du contrat de sous-location auquel a librement consenti la société Biesterfeld, étant précisé que la qualification de bail commercial tacite revendiquée par la société intimée a été écartée par la cour dans son arrêt du 6 février 2020. Enfin et surtout, la convention de sous-location ayant été exécutée pendant six ans, l'exception de nullité n'est pas recevable à l'endroit d'un acte ayant déjà reçu exécution. Le moyen de défense au fond tiré de la nullité du contrat de sous-location et de son avenant ne peut dès lors prospérer. Sur la nature de la clause fondant la demande en paiement Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la société Abimmo au motif que la clause de l'avenant du 1er avril 2013 a valeur de clause pénale qui n'a pas été valablement mise en oeuvre en l'absence de mise en demeure préalable. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir, à tort, considéré que la clause alternative de dédit avait un caractère comminatoire, alors que cette clause doit être analysée dans son intégralité, pas seulement sous l'angle de l'obligation de paiement des loyers jusqu'au terme des douze années, mais également en tenant compte de l'option permettant au sous-locataire de reprendre le bâtiment. Elle fait valoir que la clause litigieuse n'est pas stipulée comme une clause pénale dans le contrat et qu'il s'agit bien d'une clause de résiliation ou de dédit qui offre une faculté alternative, soit de payer les loyers jusqu'à leur terme, sans indemnité supplémentaire, soit de reprendre purement et simplement le bâtiment à la valeur retenue par Natixis, cette seconde option n'ayant aucun caractère comminatoire puisque les frais qu'elle a payés à Natixis ne sont pas réclamés au sous-locataire et que, dans cette hypothèse, le bailleur ne réalise aucun bénéfice et ne reçoit aucune indemnité et qu'il doit verser au crédit-bailleur plus que ce qu'il a effectivement reçu de son sous-locataire, ce qui revient à lui faire supporter seul le coût de l'opération de crédit-bail en cas de levée de l'option. Elle rappelle que la clause de dédit ne peut pas faire l'objet d'une réduction par le juge, qu'elle n'est pas soumise à la délivrance d'une mise en demeure et qu'elle doit s'appliquer dès que le cocontractant exerce son droit de résilier le contrat. La société Biesterfeld approuve les premiers juges d'avoir retenu que l'indemnité prévue par l'avenant au contrat de bail, équivalente au prix dû en cas d'exécution du contrat jusqu'à son terme, revêt un caractère comminatoire et doit être qualifiée de clause pénale, qui ne pouvait pas trouver application en l'absence de mise en demeure. Elle rappelle, qu'en application de l'article 1226 ancien du code civil, la clause pénale vise à contraindre l'une des parties à exécuter le contrat et que le montant de l'indemnité prévue par la clause est un facteur déterminant pour distinguer une clause pénale et une clause de dédit. Elle ajoute qu'il est de jurisprudence constante qu'une clause de contrat de bail ou de crédit bail qui stipule que le locataire, en cas de résiliation anticipée du bail, doit payer une indemnité égale au montant des loyers restant dus est une clause pénale, y compris la clause prévoyant une indemnité égale à 50 % des loyers restants dus. Selon l'intimée, le caractère comminatoire de la clause litigieuse est évident puisqu'elle vise à contraindre le sous-locataire à conserver le bail pendant 12 années, l'option 1 prévoyant le versement d'une indemnité d'un montant quasi équivalent au prix payé en cas d'exécution du contrat, et l'option 2 contraignant le sous-locataire à racheter le site à un prix équivalent à 70 % du prix qu'il aurait payé en cas d'exécution du contrat jusqu'à son terme. Elle considère que, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, le caractère comminatoire de la clause s'apprécie indépendamment de toute considération de perte ou de gain réalisé par le crédit preneur, les stipulations de l'avenant au contrat de bail constituant une clause pénale même lorsqu'elles sont appréhendées dans leur intégralité. L'article 1226 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.» Constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. [2e Civ., 31 mars 2022 pourvoi n 20-23.284, publié ]. La clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire. [ Com., 18 janvier 2011, pourvoi n 09-16.863]. Cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l'indemnité de dédit. La clause de dédit a une fonction compensatoire, en ce qu'elle confère aux parties la faculté unilatérale de se soustraire à l'exécution du contrat, moyennant le paiement d'une compensation, alors que la clause pénale a une fonction indemnitaire, en ce qu'elle sanctionne les conséquences de l'inexécution fautive par une évaluation forfaitaire et anticipée du préjudice. Enfin, il est de jurisprudence constante que les juges du fond ne peuvent se fonder sur le montant,fût-il particulièrement dissuasif, d'une indemnité conventionnelle de dédit pour décider de requalifier cette indemnité en une clause pénale. La clause litigieuse, qui figure à l'avenant au contrat de sous-location liant les parties est stipulée comme suit : « dans le cas où BTF quitterai les locaux d'Abimmo avant la dernière échéance du crédit bail immobilier contracté par celle-ci, BTF s'engagerai alors soit à payer jusqu'au terme de la douzième année les loyers restant, soit à reprendre le bâtiment de stockage à la valeur initiale ( voir estimation à venir réalisée par NATIXIS).» Par ailleurs, le contrat de sous-location signé le 14 mars 2013 prévoyait que la sous-location était consentie et acceptée pour une durée ferme de neuf ans commençant à courir le 1er avril 2013 pour se terminer le 31 mars 2022, sauf prorogation conventionnelle, et ne devra en aucun cas être d'une durée supérieure à celle du contrat de crédit-bail. L'avenant avait notamment pour objet de modifier la durée de la convention de sous-location et de la porter à douze ans à compter du 1er avril 2013. La clause de résiliation anticipée, autorisant la sous-locataire à quitter les locaux donnés à bail, avant le terme des douze ans, moyennant le paiement des loyers restants jusqu'au terme ou la reprise du bâtiment de stockage à la valeur initiale, en compensation des loyers auxquels demeurait tenue la société Abimmo jusqu'à la dernière échéance du crédit-bail, ne sanctionne pas une inexécution imputable au sous-locataire et ne peut s'analyser en une clause pénale, mais constitue une clause de dédit, non susceptible de modération par le juge. Sur l'exercice de l'option ouverte au sous-locataire La société Biesterfeld prétend que la clause lui offre un choix entre deux options et constitue une obligation alternative, qui crée une option au seul bénéfice du débiteur, l'exercice de l'option par celui-ci étant définitif et transformant l'obligation alternative en une obligation pure et simple. Elle affirme que, par lettre du 8 juillet 2020, elle a exercé l'option 2 en informant la société Abimmo de sa décision de reprendre le site de [Localité 4], et, qu'à compter de cette date, l'obligation est devenue pure et simple et l'option 1 définitivement écartée, s'agissant du seul choix rationnel qu'elle pouvait faire. Elle estime que les réserves qu'elle a exprimées dans ce courrier étaient légitimes au regard des conditions de communication du contrat et que l'exercice de l'option 2 était non équivoque, rien n'interdisant un exercice conditionnel de l'option d'une obligation alternative. Elle ajoute que, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, son choix n'était pas tardif, l'exercice de l'option n'étant assorti d'aucun terme, et que la société Abimmo n'est pas fondée à lui opposer un choix tardif alors qu'elle n'a pas pris la peine de la mettre en demeure, qu'elle ne lui a communiqué officiellement l'avenant qu'à l'occasion de l'assignation et qu'elle n'a produit l'original de l'avenant que devant la cour d'appel de Lyon. Cependant, ainsi que le relève à juste titre la société Abimmo, en notifiant le 21 février 2018 son congé pour le 31 mars 2019, la société Biesterfeld n'a exercé aucun choix entre les deux options prévues par la clause de dédit, se contentant d'exercer son droit de résilier unilatéralement le contrat de sous-location. Dans le courrier qu'ils ont adressé le 8 juillet 2020 à la société Abimmo, les représentants de la société intimée, assignée en paiement de l'indemnité de dédit le 9 janvier 2019, ont fait savoir au crédit-preneur que la société réitérait toute réserve sur la validité du contrat du 1er avril 2013, en indiquant « pour autant, à choisir entre les deux options susvisées, elle entend opter pour la 'reprise' du bâtiment », ce qui impliquait une cession du contrat de crédit-bail immobilier à titre gratuit, et en précisant que, pour apprécier l'opportunité et la possibilité d'une telle cession, il était nécessaire que la société puisse prendre connaissance d'un certain nombre de documents. Les réserves émises par la sous-locataire, à la fois sur la validité du contrat du 1er avril 2013 mais également sur la possibilité d'une cession du contrat de crédit-bail liant la société Abimmo à la société Natixis, ne permettent pas de considérer que la société intimée a, aux termes du courrier du 8 juillet 2020, exprimé sa volonté non équivoque d'exercer l'option 2 prévue par la clause de dédit. En conséquence, elle est redevable de l'indemnité de dédit prévue par cette clause, dont le montant calculé par la société Abimmo n'est pas discuté. Sur la restitution du dépôt de garantie La société Abimmo prétend que la société intimée n'est pas fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie qu'elle a versé au motif que la convention de sous-location stipulait qu'en cas d'inexécution du contrat, le dépôt de garantie serait acquis un mois après une mise en demeure restée sans effet, et que la société Biesterfeld n'a pas déféré à la mise en demeure du 28 novembre 2018 de reprendre le paiement des loyers et n'a pas payé les loyers dans le délai d'un mois, ni après. La société Biesterfeld objecte qu'en application du contrat de sous-location du 14 mars 2013, elle a versé 87 500 euros à titre de dépôt de garantie dont la restitution devait intervenir en fin de jouissance après libération des lieux, remise des clés et vérification de l'état des lieux. Elle fait valoir que la jouissance a pris fin le 31 mars 2019, que les clés ont été remises et l'état des lieux fait, et que, par arrêt du 19 décembre 2019, la cour d'appel de Versailles a condamné la société Abimmo à payer 60 000 euros à valoir sur la restitution. Elle ajoute que, depuis cet arrêt, la société Abimmo n'a réclamé aucune indemnité pour dégradations et qu'elle avait donc l'obligation de lui restituer le solde de 27 500 euros. La convention de sous location liant les parties prévoyait que le dépôt de garantie serait restitué au sous-locataire en fin de jouissance, après libération des lieux, remise des clés et vérification du parfait état des lieux, déduction faite, s'il y a lieu, des indemnités dues et apurement complet des comptes. Il convient en conséquence déduire de l'indemnité de dédit réclamée par la société appelante, le solde du dépôt de garantie versé par la société Biesterfeld, s'élevant à 27 500 euros, et de condamner la société Biesterfeld à payer à la société Abimmo la somme de  1 022 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2019, date de l'assignation en paiement, infirmant le jugement entrepris en ses dispositions ayant débouté la société Abimmo de sa demande principale en paiement et l'ayant condamnée à verser à la société Biesterfeld la somme de 27 500 euros. En application de l'article 1291 du code civil, la compensation entre la créance de la société Abimmo et celle que détient la société Biesterfeld au titre de l'arrêt rendu le 19 décembre 2019, s'opère de plein droit. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive La société Abimmo reproche à la société Biesterfeld d'avoir multiplié les man'uvres procédurales dilatoires, ayant soutenu, devant la cour d'appel de Versailles, que la convention était un faux, pour retarder l'issue du litige, pour ensuite prétendre à la reprise de l'immeuble. Elle prétend que, durant toute cette période, elle a été privée de revenus alors que ses seules recettes étaient les loyers. La société intimée objecte qu'elle n'a fait que se défendre contre une demande mal fondée. A supposer abusive la résistance au paiement de la société Biesterfeld, la société appelante ne justifie pas avoir subi un préjudice financier distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires qui ont commencé à courir depuis plus de six années. Le jugement mérite ainsi d'être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Se fondant sur l'article 32-1 du code de procédure civile, la société Biesterfeld prétend que la procédure initiée par la société Abimmo est abusive. Elle fait valoir que l'appelante formule des demandes au titre de contrats entachés d'irrégularités dont la nullité ne fait aucun doute, se fondant sur une clause pénale inapplicable en l'absence de mise en demeure, et lui fait grief, plutôt que de l'avoir interrogée sur ses intentions entre les options 1 et 2, d'avoir préféré initier immédiatement une action judiciaire, dans l'espoir d'obtenir condamnation au paiement des loyers restants. La procédure initiée par la société Abimmo ne relève pas d'un abus du droit d'agir en justice puisqu'il a été fait droit, en appel, à sa demande principale en paiement. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Biesterfeld au titre de la procédure abusive. Sur les dépens et les frais de procédure La société Biesterfeld qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés en première instance et à hauteur d'appel par la société Abimmo. Elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.