Cour d'appel, 1ère chambre civile A, 18 décembre 2025, n° 22/02767

Motivation

MOTIFS SUR LA PROCEDURE Sur la recevabilité des demandes de la société Particimmo et des époux [C] à l'encontre de Me [G] : Me [G] et la SARL Cadran Notaires, à l'appui de leur demande d'irrecevabilité des demandes des appelants présentées à la cour, soutiennent que ces demandes sont nouvelles comme n'ayant pas été présentées au premier juge. Ils font valoir que, alors que la demande des appelants au titre de la réparation du préjudice présentée devant le premier juge s'élevait à 100.000 euros à parfaire, sont présentées en appel des demandes d'indemnisation de montants plus élevés qu'en première instance, visant des postes non exactement identiques, et reposant sur des fondements différents, s'agissant des demandes suivantes : - la restitution du prix de vente, à hauteur de 1.170.000 euros, - la perte financière à hauteur de 1.930.000 euros, - la perte de chance d'une plus-value à hauteur de 805.000 euros. Ils contestent par ailleurs la recevabilité des demandes des époux [C], soutenant que, n'étant pas parties à l'acte, ils n'ont pas d'intérêt à agir. La société Particimmo et les époux [C] n'ont pas conclu sur ce point. Réponse de la cour Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce, les demandes présentées à la cour tendent aux mêmes fins que celles présentées au tribunal, à savoir l'indemnisation des dommages nés de la vente d'une parcelle dont il est soutenu qu'elle est polluée. S'agissant des époux [C], la cour considère qu'ils justifient d'un intérêt à agir en indemnisation de leurs propres préjudices résultant de la faute d'un tiers. En conséquence, l'ensemble des demandes seront déclarées recevables. Sur la recevabilité des demandes de M. [Y] à l'encontre de Me [G] : Me [G] et la SARL Cadran Notaires font valoir que M. [Y] n'a pas été autorisé à agir à jour fixe de sorte que ses demandes en garantie sont irrecevables, et qu'elles seraient en tout état de cause irrecevables comme nouvelles en cause d'appel. Ils soutiennent également que cette action est prescrite, l'acte ayant été conclu en juin 2012, et M. [Y] était parfaitement informé de la situation de l'immeuble qu'il vendait. M. [Y] répond qu'il ne s'agissait pas d'attraire en la cause une autre partie, mais de formuler une demande contre une partie déjà dans la cause et dont la responsabilité sur les mêmes fondements est déjà recherchée par le demandeur. Il ajoute que s'agissant d'une demande reconventionnelle, sa demande est recevable (Civ.2e, avis 6 juillet 2017 et Civ.1ere, 20 septembre 2017, n°16-18.442). Sur la prescription, il soutient qu'elle n'a couru qu'à compter du jour de l'assignation, date à laquelle il a pris connaissance des manquements du notaire. Réponse de la cour L'article 70 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. La procédure à jour fixe prévue aux articles 840 et suivants du même code ne mentionne pas l'interdiction de demandes reconventionnelles. En l'espèce, les demandes reconventionnelles de M. [Y] étant liées aux demandes originelles de la SARL Particimmo et des époux [C] et dirigées à l'encontre des mêmes défendeurs, seront en conséquence déclarées recevables sur ce point. Sur la prescription, aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, M. [Y] ne pouvait agir en garantie contre le notaire instrumentaire avant d'avoir été lui-même assigné en anéantissement de la vente et en réparation. En conséquence, ces moyens seront écartés et les demandes de M. [Y] seront déclarées recevables. SUR LE FOND Sur la demande de nullité pour dol La SARL et les époux [C] soutiennent être dans l'impossibilité d'exploiter l'immeuble en le donnant en location, en raison du caractère notoire de la pollution du site décourageant les locataires potentiels, et des conséquences de l'arrêté préfectoral. La SARL Particimmo, à l'appui de ses demandes de nullité pour dol, avance à l'encontre de M.[Y] deux griefs tirés de la réticence dolosive, en ce qui concerne d'une part la pollution des sols et d'autre part l'irrégularité des travaux et des conditions de création de la copropriété. Sur le premier grief, la société fait valoir que M.[Y], en sa qualité de vendeur, était tenu de l'informer d'une part des activités industrielles et polluantes anciennement exercées sur la parcelle objet de la vente, et de la pollution l'affectant en conséquence, et d'autre part du fait que sur les parcelles voisines avaient été exploitées des activités soumises à autorisation au titre du régime des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). La SARL ajoute que, contrairement à ce qui est soutenu, il n'existe aucun doute ni aucune confusion quant à la société responsable de la pollution, rappelant que l'arrêt prononcé en 1986 a condamné in solidum la société DASI Services dont M. [P] [Y] était associé et gérant et l'entreprise Etablissement [Y], exploitée personnellement par son père. La SARL, à l'appui de sa position selon laquelle M. [Y] était tenu de l'informer des éléments dont il avait selon elle nécessairement connaissance, retrace sa carrière, démontrant selon elle son implication personnelle dans la pollution qu'elle lui reproche aujourd'hui d'avoir dissimulé. Elle évoque en particulier les procédures administratives mises en 'uvre dans les années 1980 suite à la découverte de la pollution des parcelles concernées, et souligne à cette occasion que la pollution au perchloroéthylène présente le même degré de gravité que la pollution au trichloroéthylène, ce dernier constituant un sous-produit de la décomposition du premier. Sur le second grief concernant l'irrégularité des travaux et des conditions de création de la copropriété, la SARL fait valoir que les travaux de transformation du bâtiment industriel en bâtiment d'habitation qui ont été effectués par M.[Y] étaient soumis au régime du permis de construire. Elle indique que le PLU applicable à l'époque proscrivait la construction d'habitations dans la zone. Elle considère que la prescription n'a pas pour effet de régulariser les travaux irréguliers au regard du droit de l'urbanisme, relevant que, au jour de la vente, l'action n'était pas prescrite. En réponse aux arguments de la SARL, M. [Y] expose que la société DASI, dont il ne conteste pas avoir été le gérant, n'est pas à l'origine de la pollution, en ce qu'elle exploitait une activité utilisant un autre produit sur une parcelle distincte de celle sur laquelle le bâtiment en question est établi. Elle soutient que la pollution provient de l'activité de l'entreprise [V]-[Y], qui aurait utilisé le trichloréthylène et pollué les puits [B] et [L]. Il ne conteste pas avoir eu connaissance des condamnations pénales prononcées à raison de la pollution du site industriel, mais soutient avoir ignoré ce qu'il est advenu par la suite, s'agissant en particulier de l'absence de dépollution. Il soutient que l'élément matériel de la réticence dolosive n'est pas caractérisé en ce qui le concerne, pas plus que l'élément intentionnel, rappelant qu'il a donné la parcelle la plus proche de la zone polluée à son fils et qu'il n'aurait pas pris ce risque pour sa famille s'il avait été informé de cette pollution. Il affirme que, si le notaire lui avait posé la question, il aurait évoqué le passé industriel du site. Concernant le grief portant sur le caractère irrégulier de la copropriété au regard de la règlementation d'urbanisme applicable, il relève qu'il a lui-même exploité le bâtiment en location pendant dix ans sans aucune difficulté, et soutient que l'action civile des collectivités locales est prescrite, estimant que la clause mentionnant l'absence de modification de destination des biens est une mention type, et qu'il appartenait au notaire de vérifier ces éléments. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1116 ancien du code civil alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. En l'espèce, il ressort des pièces et notamment de l'étude historique et documentaire réalisée le 25 mars 2020 par l'AECOM, des plans du site, et des décisions administratives et judiciaires, tous éléments versés au débat, que des polluants ont été déposés pendant de nombreuses années sur le site sur lequel sont élevés les deux bâtiments désignés comme Nord et Est. Comme rappelé liminairement, les appartements objet de la vente litigieuse se situent dans l'ancien bâtiment industriel Est, qui a été exploité par l'entreprise Etablissement [Y] et, dans sa partie Est, par la SARL DASI, dans laquelle le vendeur M. [P] [Y] a occupé des responsabilités dès 1976. Il est constant que ce bâtiment, après sa désaffection, a en 2004 été rénové par M. [P] [Y], qui l'a destiné à un usage locatif professionnel et d'habitation, l'acte rectificatif de l'état descriptif de division ayant été établi le 15 juin 2004. Il ressort du dossier qu'est établie la présence dans le bâtiment Est de traces de pollution de l'eau et de l'air, liée à l'usage de solvants chlorés par les deux sociétés, s'agissant du trichloréthylène (TCE) et du perchloroéthylène (PCE). M. [P] [Y] soutient qu'il ignorait tout de cette pollution au trichloréthylène. La cour constate néanmoins qu'il reconnait avoir exercé des fonctions de direction dans la SARL DASI qui utilisait précisément ce produit dans ce bâtiment. Comme rappelé liminairement, l'existence de cette pollution au trichloréthylène sur le site a été évoquée dès le début des années 1970, donnant lieu à de multiples plaintes de riverains et des rapports administratif, dont un rapport de l'inspecteur des mines ayant donné lieu à des courriers et injonctions adressés à feu [V] [Y], exploitant sur le site sous l'enseigne Etablissements [Y], et père de M. [T] [Y], ce dernier exerçant donc des fonctions de direction de la SARL DASI ayant exploité son activité dans le même bâtiment. La situation n'ayant manifestement jamais été régularisée, le 3 juin 1982, le tribunal de grande instance de Lyon (le TGI), saisi par les époux [B], riverains résidant à moins de 100 mètres du bâtiment Est, a ordonné une expertise au contradictoire de l'entreprise désignée comme « Etablissements [Y]-DASI », sise [Adresse 5], ce dont la cour déduit qu'il s'agissait effectivement de l'entreprise exploitée sous diverses enseignes par feu [V] [Y]. Puis, l'arrêt prononcé le 7 octobre 1986 dans les suites de l'expertise mentionne que les parties intimées sont la SARL DASI dont le siège social est situé à [Localité 18] et M. [V] [Y], entreprise de nettoyage, situé [Adresse 4]. La cour qu'il est ainsi démontré que M. [P] [Y], qui a exercé des fonctions de direction de la SARL DASI de 1976 à 1998, a de ce fait nécessairement eu connaissance personnellement de la procédure civile concernant la pollution du site. En effet, il ressort des éléments versés au débat que l'expert désigné par le TGI a effectué une visite sur les lieux le 22 juillet 1982 et a effectué des prélèvements, puis a conclu de manière particulièrement claire que la nappe phréatique était polluée depuis 1955 et que la pollution au trichloréthylène n'allait pas disparaître, cet élément ne se dégradant que très difficilement. Par ailleurs il est établi que, en septembre 1982, a été relevée une concentration de 57 mg/l de trichloréthylène dans le puits [Y], qui se trouve sur la même parcelle que le bâtiment Est, à l'Est de ce dernier et à sa proximité immédiate, soit à l'opposé des parcelles des puits [B] et [L], eux-mêmes pollués. La cour en déduit que ces éléments confirment que l'ensemble de la parcelle, en particulier sous le bâtiment Est, était atteinte par la pollution. Suite à ces constatations, par arrêté du 04 janvier 1983 pris en considération de la pollution ainsi relevée et des plaintes des riverains, le Préfet a enjoint à la SARL DASI-Service (dont la cour ne peut déterminer s'il s'agit de la SARL DASI elle-même ou d'une autre société) de déposer une analyse complète des rejets liquides de l'établissement et un état des déchets produits par les installations avec leur destination. Quelle que soit son identité exacte, la SARL en question a répondu à cette injonction par un courrier du 10 mars 1983, dont la cour constate qu'il est signé de M. [P] [Y]. Puis, sur cette base de l'expertise ordonnée en 1982, l'arrêt du 07 octobre 1986 a donc déclaré l'entreprise Etablissements [Y] et la SARL DASI responsables de la pollution de la nappe phréatique et les a condamnées à indemniser les demandeurs des conséquences environnementales et des conséquences médicales. La cour considère qu'il est suffisamment démontré par la conjonction et la chronologie de ces éléments que M. [P] [Y] ne peut prétendre avoir ignoré, lors de la vente ultérieure du bâtiment en 2012, que celui-ci et le site en général étaient affectés d'une pollution ancienne et persistante au TCE ou aux produits qui en sont dérivés tel le PCE. La cour considère en effet que les imprécisions de ces documents anciens sur l'identité exacte des entreprises concernées, dont M. [P] [Y] tire argument pour prétendre que des confusions sont nées et que seule l'entreprise de son père était concernée, ne font aucunement disparaître la circonstance qu'il exerçait des fonctions de direction de la SARL DASI, tout aussi concernée par les faits que l'entreprise de son père, en particulier en ce qu'elle était partie à l'instance d'appel en 1986, et qu'il a d'ailleurs signé personnellement des documents à ce sujet. La cour déduit du fait que M. [P] [Y] avait connaissance depuis de nombreuses années de la pollution du site qu'il était donc tenu d'en informer son acquéreur, ce dont il ne conteste pas s'être abstenu. La cour constate que l'acte de vente contesté mentionne les divers diagnostics obligatoires, et l'état des risques naturels et technologiques, et fait état en particulier d'une absence de garantie de conformité aux normes du raccordement au réseau d'assainissement communal, et du fait que l'utilisation des eaux des puits n'était pas possible. La cour considère que M. [Y], qui avait connaissance des raisons pour lesquelles cette utilisation n'était pas possible, s'agissant précisément de la pollution en question, était tenu d'apporter ces informations aux acheteurs. La cour en déduit qu'il est ainsi démontré que M. [Y] a sciemment dissimulé ces éléments essentiels à la vente, caractérisant la réticence dolosive qui lui est reprochée. La cour considère ensuite que M.[Y] ne peut tenter de se décharger de sa responsabilité en invoquant le fait qu'il n'aurait pas dissimulé cette information si l'acheteur ou le notaire lui avaient posé la question, en ce que d'évidence ceux-ci n'étaient pas nécessairement informés, comme il l'était, de l'historique du bien vendu, et n'étaient pas tenus de penser à la possibilité d'une situation de pollution. M. [Y] ne peut pas plus invoquer le fait qu'il a lui-même loué les biens en question pendant plusieurs années selon lui « sans difficulté », la cour considérant que M. [Y] ne peut ainsi se prévaloir du fait qu'il a en réalité dissimulé à des locataires une situation qu'il aurait d'évidence dû porter à leur connaissance. La cour considère qu'il ne peut pas plus invoquer le fait qu'il a donné à son fils une maison construite sur le terrain pollué en question, cette circonstance regrettable n'étant, comme les précédentes, aucunement de nature à le relever de ses obligations envers les personnes à qui il a ultérieurement vendu ces biens. La cour considère que la SARL Particimmo démontre que la réticence de M. [P] [Y] l'a amenée à poursuivre l'achat des appartements, alors qu'elle n'aurait pas conclu ce contrat financé par un prêt immobilier si elle avait eu connaissance de ces informations retenues par le vendeur. La cour considère en effet qu'il est suffisamment démontré que la SARL n'aurait pas acheté ces biens à crédit, si elle avait alors eu connaissance du risque manifestement très important de ne pouvoir ensuite les louer en raison de la pollution, alors qu'il s'agissait de la motivation de son achat et du modèle économique de l'opération. M. [Y] ne peut invoquer le fait qu'il a lui-même exploité les biens sans difficulté jusqu'à l'arrêté préfectoral, ne pouvant reprocher à la société de ne pas avoir choisi, comme il l'a fait, d'exposer potentiellement ses locataires à des risques sanitaires et de prendre le risque d'engager ainsi sa responsabilité. La cour déduit de l'ensemble de ces éléments que les conditions de l'annulation de la vente sont réunies, en conséquence de quoi le jugement sera infirmé sur ce point, et la vente sera annulée. Sur la responsabilité quasi-délictuelle de M. [Y] La SARL Particimmo et les époux [C] estiment que M. [Y] a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à leur égard en ce qu'il s'est rendu auteur d'une réticence dolosive en dissimulant le passé industriel du site ayant entraîné une pollution massive des sols de la parcelle vendue. M.[Y] soutient qu'il n'a commis aucune faute, et que les différents griefs sont sans fondement. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, il ressort des développements précédents que, pendant la période pré-contractuelle, M. [Y] a commis une réticence dolosive à l'encontre de la SARL Particimmo, sa responsabilité extra-contractuelle à l'égard de cette dernière étant donc engagée, ainsi qu'à l'égard des époux [C], tiers à la vente mais associés et gérants de la société. Sur la responsabilité du notaire La SARL Particimmo considère que le notaire chargé de l'acte avait le devoir de vérifier la situation de l'immeuble notamment au regard de la législation en matière d'urbanisme et d'environnement, et soutient qu'il ne peut se retrancher derrière le silence des parties, ajoutant que la destination d'habitation était déterminante du consentement de la société. Elle relève que par les actes de donation, le notaire était en mesure de déceler la modification de la destination des lieux et ainsi de prendre attache avec les différents services pour déterminer le passé du bien. M.[Y] demande à être relevé et garanti par le notaire de toute condamnation, faisant sienne l'argumentation à ce titre de la SARL Particimmo, et soutenant que le notaire étant tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes dressés par ses soins. Il ajoute que le notaire ne l'a aucunement interrogé en sa qualité de vendeur ni n'a consulté les bases de données à sa disposition, et n'a porté dans l'acte aucune clause relative à l'environnement. Il considère qu'il appartenait au notaire d'attraire son confrère s'il estimait que ce dernier avait une obligation à l'égard de M. [Y] plus importante. La SARL Cadran Notaires et Me [G] soutiennent qu'aucune faute ne peut être reprochée à ce dernier, en ce qu'il a agi en tant que notaire de l'acquéreur et non du vendeur, que les biens vendus étaient loués depuis dix ans, et que rien ne lui a permis d'avoir connaissance de la pollution du site. Ils rappellent qu'un compte-rendu de la préfecture mentionne que l'administration elle-même a perdu la mémoire de cette pollution et souligne que la mairie n'a jamais émis le moindre avis négatif sur la conversion du bâtiment aux fins d'habitation. Ils en déduisent qu'aucune information n'était accessible, et qu'il ne peut être reproché à Me [G] l'absence de mention dans l'acte de telles informations. Ils soutiennent que le notaire n'est pas tenu d'effectuer de diligences relatives aux évolutions du PLU, ou à l'historique du bien, autrement qu'en ce qui concerne la question de la propriété. Sur le reproche nouveau en appel sur la constitution de la copropriété et la destination des biens, ils rappellent que Me [G] n'est pas à l'origine de ces actes. Ils soutiennent enfin que le lien de causalité avec les préjudices invoqués n'est pas direct. Réponse de la cour Il est constant que le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu'il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d'un devoir de conseil, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu'elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, notaire ou non. Le notaire est par ailleurs tenu d'une obligation de mise en garde lui imposant d'informer les parties sur les risques de l'opération, en anticipant notamment les difficultés à naître de la situation juridique susceptible de résulter de l'acte authentique qu'il instrumente. Il lui incombe à ce titre de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente et il lui faut pour cela, porter à la connaissance de ses clients tous les événements et toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité. Il doit procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue. La délivrance de ses conseils ou mises en garde par le notaire doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences. Les obligations du notaire prennent naissance dès son intervention, y compris lors de l'élaboration de la promesse de vente, créatrice de droits. Il appartient au notaire de rapporter la preuve de ce qu'il a effectivement donné les conseils qu'on attendait de lui. En l'espèce, il est constant que le compromis de vente rédigé par Me [G] ne porte aucune indication relative au passé industriel du bien ou à l'existence antérieure d'installations classées ou soumises à déclaration, ni aucune mention relative à l'existence ou à l'absence de pollution, à l'exception du rappel des dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement relatif à l'état des risques naturels et technologiques. Il est constant que les actes portant promesse de vente puis vente, au titre de l'origine de propriété, citent l'acte de donation partage du 26 mai 1997 et l'acte de vente du 13 mai 2002, qui mentionnent la parcelle comme étant alors une parcelle comprenant des bâtiments à usage de bureaux, ateliers et entrepôts (bureaux, ateliers, distillation, chaufferie entretien, réception triage ligne, repassage...). La cour considère que ces indications n'impliquaient aucunement de manière nécessaire que le site présentait un risque de pollution industrielle, ce d'autant qu'en 2012 le bâtiment était utilisé à usage d'habitation depuis huit ans, et qu'aucun élément du dossier ne permet de penser que la question de la pollution du site a été évoquée par quiconque pendant cette période. S'il ressort des débats que la pollution du site a constitué au cours des années 1970 et 1980 un événement local, rien n'indique que tel était le cas depuis lors, les éléments administratifs visés par les notaires permettant de penser que la notoriété de ces circonstances s'était éteinte, et que leur mémoire s'était perdue lors de la vente en question, conclue plus de 25 ans après la dernière décision judiciaire évoquée au cours des débats. La cour en déduit qu'il ne peut être reproché au notaire, en particulier, de ne pas avoir pris l'initiative de consulter le fichier alors intitulé BASIAS (base des anciens sites industriels et activités de service), en l'absence d'éléments portés à sa connaissance par les parties, ou d'éléments de notoriété publique, qui auraient dû l'amener à penser qu'existait un risque de pollution. La cour considère que le notaire n'avait pas non plus à effectuer des recherches sur le passé professionnel de M. [P] [Y], dont rien n'établit d'ailleurs qu'elle lui aurait nécessairement permis de découvrir l'existence de la pollution. En toute hypothèse, sont versées au dossier deux fiches Basias : - une fiche créée le premier janvier 1999 au nom de la SARL DASI, exploitant une teinturerie, qui mentionne des activités de collecte et stockage des déchets non dangereux, et de dépôt de tissus ; un mail du 17 septembre 2020 de la direction régionale de l'environnement (la DREAL) indique que la fiche a été mise à jour en 2020 pour signaler l'ancienne exploitation d'une installation classée (ICPE) soumise à autorisation. - une fiche créée le 31 octobre 2010, concernant la SARL DASI-Service et l'entreprise présentée comme « [V] [O] [Y] anciennement [Y] Fils.» Il se déduit de la chronologie de ces fiches que la consultation du fichier Basias en 2012 n'aurait pas permis au notaire de l'acheteur de constater l'existence d'un risque de pollution, seules étant mentionnées à cette époque le stockage de déchets non dangereux et de tissus. La cour considère que la défaillance reprochée au notaire à ce titre n'est donc pas caractérisée. Concernant le second grief visant des manquements relatifs à la règlementation en matière d'urbanisme applicable au terrain, il sera relevé que ces circonstances, à le supposer caractérisées, ne sont pas en lien avec le préjudice subi par les requérants, découlant de la pollution et le passé industriel du site, et sans lien avec les règles d'urbanisme. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à l'égard du notaire. Sur la demande en garantie de M. [Y] vis-à-vis de Me [G] et la SARL Cadran Notaires La SARL Cadran Notaires et Me [G] soutiennent que ce dernier n'était pas le notaire de M. [Y], vendeur, qu'il n'y a ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité, précisant que la faute de la victime l'empêche de se prévaloir de son préjudice causé par elle-même. Réponse de la cour La cour constate que M. [Y], que la cour juge responsable d'une réticence dolosive à l'origine de la nullité du contrat, ne peut reprocher à Me [G], qui n'était son notaire, un quelconque défaut d'information, alors qu'il a lui-même sciemment dissimulé aux acheteurs, mais également à ce notaire, les informations en question. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à l'égard du notaire. Sur les restitutions Au regard du prononcé de l'annulation de la vente qu'elle avait demandée, la SARL Particimmo demande la restitution du prix de vente et le remboursement des frais de notaire. M. [P] [Y] soutient que la société souhaite ainsi obtenir le double du prix de vente alors que les restitutions doivent se limiter au prix payé et au bien vendu. Le notaire rappelle qu'il ne peut être tenu de restituer un prix de vente qu'il n'a pas perçu. Réponse de la cour En conséquence de l'annulation de la vente, la SARL Particimmo sera condamnée à restituer à M. [P] [Y] les biens immobiliers acquis, et M. [P] [Y] à restituer la SARL Particimmo la somme de 1.170.000 euros. Concernant la demande relative aux frais de notaire, accessoire du prix, il ne ressort pas des pièces que la somme de 69.000 euros a été versée par la SARL comme elle le soutient. Si ce montant est indiqué dans la promesse de vente au titre des frais d'acte, l'acte de vente chiffre les droits de mutation à 54.615 euros. Aucun élément sur les émoluments du notaire et les frais annexes n'a par ailleurs été versé. En conséquence, le montant de 54.615 euros sera retenu. En conséquence, M. [Y] sera condamné à verser à la SARL Particimmo la somme de 1.224.615 euros au titre de la restitution du prix. Sur l'indemnisation des préjudices La SARL Particimmo explique qu'elle avait pour projet initial de revendre une partie des lots au cours de l'année 2020 mais que, suite à la découverte de la pollution l'acquéreur s'est rétracté. Elle produit à ce titre une expertise pour évaluer la perte de chance de dégager une plus-value de cette vente, et détaille l'ensemble des frais générés depuis l'achat au titre des frais bancaires, frais d'assurance et impôts fonciers. Elle chiffre les pertes qu'elle indique avoir subies depuis la découverte de la pollution, au regard en particulier des grandes difficultés qu'elle a rencontrées pour louer les biens, générant des pertes de loyer. M. [Y] expose que la SARL Particimmo n'est ni marchand de bien ni agent immobilier et que, dans la mesure où elle ne justifie pas avoir eu un acheteur pour le prix annoncé, le préjudice dont elle allègue n'est pas démontré, pas plus que la vacance des biens, ni le lien des difficultés alléguées avec la pollution, ni l'existence de démarches pour relouer les biens. Le notaire fait valoir que le montant réclamé est supérieur au prix de vente alors même que la SARL Particimmo a perçu des loyers. Réponse de la cour * Sur le préjudice lié à la perte de plus-value La cour rappelle que la nullité de la vente emporte anéantissement rétroactif de la vente, qui est censée dès lors n'avoir jamais existé, en conséquence de quoi le projet de vente invoqué par la SARL n'aurait pu se matérialiser, et donc pas plus la plus-value dont il est demandé indemnisation. La restitution du prix de vente remettant les parties dans l'état antérieur à la vente annulée, la SARL ne peut pas plus réclamer à ce titre le différentiel entre la somme restituée et le montant qui devrait être versé pour racheter un bien équivalent mais dénué de pollution. La demande présentée à ce titre sera donc rejetée. * Sur le préjudice lié aux frais bancaires et aux frais d'assurance du prêt Il est établi que les frais liés au prêt n'auraient pas été engagés si la vente n'avait pas eu lieu, en conséquence de quoi la demande présentée à ce titre est bien fondée. La SARL justifiant par la production des relevés de la banque être débitrice d'intérêts à hauteur de 207.242,37 euros, et par l'attestation d'une société d'expertise-comptable être débitrice de frais d'assurance du prêt à hauteur de 27.379,21 euros, il sera fait droit à ses demandes de ce chef. * Sur le préjudice lié aux impôts fonciers Aux termes de l'article 1381 ancien du code civil, celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose. En l'espèce, le paiement des taxes foncières a bénéficié à M. [Y] qui en devra donc le remboursement à la SARL pour les années 2013 à 2023, à hauteur du montant justifié de 48.094 euros. * Sur le préjudice lié à la perte de revenus La nullité de la vente entrainant la remise en état des parties dans leur état antérieur, aucune perte de revenus ne serait apparue si la vente n'avait pas été conclue. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande. * Sur le préjudice moral de la SARL Particimmo La SARL expose à ce titre qu'elle n'a pu exercer son activité normalement, et est confrontée à de nombreuses démarches, relatives à l'aménagement du prêt immobilier, aux relations avec l'administration et les locataires, etc, outre l'obligation de mentionner la pollution sur les annonces proposant les biens à la location, ce qui lui porte atteinte. M.[Y] estime que ce poste de préjudice n'est pas démontré, aucune pièce sur les démarches effectuées auprès des locataires n'étant produite. Le notaire conteste tout préjudice moral. Réponse de la cour La cour constate qu'il ressort des messages envoyés par la SARL à des candidats à la location ou à l'achat des appartements qu'elle a respecté son obligation de les informer de la pollution existante. Il est manifeste que la délivrance de cette information a un effet négatif certain sur ces candidatures, caractérisé par les désistements de candidats qui ont été constatés. Le bien immobilier étant l'actif principal de la société et le support nécessaire de son objet social, sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral résultant de la difficulté accrue à exercer son objet social apparaît fondée. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 15.000 euros. * Sur le préjudice au titre de l'incidence fiscale La SARL produit une consultation d'expert-comptable sur les conséquences fiscales et sociales de l'anéantissement rétroactif de la vente, s'agissant en substance de l'imposition frappant les sommes versées au titre de restitution du prix et de dommages et intérêts. Est évoquée à ce titre l'imposition à hauteur des amortissements précédemment déduits, et l'imposition sur la somme versée au titre des frais de notaire et des dommages et intérêts. M. [Y] conteste ce poste rappelant que ces amortissements ont généré des déductions fiscales pendant l'exploitation du bien. Le notaire fait valoir qu'il ne s'agit pas d'un préjudice. Réponse de la cour Il est constant que, en application du principe de réparation intégrale du préjudice et des dispositions de l'article 1241 du code civil, les dispositions fiscales frappant les revenus sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l'indemnisation de la victime. (Soc. 6 avril 2022, n°20-22.918). En conséquence, la SARL ne peut demander à être indemnisée des éventuels impôts susceptibles de frapper les sommes qu'elle percevra suite à l'annulation de la vente, telles les dommages et intérêts. En effet, le fait que les dommages et intérêts perçus soient imposés, comme l'indique l'expert comptable, ne s'analyse pas comme un préjudice imputable au vendeur, s'agissant de l'application des règles fiscales en la matière, sans lien avec la faute contractuelle. La cour constate que l'expert comptable, au titre du préjudice subi, intègre d'autre part les conséquences sur l'imposition sur le revenu des personnes physiques des époux [C], évoquant l'application de l'article 239 bis AA du code général des impôts renvoyant à l'article 8 du même code, qui dispose que « sous réserve des dispositions de l'article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l'usufruitier. Il en est de même, sous les mêmes conditions :['] 3° Des membres des sociétés à responsabilité limitée qui ont opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié ou dans celles prévues par l'article 239 bis AA.» Il s'en déduit que les impositions frappant les sommes perçues par les époux [C] en leur qualité d'associés de la société ayant opté pour le régime fiscal en question ne sont pas plus susceptibles de donner lieu à indemnisation que les sommes versées à ce titre à la société. Concernant l'imposition sur les amortissements, la cour constate qu'il s'agit des conséquences de l'annulation : or, la vente étant réputée ne pas avoir eu lieu, les amortissements réalisés ayant permis des déductions fiscales n'ont donc plus lieu d'être. Il s'en déduit que cette imposition s'analyse comme la conséquence de l'obligation de remboursement d'un droit dont la SARL a bénéficié à raison à l'époque, mais dont elle a perdu le bénéfice suite à l'annulation. Aucun préjudice n'est donc caractérisé au préjudice de la société. Concernant les cotisations sociales visées par l'expert comptable, il n'est pas établi que les sommes versées constituent un préjudice indemnisable en lien avec l'annulation de la vente, résultant de l'application de la législation en la matière. Les demandes d'indemnisation présentées au titre des conséquences fiscales et sociales de l'annulation de la vente seront donc rejetées. * Sur le préjudice moral des époux [C] Les époux [C] font valoir leur sentiment d'avoir été trompés, leur incertitude quant à l'avenir ce projet, et leur inquiétude pour leurs locataires, tous éléments ayant entraîné des conséquences sur leur santé. M. [Y] estime que les époux [C], qui ne sont pas parties au contrat, n'ont pas qualité pour agir à son encontre. Le notaire soutient que les époux [C] ne justifient d'aucun préjudice direct et personnel. Réponse de la cour La cour constate que les époux [C] produisent des certificats médicaux indiquant que M. [C] présente des troubles anxieux avec tremblements des extrémités et troubles du sommeil, et Mme [C] des douleurs cervicales et dorso-lombaires, des céphalées et des troubles anxieux. Des attestations de proches font état de leur anxiété quant à la situation qui implique des décisions quant à santé des locataires et quant à des engagements financiers importants, et quant aux difficultés financières qui en découlent. La cour considère qu'un préjudice moral est ainsi caractérisé, en lien direct avec le comportement de M. [Y], qui à titre d'indemnisation sera condamné à leur verser à chacun la somme de 10.000 euros. Sur la demande de condamnation in solidum du notaire avec le vendeur La cour constate que la demande est devenue sans objet en l'absence de toute faute retenue à l'égard des notaires. Sur le total des sommes dues, les intérêts, la capitalisation et l'astreinte Les sommes allouées porteront intérêts à compter du présent arrêt, les créances n'étant pas nées au 30 juillet 2021 pour la créance de restitution. La capitalisation sera ordonnée dans les conditions posées par l'article 1343-2 du code civil. Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Il n'y a pas lieu en l'occurrence d'assortir d'une astreinte les condamnations en paiement. Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné la SARL Particimmo et les époux [C] aux dépens. Le jugement étant pour l'essentiel infirmé, sera infirmé en ce qui concerne les dépens, qui seront supportés par M. [Y], ainsi que les dépens d'appel. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, étant rappelé que le tribunal a rejeté toutes les demandes sur ce fondement, et les appelants ayant exposé des frais pour faire valoir leurs droits en cause d'appel, il est équitable à ce stade de condamner M. [Y] à payer à la SARL Particimmo et aux époux [C] la somme totale de 10.000 euros sur ce fondement, outre la somme de 3.000 euros à Me [G] et à la SCP Thierry Chanceau Charles Giroux [Z] [U]. M.[Y] qui supporte les dépens sera débouté de sa demande à ce titre.