Cour d'appel, Ch civ.1-4 expropriation, 13 janvier 2026, n° 25/00165

Motivation

MOTIFS En vertu de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office. Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties. La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement. Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation. Au cas d'espèce, le juge de l'expropriation a annoncé dans la motivation de sa décision que M. [B] se verrait allouer une somme de 50 000 euros au titre de frais de travaux de consolidation, mais n'a pas repris cette somme dans le dispositif. Il échet de rectifier le jugement du 18 novembre 2024 sur ce point. En vertu de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 : Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4. Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel. Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie. Ces règles s'appliquent à la procédure d'appel en matière d'expropriation. Au cas d'espèce, M. [B] a fait déposer un premier mémoire par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris. Cette SCP n'était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n'appartenant pas au barreau de Versailles ou à l'un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. L'exception prévue par l'article 5-1 (possibilité, pour un avocat du barreau de Paris, Bobigny, Nanterre ou Créteil, de postuler devant la Cour d'appel de Versailles quand il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre) n'est pas applicable, car la Cour est présentement saisie d'un appel d'une décision du juge de l'expropriation, et il s'agit là d'une juridiction distincte du Tribunal judiciaire, régie par le code de l'expropriation (en son article L. 211-1). L'article L.261-1 du code de l'organisation judiciaire établit d'ailleurs une distinction entre ces juridictions. Il échet en conséquence de déclarer irrecevable le mémoire déposé par la SCP Cordelier & associés le 12 juin 2025, lequel ne saurait avoir été régularisé par le second mémoire en application de l'article 121 du code de procédure civile, car ledit mémoire a été déposé hors délai, ainsi qu'il sera dit infra. Un second mémoire a été déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, le 20 octobre 2025, pour le compte de l'intimé. En vertu de l'article R 311-26 du code de l'expropriation : A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. (...) En l'espèce, le mémoire de l'appelant a été notifié le 24 mars 2025, si bien que celui de l'intimé devait êtré déposé dans les trois mois soit au plus tard le 24 juin 2025. Le mémoire susvisé, déposé le 20 octobre 2025, est donc irrecevable, ainsi que les pièces annexées. En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4. En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8. Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Et l'article L 215-17 prévoit que : Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : 1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ; 2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; 3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le dernier document concernant la modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 8]. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'EPFIF compte faire du bien. Le bien litigieux est un terrain non construit, même s'il comporte des fondations, et libre d'occupation. Il est situé en zone UTa du plan local d'urbanisme qui correspond à une zone urbaine mixte. Des termes de comparaison ne doivent être écartés en raison de la différence de zonage avec le bien à évaluer que si les normes de constructibilité applicables sont substantiellement différentes. Parmi les pièces produites par l'EPFIF et par le commissaire du gouvernement ne figure aucun document relatif aux règles de construction des diverses zones, tant celle dans laquelle se trouve le bien à évaluer que celles des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement a versé aux débats quatre références de mutation : - celle de la parcelle vendue le 27 juillet 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 14] (1 382 euros/m²) ; - celle de la parcelle vendue le 30 décembre 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 14] (1 382 euros/m²) ; - celle de la parcelle vendue le 17 novembre 2023 : terrain à bâtir sis à [Adresse 9] [Adresse 3] (2 247 euros/m²) ; - celle de la parcelle vendue le 20 octobre 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 11] (2 494 euros/m²) ; cette cession s'intègre dans un projet immobilier de grande ampleur réunissant diverses parcelles adjacentes d'une surface totale de 2 516 m², au bénéfice d'un seul et même promoteur immobilier ; ce terme de comparaison sera en conséquence écarté. L'appelant invoque divers autres termes de comparaison à savoir : - celui de la parcelle vendue le 25 janvier 2019 : terrain à bâtir sis à [Adresse 15] (1 098 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien ; - celui de la parcelle vendue le 26 juillet 2019 : terrain à bâtir sis à [Adresse 13] (954 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien ; - celui de la parcelle vendue le 15 septembre 2020 : terrain à bâtir sis à [Adresse 12] (549 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien. Dans ces conditions, la moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus est de 1 670 euros/m², et le prix de vente du bien sera fixé à 724 780 euros, par infirmation du jugement. Celui-ci n'est pas critiqué en ce qu'il a alloué à M. [B] la somme de 65 000 euros au titre de la commission d'agence. Concernant la somme de 50 000 euros réclamée par M. [B] au titre des frais de travaux de consolidation souterraine : selon l'article L 215-17 alinéa 1er du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi. La demande susvisée sera ainsi rejetée, par infirmation du jugement. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFIF. M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel.