Cour d'appel, Chambre 1-2, 22 janvier 2026, n° 25/02561

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient, à titre liminaire, de préciser que, dans la mesure où elle n'a pas constitué avocat, malgré la signification de la déclaration d'appel faite à étude, Mme [S] [P] n'a, par définition, interjeté aucun appel incident à l'encontre de l'ordonnance entreprise. Il n'y a donc lieu, comme sollicité par l'appelant, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré son action recevable et donc rejeté les deux fins de non-recevoir soulevées par la précitée. Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ... l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le Syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte. Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le Syndicat. L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En application des dispositions de ces textes, une action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle. Elle se prescrit donc dans les délais et termes de l'article 2224, précité, du code civil. En revanche, une demande en restitution de parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de réelle. La prescription trentenaire, de droit commun, lui est alors applicable. Tel est notamment le cas de l'action tendant à la démolition d'une construction réalisée sur une partie commune, même à jouissance privative. En l'espèce, il s'évince du règlement de co-propriété du lotissement '[Adresse 6]' du 22 juin 1977 que : - page 156 : les jardins attenants aux maisons individuelles, définis à l'état descriptif de division, sont des parties communes générales ... réservés à l'usage privatif des propriétaires des maisons, à charge pour eux de respecter l'harmonie générale de l'ensemble immobilier, de ne pas modifier la destination de ces jardins et de se conformer aux dispositions édictées pour leur jouissance ; - page 37 : le lot n° 53 (propriété actuelle de Mme [P]) est composé d'une villa type 4 NG, d'une superficie de 78,84 mètres carrés de deux niveaux et un local annexe accolé (et de) la jouissance exclusive et privative, tant que durera la copropriété, d'un terrain attenant d'une superficie de 153 mètres carrés ; Son avenant du 24 janvier 2018 ajoute : Les jardins privatifs devront être maintenus constamment en parfait état d'entretien et de propreté. Ils ne pourront être utilisés que comme jardins d'agrément à l'exclusion de tout autre usage ... Plus particulièrement, il est interdit de réaliser dans les jardins privatif aucun grill, barbecue ou installation similaire fixe, ni d'en utiliser de mobiles sauf autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité requise. De même, sauf ceux qui existeraient à ce jour et qui pourront y être maintenus, il ne pourra être planté aucun arbre à haute tige sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires statuant à la majorité requise. Il résulte des pièces versées aux débats que plusieurs assemblées générales des copropriétaires ont autorisé Mme [P] à réaliser certains travaux. Plus particulièrement : - l'assemblée générale du 18 mars 1999, après l'avoir élue membre du conseil syndical, l'a autorisée (résolution n° 14), avec M. [N] (lot n° 74), à réaliser un balcon sur sa villa n° 53 ... (avec) les autorisations administratives nécessaires préalablement à la réalisation de ces travaux ... - l'assemblée générale du 26 avril 2004, après l'avoir élue membre du conseil syndical, l'a autorisée (résolution n° 16) à réaliser les travaux suivants : ' installation d'un auvent face-Nord, ' fermeture du auvent placé à l'origine face Nord, ' fermeture de la terrasse Rdc face Sud ; - l'assemblée générale du 13 avril 2005, après l'avoir élue membre du conseil syndical, l'a autorisée (résolution n° 14) à effectuer des travaux de fermeture de sa terrasse à ses frais ... sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ... - l'assemblée générale du 30 juin 2014, après l'avoir élue présidente de séance, l'a autorisée (résolution n° 26) à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de remplacement des parties latérales de sa véranda par un mur opaque ... sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ... - l'assemblée générale du 31 juillet 2017 (résolution n° 26), après l'avoir élue membre du conseil syndical, l'a autorisée à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d'extension de sa véranda ... conformes à la destination de l'immeuble ... sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ... Le constat dressé par Maître [L] [U], commissaire de justice, le 9 février 2023, met en évidence : - qu'au Nord de sa propriété, à l'avant/entrée de sa villa donnant sur la rue, Mme [P] a édifié une construction en dur, couverte, qui a fait disparaître l'ensemble de son jardin, initialement inséré, comme pour l'ensemble des villas du quartier, entre deux avancées, cette construction récente se distinguant nettement des autres par sa couleur orangée plus claire sur les vues aériennes n° 1 (page 3) et 4-bis (page 5, photographie inférieure) du constat d'huissier ; - que sur sa partie jardin, située à l'arrière (Sud) de sa propriété, Mme [P] a surélevé le mur d'enceinte donnant sur un chemin piétonnier qui était, dans l'axe de celui de ses voisins, d'une hauteur initiale de 70 centimètres (photographie n° 5, page 6, et n° 6, page 7, du constat d'huissier) le muant en un mur de soutènement ; - que, dans la même partie jardin, située à l'arrière (Sud) de sa propriété, elle a édifié une 'extension d'aspect récent' jusqu'en limite du mur de soutènement précité (vue aérienne de la page 12, rapprochée de celle de la page 11, et photographies n° 10, 11 et 12, pages 13 et 14 du constat d'huissier) ; - qu'elle a fait sortir du mur de soutènement précité un tuyau courant à l'affleur de la surface du chemin piétonnier commun (photographies n° 13 à 18, pages 15 à 20) puis s'y déversant (photographie n° 18). Il n'est pas contestable que ces travaux excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale visant seulement à l'édification d'un balcon, à la fermeture d'un auvent et d'une véranda et à l'extension de cette dernière, et ceux sans changement de destination de ces éléments. Ce point est d'ailleurs confirmé par Mme [D] [T], membre du conseil syndical depuis 2009, et Mme [H] [E], membre du conseil syndical depuis 2014 (son mari l'ayant été auparavant) qui, après avoir rendu visite à l'intimée, se sont toutes deux étonnées qu'en se fondant sur les autorisations accordées, celle-ci se soit permis de réaliser une salle d'eau et un WC sur l'entrée de la maison, transformant ainsi le jardin d'origine en pièce fermée. Par ailleurs, contrairement aux prescriptions des résolutions adoptées, ces travaux ont été réalisés sans les autorisations d'urbanisme requises en sorte que l'adjoint délégué à l'urbanisme, au patrimoine et à l'agriculture de la mairie de [8] a précisé au syndic de la copropriété, par courrier en date du 14 novembre 2022, qu'un procès-verbal d'infraction avait été dressé à l'encontre de Mme [P] le 23 avril 2003, lequel avait donné lieu au paiement d'une amende ordonnée par le tribunal. L'ensemble de ces faits est d'autant plus critiquable qu'outre sa participation ancienne au conseil syndical, Mme [P] a été syndic bénévole de copropriété au cours de l'année 2010. L'ensemble des constructions litigieuses datant de moins de 30 ans, le trouble manifestement illicite est établi avec l'évidence requise en référé. S'analysant comme une violation du règlement de copropriété et une emprise sur les parties commune, il ne peut en aucun cas être régularisé par le fait que Mme [P] a déclaré ces extensions à l'administration fiscale dans la perspective d'une réévaluation de sa taxe foncière. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] tendant à voir condamner, sous astreinte, Mme [S] [P] à procéder à la remise en état de son lot privatif en procédant à la destruction des constructions faites sans autorisation de l'assemblée générale et empiétant sur les parties communes à jouissance privative. Dès lors, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire, cette dernière sera condamnée à démolir : - la construction en dur, couverte et fermée, réalisée à l'entrée (Nord) de sa propriété, sur le jardin originel, telle qu'elle apparaît en couleur plus claire que les autres constructions sur les vues aériennes n° 1 (page 3) et 2 (page 5, photo inférieure), entourée sur cette dernière d'un trait jaune, du constat dressé le 9 février 2023 par Maître [L] [U], commissaire de justice et ce, sous astreinte de 200 euros par jour, passé un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt, ladite astreinte courant sur une période de 10 mois ; - le mur situé en limite (Sud) de la partie jardin de sa propriété, tel qu'il apparaît sur les photographies n° 5 (page 6) et 6 (page 7) du constat dressé le 9 février 2023 par Maître [L] [U], commissaire de justice, pour le ramener à une hauteur de 70 centimètres, dans l'alignement de ceux délimitant les propriétés situées à l'Ouest et à l'Est de la sienne et ce, sous astreinte de 150 euros par jour, passé un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt, ladite astreinte courant sur une période de huit mois ; - l'extension d'aspect récent située dans la partie jardin de sa propriété (Sud), édifiée jusqu'en limite du mur précité, telle qu'elle apparaît sur la vue aérienne de la page 12 (par contraste avec celle de la page 11) et les photographies n° 10, 11 et 12 des pages 13 et 14 du constat dressé le 9 février 2023 par Maître [L] [U] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt, ladite astreinte courant sur une période de 8 mois. Lesdites mesures ne sont pas disproportionnées avec le but poursuivi, entendu comme le respect des règles de vie collectives régissant la copropriété et du patrimoine commun, constitué des parties communes, dès lors ce n'est pas l'ensemble de l'habitation de l'intimée qui se trouve concernée par les démolitions ordonnées mais seulement les excroissances qui y ont été adossées en sorte que Mme [P] conservera, même pendant les travaux, la possibilité de résider dans la partie de sa villa correspondant à son acquisition initiale et donc équipée de tout le confort nécessaire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le [Adresse 11] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens et à payer à Mme [S] [P] une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelant les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article sus-visé. Mme [S] [P] supportera en outre les dépens de première instance et d'appel qui n'intègreront pas le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [L] [U] le 9 février 2023. En effet celui-ci participe des frais afférents au recueil d'éléments de preuve et non de ceux relatifs aux instances, actes et procédure d'exécution, au sens des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, en sorte qu'il relève du régime des frais irrépétibles. Il n'y a pas lieu, enfin, de condamner Mme [S] [P] au remboursement de la somme reçue au titre de ses frais irrépétibles de première instance dès lors qu'aux termes d'une jurisprudence constante, le présent arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre sa restitution (Civ 3, 15 septembre 2016, n° 15-21.483 ; Soc 20 mars 1990, n° 8645721). En effet, l'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de la réformation de cette décision (Civ 2 8 mars 2007 n° 06-11.693 et 06-11.694).