Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 8 janvier 2026, n° 23/12947

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de sursis à statuer Le premier juge a rejeté la demande de sursis à statuer sollicitée par M.de [O] et Mme [N] dans les motifs du jugement entrepris, mais ne l'a pas mentionné dans le dispositif. Les intimés réitèrent cette demande devant la cour, en faisant valoir que la validité du congé émis par la bailleresse, contesté dans le cadre de la présente instance, dépend intrinsèquement de la validité de la cession consentie au profit de cette dernière, dont est saisi le tribunal judiciaire de Paris suite à leur action et à celle d'autres locataires. Ils ajoutent que l'affaire sera plaidée devant le tribunal judiciaire le 26 janvier 2026, de sorte que leur demande de sursis à statuer n'est pas dilatoire. La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] sollicite que les intimés en soient déboutés, en faisant valoir que la cession de droits successifs ne saurait être confondue avec la vente d'un bien immobilier, de sorte que le droit de préemption de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dite [Localité 7] n'a pas vocation à s'appliquer. Elle souligne que l'instance en nullité de la vente a été introduite par les intimés devant le premier juge à des fins dilatoires, à la veille de l'audience de plaidoiries, et un an et demi après la délivrance du congé litigieux, et ajoute que l'audience de plaidoiries du 26 janvier 2026 devant le tribunal judiciaire ne signifie pas qu'une décision irrévocable sera bientôt rendue, dès lors qu'une procédure d'appel consécutive au jugement à intervenir n'est pas à exclure. Elle soutient enfin que le sursis à statuer conduirait à proroger artificiellement la durée du bail des intimés, ce qui porterait inévitablement atteinte à son droit de propriété, en violation des articles 544 du code civil et 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen. Selon l'article 378 du code de procédure civile, 'la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine'. Le juge apprécie discrétionnairement l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice (1re Civ., 4 octobre 1983, n°82-13.781 ; 9 mars 2004, n°99-19.922). En l'espèce, le premier juge a pertinemment rejeté la demande de sursis à statuer dans ses motifs, en relevant à juste titre que M. [W] et Mme [N] n'avaient assigné en nullité de la 'vente' du 30 mars 2021 que par acte d'huissier du 9 mai 2023, soit la veille de l'audience de plaidoiries devant lui, portant sur la validité du congé délivré le 30 novembre 2021. La cour ajoute que, si l'audience de plaidoirie devant le tribunal judiciaire est fixée au 26 janvier 2026, la décision irrévocable mettant fin à l'instance ne sera pas rendue avant de nombreux mois compte tenu des voies de recours. En conséquence, il convient de juger que le sursis à statuer sollicité par les intimés n'est pas dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, et il y a lieu de le rejeter, ajoutant au jugement entrepris dès lors qu'il n'avait pas tranché cette demande dans son dispositif. Sur la validité du congé La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'elle n'avait pas justifié d'un motif légitime et sérieux de congé relatif au bail litigieux, et rejeté en conséquence sa demande de validation du congé. M. [W] et Mme [N] concluent à la confirmation du jugement entrepris. Il convient d'examiner les quatre moyens successifs de nullité du congé invoqués par M. [W] et Mme [N] au soutien de leur demande principale de nullité du congé. * 1/ Sur l'absence de mandat de l'avocat Le premier juge a écarté ce moyen dans sa motivation. M.de [O] et Mme [N] le réitèrent devant la cour, en faisant valoir que le congé a été délivré par l'avocat de la société Foncière Eco Plus Saint [Localité 12], sans que celui-ci justifie avoir reçu mandat à ce titre, de sorte que le congé est nul. La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] fait valoir que le congé est valide, dès lors qu'il a été délivré par commissaire de justice, à sa requête, l'acte se contentant de mentionner les coordonnées de son conseil, dès lors qu'elle a élu domicile en son cabinet. Elle ajoute que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose nullement à un bailleur de consentir un mandat spécial à son avocat préalablement à la délivrance d'un congé pour son compte. En l'espèce, le congé litigieux, signifié par huissier de justice, précise qu'il est délivré : 'A la requête de : Foncière Eco Plus [Localité 13] SAS au capital de (...) Immatriculée au RCS de (...) Ayant son siège social (...) Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège Ayant pour avocat : [Nom et coordonnées du cabinet] Et élisant domicile en son cabinet pour les besoins des présentes et de leurs suites'. Il en résulte que le congé a bien été délivré par huissier de justice à la requête de la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], laquelle a uniquement élu domicile au cabinet de son avocat pour les besoins de la procédure. Aucun mandat n'était dès lors nécessaire, puisque l'acte a bien été délivré à la requête de la société bailleresse elle-même. Il convient dès lors d'écarter ce premier moyen de nullité du congé, ainsi que l'a fait à juste titre le premier juge dans ses motifs. * 2/ L'absence de notice d'information Le premier juge a écarté ce moyen dans ses motifs. M. [W] et Mme [N] le réitèrent devant la cour, en faisant valoir que le congé litigieux, délivré aux fins de réaliser des travaux de changement de destination de l'immeuble d'habitation afin de pouvoir louer des locaux de bureaux à des tiers, 'peut donc être assimilé à un congé pour reprise ou pour vente', impliquant la remise d'une notice d'information à destination des locataires, ajoutant que son absence leur fait grief dès lors qu'ils n'ont pu être informés des obligations du bailleur, ni des voies de recours et d'indemnisation qui leur étaient ouvertes. La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] fait valoir que le congé est valide, dès lors qu'il a été délivré pour motif légitime et sérieux tenant à la réalisation de travaux dans l'immeuble, de sorte que la notice d'information prévue en cas de délivrance d'un congé pour vente ou pour reprise n'était pas exigée. Elle ajoute que les intimés ne justifient d'aucun grief, dès lors qu'ils ont saisi le juge pour contester la validité du congé. L'article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu'une 'notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (...)'. En l'espèce, le congé litigieux n'a pas été délivré aux fins de reprise ou de vente du logement par le bailleur, mais pour motif légitime et sérieux consistant en la 'réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation dans les lieux loués'. C'est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que la disposition textuelle relative à la délivrance d'une notice d'information n'était pas applicable en l'espèce. Il convient dès lors d'écarter ce deuxième moyen de nullité du congé, ainsi que l'a fait à juste titre le premier juge dans ses motifs. * 3/ L'absence de motif légitime et sérieux La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], critiquant le jugement entrepris en ce qu'il a considéré qu'elle ne justifiait pas d'un tel motif, fait valoir qu'elle justifie par les pièces produites que son projet de transformation de l'immeuble de logements en immeuble de bureaux est réalisable, qu'elle s'est assurée au préalable de la faisabilité du projet, qu'elle a mis en oeuvre les moyens techniques et financiers pour permettre son aboutissement, et qu'elle a déposé une demande de permis de construire et de changement d'usage nécessitant des conventions de cession de commercialité. Elle ajoute qu'ensuite du rejet de sa première demande de permis de construire, elle en a déposé une nouvelle, prenant en compte les préconisations de l'architecte des bâtiments de France. Elle affirme qu'il résulte du courrier de la société Samaf-Sedi, spécialisée dans le montage administratif et juridique d'opérations immobilières, et d'une attestation du maître d'oeuvre, l'incompatibilité entre l'ampleur des travaux et le maintien dans les lieux des locataires. Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les documents produits, antérieurs à la délivrance du congé, ne constituent qu'une ébauche de projet insuffisante pour justifier le départ des locataires, alors que la réalité du motif légitime et sérieux doit s'apprécier lors de la délivrance du congé. Ils soulignent qu'au demeurant, la bailleresse ne justifie d'aucune démarche entre la délivrance du congé et le mois de juillet 2023, date de la déclaration d'appel, et que le dépôt de la demande de permis de constuire de janvier 2024 a donné lieu à un rejet faute de réponse à une demande de pièces complémentaires. Elle ajoute que la demande de changement d'usage a également donné lieu à un rejet, et que la preuve que les travaux nécessiteraient le départ des locataires n'est pas suffisamment rapportée par les pièces produites. Selon l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I'orsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)'. La justification d'un congé par un motif légitime et sérieux n'est pas limitée à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations ; des travaux de rénovation prévus par le bailleur, comportant l'amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d'équipement et de confort et exigeant la libération de l'appartement constituent un tel motif (3ème Civ., 7 février 1996, n°94-14.339, publié) ; de même, des travaux de restructuration immobilière, consistant en la réalisation d'un lotissement nécessitant la démolition de la maison louée (3ème Civ., 22 mars 2006, n°04-10.900, publié). Le bailleur doit établir la preuve de son intention de réaliser des travaux ; le projet doit être sérieux et assorti de justifications concrètes (3ème Civ, 2 juillet 1997, n°95.19152). La réalité du motif légitime et sérieux doit s'apprécier lors de la délivrance du congé (3ème Civ., 18 décembre 2012, n°11-23.803). Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué relève de l'appréciation souveraine des juges du fond (3ème Civ., 2 juin 2010, n°09-14.194, publié). En l'espèce, le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 novembre 2021, à effet au 1er juin 2022, vise le motif suivant : 'réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation dans les lieux loués'. Il est précisé dans l'acte que : - la société bailleresse a 'mis en oeuvre un projet de transformation de l'immeuble de logements dont dépendent les lieux loués en immeuble de bureaux commerciaux ou professions libérales' ; - 'le projet comportera des travaux ayant pour objet notamment : - la transformation de toutes les pièces des logements ainsi que des caves de l'immeuble en locaux à usage de bureaux commerciaux ou professions libérales (...) avec modification de la distribution intérieure de l'immeuble ; - la modification de la toiture et de la façade de l'immeuble ; - la création au rez-de-chaussée de 2 sorties de secours et d'un accès de service pour les livraisons et les poubelles ; - la réouverture des fenêtres d'origine au sous-sol de l'immeuble' ; - 'de par leur envergure et leur consistance, les travaux envisagés ne peuvent être exécutés en présence d'occupants, compte tenu des normes applicables en matière de sécurité sur les chantiers ; aussi, la réalisation des travaux susivsés nécessite le départ des locataires des lieux loués'. La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] produit les pièces suivantes, visées dans l'acte de congé : - un devis du 3 mai 2021 d'un cabinet de géomètres experts portant sur l'établissement de divers plans de l'immeuble ; - un dossier projet, comportant divers plans et photographies, établi par une société d'architectes le 26 juillet 2021 ; - une mission de conception architecturale confiée le 2 septembre 2021 à la même société d'architectes ; - une étude historique de l'immeuble réalisée en juillet 2021 par l'architecte en chef des monuments historiques. Ce sont les seules pièces antérieures à la date de délivrance du congé. Ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, celles-ci sont insuffisantes à établir le caractère légitime et sérieux du projet, en l'absence notamment de réelle étude de faisabilité et de projet de financement. Les intimés relèvent à juste titre que la demande de permis de construire n'a été déposée que le 23 janvier 2024, et la demande de changement d'usage des lieux, que le 21 mars 2024, soit plus de deux ans après la délivrance du congé, et même, postérieurement au jugement entrepris et à la déclaration d'appel. Au surplus, il résulte des pièces produites que le dossier de permis de construire a fait l'objet d'un rejet implicite le 15 mai 2024, la lettre de demande de pièces complémentaires notifiée le 15 février 2024 étant demeurée sans effet, ce qui est de nature à démontrer l'absence de caractère sérieux du projet. Si l'appelante justifie par la production d'une attestation de l'architecte du 7 janvier 2025 qu'une nouvelle demande de permis de construire a été déposée, outre que rien n'indique qu'elle réponde aux attendus de l'autorité administrative, cette demande postérieure de plus de trois ans à la délivrance du congé est insuffisante à établir le caractère réel et sérieux du motif allégué. Au demeurant, la demande de changement d'usage des locaux a été également rejetée par décision de la mairie de [Localité 10] du 23 avril 2024, aux motifs notamment que l'immeuble est 'situé dans un secteur de compensation renforcée visant à générer un surcroît de surfaces pour le logement dans un secteur déficitaire afin de préserver les logements là où ils sont menacés et l'équilibre de vie des quartiers'. La société bailleresse reste taisante sur ce refus, de nature à mettre à mal son projet. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13] n'avait pas justifié d'un motif légitime et sérieux, sans qu'il y ait lieu d'examiner le dernier moyen de nullité du congé relatif au caractère frauduleux de l'acquisition du bien loué. Il y a lieu de dire par voie de conséquence que le congé litigieux est non valide, conformément aux termes de l'article 15 précité, ajoutant au jugement entrepris n'ayant pas statué sur la demande principale de nullité du congé formée par M. [W] et Mme [N] dans son dispositif. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de validation du congé formée par la SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion sous astreinte et à la condamnation des intimés au paiement d'une indemnité d'occupation. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à réputer non écrite la clause pénale relative à l'indemnité d'occupation insérée dans le bail litigieux formée par les intimés. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Foncière Eco Plus [Localité 13], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.