Cour d'appel, 2ème CHAMBRE CIVILE, 29 janvier 2026, n° 22/03680

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande indemnitaire formée en raison de la rupture du contrat. 5- La sas Travaux Aquitains soutient que l'inexécution totale de la convention par la sci [T] [R] s'analyse en une résolution unilatérale tacite du contrat. Elle expose que la sci [T] [R] a manqué à ses obligations contractuelles en n'insérant pas une clause spécifique dans l'ensemble des actes de vente des terrains, relative à l'exclusivité qui lui était accordée en qualité de maître d'oeuvre d'une part, et en ne s'acquittant pas de son obligation d'indemnisation selon les modalités prévues au contrat, en raison de la résiliation unilatérale de son fait, avant qu'elle ait pu intégralement réaliser sa mission d'autre part. Elle réclame la somme de 272 000 euros HT à ce titre, sur la base d'une indemnité contractuelle correspondant à 4% du prix de vente des terrains estimée à 6 152 000 euros HT. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résolution judiciaire du contrat, en application des dispositions de l'article 1224 du code civil. 6- La sci [T] [R] sollicite la confirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir qu'elle n'a jamais résilié le contrat. Elle fait valoir que le contrat contenait pour elle une seule obligation, à laquelle elle s'est conformée, à savoir celle de présenter la sas Travaux Aquitains aux acquéreurs, et non celle d'y insérer une clause précise. A titre subsidiaire, elle allègue que l'indemnité prévue à l'article 7 de la convention s'analyse en une clause pénale, et que son montant ne saurait excéder la somme de 10 000 euros. Elle s'oppose ainsi au calcul réalisé par l'appelante, en estimant que le taux de 4% n'est pas fondé contractuellement, et que l'application du taux de 2% serait plus juste, car correspondant au montant prévu au contrat. Elle indique que le prix de vente au mètre carré par parcelle s'élève à 99 euros et que le montant de l'indemnisation ne saurait donc dépasser 142 447 euros pour la totalité des terrains, dont la somme de 94 606, 60 euros pour les terrains vendus. Sur ce, 7- Selon les dispositions de l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice'. L'article 1227 du code civil précise quant à lui que 'la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice'. 8- Le contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre la sas Travaux Aquitains et la sci [T] [R] contient un article 7 qui prévoit qu''en cas de rupture du contrat du fait du maître d'ouvrage, il serait dû au maître d'oeuvre une indemnité qui serait calculée suivant les principes suivants: 4 % du montant des travaux de voirie, et 2% du montant des prix des terrains viabilisés. Cette indemnité serait pondérée par un pourcentage variable de 10 à 100% suivant l'état d'avancement du projet...'. 9- Pour rejeter la demande en paiement de la somme de 272 000 euros HT formée par la sas Travaux Aquitains au titre de la rupture du contrat par la sci, le tribunal a estimé que cette dernière se prévalait d'une inexécution contractuelle de la sci [T] [R], et qu'il n'y avait donc pas lieu d'envisager l'application de l'article 7 de la convention relative aux effets de la rupture du contrat. 10- Toutefois, la sas Travaux Aquitains invoque un manquement grave de la sci, qui n'aurait pas respecté son engagement contractuel de mention dans les actes de vente de l'exclusivité qui lui était accordée en qualité de maître d'oeuvre, qui s'assimile, selon elle, en une résolution unilatérale tacite du contrat par la sci, ou, à défaut, justifie le prononcé de la résolution judiciaire dudit contrat. 11- Il est certes admis que la partie victime d'un manquement de son cocontractant à ses obligations est autorisée à résilier de façon unilatérale, à ses risques et périls, le contrat, lorsque la gravité du comportement du cocontractant peut le justifier ( Civ.1ère, 20 février 2001, n°99-15.170). 12- Cependant, en l'espèce, la sci [T] [R] n'allègue aucunement avoir résilié de façon unilatérale le contrat, et n'invoque d'ailleurs aucun manquement de son cocontractant susceptible de justifier celle-ci, de sorte que la cour ne peut constater la résolution unilatérale tacite du contrat par celle-ci. 13- En revanche, la cour d'appel considère, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, qu'il convient d'apprécier, comme il l'est demandé par l'appelante, si l'inexécution contractuelle de ses obligations par la sci [T] [R] est avérée, et le cas échéant, si elle revêt un caractère suffisamment grave, de nature à justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat. 14- Le contrat de maîtrise d'oeuvre du 23 mai 2017, liant les parties, indique que les prestations dévolues à la sas Travaux Aquitains devaient se concrétiser par 'la viabilisation de ce lotissement en prêt à vendre, soit: - permis de lotir approuvé, - un dossier de marché concernant la voirie de desserte, - le raccordement de cette voie aux réseaux publics'. 15- Le litige entre les parties porte précisément sur les termes de l'article IV du contrat, ainsi rédigé: 'Il n'est normalement pas prévu de rémunération spécifique pour la mission de maîtrise d'oeuvre détaillée ci-dessus. En contrepartie, le maître d'oeuvre sera le concepteur-constructeur de tout prospect susceptible d'acheter un terrain pour faire construire. Cette spécification sera portée sur la promesse de vente qu'il fera signer au prospect. Il est exclu qu'un prospect n'ait pas de projet de construction. Le maître d'oeuvre s'oblige à établir au cas par cas des contrats spécifiques de conception-construction à ces prospects leur garantissant des prix compatibles avec le marché au moment de leur propre étude. Le modèle de ce contrat de construction est porté en annexe au présent document'. 16- Le moyen développé par la sci [T] [R] selon lequel la rédaction de cette clause serait équivoque, et ne lui permettait pas de connaître l'étendue de ses obligations, sera écarté. 17- D'une part, il y a lieu de souligner que la rédaction de la clause permet de se convaincre que le nom 'prospect', ici directement suivi par la mention 'susceptible d'acheter un terrain pour faire construire', désigne clairement les acquéreurs potentiels des lots. 18- D'autre part, les termes de la clause selon lesquels 'cette spécification sera portée sur la promesse de vente' révèlent qu'il incombait à l'intimée d'inscrire dans les promesses de vente le fait que la sas Travaux Aquitains serait le concepteur-constructeur de tout projet de construction, cet engagement devant être matérialisé par une clause écrite et non par une simple recommandation orale. 19- Sur ce point, la sci [T] [R] produit une attestation rédigée par son notaire le 28 janvier 2022 dans laquelle celle-ci écrit que 'Je vous confirme que nos promesses de terrain à bâtir n'ont pas vocation à régir la relation avec le concepteur et/ou constructeur de l'immeuble' (pièce 12 sci [T] [R]), ce qui est certes exact, mais ne saurait faire obstacle à l'insertion dans les contrats d'une mention relative à l'exclusivité dont bénéficiait la sas Travaux Aquitains en qualité de maître d'oeuvre, la rédaction de l'article IV du contrat étant suffisamment intelligible pour qu'elle comprenne l'étendue de son obligation contractuelle envers sa cocontractante, sans qu'il soit besoin d'indiquer les termes précis qu'elle devait employer pour la rédaction de ladite mention. 20- Or, il n'est pas contesté par la sci [T] [R], qui ne verse au demeurant aux débats aucun des actes conclus avec les acquéreurs des terrains litigieux, qu'elle n'a pas inséré ladite mention dans les promesses de vente, mais qu'elle s'est bornée à présenter oralement les services de la sas Travaux Aquitains à certains de ses acquéreurs, ainsi qu'elle en justifie notamment par la production de deux courriers émanant de M. [X], gérant de la sci Furi, du 18 novembre 2020, de M.[I] maître d'ouvrage de la société Transdev, en date du 9 décembre 2020, et d'une attestation rédigée par la sci TDL 33 le 5 juillet 2021 (pièces 6, 7 et 9 sci), et ce au mépris de ses engagements contractuels. 21- L'argument ensuite articulé par la sci selon laquelle la sas Travaux Aquitains ne justifie pas de son côté, de la réalisation de contrats spécifiques de conception-construction à laquelle elle s'était obligée, est inopérant, dès lors que cette dernière n'a pas été en mesure de remplir cette obligation, dont le préalable était constitué par l'insertion dans les contrats de vente des éléments susmentionnés, ce qui n'a pas été effectué par la sci. 22- Par conséquent, la cour d'appel considère qu'en ne respectant, dans aucun des contrats de vente passés, son engagement contractuel de mention de recourir aux services de la sas Travaux Aquitains, la sci a manqué totalement à celui-ci, ce qui caractérise une inexécution grave de ses obligations, justifiant le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de maîtrise d'oeuvre, à ses torts exclusifs. 23- Le jugement en ce qu'il a débouté la sas Travaux Aquitains de sa demande à ce titre sera donc infirmé, et il sera prononcé la résolution judiciaire du contrat de maîtrise d'oeuvre en date du 23 mai 2017 liant les parties à la date de l'assignation, à savoir le 5 janvier 2021, aux torts exclusifs de la sci [T] [R]. 24- Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil , 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Nénamoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'. 25- La sas Travaux Aquitains réclame une somme de 272 000 euros HT à ce titre, comprenant une somme de 26 000 euros HT, correspondant à 4% du montant des travaux de voirie, et une somme de 246 000 euros HT correspondant à 4% du montant total du prix des terrains viabilisés. 26- S'agissant du montant réclamé au titre des travaux de voirie, la sas Travaux Aquitains se contente d' indiquer que le marché de travaux passé avec la sas Eurovia, à laquelle elle a manifestement sous-traité ce poste de travaux, s'élève ' aux alentours de 500 000 euros HT' et 'les raccordements aux réseaux à 150 000 euros HT' (page 20 des conclusions sas Travaux Aquitains), mais ne verse aux débats aucun élément étayant ses allégations. 27- Faute de justifier du montant des travaux de voirie, elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 26 000 euros HT. 28- S'agissant de la somme réclamée au titre du montant du prix des terrains viabilisés, la sas Travaux Aquitains évalue à 110 euros par m2 le prix du terrain pour une surface de terrain hors voirie de 55 930 m2, soit un montant total de prix de vente de 6 152 000 euros HT, et sollicite donc à ce titre une somme de 246 000 euros HT, correspondant à 4% de ce montant. 29- La sci [T] [R] fait de son côté valoir que le prix de vente des terrains au mètre carré ne dépasse pas 99 euros. 30- Il ressort en effet de la pièce 8 produite par la sas Travaux Aquitains elle-même, intitulée 'Tableau des vente de terrains' que sur six ventes réalisées par la sci entre le mois d'octobre 2018 et le mois de juin 2020, le prix de vente moyen au mètre carré est de 99, 33 euros, la sas Travaux Aquitains précisant dans ce même document que 'le prix de 110 euros par m2 est une extrapolation des prix réels de vente' (pièce 8 sas Travaux Aquitains). 31- Par conséquent, la cour d'appel retient une valeur de 99, 33 euros HT par m2 pour une surface de 55 930 m2, soit un prix de vente total des terrains de 5 555 526 euros. 32- Il convient ensuite d'appliquer un pourcentage de 2% sur cette somme, conformément à la clause pénale contractuellement convenue, et non de 4% comme soutenu à tort par l'appelante, de sorte que l'indemnité due s'élève à la somme de 111 110, 53 euros. 33- En considération des éléments du dossier, et notamment de la nature et des caractéristiques du lotissement litigieux, il n'y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale contractuellement convenue entre les parties. 34- Le jugement qui a rejeté la demande de la sas Travaux Aquitains à ce titre sera infirmé, et la sci [T] [R] sera condamnée à verser à la sas Travaux Aquitains la somme de 111 110, 53 euros au titre de la clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts formée sur le fondement de la reponsabilité contractuelle. 35- La sas Travaux Aquitains sollicite la condamnation de la sci [T] [R] à lui verser en outre des dommages et intérêts complémentaires, sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle soutient qu'en s'abstenant de mentionner dans les actes de vente l'exclusivité d'intervention dont elle devait bénédicier, la sci a commis une faute qui l'a privée de signer des marchés générateurs de substantiels honoraires. Elle estime que cette perte de chance est certaine en son principe, mais également dans son quantum, dès lors que le lotissement est entièrement occupé en 2025. Elle évalue son préjudice à la somme de 946 877 euros HT (sur la base de 7% de 13 526 815 euros), ou bien si aucun acquéreur n'avait donné suite à ses propositions de construction à la somme de 608 707 euros, correspondant à 4, 5% du prix total (paiement des frais de permis de construire restant à la charge des acquéreurs), soit la somme de 608 707 euros. 36- La sci [T] [R] fait valoir qu'elle a présenté aux futurs acquéreurs la sas Travaux Aquitains, même si elle ne l'a pas écrit dans les actes de vente. Elle ajoute que l'appelante ne justifie pas d'un préjudice en lien avec ce manquement, et en tout état de cause pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par le versement de la somme prévue au titre de la clause pénale. Sur ce, 37- Il est admis que la clause pénale, qui a pour objectif de déterminer à l'avance la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations, ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts supplémentaires, sauf pour le demandeur à démontrer l'existence d'un préjudice distinct. 38- Or, en l'espèce, la cour d'appel relève que la sas Travaux Aquitaines ne justifie pas, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, fondée sur la perte de chance de réaliser un bénéfice, d'un préjudice distinct de celui constitué par le fait de ne pas avoir été en mesure de réaliser les projets de construction, déjà réparé par l'octroi de la clause pénale. 39- A titre surabondant, il y a lieu de relever que la sas Travaux Aquitains se borne à verser aux débats en cause d'appel un document établi unilatéralement par M. [J], économiste de la construcion, qui se base sur des données hypothétiques, et ne produit par exemple aucune attestation d'un expert-comptable relative à la marge brute qu'elle aurait pu espérer, de sorte qu'elle ne justifie en tout état de cause pas de son préjudice dans son montant. 40- Par conséquent, le jugement qui a condamné la sci [T] [R] à verser à la sas Travaux Aquitains la somme de 15 361, 50 euros à titre de dommages et intérêts, sera infirmé, et cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, fondée sur la responsabilité contractuelle de la sci [T] [R]. Sur les mesures accessoires. 41- Le jugement est confirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 42- La sci [T] [R], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel et sera condamnée à verser à la sas Travaux Aquitains la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.