Cour d'appel, Chambre 1-8, 21 janvier 2026, n° 23/00702

Faits et procédure

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte authentique du 10 novembre 2016, M. [R] [Y] a vendu à M. [D] [I] [P], notamment, le lot n°68 correspondant à un appartement au 4ème étage au sein de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5], dénommée [Adresse 4]. Cette copropriété est administrée par son syndic en exercice, le Cabínet CROUZET & BREL. Un litige s'est élevé quant à l'édificatíon d'une véranda sur sa terrasse par M. [I] [P]. Par acte d'huissier de justice du 22 février 2021, le syndicat des copropriéteires [Adresse 4] a fait citer M. [I] [P], en remise en état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et la façade de l'immeuble. Par jugement rendu le 14 novembre 2022, le Tribunal: Prononce la révocation de l'ordonnance de clôture du 19 mai 2022 à effet au 29 août 2022; Prononce la clôture au 16 septembre 2022 ; Condamne M. [I] [P] à remettre en l'état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et à remettre dans son état d'origine la façade de l'immeuble ; Dit que faute pour M. [I] [P] d'avoir déféré à cette obligation, il sera, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, condamné à une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ; Dit qu'à l'expiration de ce délai de quatre mois, à défaut de retrait total de la véranda litigieuse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de solliciter du Juge de l'exécution la liquidation de cette astreinte provisoire ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers; Déboute M. [I] [P] de sa demande d'instauration d'une mesure de médiation ; Condamne M. [I] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [I] [P] au paiement des entiers dépens; Juge n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que M.[P] ne démontre pas avoir obtenu une autorisation d'assemblée générale pour construire une véranda fermant sa terrasse côté ouest, qui contrairement aux autres fermetures réalisées dans l'immeuble dans la continuité de la façade, apparaît comme un rajout portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et donc à son harmonie. Par déclaration au greffe en date du 9 janvier 2023, M.[P] a interjeté appel de cette décision. Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023,auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite: REFORMER la décision dont appel et statuant à nouveau, JUGER que la seconde fermeture de la terrasse a été réalisée selon autorisation de l'assemblée générale du 04/09/2002 et qui figure dans le corps de l'acte authentique dressé par Me [W] notaire, lors de l'acquisition par M. [P] dudit bien immobilier est en harmonie avec la façade de l'immeuble, JUGER que la majeure partie des terrasses sont également fermées tant en façade Sud qu'en façade Ouest, EN CONSEQUENCE, JUGER que la bonne foi de M.[P], qui est de nationalité allemande, ne parlant pas la langue française et ne connaissant a fortiori pas la législation française, est patente ; DONNER ACTE à M. [P] de son accord pour procéder au recalcul des tantièmes relatifs à cette extension de 18 m2 et de son accord à régler les frais afférents à cette modification ainsi que les charges de copropriété qui en résultent avec effet rétroactif. DEBOUTER le SYNDICAT ES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment celles formulées dans le cadre de leur appel incident, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] à régler la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du NCPC, outre les entiers dépens, A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER que le syndicat des copropriétaires ne s'est jamais opposé formellement à l'instauration d'une mesure de médiation ; ORDONNER une médiation afin de trouver une solution satisfaisante avec l'aide d'une tierce personne impartiale désignée par la Cour d'Appel, RESERVER l'ensemble des demandes y compris les dépens de justice. A l'appui de son recours, il fait valoir: -que la présente instance ne concerne que la deuxième véranda d'une surface de 18 m² située à l'arrière et donnant sur les parkings, -qu'il a bien réalisé les travaux de fermeture, au printemps 2017, avec l'accord verbal de l'ensemble des copropriétaires qui ont eux mêmes fermé leur balcon en véranda, -que l'AG du 4 septembre 2002 a autorisé son auteur à créer une fermeture de son balcon côté sud, sur la façade de l'immeuble (travaux réalisés par celui-ci) mais également la création d'une véranda sur le balcon ouest de son appartement, -que cette véranda étant inférieure à 20m² ne nécessitait aucune déclaration préalable de travaux, -que ces travaux respectent les profilés et la couleur utilisée sur les fermetures existantes côté mer, il n'y a pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble, -que si un arrêté a été pris le 2 mars 2018 suite à la fermeture en question aucune suite n'a été donnée ni sur le plan pénal, ni sur le plan administratif, -qu'il lui a été réclamé par le trésor public la taxe d'aménagement concernant ces travaux qu'il a réglé, -qu'il accepte un recalcul des tantièmes du fait de ces travaux, -qu'il n'y a aucun préjudice, -qu'il est de nationalité allemande et de bonne foi et sollicite une mesure de médiation. Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut: JUGER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » recevable et fondé en ses demandes, CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 novembre 2022 en ce qu'il a statué comme suit : « CONDAMNE M. [I] [P] à remettre en l'état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et à remettre dans son état d'origine la façade de l'immeuble ; DIT que faute pour M.[I] [P] d'avoir déféré à cette obligation, il sera, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, condamné à une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ; DIT qu'à l'expiration de ce délai de quatre mois, à défaut de retrait total de la véranda litigieuse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de solliciter du Juge de l'exécution la liquidation de cette astreinte provisoire ; DEBOUTE M. [I] [P] de sa demande d'instauration d'une mesure de médiation ; » REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 novembre 2022 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNER M.[I] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers, En toutes hypothèses, DEBOUTER M.[I] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER M. [I] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [I] [P] aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier en date du 12 janvier 2021, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit. Il soutient: -que l'auteur de l'appelant a été autorisé par l'AG du 4 septembre 2002 à édifier une véranda sur sa terrasse ouest sous condition préalable d'obtenir l'autorisation des services de la commune de [Localité 5], -que l'appelant a fait édifier sur sa terrasse une véranda sans autorisation préalable de la commune comme cette dernière en atteste, -que cette autorisation était nécessaire puisqu'une véranda impacte nécessairement l'esthétique d'une façade et doit par conséquent être en conformité avec les perspectives de vue imposées par le code de l'urbanisme et le PLU, -que ce n'est que le 14 février 2018 qu'une demande de régularisation a été faite à laquelle par arrêté du 2 mars 2018 le maire a fait opposition, de sorte que la véranda est illégale, -que cette installation porte atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, -que l'appelant crée une confusion entre les loggias (balcons couverts et fermés sur les côtés) côté sud fermées par les copropriétaires par des baies vitrées et la véranda en question qui se définit comme une espace clos dont les parois sont faites de vitrages qui met en relation l'appartement avec l'extérieur, augmentant ainsi la surface de l'appartement, ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, -que cette véranda côté ouest est étrangère aux balcons côtés sud fermés par des baies vitrées, -que l'absence de poursuite comme le règlement d'une taxe ne sont pas de nature à régulariser la situation, -qu'il a tenté une démarche amiable par des courriers et mises en demeure, -qu'aucun accord n'est possible, à ce jour l'appelant n'a pas exécuté le jugement, ce qui justifie pleinement l'astreinte, -qu'il subit un préjudice esthétique et un préjudice financier résultant des charges que la copropriété aurait pu réclamer si l'ouvrage avait été valablement édifié et enregistré. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.