Cour d'appel, 4ème Chambre, 11 décembre 2025, n° 22/06080

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Le syndicat des copropriétaires soutient que les charges dont il réclame le paiement à Monsieur [Y] et Madame [R] n'incombe pas à la société Odalys aux termes des baux commerciaux signés entre ces parties et qu'il est donc bien-fondé à leur en réclamer le paiement. Monsieur [Y] et Madame [R] expliquent avoir fait l'objet comme de très nombreuses personnes des agissements frauduleux de la société Appolonia, agent immobilier et gestionnaire de patrimoine, par l'intermédiaire de laquelle, ils ont procédé à un investissement immobilier dans la résidence Horizon [Localité 15], ladite société faisant actuellement l'objet d'un instruction pour diverses infractions dont l'escroquerie. Ils affirment qu'aux termes des baux commerciaux les liant à la société Odalys, celle-ci dont l'administrateur, est également le dirigeant actuel de SGIT Gestion, syndic de la copropriété, s'est engagée à payer les réparations de toutes natures, à l'exclusion des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, et que le syndic recouvre directement les charges de copropriété lui incombant auprès de leur locataire. Ils estiment que les charges au titre desquelles est formée la présente demande en paiement relèvent de travaux de réparation et d'entretien et doivent donc être prises en charge par la société Odalys tout comme les charges de copropriété afférentes aux quotes-parts de parties communes afférentes aux lots loués qu'elle exploite. Ils relèvent que celle-ci ne rapporte pas la preuve d'un vote contraire de leur part sur les dépenses votées en assemblées générales et qu'elle n'a jamais satisfait à son obligation annuelle de transmettre ses comptes. Ils sollicitent sa garantie en cas de condamnation. Cette dernière soutient n'être tenue que des charges de copropriété réputées locatives ou récupérables au sens du décret du 26 août 1987, rappelle que des travaux d'amélioration incombe au bailleur sauf clause contraire et affirme que les exigences de l'article L.145-40-2 ont été parfaitement respectées. Elle précise que l'article 5 5° de l'avenant de renouvellement des baux commerciaux qui dispose que le preneur doit entretenir les lieux loués, ne concerne pas les parties communes de l'immeuble mais seulement les lieux loués et le mobilier. Elle relève en outre que les bailleurs ne se sont pas conformés à l'article 8 du bail commercial qui leur imposait de solliciter son accord préalable notamment s'agissant des dépenses liées aux charges de copropriété récupérables, sauf pour des travaux requis pour la sauvegarde de l'immeuble et la conservation du standing de la résidence, de telle sorte qu'elle est bien-fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution de l'article 1219 du code civil. Elle conteste par ailleurs être à l'origine des décisions relatives aux travaux à réaliser dans l'ensemble immobilier et affirme se conformer à son obligation annuelle de transmission des comptes d'exploitation individualisés. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires En vertu de l'article 10 de la, loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ils doivent également contribuer aux charges entraînées par les services colelctifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot. En application de ce texte, Monsieur [Y] et Madame [R] sont tenus de régler les charges de copropriété qui ont été votées lors des assemblées générales aux quelles se réfère le syndicat des copropriétaires, dont ils n'ont pas contesté les résolutions. Pour s'opposer à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, ils soutiennent d'une part que les baux commerciaux les liant à la société Odalys prévoient en leur article 5 que cette dernière supportera les réparations de toutes natures, à l'exclusion des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil, ce qui a été rappelé dans l'avenant du 29 novembre 2015, et d'autre part, que ce même document dispose en son article 5.8° que 'le syndic recouvrera directement auprès du preneur les charges de copropriété lui incombant au titre des présentes. Un mandat sera donné par le Bailleur au syndic afin celui-ci recouvre directement auprès du preneur les charges lui incombant au titre du bail.' Ils se prévalent d'un mandat tacite et affirment que les appels de charges ont toujours été effectués jusque là par le syndic directement auprès de la société Odalys pour les charges, travaux de réparation et d'entretien de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires réplique que les charges qu'il a récupérées directement auprès de la société Odalys, en l'absence d'un mandat écrit, concernaient exclusivement les charges récupérables qui sont à la charge du locataire, et conteste l'existence d'un mandat tacite général. Il n'est pas contesté par les parties, qu'aucun mandat écrit n'a été donné au syndic par Monsieur [Y] et Madame [R] afin qu'il recouvre directement auprès de la société Odalys, ainsi que le prévoit l'article 5.8° de l'avenant du 29 novembre 2015, les charges incombant au preneur en vertu du bail qui ainsi qu'il est précisé, concernent les 'charges et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des biens loués (eau, électricité, taxe de séjour, charges de copropriété réputés locatives, charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs...etc) Il est donc nécessaire en application de l'article 1985 du code civil, que soit rapportée la preuve d'un mandat tacite. Il convient pour celà de distinguer les charges récupérables auprès du locataire, la société Odalys, par le syndic en application du décret du 26 août 1987 qui en dresse la liste, de celles qui ont pu être convenues entre Monsieur [Y] et Madame [R] en vertu du bail commercial, pour vérifier si comme le soutiennent ses derniers, le syndic aurait récupéré auprès de leur locataire, l'ensemble des charges autres que celles relevant de l'article 606 du code civil, en vertu d'un tel mandat. En effet ce décret relatif aux charges récupérables en matière de bail d'habitation ne s'applique à un bail commercial qu'à la condition que les parties aient convenu de lui soumettre la détermination des charges locatives, celles-ci étant libres du choix de la répartition des charges entre elles. Les charges récupérables en vertu de ce texte concernent la consommation d'eau et d'énergie, l'entretien des équipements collectifs (ascenseur, interphone, antenne TV collective, VMC, portes automatiques et barrières notamment), le nettoyage et l'entretien des parties communes (halls, escaliers, locaux poubelle, espaces verts, ordures ménagères), la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la redevance d'assainissement et la participation à certaines dépenses de voierie si elles sont mentionnées dans le bail. Ne constituent pas des charges récupérables au sens de ce texte, les travaux de gros entretien, le remplacement d'équipement, la taxe foncière, les frais et honoraires du syndic. La cour constate à la lecture des états des dépenses pour chaque exercice à compter de l'exercice du 1er mai 2016 au 30 avril 2017, que les charges récupérables imputées à la société Odalys concernent : l'eau et l'électricité, la vérification des jeux & Multisport, la maintenance des espaces verts, le contrat ménage et voierie, le contrat gardiennage, la maintenance des piscines, toutes charges entrant dans la liste des charges incombant au locataire en vertu du décret de 1987. Il n'est donc pas démontré par Monsieur [Y] et Madame [R], que le syndic qui n'est pas partie aux baux commerciaux les liant à la société Odalys, quand bien même il ferait partie du même groupe, a reçu de leur part, un mandat tacite de récupérer directement auprès de leur locataire des charges autres que celles qui sont récupérables en vertu du décret du 26 août 1987. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le [Adresse 20] [Localité 15] de sa demande en paiement. Monsieur [Y] et Madame [R] seront condamnés au vu des pièces produites, à lui payer la somme de 9.418,37 € pour les charges dues du 1er mai 2017 au 31 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2018 sur la somme de 1.768,50 € et à compter de l'assignation pour le surplus. Le syndicat des copropriétaires sollicite également devant la cour le paiement de la somme de 7.035,68 € au titre des charges actualisées sur la période du 1er novembre 2021 au 14 avril 2025. Au regard des pièces produites, il sera fait droit à sa demande de ce chef sans qu'il y ait lieu d'extourné comme le demandent Monsieur [Y] et Madame [R], le suivi de contentieux d'un montant de 204,00 € facturé le 19 décembre 2022 et le 24 juillet 2024, dès lors qu'ils étaient bien redevables envers le syndicat des copropriétaires des sommes réclamées. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires soutenant avoir subi un préjudice en raison du non-paiement par Monsieur [Y] et Madame [R] des charges de copropriété dont ils étaient redevables, sollicite l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts. Il est constant que la seule privation de rentrées de fonds pendnat plusieurs mois subi par la sydnicat des copropriétaires ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages-intérêts, ce préjudice étant en outre réparé par les intérêts assortissant la condamnation en paiement. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre. Sur la demande de délais de paiement En cas de condamnation, Monsieur [Y] et Madame [R] se prévalent des dispositions de l'artcile 1343-5 alinéa 1 du code civil pour solliciter des délais de paiement sur deux ans. La cour constate toutefois qu'ils ne produisent auucn justificatif de leurs situations financières respectives. Le seul fait qu'ils soient parties à une procédure à l'encontre de la société Appolonia qui les a démarchés afin qu'ils acquièrent des villas dans la résidence Horizon [Localité 15], ne permet pas à la cour d'apprécier en l'absence de pièces autres que de procédure relatives à cette affaire, leurs capacités financières. Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement. Sur la demande de garantie à l'encontre de la société Odalys Il résulte des trois baux commerciaux souscrits les 23 mars et 12 mai 2006, entre Monsieur [Y] et Madame [R] d'une part et la société Odalys d'autre part, que cette dernière supportera les réparations de toutes natures, à l'exclusion des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil ainsi que toutes les dépenses à travers les millièmes de charges attachés aux lot loués. L'avenant du 29 novembre 2015 dispose dans son article 5 5° : 'le preneur devra entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail hormis les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. Le preneur supportera les réparations de toute nature, à l'exception des interventions liées à la vétusté ou à la force majeure (article 1755 du code civil), à une malfaçon nécessitant la mise en jeu d'une garantie de construction, à des aménagements qui pourraient être rendus nécessaires par une évolution légale des normes de sécurité en vigueur au jour de la signature du bail. En cas de dégradation accidentelle ou résultant d'un acte de vandalisme sur le mobilier ou d'autres équipements de la part d'un client, la charge du remplacement incombera au preneur.' Monsieur [Y] et Madame [R] estiment qu'en vertu de cette clause, les charges dont le paiement leur est réclamé dès lors qu'elles ne concernent ni les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, ni des interventions liées à la vétusté ou à des aménagements rendus nécessaires par une évolution légale des normes de sécurité, sont à la charge du preneur, la société Odalys et que la clause relative à l'entretien des lieux par le preneur s'applique bien aux parties communes. Ils ajoutent que le décret du 26 août 1987 n'a pas vocation à s'appliquer s'agissant d'un bail commercial, que les clauses imprécises ou ambiguës doivent être réputée non-écrites, que la société Odalys est mal-fondée à invoquer l'exception d'inexécution pour non-respect de l'article 8-2-2 2ème alinéa alors que ce texte exclut l'assentiment préalable du preneur pour les travaux requis pour la sauvegarde de l'immeuble et la conservation du standing, et rappellent que la société Odalys n'a jamais satisfait à son obligation annuelle de transmettre ses comptes d'exploitation individualisés en application de l'article 5 11° et qu'au surplus, c'est elle qui décide des réparations à soumettre à l'assemblée générale, le syndic les soumettant au vote de celle-ci dans l'intérêt du preneur exploitant. La société Odalys soutient au contraire, qu'en vertu de cet avenant, elle n'est tenue que des charges de copropriété réputées locatives ou 'récupérables' définies au décret du 26 août 1987, que des travaux d'amélioration ne saurait lui incomber en l'absence de clause spécifique, que l'article 6 4° prévoit que le bailleur acquittera les charges de copropriété dites'non récupérables', que la clause visant l'entretien des lieux par le preneur ne vise pas les parties communes, que les bailleurs n'ont jamais sollicité son assentiment en contravention avec les dispositions de l'article 8 sur le vote des dépenses de copropriété récupérables et se prévaut de l'exception d'inexécution de l'article 1219 du code civil. Elle affirme satisfaire à son obligation annuelle de trasbnmettre ses comptes d'exploitation et conteste décider des travaux à réaliser dans l'ensemble immobilier, l'ordre du jour étant établi par le syndic et le conseil syndical dont elle ne fait pas partie. Il résulte l'article 1 de l'avenant du 26 novembre 2015, que Monsieur [Y] et Madame [R] ont donné à bail à la société Odalys, non seulement trois villas, mais également la quote-part des parties communes attachées à ses lots. En conséquence, l'article 5.5° qui dispose que le preneur devra 'entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail hormis les grosses réparations' s'applique également aux parties communes, celles-ci n'étant pas expressément exclues. Ce même article dispose ensuite : ' le preneur supportera les réparations de toute nature, à l'exception des interventions liées à la vétusté ou à la force majeure (article 1755 du code civil), à une malfaçon nécessitant la mise en jeu d'une garantie de construction, à des aménagements qui pourraient être rendus nécessaires par une évolution légale des normes de sécurité en vigueur au jour de la signature du bail.' L'article 5 8° ajoute que le preneur devra : 'acquitter l'ensemble des charges et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des biens loués (eau, électricté, taxe de séjour, charges de copropriété réputées lcoatives, charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs etc...). Comme il a été dit ci-dessus, s'agissant d'un bail commercial, les parties sont libres en vertu de l'article L.145-40-2 du code de commerce du choix de la répartition des charges et le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué qu'à la condition que les parties aient convenu de lui soumettre la détermination des charges, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il convient donc de se référer à la définition des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ainsi qu'aux clauses précitées figurant dans l'avenant du 26 novembre 2015, pour vérifier si les travaux votés par l'assemblée générale incombent au bailleur ou au preneur. L'article 606 du code civil auquel il est fait référence dans cet avenant dispose : ' Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.' Il est constant que cette liste est limitative. Aux termes de son procès-verbal du 24 octobre 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de poursuivre la rénovation des cheminements et de rénover le sol de l'aire de jeux. Il ne s'agit manifestement pas là de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, et il n'est nullement indiqué dans le procès-verbal d'assemblée générale que ces travaux seraient votés pour satisfaire à l'évolution des normes de sécurité ou en raison de la vétusté de ces équipements. La société Odalys ne produit aucune pièce démontrant qu'il s'agit de travaux qu'elle n'a pas à prendre en charge en application de l'article 5 5° de l'avenant. Elle devra donc garantir Monsieur [Y] et Madame [R] au titre de ces travaux dont la quote-part, s'élèvent à la somme totale de 1.215,68 € pour l'exercice clos au 30 avril 2017. Aux termes du procès-verbal du 24 octobre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de faire réaliser des travaux de nettoyage des façades et de réaliser un diagnostic global de la résidence rendu obligatoire par la loi [8]. Non seulement ces travaux ne rentrent pas dans la catégorie des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, mais au surplus, il n'est pas démontré que le nettoyage des façades était rendu nécessaire en raison de leur vétusté, alors qu'il ne s'agit pas d'un ravalement et que le diagnostic global de la résidence vise à établir la liste des travaux nécessaires en vue de la bonne conservation et l'entretien de l'immeuble La société Odalys ne produit aucune pièce démontrant qu'il s'agit de travaux qu'elle n'a pas à prendre en charge en application de l'article 5 5° de l'avenant. Elle devra donc garantir Monsieur [Y] et Madame [R] au titre de ces travaux dont la quote-part, s'élèvent à la somme totale de 727,38 € pour l'exercice clos au 30 avril 2018. Aux termes du procès-verbal du 23 octobre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la poursuite de la rénovation des cheminements, des travaux de réfection des bassins de piscine (grand bassin, pateaugeoire, pediluve) et du dôme de la piscine ainsi que les travaux de lasure de celui-ci. Comme il a été dit ci-dessus, les travaux de rénovation des cheminements constituent des travaux d'entretien et ne rentrent pas dans la liste limitative de l'article 606 du code civil, pas plus que ceux relatifs à la réfection de l'étanchéité des bassins de la piscine tels que décrits dans les devis annexés au procès-verbal d'assemblée générale, ni les travaux des fentes par mortier epoxy des arcs en bois et l'application de lasure. Il n'est pas démontré que ces travaux étaient nécessaires en raison de la vétusté ou rendus obligatoires pour satisfaire des normes de sécurité. La société Odalys devra donc garantir Monsieur [Y] et Madame [R] de la somme totale de 2.841,12 € concernant ces travaux, qui leur a été réclamée au titre de l'exercice clos le 30 avril 2019. Aux termes du procès-verbal du 23 octobre 2019, ont été votés des travaux de remise en peinture de l'intérieur du dôme de la piscine et de remplacement des claustras. Des travaux de remise en peinture sont clairement des travaux d'entretien et le procès-verbal d'assemblée générale ne précise pas que le remplacement des claustras, qui n'entrent pas dans la liste limitative de l'article 606 du code civil, serait lié à leur vétusté. Il sera donc considéré qu'il s'agit de travaux d'entretien qui incombe à la société Odalys Elle devra donc garantir Monsieur [Y] et Madame [R] au titre de ces travaux dont la quote-part s'élève aux termes de l'exercice clos le 30 avril 2020 à la somme totale de 1.586,92 €. Pour l'exercice clos le 30 avril 2021, une quote-part de travaux relatifs au remplacement des claustras et à la peinture du dôme piscine a également été imputée à Monsieur et Madame [Y] Comme il vient d'être indiqué ci-dessus, ces travaux incombent à la société Odalys, qui devra garantir Monsieur [Y] et Madame [R] pour la somme totale de 1.586,93 €. Pour l'exercice clos au 30 avril 2022, ont été imputés à Monsieur [Y] et Madame [R] une quote-part au titre du remplacement de la pompe à chaleur et des travaux de rénovation des bassins. Le remplacement de la pompe à chaleur de la piscine a été voté lors de l'assemblée générale du 21 octobre 2021 sans qu'il soit précisé si cela est en lien avec sa vétusté ou une mise aux normes, le devis versé aux débats ne comportant aucun élément sur ce point. Dans ces conditions et alors qu'il ne s'agit pas de travaux rentrant dans la catégorie de ceux visés par l'article 606 du code civil, pas plus que la rénovation des bassins dont il a déjà été fait état ci-dessus, ils doivent donc être pris en charge par la société Odalys. Celle-ci devra garantir Monsieur [Y] et Madame [R] au titre ces travaux d'un montant total de 980,38 € Pour l'exercice clos au 30 avril 2023 et 2024, ont été facturés à Monsieur [Y] et Madame [R], les travaux de rénovation des bassins ainsi que ceux relatifs au remplacement du dôme de la piscine, dont il a été vu ci-dessus qu'ils devaient être mis à la charge de la société Odalys. Celle-ci devra garantir Monsieur [Y] et Madame [R] au titre ces travaux d'un montant total de 2.480,19 €. Sur le relevé de compte arrêté au 7 janvier 2025 apparaît au titre du remplacement du dôme piscine, les sommes de 1.107,97 € ( 1.432,97 - 330,00) et 827,22 € (1.074,72 - 247,50), au titre desquelles la société Odalys devra également garantir ses bailleurs, soit 1.935,19 €.. La société Odalys se prévaut de l'exception d'inexécution de l'article 1219 du code civil pour s'opposer à cette demande de garantie au motif que les bailleurs n'auraient pas respecté la clause du bail prévoyant qu'avant chaque assemblée générale au niveau des dépenses liées aux charges de copropriété récupérables, sauf pour des travaux requis pour la sauvegarde de l'immeuble et la conservation du standing de la résidence, ils devaient obtenir son assentiment, cette clause constituant une condition essentielle du contrat. Ladite clause figurant à l'article 8.2 de l'avenant du 29 novembre 2015 est ainsi rédigée: ' Néanmoins pour préserver les rapports de confiance entre le Preneur et le Bailleur, le Preneur devra être présent à chaque assemblée générale de la copropriété afin de faire le bilan de l'année écoulée (activité, travaux incombant à la copropriété, à réaliser, taux d'occupation, évènements majeurs, investissements envisagés...). Le Bailleur s'engage à demander l'assentiment préalable du Preneur sur le vote de toutes les questions portées en Assemblée Générale Ordinaire et Extraordinaire le concernant notamment au niveau des différents contrats pouvant être conclus directement par le Syndicat des copropriétaires et au niveau des dépenses liées aux charges de copropriété récupérables, sauf pour les travaux requis pour la sauvegarde de l'immeuble et la conservation du standing de la résidence. Il s'agit d'une condition essentielle du présent avenant, sans laquelle il n'aurait pas été conclu.' La cour constate à la lecture de cette clause qui figure à l'article 8 intitulée 'Syndicat des copropriétaires', que le preneur devant être présent à chaque assemblée générale, il est nécessairement informé des travaux susceptibles d'être votés. Il sera relevé par ailleurs que sont exclus les travaux d'entretien. Au regard des développements ci-dessus et de l'activité particulière de la société Odalys qui lui permet d'être parfaitement informée de la nature des travaux envisagés lors des assemblées générales, la cour estime que l'inexécution qu'elle invoque ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour qu'elle puisse se prévaloir des dispositions de l'article 1219 du code civil. Sa demande sera donc rejetée. En conclusion, elle sera condamnée à garantir Monsieur [Y] et Madame [R] pour la somme totale de 13.353,79 €. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le [Adresse 20] [Localité 15] de sa demande au titre des frais irrépétibles et de condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [R], dont le divorce n'est pas justifié, à lui payer la somme de 2.000,00 € à ce titre. La société Odalys sera condamnée à payer à Monsieur [Y] et Madame [R], la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] et Madame [R] aux dépens. Ceux-ci seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. La société Odalys Résidences devra les garantir de cette condamnation.